晉中市物業服務收費管理實施細則（全文）
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第一條 為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《物業服務收費明碼標價規定》、《山西省物業管理條例》、《山西省物業服務收費管理實施辦法》、《山西省住宅物業服務標準》等有關規定，結合我市實際，制定本實施細則。
第二條 本細則適用于本市行政區域內經工商行政管理機關登記注冊、符合國家物業服務資質要求的物業服務企業向業主提供物業服務的收費行為。
第三條 本細則所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主收取的費用。
第四條 政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐。
第五條 物業服務收費遵循合理、公開、質價相符的原則，按照不同性質和特點，實行政府指導價和市場調節價。
1、住宅物業服務收費實行政府指導價，市、縣價格主管部門會同房地產主管部門根據經濟發展水平、群眾承受能力、物價上漲等情況適時制定和調整住宅物業服務收費基準價格和浮動幅度。
2、非住宅物業服務收費實行市場調節價，由物業服務企業與業主(或物業使用人)根據服務內容和服務標準協商議定服務價格，并在物業服務合同中約定。
3、住宅小區內規劃配建的露天或地下停車場車輛停放服務費實行政府指導價，收費基準價和浮動幅度由市、縣價格主管部門按照定價權限制定并公布。
4、其他服務收費實行市場調節價，由雙方在合同中約定。
第六條 物業服務收費由市、縣價格主管部門會同同級房地產主管部門共同監督管理。市城區范圍內(含開發區)物業服務收費由市價格主管部門會同市房地產主管部門管理。
第七條 物業服務等級認定及物業服務收費標準的制定。
1、由建設單位選聘具有相應資質的物業服務企業實施前期物業服務的，物業服務企業和業主按照《山西省住宅物業服務標準》及《晉中市住宅物業服務指導價格》，在物業服務合同中對服務等級、服務內容、收費標準進行約定，報當地房地產、價格主管部門認定。
2、由業主大會或業主委員會選聘物業服務企業的，由業主委員會按照業主大會的決定，根據《山西省住宅物業服務標準》及《晉中市住宅物業服務指導價格》，與物業服務企業協商確定物業服務等級、服務內容和收費標準，并在合同中約定，報當地價格、房地產主管部門備案。
3、經濟適用住房、廉租住房、公共租賃住房物業服務收費標準按不高于三級標準的原則，由物業服務企業報當地價格、房地產主管部門核準。
4、物業服務等級認定實行動態管理。價格、房地產主管部門將定期對照《山西省住宅物業服務標準》，通過現場核實服務內容、業主問卷調查服務質量、綜合打分評定服務等級。評定結果作為業主委員會和物業服務企業商定物業服務收費等級的依據，對物業服務企業提供的服務達不到物業服務約定等級的，按照優質優價的原則，相應降低物業服務企業收費標準。
第八條 物業服務企業向價格、房地產主管部門申請核準或備案認定服務等級和收費標準時，應提供以下資料。
1、物業服務企業基本情況，小區概況，物業服務內容明細、服務承諾，物業服務企業與業主委員會雙方約定的收費標準等。
2、物業服務企業工商營業執照、資質證書、物業服務合同。
3、外地物業服務企業在晉中市范圍內承接物業服務項目，應提供晉中市房地產主管部門確認的相關資料。
4、已成立業主委員會的住宅小區，需提供業主委員會成立的文件，以及業主大會選聘物業服務企業的相關資料。
第九條 物業服務費用計費方式。
1、實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的利潤。
2、實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
第十條 物業服務成本構成：
1、 物業服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費;
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用;
3、物業服務區域清潔衛生費用;
4、物業服務區域綠化養護費用;
5、物業服務區域秩序維護費用;
6、物業服務企業辦公費用;
7、物業服務企業固定資產折舊;
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用;
9、經業主委員會同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當由住宅專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本。
第十一條 配備有中央空調、電梯和二次供水等設施設備的物業，其運行費用應當由業主或物業使用人支付，物業服務企業代收代管。運行費用包括設備維護費用、直接物質消耗費用及相關檢測檢驗費用，不得有利潤，由業主、業主委員會與物業服務企業協商議定并在合同中約定。物業服務企業應單獨列賬，�？顚Ｓ�，滾存使用，每年定期公布收支賬目，接受業主監督。
業主委員會或業主大會成立前，住宅物業的電梯運行維護費和自來水二次加壓費實行政府指導價，收費標準須報價格主管部門核準。
第十二條 非住宅物業服務費應以物業公共服務所需社會平均成本為基礎進行測算，充分征求業主、物業使用人意見，經與占建筑物總面積過半數或戶數過半數的業主協商議定后，在物業服務合同中對服務內容、服務標準、服務價格等進行約定。
第十三條 物業服務費按業主法定產權面積計收。未辦理產權證的，以物業買售合同中載明的建筑面積計算。
物業服務費應當按月收取，經業主同意，可按季或按年度計收。
第十四條 納入物業服務范圍內的已竣工但尚未售出，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用由開發建設單位交納。
第十五條 物業服務等級和收費實行公示制度。物業服務企業應當在服務區域內顯著位置和收費地點設置公示欄，公示物業服務等級、服務內容和收費標準。公示欄由當地價格主管部門監制，并公布價格、房地產主管部門的監督電話。
第十六條 業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用，違反合同約定逾期不交納服務費用的，物業服務企業、業主委員會應當會同所在社區督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可依照《物業管理條例》第67條的規定向人民法院起訴追繳。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用。
第十七條 物業服務區域內供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視、環衛等單位應當向最終用戶收取有關費用。最終用戶是指接受上述服務的最終分戶使用人。
任何單位不得強制物業服務企業代收前款規定費用，也不得因物業服務企業拒絕代收前款規定費用而停止提供服務。
物業服務企業接受委托代收費用的，必須嚴格按照政府規定的價格執行。公共用水、用電費用及損耗計入物業服務費成本，物業服務企業不得加價、加量向業主收費。代收手續費由委托單位支付，收費標準由雙方合同約定。
第十八條 住宅小區內設有規劃專用停車場(位)的，可按照《山西省機動車停放服務收費管理實施細則》，向業主或車位使用人收取車輛停放服務費。服務費標準由物業服務企業、業主或車位使用人在當地價格主管部門公布的指導價范圍內合同約定。
未列入住宅小區規劃的停車場或在小區內道路、空地上設置停車位并收費的，必須征得業主大會同意，收費收入要單獨列賬，開支范圍除支付必要的管理成本和稅費外，應按照業主大會的決定用于補充小區房屋共用部位、共用設施設備的日常維護或存入住宅專項維修資金專戶，收支情況每年不少于一次向業主公布，接受業主監督。
業主具有非住宅產權的獨立車庫，收取物業服務費后，不得重復收取車輛停放服務費。
第十九條 物業服務企業利用小區物業共用部位、共用設施設備及場地進行經營性活動的，收費收入要單獨列賬，開支范圍除支付必要的服務成本和稅費外，所得收益應當按照業主大會的決定，用于補貼物業服務費用和專項維修資金。
第二十條 物業服務企業違反價格法律、法規和規定的，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十一條 本細則自2014年1月1日起執行。
物業服務收費管理實施細則
德宏州物業服務收費管理實施細則
第一條為規范物業服務收費行為，保障業主和物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《物業服務收費管理辦法》、《云南省物業服務收費管理實施辦法》等法律、法規，結合我州實際，制定本實施細則。
第二條本實施細則適用于德宏州行政區域內依法登記并取得相應資質的物業管理企業，按照物業服務合同約定，提供相應服務的收費行為，以及價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門對物業服務企業實施管理的行政行為。
第三條本實施細則所稱業主，是指房屋(含車庫、車位)的產權所有人。
本實施細則所稱物業服務企業，是指依法設立并取得相應資質，專業從事物業服務活動的企業。
第四條本實施細則所稱物業服務收費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的公共設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護物業服務區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。
第五條本實施細則所指物業服務收費主要包括以下方面內容：
(一)物業服務區域內的綜合管理服務;
(二)物業服務區域內房屋共用部位、共用設施設備的管理，以及維修、養護和維護等;
(三)物業服務區域內的公共秩序維護，以及小區安全防范工作等;
(四)物業服務區域內公共場所的清掃保潔、生活垃圾的收集、清理和化糞池的清理等保潔服務;
(五)物業服務區域內公共綠地、花草樹木的養護管理等綠化養護;
(六)物業服務企業接受委托的其他特約服務。
物業服務收費由物業服務企業按照合同的約定一筆計價收取。收費標準應當與服務項目的具體內容、質量要求、服務承諾事項相對應。
第六條物業服務收費應當遵循公開、公平、合理以及費用與服務水平相適應的原則。
第七條州級價格主管部門會同州級住房和城鄉建設主管部門按照各部門的職能職責，負責全州物業服務收費的業務指導、監督管理工作，制定本州物業服務收費管理的相關政策規定。
縣、市人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
第八條物業服務收費實行明碼標價制度。物業服務企業應當在物業服務區域內的顯著位置，將物業服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等有關情況進行公示，并公布12358價格投訴舉報電話。
第九條按照不同物業的性質和特點，物業服務收費分別實行政府指導價和市場調節價。
在業主大會成立之前的物業服務收費，住宅小區實行政府指導價，非住宅實行市場調節價;
業主大會成立之后的物業服務收費，住宅小區及非住宅均實行市場調節價。
物業服務企業接受業主委托，為業主提供物業服務合同約定以外的特約服務項目，物業服務收費實行市場調節價。
第十條實行政府指導價的物業服務收費標準，由各縣、市人民政府價格主管部門會同同級住房和城鄉建設主管部門根據物業服務不同類型、服務等級標準、服務內容，以及物業服務成本、業主(物業使用人)承受能力和當地社會經濟發展等因素，制定相應物業服務等級的收費基準價及浮動幅度，并向社會公布。同時報州級價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門備案。
實行政府指導價的物業服務收費標準應當根據當地物價水平變動情況，適時調整。
州住房和城鄉建設主管部門應根據物業服務企業行業管理規范要求，制定《德宏州住宅小區物業服務等級標準》，劃分和界定物業(住宅)類型，并向社會公布，以指導和規范全州物業服務企業的服務行為，為價格主管部門制定、調整不同類型、不同等級的普通住宅物業服務收費等級標準提供依據。
各縣市制定、調整實行政府指導價管理的物業服務收費標準時，應由物業服務企業向住房和城鄉建設主管部門提出書面申請，經住房和城鄉建設主管部門提出意見或建議，轉呈價格主管部門審核，并在成本監審的'基礎上依據《德宏州住宅小區物業服務等級標準》，由價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門共同制定或調整物業服務收費等級標準。
實行政府指導價管理的物業服務收費最高上浮浮動幅度，由州發展和改革委員會會同州住房和城鄉建設局負責制定或調整。各縣市執行的具體上浮幅度，由各縣市價格、住房和城鄉建設主管部門根據當地經濟社會發展水平狀況、業主(物業使用人)的承受能力等因素，在不超過州定最高上浮浮動幅度內核定。
第十一條住房和城鄉建設主管部門應當按照《物業管理條例》、《業主大會規程》等規定，督促、指導物業服務小區成立業主大會、選舉業主委員會。
房地產開發建設單位出售房屋時，開發建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
業主大會成立前，開發建設單位與物業服務企業應在前期物業服務合同中約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業服務收費應在政府指導價范圍內約定，具體收費標準應在房屋交付前報價格主管部門及住房和城鄉建設主管部門備案，并在收費地點及物業小區的醒目位置進行公示。
第十二條實行市場調節價的物業服務收費標準，由業主或者業主大會與物業服務企業本著平等自愿原則，在雙方簽訂的物業服務合同中約定，并由物業服務企業報當地價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門備案。
物業服務企業應在雙方簽訂物業服務合之日起30日內，將約定的物業服務收費標準報當地價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門備案。
第十三條物業服務企業進行備案時應當提交下列材料：
(一)物業服務收費備案登記表一式三份;
(二)營業執照復印件;
(三)資質證書復印件;
(四)小區物業服務等級證書復印件;
(五)房地產開發企業與物業服務企業、物業服務企業與業主或者業主大會簽訂的物業服務委托合同復印件;
(六)批準成立業主大會的相關材料;
(七)物業服務企業與業主大會、業主委員會協商確定物業服務收費標準的會議紀要;
(八)價格、住房和城鄉建設主管部門要求的其他相關資料。
第十四條實行市場調節價的物業服務收費標準需要調整時，應當由物業服務企業與業主或者業主大會協商確定。物業服務企業須將合同樣本、以及與業主或者業主大會協商確定調整物業服務收費的相關文件(材料)復印件，提交物業所在地的價格、住房和城鄉建設主管部門辦理備案變更手續。
第十五條為體現“優質優價、質價相符”的原則，實行政府指導價管理的物業服務收費實行分等級定價管理。物業服務費收費標準可在各等級收費基準價的基礎上最高上浮20%。各物業服務小區具體執行的物業服務收費標準，由物業服務企業與業主(物業使用人)或者業主大會，依據縣市價格、住房和城鄉建設主管部門制定的基準價及核定的浮動幅度協商確定。
物業服務等級由物業服務企業向住房和城鄉建設主管部門提出書面申請，經住房和城鄉建設主管部門按照《德宏州住宅小區物業服務等級標準》及評審考核辦法確定。
物業服務等級的考核評定應以獨立的物業服務區域為單位，一個小區確定一個服務等級。
第十六條業主大會成立之前的物業服務收費屬于臨時性收費，當業主按照國家、省有關規定成立業主大會并自主選聘物業服務企業后，應當重新約定新的物業服務收費標準。
第十七條物業服務企業可以根據業主的委托提供物業服務合同約定以外的特約服務項目，服務報酬由雙方協商約定。
第十八條業主進行室內裝修的，物業服務企業對房屋裝修管理應遵循以下規則：
(1)業主對房屋進行裝修時，物業服務企業應與業主簽訂房屋裝修管理協議，可以向每戶業主(物業使用人)或裝修企業收取不高于20xx元的裝修押金。裝修押金只能在業主裝修房屋時收取，不得提前收取。
(2)裝修完畢后，經物業服務企業與業主檢查驗收，沒有發生損壞房屋結構、外貌和公共部位、共用設施設備行為的，物業服務企業應當自驗收合格之日起15日內將裝修押金全額退還業主(物業使用人)或裝修企業。
(3)裝修造成房屋結構、外貌和共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業主(物業使用人)應當及時修復。若裝修業主(物業使用人)不能及時修復的，可按雙方約定由物業服務企業使用裝修押金對裝修造成損壞的部位和設施進行修復。房屋結構、外貌和共用部位、共用設施設備修復后，裝修押金有剩余的，物業服務企業應在修復后15日內如數退還業主(物業使用人);若押金不足以支付修復費的，業主(物業使用人)應在修復后15日內補齊修復費用。
(4)物業服務企業與業主(物業使用人)結算修復費用時，應當出示修復工(料)和價格清單。物業服務企業與業主(物業使用人)對修復費用有爭議的，由業主大會或者業主委員會協調解決，也可以通過法律途徑進行解決。
(5)物業服務企業不得向業主(物業使用人)或者房屋裝修企業收取裝修管理服務費、裝修期間的電梯使用費(電梯增容費)或變相收取其他相關費用。
(6)物業服務企業可以向業主(物業使用人)或者裝修企業收取裝修垃圾和渣土清運費、裝修人員出入證押金或者工本費，具體標準由縣市價格主管部門根據清運成本、制作成本制定。物業裝修期間產生的垃圾，由業主或使用人按有關規定自行處理清運的，物業服務企業不得收取清運費。
第十九條除按規定收取裝修人員出入證押金或者工本費外，物業服務企業不得擅自向進入物業服務區域內為業主提供配送、安裝、維修、中介等服務的外來人員和其他來訪人員收取任何費用。
第二十條業主或物業使用人應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。
業主和物業使用人重合的，物業服務費用由業主交納;業主和物業使用人相分離，且雙方約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任;業主和物業使用人相分離，且雙方沒有約定的，物業服務費用由業主交納。
物業服務區域已竣工但尚未出售的物業或者因房地產開發建設單位原因未按時交給物業買受人的，物業服務費用由房地產開發建設單位全額交納。
業主大會成立前的物業服務區域，因房地產開發建設單位分期開發、分批交付使用的原因，造成小區配套設施和綠化環境未能達到購房合同約定標準的，物業服務費用應減免20%，差額部分由房地產開發建設單位補償給物業服務企業。
業主購買物業或物業交付后空置一年以上的，其空置期間的物業服務費用按實際執行收費標準的80%交納。合同另有約定的，從其約定。
業主或物業使用人違反物業服務合同約定未按時交納物業服務費用的，業主大會或業主委員會應當督促其限期繳納;逾期仍不繳納的，物業服務企業可以向人民法院依法提起訴訟。
物業產權發生轉移時，業主或物業使用人應當結清物業服務費用。
第二十一條物業服務區域內，供水、供電、供氣、通信、有線電視、城市生活垃圾處理等單位，應當向最終用戶收取相關費用。
物業服務企業接受委托代收前款費用的，委托單位應當支付手續費，手續費由委托單位與物業服務企業約定。物業服務企業不得向業主或物業使用人收取手續費等額外費用。
物業服務企業接受委托代收相關費用的，應當向業主出具專業經營單位的票據，并在物業服務區域內顯著位置公示。
第二十二條符合相關政策規定要求，物業服務小區實施二次供水的住宅物業，實施二次加壓產生的運行費用，應按合理、公開的原則由受益人分攤，費用收支情況和分攤情況應單獨列帳，定期公布。
物業服務小區未實施二次供水的住宅物業，物業管理企業不得以任何理由收取二次加壓運行費。
電梯、中央空調等公共設施設備的運行及一般維護(小修和養護)費用，應按合理、公開的原則由受益人分攤，費用收支情況和分攤情況應單獨列帳，定期公布。
電梯、中央空調等公共設施設備運行及一般維護(小修和養護)費用已計入物業服務成本的，物業服務管理企業不得再另行收取該項費用。
第二十三條物業服務收費按照《房屋所有權證》載明的房屋建筑面積計算。尚未取得《房屋所有權證》的，以購房合同中房屋建筑面積或者房產測繪部門實測的房屋建筑面積計算。
物業服務收費按每月每平方米建筑面積計算，自物業交付業主之日開始計收;按月計費，以一個季度或半年為一次交費時限。
房改售房、公有住房等房屋按同區域、同類別、同結構的商品住房的建筑面積計收物業服務費。
車庫(車位)的物業服務收費可按車庫(車位)的數量計收，也可按法定產權面積計收。
第二十四條物業服務企業利用物業服務區域屬于業主共有的道路、綠地或者其他場地作為停放車輛的車位或者利用物業共用部位、共用設施設備進行經營活動的，應當征得相關業主或者業主大會的同意，并依法辦理相關手續。未經相關業主或者業主大會同意的，以及未依法辦理相關手續的，物業服務企業不得開展機動車停放服務等經營活動。
經征得相關業主或者業主大會同意，并依法辦理相關手續后所得收益，主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。所得收益和資金使用情況每年至少向業主公布一次。
物業服務企業利用物業服務區域內自身購買所有的場地或者物業服務區域外的場地開展機動車停放服務等經營活動的，所得收益主要用于補充物業服務企業的服務業務經費。
第二十五條物業服務區域內的機動車、非機動車停放保管服務收費實行市場調節價。其收費標準由業主或者業主大會研究確定。
物業服務企業與業主或者業主大會協商約定的機動車、非機動車停放服務收費標準，應報當地價格主管部門備案，并在物業服務區域內的顯著位置實行明碼標價。
已收取機動車停放保管服務費的，物業服務企業不得重復收取車位物業服務費。
第二十六條物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
設施設備維修養護在保修期限內的，其維修養護費用由保修單位負擔，不得計入物業服務收費成本。
未建立專項維修資金的物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應由所有受益的業主據實分攤。
第二十七條物業服務區域內實行出入證管理的，房地產開發建設單位應當為業主免費配置一定數量的車輛出入證和居住人員出入證(含IC卡等)。
車輛出入證應當根據業主實際擁有的車輛數核發，每戶可免費核發兩輛車輛的出入證(含IC卡等)。摩托車、電動車等不實行出入證管理。
居住人員出入證應當根據業主實際居住人員數核發，每戶可免費核發三人的居住人員出入證(含IC卡等)。
出入證不得有出入的時間、次數、有效期等限制。業主申請多配置或者因遺失、損壞需要重新辦證的，可以按制作成本收取工本費;具體收費標準由各縣市價格主管部門制定。
第二十八條物業服務收費在備案期間，發生物業服務企業變更、管理面積或者管理服務標準變化等情況，經雙方協商需對物業服務收費項目和收費標準做相應調整的，應當重新辦理備案手續。
第二十九條物業服務企業承接物業服務項目時，應對物業服務范圍、共用部位、共用設施設備進行查驗簽收，并在物業服務區域內顯著位置向業主公示。
第三十條物業服務企業按照物業服務合同約定對物業共用部位、共用設施設備及公眾責任進行保險的，應當及時將保險單和所交納的保險費等有關單據進行公示。
第三十一條物業服務企業在開展物業服務過程中應當嚴格遵守國家價格法律法規政策的規定，嚴格履行物業服務合同，建立健全企業內部管理制度，不斷改善經營環境，為業主提供質價相符的服務。
第三十二條按規定依法成立業主大會并選舉了業主委員會、自主選聘了物業服務企業的住宅小區，物業服務收費由業主或者業主大會與物業服務企業按照本實施細則第十二條的規定執行。
第三十三條業主或物業使用人對違法違規的物業服務收費行為有權向當地價格、住房和城鄉建設主管部門投訴和舉報。
第三十四條各企業、事業或者其它單位獨立的住宅小區，其物業服務未實現社會化管理(即沒有選聘本實施細則所稱物業服務企業)，而是由本單位或者下屬機構進行物業管理服務的，可參照本實施細則的有關規定，制定物業服務收費標準，并通過職工大會或職工代表大會等形式，就物業服務收費標準有關問題向職工進行說明，征得職工同意后參照本實施細則執行。
住宅小區由業主自行管理的，物業服務收費標準不得超過價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門制定的最低服務等級的收費標準。
第三十五條物業服務企業違反價格法律、法規和政策規定，有下列價格違法、違規行為之一的，由價格主管部門的監督檢查機構依法進行查處：
(一)超出政府指導價浮動幅度制定價格的;
(二)擅自制定屬于政府指導價、政府定價范圍內的服務價格的;
(三)擅自設立收費項目、自定收費標準收費的;
(四)強制或者變相強制服務并收取費用的;
(五)不按照合同約定提供服務而收取費用或者只收費不服務的;
(六)不實行明碼標價或不按規定實行明碼標價的;
(七)未向價格主管部門備案而實施收費的;
(八)不執行政府指導價、政府定價的其他價格行為，以及違反本實施細則規定的其他價格行為。
第三十六條本細則實施前業主或物業使用人已與物業服務企業簽訂了物業服務協議或者物業服務合同的，物業服務收費標準按照協議或者合同約定執行。
第三十七條本實施細則未盡事項，按《物業服務收費管理辦法》和《云南省物業服務收費管理實施辦法》的有關規定執行。
第三十八條本實施細則由德宏州發展和改革委員會、德宏州住房和城鄉建設局按各自職能職責負責解釋。
第三十九條本實施細則自20xx年1月1日起施行。有效期至20xx年1月1日。
福州市物業服務收費管理實施細則
一、為促進物業服務行業健康有序發展，規范物業服務收費行為，增加物業服務行為的透明度，保障物業服務企業和業主的合法權益，根據相關法律法規、國家發展和改革委員會、原建設部《物業服務收費管理辦法》和《物業服務定價成本監審辦法》、省物價局、省住房和城鄉建設廳《福建省物業服務收費管理辦法》規定，結合我市實際，制定本實施細則。
二、本實施細則適用于福州市行政區域內具有法定物業服務資質的物業服務企業對物業服務區域提供物業服務的收費行為。
三、政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業服務企業;鼓勵物業服務企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐和價格歧視，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
四、物業服務收費應當遵循合法、合理、公開以及收費項目、收費標準與服務內容、質量相符的原則。
五、物業服務收費實行統一政策、分級管理。市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定福州市物業服務收費管理實施細則，縣(市)區政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的監督管理工作。
六、物業服務收費按不同物業的性質和特點分別實行政府指導價和市場調節價。
住宅(不含別墅、低密度聯排高檔住宅，下同)前期物業服務收費實行政府指導價。實行政府指導價的物業服務企業服務收費包括物業服務費、房屋裝修垃圾清運費、停車服務費。物業服務企業根據業主的委托提供前期物業服務合同約定以外的服務，其服務收費由物業服務企業與委托服務的業主雙方另行約定。
業主大會成立后的住宅物業及其他類型(含別墅、低密度聯排高檔住宅及開發建設單位未出售的車位)的物業服務收費實行市場調節價。
七、物業服務費是指物業服務企業按照物業服務合同的約定，對住宅、非住宅房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域內的環境衛生和秩序，向業主或物業使用人所收取的費用。實行政府指導價的物業服務費采用包干制形式，由市政府價格主管部門會同市房地產行政主管部門制定福州市普通住宅物業服務規范及等級指導價，并適時向社會公布。
房屋裝修垃圾清運費是指物業服務企業對物業服務區域內房屋裝修過程中產生的建筑垃圾提供清運服務所收取的費用。業主無裝修的，物業服務企業不得收費。
停車服務費是指物業管理區域內為車輛有序停放提供相關服務而收取的費用。
福州市普通住宅物業服務規范及等級指導價、房屋裝修垃圾清運費、停車服務費管理政策及收費標準另文下達。停車服務費管理政策與上述相關規定相矛盾的，以停車服務費專門文件為準。
八、實行政府指導價的物業服務費，按規定實行招投標的，開發建設單位在委托招投標前，應根據物業特點和服務要求，按政府公布的服務規范及等級指導價確定服務等級及相應的收費標準后進行招投標，并與中標的物業服務企業在合同中約定服務等級、服務內容及具體收費標準。按規定不實行招投標的，由開發建設單位與物業服務企業根據公布的服務規范及等級指導價在合同中確定服務等級、服務內容及具體收費標準。
物業服務企業與業主相關合同(協議)中需列明與開發建設單位約定的服務等級、服務內容、具體收費標準、計費方式及計費起始時間等內容。涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
前期物業服務合同期滿但未成立業主大會的，如服務內容和收費標準不變，由物業服務企業在合同期滿前一個月在物業管理區域內的醒目位置進行公示，合同期屆滿后，物業服務企業仍提供不低于原先合同約定的服務質量，若無專有部分占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主(以下簡稱“雙過半業主”)提出異議的，可繼續適用原服務內容和收費標準;如要調整收費標準，則必須經過雙過半業主同意，由物業服務企業與業主在公布的指導價范圍內重新約定。
合同履行期間，物業服務成本因政策性因素或服務項目和內容發生較大變動時，如要調整收費標準，物業服務企業應在物業管理區域內的醒目位置就物業服務成本變動情況進行公示，并經雙過半業主同意，由物業服務企業與業主在公布的指導價范圍內協商重新約定具體收費標準。
九、實行市場調節價的物業服務費，未產生業主委員會的，采取包干制形式，由開發建設單位或物業服務企業與物業買受人就服務內容和收費標準在相關物業服務合同中約定;已產生業主委員會的，可以采取包干制或者酬金制等形式，由業主委員會代表業主與物業服務企業就服務內容和收費標準在物業服務合同中約定。
十、開發建設單位與物業買受人簽訂的房屋買賣合同，應當包含前期物業服務合同約定的內容。前期物業服務合同應當約定物業服務內容、收費項目、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。同時在物業銷售時應明示臨時管理規約并予以說明，對物業買受人遵守臨時管理規約應予以書面承諾。
十一、包干制是指由業主向物業服務企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業服務企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指物業服務企業在預收的物業服務資金中按約定的比例或者約定數額提取酬金，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
十二、實行物業服務費包干制的，物業服務費的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業服務企業的合理利潤;
物業服務成本按照國家發改委、原建設部《關于印發〈物業服務定價成本監審辦法(試行)〉的通知》規定，由人員費用、物業共用部位和共用設施設備日常運行維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位和共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、固定資產折舊費以及經業主大會同意的其它費用組成。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業服務企業的酬金。
十三、實行政府指導價的住宅依法改作寫字樓的，其物業服務費收費標準按該住宅的2倍確定。依法改作其它用途的，其物業服務費收費標準按該住宅的2.5倍確定。
十四、本實施細則所指的物業服務費，不包含物業服務區域內由業主使用的公共水電費用。公共水電費用單獨按實由業主分攤，具體分攤辦法由物業服務企業與開發建設單位、業主或業主委員會在物業服務合同(協議)中約定。物業服務企業使用的由物業服務企業承擔。開發建設單位在房屋買賣合同中應當包含上述約定的內容。
十五、物業服務企業每月應在小區醒目處公布一次當月由業主使用的公共水電費用分攤詳細情況。
十六、物業服務區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。
物業服務企業接受供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位委托代收費用的，可向委托單位收取代辦手續費，但不得向業主收取手續費等額外費用。
物業服務企業不得以任何名義向供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位收取物業管理區域內配套設施用房物業服務費用。
十七、物業服務費按房屋所有權證登記的房屋建筑面積(不含與住宅配套的附屬間面積)收取。未辦理房屋所有權證的，物業服務費暫按房屋買賣合同標明的建筑面積收取，房屋所有權證辦理后按登記面積結算，多退少補。尚未出售的，按房地產行政主管部門確認的房屋權屬登記面積收取。
十八、物業服務費從物業交付買受人之日起按月收取，業主自愿預繳的除外。前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的當月發生的物業服務費，由開發建設單位承擔;已竣工未出售房屋的物業服務費由開發建設單位承擔;出售房屋交付之日的次月至前期物業服務合同終止之日的當月發生的物業服務費，由物業買受人按照房屋買賣合同約定的前期物業服務收費標準承擔;開發建設單位售房時承諾減免物業服務費的，減免部分的物業服務費由開發建設單位承擔。
十九、物業交付買受人后，物業管理區域內相關配套設備設施尚未完備或未交付使用的，其物業服務費標準應適當降低。實行政府指導價的物業服務費降低幅度在前期物業服務合同約定的物業服務費標準15%以內，實行市場調節價的物業服務費降低幅度由業主與物業服務企業協商，差額部分由開發建設單位承擔。物業服務企業與業主的相關合同(協議)中應對上述情況作詳細說明。
二十、業主應當按照相關物業服務合同的約定足額交納物業服務費用或者物業服務資金。業主相關違反物業服務合同(協議)約定逾期不交納物業服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納;逾期仍不交納的，物業服務企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，原業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
二十一、物業服務收費實行酬金制方式，預收的物業服務資金屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業服務企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業服務企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算，并每年至少一次公布物業服務資金的收支情況，同時接受業主或者業主大會的質詢。
二十二、物業服務收費實行酬金制方式，物業服務企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。審計費用的承擔方式經業主大會通過并由業主委員會代表業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。
二十三、物業服務企業已經接受委托實施物業服務相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
二十四、物業服務企業對同一物業服務區域內同一交付時間、同一使用性質、同一類型的物業服務收費，應按統一標準收取，不得以任何形式采取價格歧視。
二十五、物業服務企業不得向進入小區內為業主提供配送、裝修、維修、安裝、中介等服務的外來人員收取任何費用。
二十六、各有關物業服務企業應當按規定實行明碼標價，在其服務區域內的顯著位置或收費地點，統一采用收費標價牌形式實行明碼標價。
實行明碼標價方式由價格主管部門統一規定，各級價格主管部門的價格監督檢查機構對明碼標價格式進行監制。物業服務收費明碼標價的內容包括：物業企業名稱、收費對象、服務等級、服務內容、收費項目、收費標準、價格管理形式、收費依據、價格舉報電話12358等。
二十七、為保證政府制定和調整住宅指導性收費標準的準確性和可指導性，每年第四季度由政府價格主管部門會同房地產行政主管部門選定一定數量的有代表性的物業類型作為成本監審對象，于次年第一季度由政府價格主管部門進行成本監審。相關物業服務企業應當配合政府價格主管部門并如實提供物業服務成本，不得弄虛作假。
二十八、各縣(市)政府價格部門會同同級房地產行政主管部門在福州市普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準范圍內核定本行政區域的普通住宅物業服務規范及等級指導性收費標準，并報市政府價格主管部門及市房地產行政主管部門備案。
二十九、各級價格主管部門和房地產行政主管部門，應當加強對物業服務企業的服務內容、服務標準、收費項目、收費標準的監督和檢查。物業服務企業違反國家和本省市物業管理法規及有關價格法律、法規和規定的，由房地產行政主管部門和價格主管部門按職能分工分別依據有關法律、法規和規定予以處罰。
三十、本實施細則由福州市物價局、福州市住房保障和房產管理局按照各自職能負責解釋。
三十一、本實施細則自20xx年3月1日起執行�！陡Ｖ菔形飿I服務收費管理實施細則》(暫行)(榕價房〔20xx〕3號)同時廢止。
廣州市物業服務收費管理實施細則
第一條為規范我市物業管理服務收費行為，保障業主和物業管理企業的合法權益，根據國務院《物業管理條例》和國家發展改革委、建設部《物業服務收費管理辦法》以及省物價局、建設廳《關于貫徹實施國家發展改革委、建設部〈物業服務收費管理辦法〉的通知》、《廣州市物業管理辦法》，結合實際，制定本實施細則。
第二條物業服務收費是指物業管理企業按照物業服務合同的約定，對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養護、管理，維護相關區域的環境衛生和秩序，向業主所收取的費用。
第三條政府提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業管理企業；鼓勵物業管理企業開展正當的價格競爭，禁止價格欺詐，促進物業服務收費通過市場競爭形成。
第四條物業服務收費應當遵循合理、公開以及費用與服務水平相適應的原則。
第五條市和區、縣級市政府價格主管部門會同同級房地產行政主管部門負責本行政區域內物業服務收費的管理工作。
第六條業主與物業管理企業可以采取包干制、酬金制、組合制等形式約定計費方式。
包干制是指業主向物業管理企業支付固定物業服務費用，盈余或者虧損均由物業管理企業享有或者承擔的物業服務計費方式。
酬金制是指在預收的物業服務資金中按約定比例或者約定數額提取酬金支付給物業管理企業，其余全部用于物業服務合同約定的支出，結余或者不足均由業主享有或者承擔的物業服務計費方式。
組合制是指業主根據物業服務需要，分服務項目聘請管理企業并支付費用的管理模式和計費方式。
第七條實行包干制、酬金制的普通住宅物業服務收費實行政府指導價。
政府指導價由市政府價格主管部門會同房地產行政主管部門根據物業管理服務等級標準等因素，制定相應的等級基準價和浮動幅度，并定期公布。具體收費標準由業主與物業管理企業根據規定的基準價和浮動幅度在物業服務合同中約定。
第八條實行組合制的普通住宅物業服務收費和高檔住宅、別墅物業服務收費以及非住宅物業服務收費實行市場調節價。
實行市場調節價的物業服務收費，由業主與物業管理企業在物業服務合同中約定。
第九條建設單位與物業買受人簽訂的買賣合同，應當約定物業管理服務內容、服務標準、收費標準、計費方式及計費起始時間等內容，涉及物業買受人共同利益的約定應當一致。
買賣合同約定的物業管理服務時間終止時，應當通過業主大會決定，由業主與物業管理企業按同類同一服務收費標準在物業服務合同中重新約定。
第十條實行物業服務費用包干制的，物業服務費用的構成包括物業服務成本、法定稅費和物業管理企業的利潤。
實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務資金包括物業服務支出和物業管理企業的酬金。酬金由雙方在物業服務合同中約定比例或數額。
物業服務成本或者物業服務支出構成一般包括以下部分：
1、管理服務人員的工資、社會保險和按規定提取的福利費等；
2、物業共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用；
3、物業管理區域清潔衛生費用；
4、物業管理區域綠化養護費用；
5、物業管理區域秩序維護費用；
6、物業管理企業所管物業支付的辦公費用；
7、物業管理企業所管物業發生的固定資產折舊；
8、物業共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用；
9、經業主同意的其它費用。
物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務支出或者物業服務成本。
第十一條實行物業服務費用酬金制的，預收的物業服務支出屬于代管性質，為所交納的業主所有，物業管理企業不得將其用于物業服務合同約定以外的支出。
物業管理企業應當向業主大會或者全體業主公布物業服務資金年度預決算并每年不少于一次公布物業服務資金的收支情況。
業主或者業主大會對公布的物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況提出質詢時，物業管理企業應當及時答復。
第十二條物業服務收費采取酬金制方式，物業管理企業或者業主大會可以按照物業服務合同約定聘請專業機構對物業服務資金年度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。若一方對對方聘請的專業機構有異議的，應當雙方共同聘請同一專業機構對物業服務資金度預決算和物業服務資金的收支情況進行審計。
第十三條物業服務收費按法定產權面積計收。已辦理房產證的，以房產證記載的建筑面積為準，包括套內建筑面積和分攤的共有建筑面積；未辦產權證的，以物業買售合同中建筑面積為準。另有約定的除外。
物業服務收費按月計收。除業主自愿外，不得預收。
第十四條住宅小區教育、醫療衛生配套設施的物業服務收費，按低于該住宅物業和同期公布的廣州市普通住宅物業服務收費政府指導價最高浮動上限收費標準，由物業管理企業與業主或物業使用人在物業服務合同中約定。
第十五條住宅小區內的商業用途、辦公用途的物業，其收費標準可在該住宅小區物業服務收費標準的基礎上浮，具體收費標準由物業管理企業與商業、辦公用房的業主或物業使用人按同類同一服務收費標準在物業服務合同中約定。
第十六條住宅小區的機動車停車場停放保管服務收費標準按《廣州市機動車停放保管服務收費管理辦法》執行。
第十七條裝修管理服務費用和裝修保證金由業主與物業管理企業約定，并應以書面形式明確，不進行裝修的不得收取。
在業主裝修完畢后，經物業管理企業檢查驗收，沒有損壞公共部位、設備設施的，裝修保證金應自檢查合格之日起15個工作日內退還業主。除此以外，物業管理企業不得以任何名目向業主或者物業使用人收取占用超過3個月的押金、保證金。
裝修產生的垃圾余泥由業主或物業使用人自行處理的，物業管理企業不得收費；委托物業管理企業處理的，清運費標準由業主與物業管理企業協商確定。
第十八條物業管理企業在物業服務中應當遵守國家的價格法律法規，嚴格履行物業服務合同，為業主提供質價相符的服務。
第十九條物業管理企業應當按照政府價格主管部門的規定實行明碼標價，在物業管理區域內的顯著位置，將服務內容、服務標準以及收費項目、收費標準等情況進行公示。
第二十條業主應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用或物業服務資金。業主違反物業服務合同約定逾期不交納服務費用或物業服務資金的，業主委員會應當督促其限期交納；逾期仍不交納的，物業管理企業可以依法追繳。
業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用或者物業服務資金的，從其約定，業主負連帶交納責任。
物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清物業服務費用或者物業服務資金。
第二十一條納入物業管理范圍的已竣工但尚未出售，或者因開發建設單位原因未按時交給物業買受人的物業，物業服務費用或者物業服務資金由開發建設單位全額交納。
第二十二條物業管理區域內，供水、供電、供氣、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業管理企業接受委托代收上述費用的，可按不超過委托收取總額3%或按戶定額收取的方式向委托單位收取手續費，具體標準在雙方的委托合同中約定。物業管理企業不得向業主收取手續費等額外費用。
供水單位對未實行“一戶一表”的住宅小區，在“一戶一表”改造過渡期實行躉售水價，具體水價在不超過政府定價的范圍內由供水單位與物業管理企業在委托合同中約定。
住宅物業管理區域內走廊、樓梯、公共設施的公共水電費用和路燈用電費用以及電梯運行電費根據供電、供水企業制定的分攤辦法合理分攤，另行收取。經業主大會同意，公共水電費用可納入物業服務收費統一收取。
第二十三條利用物業共用部位、共用設施設備進行經營的，應當在征得相關業主、業主大會、物業管理企業的同意后，按照規定辦理有關手續。所得收益應當主要用于補充專項維修資金，也可以按照業主大會的決定使用。
第二十四條物業管理企業已接受委托實施物業服務并相應收取服務費用的，其他部門和單位不得重復收取性質和內容相同的費用。
第二十五條物業管理企業接受業主的委托，提供物業服務合同約定以外的服務，服務收費由雙方約定。
第二十六條政府價格主管部門會同房地產行政主管部門，應當加強對物業管理企業的服務內容、標準和收費項目、標準的監督。物業管理企業違反價格法律、法規和規定，由政府價格主管部門依據《中華人民共和國價格法》和《價格違法行為行政處罰規定》予以處罰。
第二十七條本實施細則由市物價局負責解釋。
第二十八條本實施細則從20xx年11月1日起執行。原市政府價格主管部門和物業管理行政主管部門印發的相關物業收費政策以及原市和區、縣級市政府價格主管部門核發的商場、辦公樓有關物業收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》同時停止執行。為保證新舊政策順利銜接，原市和區、縣級市政府價格主管部門核發的住宅物業收費標準批文和《廣東省經營服務性收費許可證》從20xx年1月1日起停止執行。
物業服務十大要則
一、工作應自己創造，而不能等待；
二、所謂工作，就是主動去做，而不能被動；
三、應致力于大的工作，只做小的工作會使你渺小、平庸；
四、要抓住困難的工作去做，克服困難，獲得成功，才有進步；
五、抓住就不放，達不到目的，死不罷休；
六、主動把周圍的人調動起來，調動與被調動，長時間后便有天壤之別；
七、要有計劃，只要擁有計劃，就會有耐力、辦法、前途和希望；
八、要有信心，正因為沒有信心，你的工作才顯得沒有魅力、沒有韌勁和那樣松散；
九、所謂服務就是開動腦筋，眼觀六路、耳聽八方、面面俱到、滴水不漏；
十、不要害怕摩擦，摩擦是前進之母、積極之養料。害怕摩擦，就會使你變得軟弱無能。
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