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2017土地估價師《基礎與法規》模擬試題及答案解析
一、單選題：
1、( B )是依法對一定的土地占有并加以利用并取得收益的權利。
A.土地所有權
B.土地用益物權
C.土地擔保物權
D.地役權
解 析：土地用益物權是依法對一定的土地占有并加以利用并取得收益的權利，包括土地承包權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。
2、列屬于土地用益物權的是( B )。
A.留置權
B.宅基地使用權
C.抵押權
D.質權
解 析：留置權、抵押權、質權，是擔保物權。
3、以下( C )，屬于土地擔保物權。
A.土地承包經營權
B.建設用地使用權
C.留置權
D.地役權
解 析：土地用益物權是指權利人對他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的權利，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。土地擔保物權包括土地抵押權、留置權、質權等。
4、目前，我國土地所有權分為( D )。
A.國有土地所有權和農民集體土地承包權
B.國有建設用地所有權和國有農用地所有權
C.國有建設用地所有權和鄉鎮建設用地所有權
D.國有土地所有權和集體土地所有權
解 析：我國土地所有權存在兩種表現形式，即國有土地所有權和集體土地所有權。
5、新增建設用地有償使用費的本質是( B )。
A.土地的取得成本構成之一
B.平均土地純收益
C.土地資源稅
D.土地流轉稅
解 析：新增建設用地土地有償使用費是指國務院或省級人民政府在批準農用地轉用、征用土地時，向取得出讓等有償使用方式的新增建設用地的縣、市人民政府收取的平均土地純收益。
6、我國集體土地所有權喪失的原因是( B )。
A.依法征用
B.依法征收
C.集體互換
D.行政劃撥
解 析：征收和征用既有共同之處，又有不同之處。共同之處是：都有一定強制性，都要經過法定程序，都要依法給予補償。不同之處在于，征收主要是所有權的改變，是國家為了公共利益需要而強制取得所有權的行為，其結果是權利發生轉移;征用是使用權的改變，是因搶險救災等緊急需要而強制使用的行為，一旦緊急需要結束，被征用的土地應當如數返還給原權利人。
7、以下關于建設用地使用權設立，說法錯誤的是( C )。
A.設立建設用地使用權，可以采取劃撥的方式
B.新設立的建設用地使用權，不得損害已設立的用益物權
C.建設用地使用權自簽訂合同時設立
D.設立建設用地使用權的，應當向登記機構申請建設用地使用權登記
解 析：建設用地使用權自登記時設立
8、工業用地不得以( D )方式出讓。
A.招標
B.拍賣
C.掛牌
D.協議.
解 析：《招標拍賣掛牌出讓國有建設用地使用權規定》(國土資源部令第39號)第四條第一款規定：“工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓”。
9、下列關于建設用地使用權期間屆滿后的處理的表述中，正確的是( B )。
A.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期
B.住宅建設用地使用權期間屆滿后，自動續期
C.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前6個月申請續期
D.非住宅建設用地使用權期間屆滿后，土地使用者需要繼續使用土地的，應當至遲于期滿前2年申請續期
解 析：《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。非住宅建設用地使用權期間屆滿后的續期，依照法律規定辦理。
10、下列( D )情況經批準可保留劃撥國有建設用地使用權。
A.國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的
B.國有企業改組為股份合作制的
C.非國有企業兼并國有企業的
D.國有企業改造或改組為國有獨資公司的
解 析：下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的;②國有企業改組為股份合作制的;③國有企業租賃經營的;④非國有企業兼并國有企業的。下列情況經批準可保留劃撥國有建設用地使用權：①繼續作為城市基礎設施用地，公益事業用地和國有重點扶持的能源、交通、水利等項目用地，原土地用途不發生改變，但改造或改組為公司制企業除外;②國有企業兼并國有企業、非國有企業及國有企業合并后的企業是國有工業企業的;③在國有企業兼并、合并中，一方屬于瀕臨破產企業的;④國有企業改造或改組為國有獨資公司的。
11、國企改革中，下列( D )不可保留劃撥國有建設用地使用權的情形。
A.基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地
B.關系國家安全利益、高新技術、重點技術改造項目的用地
C.改造或改組后的國有企業用地
D.非國有企業兼并國有企業的
解 析：保留劃撥國有建設用地使用權的情形：基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地;關系國家安全利益、高新技術、重點技術改造項目的用地;改造或改組后的國有企業用地。下列情況應采取土地出讓或出租方式處置：①國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的;②國有企業改組為股份合作制的;③國有企業租賃經營的;④非國有企業兼并國有企業的。
12、申請采用授權經營或國家作價出資(入股)方式配置土地的企業，必須為( B )批準的實行授權經營或國家控股公司試點的企業。
A.國務院
B.省級以上人民政府
C.市級以上人民政府
D.鄉(鎮)級以上人民政府
解 析：《企業改制土地資產處置審批意見(試行)規定，采用國家作價出資(入股)或授權經營方式處置的適用范圍：對于省級以上人民政府批準實行授權經營或國家控股公司試點的企業，方可采用授權經營或國家作價出資(入股)方式配置土地。
13、2010年12月，W房地產開發公司將其以出讓方式取得的一宗土地轉讓給H房地產開發公司。在辦理項目手續時，有關部門不予辦理的主要原因可能是( A )。
A.實際投入房屋建設工程的資金額已完成全部開發投資總額的20%
B.實際投入房屋建設工程的資金額已完成全部開發投資總額的26%
C.實際投入房屋建設工程的資金額已完成全部開發投資總額的30%
D.實際投入房屋建設工程的資金額已完成全部開發投資總額的35%
解 析：《城市房地產管理法》第三十九條規定了以出讓方式取得的土地使用權，轉讓房地產開發項目同時必須具備的條件包括：(1)按照出讓合同約定已經支付全部土地使用權出讓金，并取得土地使用權證書，這是出讓合同成立的必要條件，也只有出讓合同成立，才允許轉讓;(2)按照出讓合同約定進行投資開發，完成一定開發規模后才允許轉讓，這里又分為兩種情形：一是屬于房屋建設的，開發單位除土地使用權出讓金外，實際投入房屋建設工程的資金額應占全部開發投資總額的25%以上;二是屬于成片開發土地的，應形成工業或其他建設的用地條件，方可轉讓。
14、國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》指出，租賃期限( D )個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
A.一
B.三
C.五
D.六
解 析：國土資源部《規范國有土地租賃若干意見》指出，租賃期限六個月以上的國有土地租賃，應當由市、縣土地行政主管部門與土地使用者簽訂租賃合同。
15、租賃建設用地使用權期限的限制中，對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過( A )年。
A.5
B.8
C.10
D.15
解 析：租賃建設用地使用權期限的限制中，對短期使用或用于修建臨時建筑物的土地，應實行短期租賃，租期一般不超過五年。
16、抵押權關系中，債權人為( B )。
A.抵押人
B.抵押權人
C.抵押物
D.抵押標的
解 析：債權人為抵押權人，債務人或者第三人為抵押人，所提供擔保的財產為抵押物
17、甲向乙借款，丙將自己所有的房屋抵押給乙，作為甲向乙履行債務的擔保，在這一抵押法律關系中(D)是抵押人。
A.甲
B.乙
C.丙
D.甲和丙都是
解 析：《物權法》第一百七十九條規定，為擔保債務的履行，債務人或者第三人不轉移財產的占有，將該財產抵押給債權人的，債務人不履行到期債務或者發生當事人約定的實現抵押權的情形，債權人有權就該財產優先受償。
二、多選題：
18、用益物權具有以下( ABCE )法律特征。
A.用益物權是具有獨立性的他物權
B.用益物權是限制物權
C.用益物權具有使用的目的
D.用益物權具有物上代位性E.用益物權的標的物主要是不動產
解 析：用益物權具有以下的法律特征：用益物權是具有獨立性的他物權、用益物權是限制物權、用益物權具有使用的目的、用益物權的標的物主要是不動產。
19、用益物權包括( ABCE )等。
A.土地承包經營權
B.建設用地使用權
C.宅基地使用權
D.質權E.地役權
解 析：用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權等的，可以無償收回土地使用權。
20、下列關于擔保物權具有的特征，表述正確的是( ABDE )。
A.與用益物權以對物的利用為目的不同，擔保物權以支配標的物的交換價值為內容，以擔保債務的清償為目的
B.擔保物權具有直接支配標的物的效力的權利，僅以法律規定為限
C.當事人可以約定設立擔保物權，也可以協議變更擔保物權發生的要件和內容
D.一般情況下，擔保物權從屬于債權而存在
E.在所擔保的債權未受全部清償前，擔保權人可就擔保物的全部行使權利
解 析：擔保物權具有的特征中，當事人不得約定設立擔保物權，也不得協議變更擔保物權發生的要件和內容。
21、依法屬于國家所有的土地有( ACD )。
A.城市市區的土地
B.城市郊區的土地
C.農村中依法沒收、征用、征收、征購，收歸國有的土地(依法劃定或者確定為集體所有的除外)
D.國家未確定為集體所有的林地、草地、山嶺、荒地、灘涂、河灘地以及其他土地
解 析：城市郊區中已經依法沒收、征收、征購才為國有土地。
22、《物權法》規定，( ADE ) 全部屬于國家所有。
A.礦藏
B.森林
C.山嶺
D.海域
E.水流
解 析：《物權法》規定，礦藏、水流、海域屬于國家所有。
23、目前我國取得建設用地使用權的途徑包括( ABCD )。
A.通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得
B.通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式)
C.通過國家出讓方式取得
D.通過土地或房地產租賃方式取得
E.通過土地或房地產抵押方式取得
解 析：取得建設用地使用權的途徑。①通過行政劃撥方式(含征收集體土地)取得;②通過國家出讓方式取得;③通過房地產轉讓方式取得(如買賣、贈與或者其他合法方式);④通過土地或房地產租賃方式取得。
24、對“土地承包經營權”做出規定的法律包括( BCD )等。
A.《城市房地產管理法》
B.《農村土地承包法》
C.《土地管理法》
D.《物權法》E.《城鄉規劃法》
解 析：土地承包經營權的法律依據包括：《土地管理法》、《農村土地承包法》和《物權法》。
25、國家無償收回劃撥土地使用權的原因有( ABD )。
A.使用者自動放棄土地使用權
B.礦場、機場等核準報廢土地
C.非法轉讓土地
D.不按批準用途使用土地E.轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益
解 析：非法轉讓土地、轉讓時未補交土地使用權出讓金或土地收益，不屬于國家無償收回劃撥土地使用權的原因。
26、國有企業改組為有限責任公司中涉及的劃撥土地使用權，可采取( BCD )方式處置土地使用權。
A.保留劃撥性質
B.改為出讓
C.作價入股
D.租賃E.抵押
解 析：對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，可分別采取國有土地出讓、租賃、作價出資(入股)和保留劃撥土地使用權等方式予以處置。
27、保留劃撥土地使用權的情形包括( ACD )。
A.基礎設施用地、公益事業用地和國家重點扶持的能源、交通、水利等項目用地
B.國有企業改組為股份合作制企業的
C.改造或改組后的國有企業用地
D.關系國家安全利益、高新技術、重點技術改造項目的用地
E.國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的
解 析：國有企業改組為股份合作制企業的、國有企業改造或改組為有限責任或股份有限公司以及組建企業集團的，應采取土地出讓或出租方式處置。
28、根據《物權法》規定，下列( CDE )屬于禁止抵押的財產。
A.建筑物和其他土地附著物
B.建設用地使用權
C.土地所有權
D.依法被查封、扣押、監管的財產E.所有權、使用權不明或者有爭議的財產
解 析：《物權法》第184條規定了禁止抵押的財產：①土地所有權;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外;③學校、幼兒園、醫院等以公益為目的的事業單位、社會團體的教育設施、醫療衛生設施和其他社會公益設施;④所有權、使用權不明或者有爭議的財產;⑤依法被查封、扣押、監管的財產;⑥法律、行政法規規定不得抵押的其他財產。
29、根據《物權法》規定，下列( ABD )屬于可以作為抵押權的標的。
A.以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權
B.建設用地使用權
C.學校、幼兒園等以公益為目的的事業單位的教育設施
D.生產設備、原材料、半成品、產品E.所有權、使用權不明或者有爭議的財產
解 析：《物權法》第180條規定債務人或者第三人有權處分的下列財產可以作為抵押權的標的：①建筑物和其他土地附著物;②建設用地使用權;③以招標、拍賣、公開協商等方式取得的荒地等土地承包經營權;④生產設備、原材料、半成品、產品;⑤正在建造的建筑物、船舶、航空器;⑥交通運輸工具;⑦法律、行政法規未禁止抵押的其他財產。
30、下列不屬于最高額抵押法律特征的包括( ACDE )。
A.最高額抵押所擔保的對象是將來發生的債權
B.最高額抵押擔保的對象具有特定性
C.最高額抵押所擔保的債權依賴于確定的基礎法律關系
D.最高額抵押必須在抵押合同中明確約定，法律要求辦理登記的還應當辦理登記手續
E.最高額抵押是對一定期限內連續發生的債作擔保
解 析：最高額抵押擔保的對象具有不特定性。最高額抵押擔保在設立時，只有一個大致的數額限制，并未對具體擔保哪幾筆債權債務關系做出規定，有的被擔保債權在當時甚至尚未發生，所以最高額抵押擔保的對象具有不特定性。
三、判斷題:
31、我國土地權利總體上可以分為土地所有權、土地用益物權和土地擔保物權三大類。T
32、土地用益物權包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、土地抵押權等。F
解 析：土地用益物權是指權利人對他人所有的土地依法享有占有、使用和收益的權利，包括土地承包經營權、建設用地使用權、宅基地使用權、地役權。土地擔保物權包括土地抵押權等。
33、《物權法》規定，礦藏、草地、海域屬于國家所有。F
解 析：《物權法》規定，礦藏、水流、海域屬于國家所有。
34、土地所有權具有占有權、使用權、收益權、處分權等權能。T
解 析：土地所有權是包括占有權、使用權、收益權、處分權等權能。
35、我國農村和城市郊區的土地全部屬于農民集體所有。F
解 析：農村中的國有土地還有：名勝古跡、自然保護區等特殊土地
36、農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。T
解 析：農村和城市郊區的土地，除法律規定屬于國家所有的以外，屬于集體所有;宅基地和自留山、自留地，屬于集體所有。
37、《物權法》的規定，工業用地必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。F
解 析：《物權法》并未規定“掛牌方式”出讓�！段餀喾ā返谝话偃邨l第二款規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
38、某宗土地使用權出讓的法定最高年限為70年，土地使用權出讓合同約定的使用年限為50年，土地使用者使用該宗地15年后轉讓，受讓人取得該宗土地的使用年限為55年。F
解 析：以房地產轉讓方式取得出讓土地使用權的權利人，其實際使用年限不是出讓合同約定的年限，而是出讓合同約定的年限減去原土地使用權已經使用年限后的剩余年限。50-15=35年。
39、劃撥建設用地使用權沒有使用期限的限制，不得進行轉讓、出租、抵押等經營活動。F
解 析：劃撥建設用地使用權沒有使用期限的限制，可以進行轉讓、出租、抵押等經營活動。
40、《物權法》規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。T
41、農村村民一戶只能擁有一處宅基地，其面積不得超過省、自治區、直轄市規定的標準。T
42、地役權是利用他人的動產的一種權利。F
解 析：地役權是利用他人的不動產的一種權利
43、地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。T
解 析：地役權的期限由當事人約定，但不得超過土地承包經營權、建設用地使用權等用益物權的剩余期限。
44、宅基地可以設定抵押。F
解 析：《物權法》規定，下列土地不得抵押：①土地所有權;②耕地、宅基地、自留地、自留山等集體所有的土地使用權，但法律規定可以抵押的除外。
45、《物權法》規定，鄉鎮、村企業的建設用地使用權可以單獨抵押。F
解 析：《物權法》規定，鄉鎮、村企業的建設用地使用權不得單獨抵押。
46、現行香港的全部土地均屬于國家所有。T
47、目前我國臺灣地區實行土地所有權制的基礎是土地公權制。F
解 析：目前我國臺灣地區實行土地所有權制的基礎是土地私權制。
四、案例分析題:
48、(一)
甲企業因拓展業務需要，向政府租賃一塊開發成熟的國有建設用地建廠房，租期20年。支付土地租金后，由于經營困難，并沒完成合同約定的開發建設，僅在其上建造了一棟辦公樓。2年后，甲企業將辦公樓抵押給銀行，并將土地轉租給乙企業。
請就上述內容，回答以下問題。
1.甲企業取得土地支付的租金標準應該按照( A )確定。
A.全額地價折算
B.扣除相關費用后的地價余額折算
C.征地成本價折算
D.工業用地最低價標準
2.乙企業根據與甲企業簽署的租地合同，到國土資源行政主管部門登記，行政主管部門可以( BD )。
A.直接給予登記，承租土地使用權轉給乙企業
B.不予登記，并應收回甲企業的承租土地使用權
C.將與甲企業簽署的租地合同直接更名后給予登記
D.收回甲企業的承租土地使用權后，重新與乙企業簽署租地合同
3.甲企業在進行抵押時，隨之抵押的承租土地使用權租金應按( C )估價。
A.合同租金
B.市場租金
C.合同租金與市場租金的差值
D.剩余租期預期租金
4.如果承租土地使用權被國土資源行政主管部門收回，抵押物的處置應由( A )進行。
A.銀行
B.甲企業
C.國土資源行政主管部門
D.乙企業
5.如果甲企業按照合同規定完成開發，將土地轉租給乙企業，乙企業將取得( D )。
A.承租土地使用權
B.土地優先受讓權
C.承租土地處置權
D.土地他項權利
解 析：1.承租人取得土地使用權時未支付其它土地費用的，租金標準應按全額地價折算。
2.承租人未按合同約定開發建設、未經土地行政主管部門同意轉讓、轉租或不按合同約定按時交納土地租金的，土地行政主管部門可以解除合同，依法收回承租土地使用權。
3.地上房屋等建筑物、構筑物依法抵押的，承租土地使用權可隨之抵押，但承租土地使用權只能按合同租金與市場租金的差值及租期估價，抵押權實現時土地租賃合同同時轉讓。
4.如果承租土地使用權被國土資源行政主管部門收回，抵押物的處置應由抵押權人進行。
5.將土地轉租給乙企業，不能取得承租土地使用權、土地優先受讓權、承租土地處置權。
49、(二)
A房地產公司于2010年1月1日，通過出讓方式，獲得B市C縣規劃區內一地塊，從事住宅樓開發建設。并于次日在簽訂了出讓合同，交納土地出讓金6000萬元，合同約定2010年3月1日開始動工建設。后由于種種原因，該項目直到2011年5月1日才開始動工建設。同時A房地產公司為提高整體投資效益，準備將臨街的地塊建成商業門市。
1.該項目除臨街的地塊建成商業門市外，其余的住宅樓建設用地出讓最高年限為(D)年。
A.40
B.50
C.60
D.70
2.按閑置土地的規定，應向A房地產公司征收(A)萬元以下的土地閑置費。
A.1200
B.1300
C.1400
D.1500
3.根據《城市房地產管理法》，A房地產公司要將改變該項目部分土地用途，必須取得(AD)的同意。
A.出讓方
B.B市人民政府城鄉規劃行政管理部門
C.B市人民政府城市土地管理部門
D.C縣人民政府城鄉規劃行政管理部門
4.經同意，A房地產公司改變該項目部分土地用途，根據《城市房地產管理法》，必須(AC)。
A.變更或重新簽訂出讓合同
B.不需變更或重新簽訂出讓合同
C.相應調整地價款
D.不用調整地價款
5.根據國土資源部39號令規定，A房地產公司取得上述建設用地使用權，不可能采取的出讓方式是(C)。
A.招標方式
B.拍賣方式
C.協議出讓
D.掛牌出讓方式
6.根據有關土地政策規定，A房地產公司取得上述建設用地使用權后，只考慮A房地產公司原因而不被無償收回建設用地使用權的最遲動工開發時間為(D)以前。
A.2011年2月1日
B.2011年3月1日
C.2012年2月1日
D.2012年3月1日
解 析：1.住宅用地出讓最高年限為70年。
2.在城市規劃區范圍內，以出讓方式等有償方式取得建設用地使用權進行房地產開發的閑置土地，超過出讓合同約定的動工開發日期滿一年未動工開發的，可以征收相當于土地使用權出讓金20%以下的土地閑置費。6000萬元×20%=1200萬元。
3.用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。
4.用地單位改變土地利用條件及用途，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規劃行政管理部門的同意，變更或重新簽訂出讓合同并相應調整地價款。
5.39號令同時規定，商業、旅游、娛樂和商品住宅用地，必須采取拍賣、招標或者掛牌方式出讓。
6.超過出讓合同約定的動工開發日期滿二年未動工開發的，可以無償收回建設用地使用權
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