關(guān)于房地產(chǎn)的調(diào)查報告怎么寫呢
我國住房制度改革20多年來，城鎮(zhèn)家庭的居住條件顯著改善，人均住房建筑面積從6.7平方米增加到目前的超過30平方米，以住房為主的房地產(chǎn)業(yè)成為國民經(jīng)濟的支柱性產(chǎn)業(yè)之一。然而，近年來住房市場的矛盾逐步顯現(xiàn)，其中最突出的是房價上漲過快。中央從2003年開始出臺土地、稅收、信貸、市場規(guī)范等方面的系列措施對住房市場進(jìn)行調(diào)整，2007年美國次貸危機爆發(fā)以來實施了更加密集的、直接針對房價的組合調(diào)控。貫徹落實好中央關(guān)于當(dāng)前經(jīng)濟工作和住房價格的調(diào)控措施，需要深入分析住房價格上漲的原因。
“土地財政”是房價上漲的重要原因——在很多城市，土地出讓金是地方財政的重要來源。在土地財政的激勵下，地方政府積極在城市開展“三舊”改造，并最大限度地挖掘農(nóng)村土地資源。如果說早期階段是房價拉高地價，那么，現(xiàn)階段已是地價推高房價了。
居民收入增加是房價上漲的首要原因——改革開放以來，我國居民收入大幅度增加，恩格爾系數(shù)明顯下降，消費結(jié)構(gòu)不斷升級，投資能力越來越強。在住房制度改革的推動下，住房的有效需求得以釋放，家庭結(jié)構(gòu)的變化和城鎮(zhèn)化的推進(jìn)又?jǐn)U大了住房需求。這是房價保持上漲態(tài)勢最顯而易見的原因。同時，在缺乏“儲蓄—投資”轉(zhuǎn)化渠道的'情況下，購置房產(chǎn)是較富裕居民的理性選擇，住房投資需求逐漸啟動，房價被進(jìn)一步拉高。當(dāng)房價超出與居住需求相符的水平時，投機就會出現(xiàn)，進(jìn)而導(dǎo)致空置率偏高、租售比倒掛、房價收入比超過國際警戒線等現(xiàn)象。這樣，房價就在消費需求、投資需求、投機需求的共同推動下不斷攀升，早買房、買大房的住房消費行為成為居民應(yīng)對房價快速上漲的選擇。
寬松的信貸政策是房價上漲的重要支撐——我國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)自有資本比例低，對銀行信貸高度依賴；而銀行體系也很看重房地產(chǎn)開發(fā)貸款對調(diào)整資產(chǎn)結(jié)構(gòu)的作用，并因手持土地抵押物而對房地產(chǎn)開發(fā)給予高杠桿支持。同時，我國住房消費信貸政策非常寬松，銀行大都按照央行規(guī)定的最大貸款比例和遠(yuǎn)低于其他類型貸款的利率水平發(fā)放個人住房抵押貸款�？梢哉f，寬松的住房開發(fā)貸款和住房消費貸款是促成住房市場產(chǎn)銷兩旺、房價節(jié)節(jié)攀升的重要推手。而且，房價不倒、地價不垮的預(yù)期使手持抵押物的銀行不僅沒有動力落實央行的調(diào)控政策，而且會采取各種對策來消化“不利”的調(diào)控政策。
1、城市化帶來的住房需求和土地資源稀缺導(dǎo)致的供求矛盾
這是房價上漲的主要原因。目前我國的城市化水平只有36%左右，農(nóng)村人口占54.3％，城市化進(jìn)程在未來一段時期內(nèi)還將繼續(xù)呈加速態(tài)勢。按目前年均1.12%的城市化速度估算，每年平均有近1500萬農(nóng)村人口轉(zhuǎn)為城市人口。如果城市化水平提高到70%，城市就要增加4億人口。不斷擴大的購房隊伍與城市有限的土地供應(yīng)之間的矛盾，必然導(dǎo)致房價不斷上漲，這是由價值規(guī)律決定的必然趨勢，也是房價上漲的根本原因。
2、投資性需求旺盛助長了房價不斷上漲
我國居民儲蓄率高，伴隨著城市化進(jìn)程和經(jīng)濟快速發(fā)展的是人們對通貨膨脹的擔(dān)憂和房價上漲的預(yù)期，通過買房實現(xiàn)保值增值成為許多居民的投資選擇。不但富人買房投資，越來越多的工薪階層也加入其中，有不少地方投資買房比例甚至超過了居住買房。據(jù)新華社報道，在京、滬、深三地各取樣2000名購房者進(jìn)行需求調(diào)查顯示，在北京的調(diào)查中有62%的登記購房者表示如果手上有剩余資金，房產(chǎn)將是首選的投資目標(biāo)。而這一數(shù)據(jù)在上海也達(dá)到了51%。大量投資客進(jìn)入樓市炒房，直接助推了房價飆升，造成越有房越買房、越?jīng)]房越無望的局面。
3、地方財政過度依賴房地產(chǎn)業(yè)
這是房價上漲的深層次原因。據(jù)國土資源部去年調(diào)查結(jié)果，全國地價占房價比平均為23.2%，有的大城市地價已占到房價的46.7%。在土建成本變化不大的情況下，地價的不斷攀升導(dǎo)致了樓價的瘋長。據(jù)國土資源部2010年2月公布的最新數(shù)據(jù)顯示，2009年，我國城市土地出讓總價款為15910億元人民幣，同比增加63.4%。再加上各種配套稅費，政府收益實際上占房價的32.8％—38.8％，賣地已成為一些地方政府的重要財源。并且房地產(chǎn)還可以拉動建材、水泥、家用電器、玻璃、窗簾、紡織品、衛(wèi)生潔具等60多個相關(guān)產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，已成為地方經(jīng)濟發(fā)展的支柱產(chǎn)業(yè)。地方政府對房地產(chǎn)業(yè)情有獨鐘絕非偶然，投資少、收益高、見效快，是快速提高GDP的一個法寶，同時也使地方政府成為高房價的受益者和推手。
4、保障性住房“門檻過高”
住房保障制度是解決城市低收入家庭住房困難的主要途徑。近年來，國家加大了保障性住房建設(shè)的力度，尤其是國際金融危機以來，進(jìn)一步加快了保障性安居工程建設(shè)進(jìn)度，3年內(nèi)全國將新建200萬套廉租房和400萬套經(jīng)濟適用房，將有力緩解城鎮(zhèn)低收入家庭的住房困難。但是，由于保障性住房的“零地價、低稅費”，政府不但得不到收益，反而還要拿出土地，投入資金，致使部分地方政府缺乏保障性住房開發(fā)的積極性。保障型住房發(fā)展相對緩慢，導(dǎo)致門檻過高、覆蓋面過窄、實物配租比例過低等問題。目前大多數(shù)城市出臺的廉租房和經(jīng)濟適用房政策，保障的對象多限定在城市低保范圍和低收入家庭的住房困難戶，而這只是城市住房困難群體中很小的一部分。大批既買不起商品房又不夠條件購買經(jīng)濟適用房的中低收入的居民，被限制在門檻以外，成為“夾芯層”，這是中低收入群體買房難的主要原因。
所以為了使中國的房價避免快速上漲，平衡中國房價，是中國的房價合理化，是中國人民都能買得起自己的房子，我們的政府必須要認(rèn)真對待，出臺各種政策來控制中國的房價，為中國百姓謀福利。
進(jìn)一步完善住房保障制度，大力發(fā)展公共租賃房
許多地方政府僅關(guān)注房地產(chǎn)市場對當(dāng)?shù)亟?jīng)濟增長的貢獻(xiàn)，而忽視了住房的社會保障功能，這是政府職能的嚴(yán)重缺位。應(yīng)進(jìn)一步擴大廉租住房的覆蓋面。適當(dāng)放寬廉租住房政策標(biāo)準(zhǔn)，降低準(zhǔn)入門檻，把更多的困難家庭納入廉租住房保障范圍，逐步由最低收入家庭向低收入家庭延伸，實現(xiàn)全部城鎮(zhèn)低收入家庭的“應(yīng)保盡�！�。進(jìn)一步加快經(jīng)濟適用房建設(shè)，逐漸涵蓋中等偏下收入家庭，防止形成“夾芯層”。積極借鑒香港公屋經(jīng)驗，加大公共租賃房的建設(shè)力度。對不符合廉租住房和經(jīng)濟適用房供應(yīng)條件，又無力購買普通商品住房的家庭，應(yīng)從實際出發(fā)，大力發(fā)展租賃住房方式，這也是目前國際上國家解決住房問題的通行做法。香港有40%的居民租住公房，日本有38%，法國36%，英、美等國均在30%左右，瑞典、德國達(dá)50%，可以享受政府優(yōu)惠租房政策。完善中低收入家庭租房制度，不僅是健全房地產(chǎn)市場體系的需要，也是解決目前中低收入家庭住房保障的有效途徑。
強化市場監(jiān)管措施
一是完善市場監(jiān)督制度，加強對房地產(chǎn)業(yè)的資質(zhì)管理和房地產(chǎn)開發(fā)項目審核管理。二是建立房地產(chǎn)市場價格監(jiān)測體系�？茖W(xué)準(zhǔn)確地做好房地產(chǎn)市場價格的監(jiān)測和信息發(fā)布工作，合理引導(dǎo)企業(yè)理性投資和居民理性購房，正確引導(dǎo)消費。三是整治房地產(chǎn)市場秩序。加大房地產(chǎn)市場秩序?qū)ｍ椪瘟Χ龋攸c查處房地產(chǎn)開發(fā)、交易、中介服務(wù)中的各種違法違規(guī)行為，防止開發(fā)商利用政策、市場信息不對稱與不透明，通過交易，虛假宣傳等不正當(dāng)手段，慌報商品房銷售進(jìn)度、發(fā)布不實價格信息、哄抬房價、誤導(dǎo)市場預(yù)期行為。四是規(guī)范房地產(chǎn)價格行為。按照有關(guān)規(guī)定對經(jīng)濟適用住房實行政策指導(dǎo)價，限價銷售。嚴(yán)格審核成本費用，控制利潤水平。對商品房銷售實行一房一價明碼標(biāo)價制度，要求開發(fā)商取得商品房銷售許可證后，在其售房場所顯眼位置設(shè)置商品房售房明碼標(biāo)價表，標(biāo)明位置、房屋、套內(nèi)面積、價格及其他收費項目和標(biāo)準(zhǔn)等內(nèi)容，接受社會監(jiān)督。
在中國人的觀念中，房子是很重要的，有了房子才算有個完整的家。國家，顧名思義，有國才有家，有家才有國。只要政府能做到讓房價合理化就是對我們老百姓最大的恩惠，就會讓我們依然對政府有信心。
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