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樹·園林綠化·稅務(wù)籌劃
房地產(chǎn)企業(yè)通過股權(quán)收購獲取土地，溢價(jià)金額無法進(jìn)入土地成本，由此會虛增高額稅負(fù)，這是房地產(chǎn)行業(yè)普遍存在的問題，也是稅務(wù)籌劃的難點(diǎn)。很多地產(chǎn)企業(yè)因此放棄股權(quán)收購也經(jīng)常存在。
本文提供一解決方案供大家交流與批評。某房地產(chǎn)企業(yè)找到智慧源，希望我們?yōu)樗麄冊诤Ｄ系囊粋�(gè)收購項(xiàng)目提供稅務(wù)籌劃建議：被收購公司在海南擁有400畝土地，注冊資本金1000萬元，土地賬面價(jià)值800萬元，收購方準(zhǔn)備以股權(quán)收購方式向原自然人股東收購股權(quán)，以間接獲取土地項(xiàng)目。雙方協(xié)商股權(quán)轉(zhuǎn)讓價(jià)4億元。
此項(xiàng)交易，遇到了兩個(gè)問題：第一，出售方要交納7800萬元【(40000-1000)×20%】的個(gè)人所得稅。第二，收購方雖然付出了4億元的收購代價(jià)，但是未來土地成本仍然是800萬元，3.92億元的收購代價(jià)在目標(biāo)公司帳面反映不出來，未來土地增值稅和企業(yè)所得稅會增加至少2.13億元元。
接受委托后，我們到項(xiàng)目現(xiàn)場調(diào)研。發(fā)現(xiàn)地上種植了大量樹木。該項(xiàng)目原本是一個(gè)農(nóng)業(yè)觀光項(xiàng)目，后因經(jīng)營不善處于停業(yè)狀態(tài)。場地長期空置，公司大股東支付租金給公司后，私人出錢在上面種樹。海南天氣好，陽光充足，雨量充沛，10多年過去，樹木成林，郁郁蔥蔥。經(jīng)評估公司評估價(jià)值1億元。
根據(jù)這個(gè)情況，我們給客戶提供了如下籌劃方案：總價(jià)4億元不變，但改為股權(quán)轉(zhuǎn)讓款3億元，另支付老板個(gè)人青苗補(bǔ)償費(fèi)1億元。此交易條件的變化，可節(jié)稅10,350萬元。原因是：
1、根據(jù)稅法相關(guān)規(guī)定：老板收到拆遷補(bǔ)償費(fèi)1億元，無須交納個(gè)人所得稅，從而避開了原股權(quán)溢價(jià)轉(zhuǎn)讓的個(gè)人所得稅2,000萬元。
2、對于收購方來說，原支付的股權(quán)溢價(jià)款無法計(jì)入項(xiàng)目公司成本，只能在股東公司記帳，土地增值稅和企業(yè)所得稅均無法得以彌補(bǔ)和抵扣。而改為支付1億元的青苗補(bǔ)償費(fèi)后，就可以計(jì)入項(xiàng)目開發(fā)成本，由于該項(xiàng)目未來要開發(fā)別墅，銷售均價(jià)最低5萬元，而樓面地價(jià)僅1500元/每平方米，增值空間巨大，未來土地增值稅適用稅率高達(dá)60%。增加1億元成本后，未來項(xiàng)目公司至少可少繳納土地增值稅7800萬元【10000×(1+20%+10%)×60%】、企業(yè)所得稅550萬元【(10000-7800)×25%】，合計(jì)節(jié)約稅金8350萬元。
本文中依據(jù)國稅函[1997]87號《國家稅務(wù)總局關(guān)于征用土地過程中征地單位支付給土地承包人員的補(bǔ)償費(fèi)如何征稅問題的批復(fù)》支付給土地承包人的青苗補(bǔ)償費(fèi)收入免征個(gè)人所得稅的規(guī)定，已被國稅總局公告2011年第2號《稅總發(fā)布失效稅收規(guī)范性文件目錄》作廢，但實(shí)操中暫無新規(guī)定，各地稅局對此大都暫未開征。本文提出供大家探討與研究。
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