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注冊(cè)稅務(wù)師稅法二個(gè)人所得稅考點(diǎn):申報(bào)和繳納
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申報(bào)和繳納
一、申報(bào)納稅程序
根據(jù)《土地增值稅暫行條例》規(guī)定，納稅人應(yīng)自轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)合同簽訂之日起7日內(nèi)，向房地產(chǎn)所在地的主管稅務(wù)機(jī)關(guān)辦理納稅申報(bào)。
二、房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)土地增值稅清算管理(掌握)：
(一)土地增值稅的清算條件：
1.符合下列情形之一的，納稅人應(yīng)進(jìn)行土地增值稅的清算：
①房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目全部竣工、完成銷售的;
�、谡w轉(zhuǎn)讓未竣工決算房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的;
③直接轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的。
2.符合下列情形之一的，主管稅務(wù)機(jī)關(guān)可要求納稅人進(jìn)行土地增值稅清算：
�、僖芽⒐を�(yàn)收的房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目，已轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)建筑面積占整個(gè)項(xiàng)目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經(jīng)出租或自用的;
②取得銷售(預(yù)售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;
�、奂{稅人申請(qǐng)注銷稅務(wù)登記但未辦理土地增值稅清算手續(xù)的;
④省稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的其他情況。
(二)清算時(shí)相關(guān)問題的處理
1.土地增值稅清算時(shí)收入的確認(rèn)
土地增值稅清算時(shí)，已全額開具商品房銷售發(fā)票的，按照發(fā)票所載金額確認(rèn)收入;未開具發(fā)票或未全額開具發(fā)票的，以交易雙方簽訂的銷售合同所載的售房金額及其他收益確認(rèn)收入。
2.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)未支付的質(zhì)量保證金，扣除項(xiàng)目金額的確定
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在工程竣工驗(yàn)收后，根據(jù)合同約定，扣留建筑安裝施工企業(yè)一定比例的工程款，作為開發(fā)項(xiàng)目的質(zhì)量保證金，在計(jì)算土地增值稅時(shí)，建筑安裝施工企業(yè)就質(zhì)量保證金對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)開具發(fā)票的，按發(fā)票所載金額予以扣除;未開具發(fā)票的，扣留的質(zhì)保金不得計(jì)算扣除。
3.房地產(chǎn)開發(fā)費(fèi)用的扣除(同前面規(guī)定)
4.房地產(chǎn)企業(yè)逾期開發(fā)繳納的土地閑置費(fèi)
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)逾期開發(fā)繳納土地閑置費(fèi)不得扣除。
5.房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)取得土地使用權(quán)時(shí)支付的契稅的扣除
房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為取得土地使用權(quán)所支付的契稅，應(yīng)視同“按國(guó)家統(tǒng)一規(guī)定交納的有關(guān)費(fèi)用”，計(jì)入“取得土地使用權(quán)所支付的金額”中扣除。
6.關(guān)于拆遷安置土地增值稅計(jì)算問題
(1)房地產(chǎn)企業(yè)用建造的本項(xiàng)目房地產(chǎn)安置回遷戶的，安置用房視同銷售處理確認(rèn)收入，同時(shí)將此確認(rèn)為房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi)。房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)支付給回遷戶的補(bǔ)差價(jià)款，計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi);回遷戶支付給房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)的補(bǔ)差價(jià)款，應(yīng)抵減本項(xiàng)目拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(2)開發(fā)企業(yè)采取異地安置，異地安置的房屋屬于自行開發(fā)建造的，計(jì)入本項(xiàng)目的拆遷補(bǔ)償費(fèi);異地安置的房屋屬于購(gòu)入的，以實(shí)際支付的購(gòu)房支出計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
(3)貨幣安置拆遷的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)憑合法有效憑據(jù)計(jì)入拆遷補(bǔ)償費(fèi)。
7.關(guān)于轉(zhuǎn)讓舊房準(zhǔn)予扣除項(xiàng)目的加計(jì)問題
8.土地增值稅清算后應(yīng)補(bǔ)繳的土地增值稅加收滯納金問題
納稅人按規(guī)定預(yù)繳土地增值稅后，清算補(bǔ)繳的土地增值稅，在主管稅務(wù)機(jī)關(guān)規(guī)定的期限內(nèi)補(bǔ)繳的，不加收滯納金。
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考試周期
考試成績(jī)實(shí)行5年為一個(gè)周期的滾動(dòng)管理辦法，在連續(xù)的5個(gè)考試年度內(nèi)參加全部(5個(gè))科目的考試并合格，可取得稅務(wù)師職業(yè)資格證書。
截至2015年，在原制度文件規(guī)定的有效期內(nèi)的各科目合格成績(jī)有效期順延。
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