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      1. 我國(guó)土地權(quán)利登記制度及其完善

        時(shí)間:2023-03-30 02:58:13 土地估價(jià)師 我要投稿
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        我國(guó)土地權(quán)利登記制度及其完善

          導(dǎo)語(yǔ):土地權(quán)利是法律制度的核心內(nèi)容,一般屬不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)范疇,是指權(quán)利人按照法律的規(guī)定直接支配土地的權(quán)利。土地權(quán)利的四項(xiàng)基本權(quán)能:占有、使用、收益和處分。

        我國(guó)土地權(quán)利登記制度及其完善

          一、土地權(quán)利登記制度概況

          土地權(quán)利登記,是為了確定土地權(quán)利的歸屬、變更以及土地權(quán)利狀態(tài)有無(wú)負(fù)擔(dān)等,對(duì)土地上權(quán)利的確立、變更、轉(zhuǎn)移、消滅所作的記錄。

          土地登記是土地權(quán)利變動(dòng)的基本公示方式,是判斷土地權(quán)利變動(dòng)生效的主要根據(jù)。

          現(xiàn)代的土地登記于傳統(tǒng)大陸法系民法所謂不動(dòng)產(chǎn)登記,不動(dòng)產(chǎn)登記主要是指不動(dòng)產(chǎn)登記簿上所記載的各種不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)變動(dòng)的事實(shí)。

          我國(guó)現(xiàn)行土地登記制度,源于1986年《土地管理法》!冻擎(zhèn)國(guó)有土地使用權(quán)出讓和轉(zhuǎn)讓暫行條例》也對(duì)土地使用權(quán)登記進(jìn)行了規(guī)定。1998年頒布的《土地管理法》第11條規(guī)定了登記的機(jī)關(guān)和權(quán)利類型:

          1、農(nóng)民集體所有的土地,由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書,確認(rèn)所有權(quán)。

          2、農(nóng)民集體所有的土地依法用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)的,由縣級(jí)人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書,確認(rèn)建設(shè)用地使用權(quán)。

          3、單位和個(gè)人依法使用的國(guó)有土地,由縣級(jí)以上人民政府登記造冊(cè),核發(fā)證書,確認(rèn)使用權(quán)。其中,中央國(guó)家機(jī)關(guān)使用的國(guó)有土地的具體登記發(fā)證機(jī)關(guān),由國(guó)務(wù)院確定。

          第12條規(guī)定依法改變土地權(quán)屬和用途的,應(yīng)當(dāng)辦理土地變更登記手續(xù)。

          二、我國(guó)土地登記制度的完善

          (一)關(guān)于登記的效力

          登記的核心問(wèn)題,是登記所產(chǎn)生的法律效力。在當(dāng)事人之間具有公信力,不問(wèn)其行為在實(shí)體法上有無(wú)撤銷或無(wú)效的原因;在對(duì)于第三人而言,不問(wèn)其為善意或惡意,均發(fā)生絕對(duì)不可****的效力,即公示力。依法登記的土地所有權(quán)和使用權(quán)受法律保護(hù),任何單位和個(gè)人不得侵犯。這是《土地登記規(guī)則》和《土地管理法》共同對(duì)登記的效果所作的規(guī)定。

          我國(guó)《城市房地產(chǎn)管理法》第35條規(guī)定:“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓、抵押,當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)依照本法第五章的規(guī)定辦理權(quán)屬登記。”

          大陸法系公示原則的法律效果,有兩種不同的規(guī)定:

          1)登記成立主義,即土地權(quán)利的取得或變更,非經(jīng)登記不發(fā)生效力,登記具有強(qiáng)制性,德國(guó)與臺(tái)灣地區(qū)采行;

          2)登記對(duì)抗主義,即土地權(quán)利的生效不以登記為要件,僅依據(jù)當(dāng)事人之間的契約便可生效,但未經(jīng)登記的權(quán)利不得對(duì)抗第三人,此種情況下登記具有選擇性,法國(guó)、日本采行。

          登記成立要件主義將物權(quán)公示的表面形式與物權(quán)變動(dòng)本身緊密結(jié)合在一起,也稱形式主義的立法。對(duì)抗要件主義完全按照當(dāng)事人的意思表示來(lái)決定物權(quán)變動(dòng)的效力,而將公示問(wèn)題與物權(quán)變動(dòng)本身分開(kāi),所以也稱意思主義立法。登記成立要件主義和登記對(duì)抗主義兩種不同的立法對(duì)物權(quán)變動(dòng)的要求不同。登記要件主義是強(qiáng)行性法律規(guī)定,要求所有的物權(quán)變動(dòng)都必須公示;而登記對(duì)抗主義則將公示作為任意性規(guī)定,由物權(quán)變動(dòng)的當(dāng)事人決定是否進(jìn)行公示。兩種制度的法律效果也不同,其社會(huì)功能也有很大區(qū)別。相比之下成立要件主義更有利于法律關(guān)系的明確和保護(hù)交易安全。成立要件主義對(duì)物權(quán)變動(dòng)的公示采取嚴(yán)格的強(qiáng)制的規(guī)定,使物權(quán)行為和債權(quán)行為明確分開(kāi),法律關(guān)系清楚,有利于人們確定物權(quán)變動(dòng)的時(shí)間和明晰權(quán)利的歸屬狀況,從而進(jìn)行正確有效的交易活動(dòng);另外,也便于國(guó)家理解和掌握交易狀況,并進(jìn)行管理和監(jiān)督。當(dāng)然,不足之處也非常明顯,由于偏重于形式,對(duì)交易日益頻繁、種類日益增多的經(jīng)濟(jì)現(xiàn)實(shí),其靈活性不夠,交易成本加大,登記機(jī)關(guān)的工作加重。登記對(duì)抗主義將公示與否的決定權(quán)交給當(dāng)事人,雖具有靈活性,但對(duì)于第三人很難判斷交易的變動(dòng)狀況及權(quán)利的有效性,因而不利于保護(hù)交易的安全。

          我國(guó)長(zhǎng)期以來(lái)對(duì)土地采取嚴(yán)格的管理方式,以土地使用權(quán)為中心的權(quán)利交易受到嚴(yán)格的限制。同時(shí),由于土地登記立法側(cè)重管理,在土地權(quán)利公示,保護(hù)土地使用者的合法權(quán)益,促進(jìn)土地資源的合理配置和流動(dòng)方面法律保障的力度不夠。

          為此,已有學(xué)者呼吁盡快制定一個(gè)全國(guó)性的土地登記法,完善土地登記法律制度,將現(xiàn)有的登記規(guī)則上升為法律,增強(qiáng)法律的強(qiáng)制力;在土地登記法律效力方面,采取登記成立要件主義為主,土地權(quán)利的變動(dòng)必須進(jìn)行登記,不登記不發(fā)生法律效力;同時(shí),以登記對(duì)抗主義為例外,對(duì)個(gè)別情況,不適合強(qiáng)制登記的,可以允許當(dāng)事人自由決定登記。例如,土地使用權(quán)租賃,因其債權(quán)的特性,登記與否由當(dāng)事人行使選擇權(quán)。

          (二)土地登記的內(nèi)容

          根據(jù)《土地登記規(guī)則》,土地登記的權(quán)屬種類包括:國(guó)有土地使用權(quán)、集體土地所有權(quán)、集體土地建設(shè)用地使用權(quán)、土地他項(xiàng)權(quán)利。

          登記的內(nèi)容包括:初始土地登記、變更土地登記、土地權(quán)利終止的注銷登記。登記的功能,表現(xiàn)為具有公示、保護(hù)交易安全的作用。

          實(shí)踐中,常發(fā)生這樣的事件,交易雙方已經(jīng)就土地使用權(quán)的交易達(dá)成協(xié)議,但尚未辦理登記手續(xù),此時(shí)轉(zhuǎn)讓方將該標(biāo)的轉(zhuǎn)讓給第三人,并辦理轉(zhuǎn)讓登記。則受讓方無(wú)法取得土地的使用權(quán)。因合同尚未生效,若原受讓方因此受到損失,也只能按照《合同法》的相關(guān)規(guī)定,請(qǐng)求締約過(guò)失賠償。土地這特殊的交易標(biāo)的,不同于一般的商品交易之處在于,在交易的同時(shí),對(duì)取得的土地使用權(quán)確定了較長(zhǎng)期的、大額的投資預(yù)期,而締約過(guò)失賠償補(bǔ)不足預(yù)期利益,這樣,對(duì)原土地使用權(quán)受讓****益的保護(hù)就不周全。另外,也經(jīng)常發(fā)生這樣的事件,由于登記工作人員的登記核查不嚴(yán),造成本不應(yīng)登記的土地權(quán)利事項(xiàng),給予登記,這樣即意味著真正的土地權(quán)利人的利益將受到威脅。確定土地權(quán)屬我國(guó)采取登記絕對(duì)主義,在司法救濟(jì)上法院往往依據(jù)登記的有關(guān)文件,維持錯(cuò)誤登記。

          登記公信力的補(bǔ)救把這兩種情況分別稱為搶先登記和錯(cuò)誤登記。為了防止出現(xiàn)這兩種現(xiàn)象,給當(dāng)事人造成不應(yīng)有的損害,國(guó)外采取的解決方法是:

          1、對(duì)搶先登記,德國(guó)民法創(chuàng)立了預(yù)備登記制度,即將物權(quán)行為履行前形成的債權(quán)預(yù)先登記在不動(dòng)產(chǎn)登記簿巳憑此對(duì)抗將來(lái)可能出現(xiàn)相同請(qǐng)求權(quán)。

          預(yù)備登記和實(shí)際登記的區(qū)別在于,預(yù)備登記只進(jìn)行形式審查;而實(shí)際登記進(jìn)行實(shí)質(zhì)審查;預(yù)備登記只起到證明交易關(guān)系的作用,實(shí)際登記則具有確認(rèn)合同效力的作用。

          2、對(duì)于錯(cuò)誤登記,德國(guó)民法創(chuàng)立了異議登記制度。如果出現(xiàn)登記權(quán)利與實(shí)際權(quán)利不符的情況,權(quán)利人可以向登記機(jī)關(guān)提出異議,該項(xiàng)異議被登記于不動(dòng)產(chǎn)登記簿上之后,能夠?qū)?ldquo;登記正確性的推定效力”。通過(guò)異議登記,賦予權(quán)利人一種應(yīng)急措施,待登記機(jī)關(guān)查清事實(shí)后,還應(yīng)該辦理變更登記或注銷異議登記。

          在實(shí)現(xiàn)土地利用權(quán)的自由流通轉(zhuǎn)讓的過(guò)程中,土地登記是必不可少的重要的保障因素。完善土地登記制度成為當(dāng)前土地改革的重要環(huán)節(jié)。在各種土地利用權(quán)的設(shè)置中,必須首先應(yīng)當(dāng)堅(jiān)持土地登記要件原則,防止土地權(quán)利市場(chǎng)化過(guò)程中和市場(chǎng)化以后,權(quán)利流轉(zhuǎn)無(wú)序。明確界定各種適應(yīng)市場(chǎng)需要的土地權(quán)利,規(guī)定權(quán)利的取得、行使、變更、終止等內(nèi)容應(yīng)依法登記,使登記成為國(guó)家掌握土地資源配置,調(diào)控地產(chǎn)市場(chǎng)的重要手段。在登記的內(nèi)容上,完善現(xiàn)有的初始登記、變更登記制度的同時(shí),借鑒發(fā)達(dá)國(guó)家預(yù)備登記和異議登記制度,對(duì)穩(wěn)定地產(chǎn)市場(chǎng)、保障交易安全具有重要的作用。

          (三)土地登記機(jī)關(guān)

          土地登記機(jī)關(guān)主要是各級(jí)土地行政管理部門。

          除此以外,土地登記還應(yīng)該在以下方面加以完善:登記程序做出具體規(guī)定,嚴(yán)格登記程序,建立土地登記文件公開(kāi)查閱制度;登記責(zé)任做具體的規(guī)定,包括責(zé)任人責(zé)任的追究,對(duì)權(quán)利人損失的賠償?shù)取?/p>

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