商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃與前期管理
商業(yè)地產(chǎn)的策劃師和建筑師在商業(yè)建筑策劃中的作用是相互的，建筑師處于核心地位，策劃師在項(xiàng)目整體設(shè)計(jì)過程中應(yīng)起著引導(dǎo)與修正的作用。下面整理了關(guān)于商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃與前期管理的文章，歡迎大家閱讀！
認(rèn)清策劃師在商業(yè)策劃中的作用
策劃師在項(xiàng)目方案構(gòu)思過程中必須充分研究項(xiàng)目投資商、開發(fā)商自身的條件，對大量市場調(diào)研提供的數(shù)據(jù)和信息進(jìn)行系統(tǒng)分析和整理。
這些要素和條件都將成為建筑師開展建筑設(shè)計(jì)和規(guī)劃的前提。從商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目的開發(fā)的過程上分析，策劃師的工作重點(diǎn)集中在以下三個方面：
1、從城市發(fā)展和商業(yè)發(fā)展的專業(yè)角度對土地進(jìn)行的分析和研究。
從經(jīng)濟(jì)價值和商業(yè)運(yùn)營的角度對項(xiàng)目土地價值進(jìn)行分析，為項(xiàng)目開發(fā)決策、資金運(yùn)作決策提供準(zhǔn)確的依據(jù)。
2、通過消費(fèi)者行為分析和品牌資源的研究，結(jié)合建筑設(shè)計(jì)專業(yè)的知識、商業(yè)運(yùn)營的模擬分析和國內(nèi)外相似案例的調(diào)研，對項(xiàng)目規(guī)劃提出概念性設(shè)計(jì)原則。
同時對開發(fā)的目標(biāo)、規(guī)模、周期、商業(yè)運(yùn)營模式、市場定位進(jìn)行數(shù)量化、標(biāo)準(zhǔn)化提議，提供項(xiàng)目開發(fā)的可行性論證。
3、在項(xiàng)目業(yè)態(tài)規(guī)劃和設(shè)施規(guī)劃的的基礎(chǔ)上，與開發(fā)團(tuán)隊(duì)配合，共同制定項(xiàng)目的開發(fā)計(jì)劃，并對后期的工程管理的重要節(jié)點(diǎn)提出工作安排。
開發(fā)和工程管理規(guī)劃為建筑師的建筑設(shè)計(jì)提供了比較準(zhǔn)確的參考依據(jù)，有助于項(xiàng)目建筑策劃中對項(xiàng)目開發(fā)過程中的經(jīng)濟(jì)效益、社會效益的評估。
商業(yè)地產(chǎn)的開發(fā)本著土地價值最大化、商業(yè)利潤最大化的原則，將各個開發(fā)環(huán)節(jié)進(jìn)行系統(tǒng)整合，使各環(huán)節(jié)的增值程度加大，最終確保項(xiàng)目開發(fā)和運(yùn)營的成功。
商業(yè)項(xiàng)目的前期策劃與建筑設(shè)計(jì)作為商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)增值的主要環(huán)節(jié)更應(yīng)重視和加強(qiáng)。商業(yè)地產(chǎn)的策劃師不僅要熟悉各種業(yè)態(tài)的生存條件和環(huán)境，還應(yīng)對其所依存的建筑空間十分清晰。
掌握商業(yè)建筑設(shè)計(jì)規(guī)范尺度
商業(yè)地產(chǎn)的設(shè)計(jì)規(guī)范是商業(yè)地產(chǎn)建筑策劃的主要依據(jù)，也是項(xiàng)目市場價值體現(xiàn)的制約條件之一。
但我國現(xiàn)行的商業(yè)地產(chǎn)建筑規(guī)范相對于行業(yè)的快速發(fā)展顯得滯后了。
目前，對于我國商業(yè)地產(chǎn)領(lǐng)域的設(shè)計(jì)主要可以參考的設(shè)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)有《商店建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《飲食建筑設(shè)計(jì)規(guī)范》、《建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》、《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》等有限的設(shè)計(jì)依據(jù)。
而上面的準(zhǔn)則對于設(shè)計(jì)日益復(fù)雜的商業(yè)建筑來講，已經(jīng)很難滿足市場的需求和發(fā)展了。
隨著商業(yè)地產(chǎn)的發(fā)展，相應(yīng)產(chǎn)生的綜合性賣場、社區(qū)商業(yè)、產(chǎn)權(quán)型百貨商場等新型商業(yè)在策劃和設(shè)計(jì)時經(jīng)常會出現(xiàn)市場要求和設(shè)計(jì)規(guī)范之間的矛盾。
以某商業(yè)項(xiàng)目為例，投資商希望適當(dāng)減少面寬以增加臨街商鋪的數(shù)量，小面積的商鋪因其售價或租金相對較低，經(jīng)營范圍靈活多樣，便于轉(zhuǎn)型等更適合個體經(jīng)營者的經(jīng)營和投資。
但這種設(shè)計(jì)與現(xiàn)行的規(guī)范之間很難協(xié)調(diào)和統(tǒng)一。
每個商鋪按照消防規(guī)范需要設(shè)兩個安全出口，但對于小面寬大進(jìn)深的商鋪很難做到兩個出口。
設(shè)計(jì)規(guī)范中對于一個出口的商店有著明確的規(guī)定，根據(jù)《高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范》，“除地下室外的兩個相鄰防火分區(qū)，當(dāng)防火墻上有防火門連通，且兩個防火分區(qū)的建筑面積之和不超過 2000m2的 1.4 倍的公共建筑，可設(shè)一個安全出口”。
依據(jù)規(guī)范，開發(fā)商可以采取的方式只能是直接在相臨店鋪間預(yù)留防火門或增加店鋪的建筑面積。
但相鄰兩個商鋪的連通顯然不滿足商鋪日常經(jīng)營的要求，而增大商業(yè)面積有與開發(fā)商實(shí)際銷售的最小單元不符。
此外，對于策劃為上下兩層的獨(dú)立商鋪內(nèi)設(shè)置樓梯的寬度也與實(shí)際經(jīng)營矛盾。根據(jù)規(guī)范，“營業(yè)部分室內(nèi)樓梯，每梯段凈寬不應(yīng)小于 1.4 米�！�
按照上面的規(guī)定，勢必減少商鋪內(nèi)可用于經(jīng)營的面積。對于經(jīng)營時裝等物品的零售型商業(yè)來講，樓梯的寬度必然影響其產(chǎn)品的.陳列和擺放。
此外諸如商業(yè)建筑內(nèi)的安全疏散距離、商業(yè)每層的人口疏散寬度等等規(guī)范要求，都對后期商業(yè)的經(jīng)營產(chǎn)生影響。
因此，對與商業(yè)地產(chǎn)的策劃人來講，如何給建筑人員提供更具商業(yè)價值性的參考意見，如何借鑒成功項(xiàng)目的經(jīng)驗(yàn)，如何做好項(xiàng)目的適當(dāng)變通等都是十分重要的課題。
把握商業(yè)與設(shè)計(jì)二者之間的聯(lián)系
建筑策劃對于商業(yè)項(xiàng)目起到的作用是多方面的，對于建筑師設(shè)計(jì)思路的引導(dǎo)和修正更是起著不可替代的作用。
但商業(yè)項(xiàng)目的設(shè)計(jì)必須要與商業(yè)價值相融合，否則再好的作品也很難成為好的產(chǎn)品。下面以城市中心商業(yè)綜合體項(xiàng)目為例，進(jìn)行一些簡單說明：
1、高層樓體的選位與布局
城市中心的商業(yè)綜合體建筑，主樓一般為超高層建筑。建筑本身的選位對于建筑物本身的使用及和周圍環(huán)境都會造成重要的影響。
高層建筑對于道路形成的壓迫感，會對在區(qū)域內(nèi)工作、消費(fèi)、生活的人們產(chǎn)生心理緊張，降低建筑本身帶給人們的舒適度。
因此，在很多實(shí)際案例中，高層建筑沿主路都進(jìn)行了適當(dāng)?shù)耐俗�，形成部分城市綠地廣場，擴(kuò)展了建筑本身的外部公共空間。
這對于商業(yè)業(yè)態(tài)的人流的聚集和疏導(dǎo)會產(chǎn)生積極的作用，但退讓部分形成的視覺空間，對于商業(yè)項(xiàng)目本身的形象展示帶來一定的影響。
因此，在道路、公共空間、商業(yè)入口進(jìn)行必要的商業(yè)過渡對于人流與車流的合理引導(dǎo)將起著非常重要的作用。
2、商業(yè)項(xiàng)目的交通與人流處理
當(dāng)今的商業(yè)建筑強(qiáng)調(diào)人流步行的通暢性和公共交通的易達(dá)性。建筑物入口的位置和口部的尺度要充分考慮項(xiàng)目人流的時差和高峰期間的擁擠程度。
車輛的進(jìn)出要考慮到對步行人群的影響。臨街易設(shè)計(jì)多個臨時停車空間，以滿足臨時購物的需求和緊急需要的考慮。
分散停車是大型商業(yè)項(xiàng)目設(shè)計(jì)的發(fā)展潮流，例如日本的六本木新城項(xiàng)目：為解決項(xiàng)目龐大的交通及停車問題，在新城的不同位置中設(shè)計(jì)了多個停車場，平面往復(fù)式的停車設(shè)計(jì)完全實(shí)現(xiàn)了人車動線的分離，即使在車流量較多的情況下，也可以保持停車空間的有序和充足。
此外，商業(yè)項(xiàng)目的停車也要兼顧與周邊商業(yè)的互動和商業(yè)的展示要求。
3、項(xiàng)目整體使用功能的布置
商業(yè)建筑本身的功能組合十分復(fù)雜，多種業(yè)態(tài)使用功能的平衡與協(xié)調(diào)需要充分考慮。
對于商業(yè)、居住、辦公相互混合的綜合體項(xiàng)目，處理的難度會更大。從本人一些項(xiàng)目上看：商業(yè)及公寓部分經(jīng)常布置于建筑低端，辦公和酒店放在高端。
這種設(shè)計(jì)的好處可以便于樓體管線的布置;低端平層中讓出的核心筒位置有利于衛(wèi)生間的設(shè)置;高端部分的景觀優(yōu)勢更有利于項(xiàng)目高價值的產(chǎn)品。
但在具體項(xiàng)目中，還應(yīng)充分考慮建筑本身的豎向交通效率對商業(yè)產(chǎn)生的影響。在建筑平面布局的設(shè)計(jì)中，空間的使用效率也要同建筑形式、結(jié)構(gòu)做法相結(jié)合。
例如很多高層項(xiàng)目在設(shè)計(jì)是采用了轉(zhuǎn)角的做法，按照經(jīng)濟(jì)性的測算，這種做法可以增加大約30%的經(jīng)濟(jì)回報(bào)，但在具體的項(xiàng)目中要注意不要對街角形成破壞。
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