合同法：農村房屋買賣合同的效力問題

合同法：農村房屋買賣合同的效力問題

　　一、宅基地使用權的功能。

　　1、宅基地使用權的保障功能。宅基地使用權的保障功能是指保障農民生存利益的功能。反映到制度設計上主要體現在以下幾個方面：(1)、身份的特殊性。農村宅基地使用權是基于使用權人的特殊身份而取得的，只有集體經濟組織內的成員才有資格向其所在的集體經濟組織申請農村宅基地的使用權。(2)、設立的限制性。農村村民一戶只能擁有一處宅基地,農村村民出賣、出租住房后,再申請宅基地的,不予批準。(3)、取得的無償性。只要符合法定的申請條件,就可以取得宅基地使用權,而且使用權人不需要支付使用費。(4)、使用的永久性。農村居民在取得農村宅基地使用權后可以世代使用,沒有時間限制。(5)、用途的有限性。宅基地使用權人對宅基地僅享有占有和使用的權利，只能建造住宅及附屬設施供其居住和使用，不能將宅基地使用權出賣和轉讓。

　　2、宅基地使用權的效率功能。宅基地如自由流轉則體現以下效率功能。(1)、宅基地的自由流轉有利于實現物的功能。(2)、宅基地的自由流轉有利于實現其經濟發展功能。 (3)、宅基地的自由流轉更能體現財產權利的平等性。一方面,僅允許農村居民到城鎮購置房地產,而不允許城鎮居民到農村購置宅基地,對城鎮居民來說是不公平的;另一方面,允許城鎮居民自由轉讓其房屋,而不允許農民自由處分其房屋,對農民來說也是不公平的。

　　二、目前針對農村房屋買賣合同的兩種觀點。

　　1、農村房屋買賣合同無效論

　　這種觀點認為，農村房屋買賣必然會涉及宅基地使用權的轉讓問題。開禁宅基地交易不過是滿足了強勢群體的利益訴求，且在宅基地分配仍具有社會保障性質的情況下，貿然允許宅基地交易，將導致強勢群體對宅基地的兼并，大量失土農民將生活無著，會對社會秩序造成巨大沖擊。從法律規定看，《土地管理法》規定：“農民集體所有的土地的使用權不得出讓、轉讓或者出租用于非農業建設;但是，符合土地利用總體規劃并依法取得建設用地的企業，因破產、兼并等情形致使土地使用權依法發生轉移的除外。”國務院辦公廳1999 年發布的《關于加強土地轉讓管理嚴禁土地炒賣的通知》 “農村的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”，2004 年11 月國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。因此宅基地的轉讓是違法行為，涉及宅基地轉讓的農村房屋買賣合同當然是無效合同。

　　2、農村房屋買賣合同有效論

　　這種觀點認為，判斷農村房屋買賣合同的效力，應當以《合同法》的規定為標準，只要符合合同有效要件的合同即為有效合同。我國《合同法》第52 條規定違反法律、行政法規的合同無效。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國合同法>若干問題的解釋》第4條進一步規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據。”國務院辦公廳《關于加強土地轉讓嚴禁炒賣土地的通知》并不是行政法規，不能作為認定合同無效的依據。且《土地管理法》是為維持農業用地的數量，保證農民的生存之本而規定，宅基地本就是建設用地，其主體變更不會導致農業用地的減少，所以將該條適用于宅基地是不妥的。

　　三、對于農村房屋買賣合同的法律分析

　　《物權法》規定，“宅基地使用權的取得、行使和轉讓，適用土地管理法等法律和國家有關規定”有觀點認為這一授權性條款是立法者為宅基地的自由流轉預留的立法空間，但筆者認為這恰恰顯示了立法者對宅基地自由流轉的顧慮，或許宅基地限轉終究將成為歷史話題，但至少在目前或者說是將來很長的一段時間內宅基地使用權的流轉還是應以“嚴格禁止說”為主流，堅守其保障功能為先的價值取向：

　　1、從制度起源看，資源的配置方式決定了宅基地須以保障功能為先。解放前，農民自有房屋占有的土地屬私人所有。解放后，農民的宅基地所有權收歸了集體所有，農民轉變為擁有宅基地使用權,形成了個人住房所有權和宅基地使用權相結合的農村居民住房產權結構,在這種結構框架下，集體經濟負有無償設定宅基地使用權并移轉給村民供其建造房屋及附屬設施的義務，這種義務也是作為農民曾響應國家號召，自愿放棄土地所有權將之歸于集體所有的歷史補償，因為集體不能在無償取得農民土地所有權后再要求其有償使用這些土地。作為權利義務的對等，宅基地使用權人在享有權利的同時，應當承擔相應的義務，因此直至《物權法》出臺，法律仍只賦予宅基地使用權人“占有”和“使用”兩項權能。此外，在我國農村土地分為宅基地、農業用地、其他土地資源，其中宅基地是為農民的居住而設，農業用地和其他土地資源則用于生產經營，前者肩負保障功能，后者肩負經濟發展功能，所以農民完全沒有必要借助宅基地去實現經濟利益，宅基地最重要的職責就是確保農民的居住權益。

　　2從基本國情看，我國宅基地使用權的完全放開時機尚不成熟。我國幅員遼闊，區域發展相當不平衡，盡管在一些經濟發達地區,由于農民的主要收入來自于非農業,農民抗御社會風險的能力逐步增強,土地作為一種社會保障手段的作用日益減弱,但我們應當看到的是，我國大多數地區尚處于貧窮落后的狀態，宅基地仍是農民安身立命之所，而由于這部分農民缺乏足夠的抵御風險的能力，因此在制度上對其生存加以保障是不可或缺的。

　　四、對農村房屋買賣合同的效力認定。

　　1、農村本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同糾紛中合同效力問題。因這類購房者具有在該地申請宅基地的集體經濟組織成員身份，這便排除了宅基地不能進行流轉的障礙，故立法精神和國家相關政策也認可這種房屋轉讓行為。因此，審實踐中基本上形成了共識：本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣，只要買賣雙方所訂立的買賣合同符合《合同法》關于有效合同要件，原則上均認定為有效合同適用《合同法》進行處理。

　　2、非本集體經濟組織成員之間農村房屋買賣合同糾紛合同效力問題。審判實踐中大多審判人員都認為，因法律禁止將農村宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，因此，這類合同應一律認定無效。但筆者認為，不能簡單的作出這樣的結論。因為在這類合同所涉及的內容中有許多方面目前法律并未作出明確否定，是值得商榷的;且目前我國正在大力進行社會主義新農村建設，鼓勵農村村民進鎮購房，因此，對這類合同應根據相關法律、法規、政策的規定，結合目前農村房屋買賣的實際情況，將其劃分為兩種情形，具體問題具體分析，實行區別對待：

　　(1)購房者是本集體經濟組織以外的農村居民.相關法律法規雖然禁止將宅基地使用權向本集體經濟組織成員以外的人轉讓，但法律、法規對農村居民轉讓房屋所有權并無禁止性規定，而國家相關政策也無禁止向本集體經濟組織外的農村居民出售房屋的規定。因此在審理案件中應區別不同情況,單獨就房屋買賣行為是否有效作出客觀公正的認定。這樣做有利于農村居民對房屋處分權的實際實現，也能滿足和調劑某些農村村民之間的特殊需要。因此，筆者主張對這類農村房屋買賣合同，只要其符合《合同法》關于有效合同其他要件的，應依法認定為有效合同。

　　(2)購房者是城鎮居民;對于農村居民是否能向城鎮居民出售房屋，我國法律、法規雖無相關的禁止性規定，但國務院辦公廳早在 1999年就在《關于加強土地轉讓管理嚴禁炒賣土地通知》作出了：“農民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準城市居民在農民集體土地建住宅，有關部門不得違法為建造和購買的住宅發放土地使用證和房產證”的明文規定;2004 年11 月，國土資源部《關于加強農村宅基地管理的意見》又進一步規定“嚴禁城鎮居民在農村購置宅基地，嚴禁為城鎮居民在農村購買和違法建造的住宅發放土地使用證”。從這些規定來看，國家是一向嚴厲禁止城鎮居民購買農村房屋的�！睹穹ㄍ▌t》 第六條規定，“民事活動必須遵守法律，法律沒有規定的，應當遵守國家政策”。由此可見，農村房屋雖然可以買賣，但城鎮居民卻是排除在該合同適格主體之外的。因此，對這類違反國家政策的合同，應適用《合同法》無效合同的處理規則進行處理。因規章制度無溯及力，故應將1999年國務院辦公廳頒布禁止性規定的時間作為臨界點，即1999年之前將農村房屋轉讓給城市居民的買賣合同為有效合同，1999年之后的則為無效合同。

　　五、合同無效后果的處理

　　盡管宅基地使用權的限轉性導致農村房屋不可自由流轉，但農村房屋買賣從其交易的形態來看均符合市場行為的特性，體現了效率功能。因此筆者認為1999年后與城鎮居民間的農村房屋買賣合同雖因違反國家有關強制性規定而無效，但在無效后果的處理上，應以效率功能的實現作為審判的基礎，不可因保障功能而一味地保護出售方的利益。

　　首先，賠償損失。雙方的房屋買賣無效，出售方有權要求返還房屋，但購買方可主張出售方返還錢款，因此造成損失的，還可以要求賠償，在確定損失時，應當將房屋現有價值與原購房款之間的差價作為信賴利益的損失考慮在內。

　　其次，確定過錯責任。作為市場主體，農民和城鎮居民在交易秩序中的地位是平等的，不能因為農民抵御風險的能力差就認為城鎮居民的購房行為是欺詐.而從糾紛現狀看，也多是農村房屋出賣人因房屋價格上漲或拆遷等原因訴諸法院要求確認合同無效。因此在確定過錯責任時也應將之考慮在內，即反悔一方應分擔多一點的過錯責任，這樣更符合誠實信用原則的要求。

　　再次，添附物的處理。購房者大多會對所購房屋重新裝修或翻新重建，對此應作為善意添附.故合同被確認無效后，所作之添附應視為經房屋所有權人同意，適用善意添附的規定，在房屋歸屬不動產所有人后，另一方當事人可依不當得利要求不動產所有人賠償損失。

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