土地利用規劃的實施與管理

時間：2024-06-28 15:06:11 土地估價師我要投稿

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土地利用規劃的實施與管理

　　導語：土地市場管理是土地管理的一項重要內容，而土地市場管理的核心又是土地價格管理。由于土地價格隨市場因素波動較大，同時，波動幅度又比經濟增長波動更大，因此，土地投機極易發生。為防止地價波動過大及土地投機行為，必須了解該地區的土地真實價值，把專業人員估定的有代表性的地塊價格作為控制地價水平的依據。

　　一、土地利用規劃實施與管理的重要性及途徑

　　(一)土地利用規劃實施與管理的重要性

　　在完成編制規劃任務之后，能否很好地組織規劃的實施，就成為實現規劃目標、發揮規劃作用的決定性環節。

　　土地利用規劃的全過程包括編制和實施兩個階段，二者互為依托，相輔相成，缺一不可。

　　(二)土地利用規劃實施與管理的衡量標準

　　1.各規劃項目是否落實到地、到位。

　　2.各類用地變更的界線、位置、用途、面積是否符合規劃。

　　3.土地利用、保護、整治措施是否得到有效實施

　　4.土地資金投入是否按規劃進度完成

　　5.土地利用規劃實施后是否取得顯著效益。

　　(三)土地利用規劃實施與管理的途徑

　　土地利用規劃的實施與管理必須綜合運用法律的、行政的、經濟的、技術的手段，才能取得預期效果。

　　(1)強化土地利用計劃的編制與管理。

　　(2)建立實施規劃的領導責任制。層層訂立實施規劃的領導責任制度可以促進土地利用規劃落到實處。

　　(3)實行規劃公告制度。規劃公告可采用在報紙上公布、張貼布告和設立公告牌等方式。

　　(4)建立建設項目用地的規劃審查制度。建設項目可行性研究論證階段，必須經土地管理部門預審。

　　(5)健全基本農田保護制度。

　　(6)加強城市和村鎮規劃審核。

　　(7)建立健全土地開發整理的規劃審查制度。

　　(8)強化現代高新技術的應用。

　　二、土地利用計劃的編制與管理

　　(一)土地利用計劃的概念

　　土地利用計劃是指根據土地利用總體規劃和經濟社會發展需要，對各類用地數量的具體安排。它是土地利用總體規劃的具體實施計劃。

　　(二)土地利用計劃編制的任務和內容

　　1.目前編制土地利用計劃實際上就是指編制土地利用年度計劃，其具體任務有：(1)通過編制土地利用年度計劃，實現土地利用總體規劃的目標和任務。(2)合理確定各類用地的計劃指標，調整土地利用結構、規模和速度，促進國民經濟均衡協調發展。(3)研究制定用地計劃的政策措施，保證計劃順利實施。

　　2.土地利用計劃編制的內容

　　例題：我國現階段土地利用計劃編制的內容要由下述指標體系構成：

　　A.農用地轉為建設用地指標 B.土地開發整理增加耕地指標

　　C.生態退耕指標 D.耕地保有量指標

　　答案：A、B、C、D

　　(三)土地利用計劃編制的程序和方法

　　土地利用計劃的編制分為國家級、省級(自治區、直轄市)、省轄市級(地區、自治州)、縣級(縣級市、區)。在這四級土地利用計劃編制單位中，縣級為基層計劃單位。在編制土地利用計劃前，要進行各項準備工作，其中主要有：組織調查研究計劃期的經濟形勢、固定資產投資狀況、工農業生產發展的速度、土地利用中的重大問題和政策措施，制定用地計劃的編制方法，統一計劃表格形式等有關內容。

　　我國目前土地利用計劃的編制，采用自上而下、上下結合的方法進行。

　　1.上報計劃建議數首先由縣級以上地方人民政府土地行政主管部門會同有關部門，按照國土資源部的統一部署和計劃控制指標，根據本行政區域土地利用總體規劃、國民經濟和社會發展計劃、土地利用的實際狀況，參考基期(本年度)計劃執行情況，提出本行政區域計劃期(下一年度)的土地利用計劃建議數(預報數)，經同級人民政府審查后，報上一級人民政府土地行政主管部門。國務院批準的建設項目和國務院有關部門批準的道路、管線工程及大型基礎設施建設項目等使用土地，涉及農用地轉用的，由國務院有關部門以建設項目為單位，按照國土資源部管理和地方土地行政主管部門管理兩類提出下一年度的土地利用計劃建議。計劃建議在報國土資源部的同時，應當抄送項目擬使用土地所在地的省、自治區、直轄市土地行政主管部門。下一年度的土地利用計劃建議，應當于每年11月20日前報國土資源部。

　　2.下達計劃指標

　　國土資源部會同國務院有關部門，在各地和國務院有關部門提出的土地利用年度計劃建議的基礎上，綜合平衡，編制土地利用年度計劃，報國務院批準。編制的土地利用年度計劃應當于上一年度12月10日前報國務院經批準后下達到各部門和各省、自治區、直轄市以及由國務院批準土地利用總體規劃的城市和新疆生產建設兵團，以指導它們的計劃編制。

　　例題：編制的土地利用年度計劃應當于上一年度[ ]前報國務院

　　A.12月10日 B.12月20日 C.11月10日 D.11月20日

　　答案：

　　分析：編制的土地利用年度計劃應當于上一年度12月10日前報國務院

　　3.上報計劃修正數

　　省、自治區、直轄市以及由國務院批準土地利用總體規劃的城市和新疆生產建設兵團在實施土地利用年度計劃時，確需調整本地區土地利用年度計劃指標的，應當向國土資源部提出申請。國土資源部審核同意后，報國務院批準。

　　三、建設用地的規劃審查

　　(一)建設用地規劃審查的概念及類型建設用地的規劃審查是指對建設單位上報的擬建項目是否符合土地利用規劃、土地利用計劃和國家土地供應政策進行審查的一項技術性和綜合性工作。

　　《建設用地審查報批管理辦法》規定，建設用地的規劃審查分兩種類型進行：①在土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮建設的地域范圍內，可采取分批次報批建設用地辦法報批。②對土地利用總體規劃確定的城市、村莊和集鎮建設用地范圍之外的省級以上基礎設施和線狀工程或在已經分批次報批、審查批準的建設用地范圍內的具體建設項目用地按具體建設項目用地審查辦法報批。

　　例題：判斷題：《建設用地審查報批管理辦法》規定，建設用地的規劃審查分3種類型進行

　　(二)建設用地規劃審核的內容

　　具體建設項目涉及農用地的，首先，審查轉用的審批手續、權限是否符合法律規定;其次，審查其是否符合規劃要求，有沒有突破土地利用年度計劃;第三，審查擬使用的用途、位置是否與土地利用總體規劃圖相吻合，用地數量是否符合建設用地定額指標;第四，審查補充耕地的位置、面積是否真正落實，保持足額定位落實補充耕地是農用地轉用的必備條件之一。

　　四、土地開發整理規劃審查

　　(一)土地開發整理規劃審查的目的意義

　　土地開發整理是指對土地利用進行調整與治理和對未利用地資源進行開發的過程。它對增加有效耕地面積，保證耕地占補平衡，提高土地質量和改善土地生態環境具有重要的意義。

　　土地開發整理規劃的審查，其目的一方面是為了使土地整理活動符合土地利用總體規劃的要求，保證土地的開發整理能有序地進行;另一方面也是為了使土地利用總體規劃所制定的耕地占補平衡，改善土地生態環境等措施能切實地通過土地開發整理活動加以具體落實。

　　(二)土地開發整理規劃審查的內容

　　土地開發整理規劃審查的主要內容包括以下幾個方面：

　　1.數據資料審查.

　　對文字資料應進行真實性、合法性審查，對現狀數據資料應進行可靠性，準確性以及分析評判的合理性審查;對規劃提供的數據資料應作科學性、合理性和可操作性審查。

　　2.可行性審查:

　　土地開發整理涉及社會、生態、經濟等各方面的因素，土地開發整理規劃必須建立在土地評價，社會、經濟發展預測，經濟合理性、技術可行性、生態環境可持續性等的研究基礎上。對于生態環境的可行性，尤其應重點審查下列內容：是否屬違反規劃毀林開荒、牧草地開荒;是否在25度以上的坡地上開墾耕地;是否圍湖造田和侵占江河灘地，若是則一律不予通過。因此凡申請審查的土地開發整理規劃必須經過嚴密的可行性論證分析。

　　3.目標和任務審查

　　土地開發整理規劃在可行性論證的基礎上，提出了集約利用土地、增加有效耕地數量、提高土地利用率和土地生產力、改善土地生態環境等目標，并在此基礎上確定土地開發整理規劃的任務和要求。土地開發整理規劃審查應對規劃結果是否能達到規劃目標要求，是否能完成規劃任務等進行審查。

　　4.規模和布局審查土地開發整理以土地利用總體規劃為依據，在土地利用總體規劃所確定的區域內有計劃、有組織地進行。因此土地開發整理規模應不超過土地利用總體規劃所確定的規模，布局應在土地利用總體規劃所確定的開發整理區域內進行。

　　5.田、水、路、林、村規劃布局綜合審查。

　　6.實施措施審查。

　　例題：土地開發整理規劃審查的主要內容包括以下幾個方面：

　　A.數據資料審查. B.可行性審查:

　　C.目標和任務審查 D.實施措施審查

　　答案：A、B、C、D

　　五、基本農田保護區的規劃管理

　　為加強基本農田保護，確保基本農田數量長期穩定，質量逐步提高，切實建立基本農田保護制度，使土地利用總體規劃目標得以實現，必須強化對基本農田保護區劃定工作的驗收，并對基本農田保護區實行特殊管理。

　　(一)基本農田保護區劃定的驗收

　　1.驗收的基本要求

　　(1)基本農田保護面積不得低于土地利用總體規劃確定的指標;在土地利用總體規劃確定的基本農田保護區范圍內，基本農田保護面積要落實到地塊。

　　(2)根據土地利用總體規劃，鐵路、公路等交通沿線，城市和村莊、集鎮等周邊地區沒有規劃為建設用地的耕地，應當優先列入基本農田保護區。土地利用總體規劃確定的建設用地和需要退耕還林、還草、還湖的耕地不應當劃人基本農田保護區。

　　(3)基本農田保護期限和基礎數據應與土地利用總體規劃的規劃期限和基礎數據相一致。

　　(4)基本農田保護區調整劃定工作應在縣級人民政府統一組織領導下，由縣級人民政府土地行政主管部門會同農業行政主管部門組織實施，以鄉、鎮為單位開展。

　　(5)基本農田保護區調整劃定后，要建立健全各項基本農田保護制度。

　　2.驗收內容：

　　(1)基本農田是否已經落到地塊。 (2)實地是否已核實。

　　(3)標志建立是否正確。 (4)檔案建立是否規范。

　　(5)建章立制是否完整可行。

　　3.驗收方法與步驟

　　劃定基本農田保護區工作的驗收應在省級人民政府的統一領導下，由省級人民政府土地行政主管部門會同農業行政主管部門組織實施，按照驗收內容與基本要求，采取自下而上與自上而下相結合的方式進行。具體可采取以下步驟。

　　(1)自查。基本農田保護區劃定工作完成后，由縣級人民政府組織開展自查。

　　(2)初驗。地(市)級人民政府土地、農業行政主管部門接到驗收申請后，組織對劃定工作的各項內容與成果進行初驗。

　　(3)復驗。省級人民政府土地、農業行政主管部門在接到驗收申請后，組織驗收組，對初驗成果進行復驗。

　　(4)公布。

　　(5)總結。

　　(二)基本農田護區管理。

　　1.基本農田的數量管理

　　(1)地方人民政府應當采取措施，確保土地利用總體規劃確定的本行政區域內基本農田的數量不減少。

　　(2)基本農田保護區經依法劃定后，任何單位和個人不得改變或者占用。國家能源、交通、水利、軍事設施等重點建設項目選址確實需要占用基本農田，涉及農用地轉用或者土地征用，必須經國務院批準。

　　(3)經國務院批準占用基本農田的，當地人民政府應當按照國務院的批準文件修改土地利用總體規劃，并補充劃人數量和質量相當的基本農田。占用單位應當按照占多少、墾多少的原則，負責開墾與所占基本農田的數量與質量相當的耕地;沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地的開墾費，專款用于開墾新的耕地。

　　2.基本農田的使用管理

　　(1)基本農田只能用于糧、棉、油料等作物的耕作。

　　(2)基本農田耕作應提高復種指數，禁止任何單位和個人閑置、荒蕪基本農田。經國務院批準的重點建設項目占用基本農田的，滿1年不使用而又可以耕種并收獲的，應當由原耕種該基本農田的集體或者個人恢復耕種，也可以由用地單位組織耕種;1年以上未動工建設的，應當按照省、自治區、直轄市的規定繳納閑置費;連續2年未使用的，經國務院批準，由縣級以上人民政府無償收回用地單位的土地使用權;該土地原為農民集體所有的，應當交由原農村集體經濟組織恢復耕種，重新劃人基本農田保護區。承包經營基本農田的單位或者個人連續2年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的基本農田。

　　例題：承包經營基本農田的單位或者個人連續( )年棄耕拋荒的，原發包單位應當終止承包合同，收回發包的基本農田。

　　A 1 B.2 C.3 D.4

　　答案：B

　　3.基本農田的維護管理

　　(1)國家提倡和鼓勵農民對其經營的基本農田多施用有機肥料，少施用化肥和農藥。

　　(2)縣級人民政府應當根據當地實際情況對基本農田地力進行分等定級，并建立檔案。

　　(3)農村集體經濟組織或者村民委員會應當定期評定基本農田地力等級。

　　(4)縣級以上地方人民政府農業行政主管部門應當逐步建立基本農田地力與施肥效益長期定位監測網點，定期向本級人民政府提出基本農田地力變化狀況報告以及相應的地力保護措施，并為農業生產者提供施肥指導服務。

　　4.基本農田的環境保護管理

　　(1)縣級以上人民政府農業行政主管部門應當會同同級環境保護行政主管部門對基本農田環境污染進行監測和評價，并定期向本級人民政府提出環境質量發展趨勢報告。

　　(2)經國務院批準占用基本農田興建國家重點建設項目的，必須遵守國家有關建設項目用地管理的規定。在建設項目環境影響報告書中，應當有基本農田環境保護的方案。

　　(3)在基本農田保護區施用的肥料和作為肥料的城市垃圾和污泥，應當符合國家有關質量標準。