太原市物業服務與收費管理辦法

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太原市物業服務與收費管理辦法

　　太原市物業服務與收費管理辦法，自2014年7月1日起施行。下面是小編整理的管理辦法全文，歡迎大家閱讀參考!

　　第一章總則

　　第一條為規范我市物業服務與收費行為，維護業主(物業使用人)、物業服務企業的合法權益，根據《中華人民共和國價格法》、《物業管理條例》、《山西省物業管理條例》、《山西省物業服務收費管理實施辦法》等法律法規，結合我市實際制定本辦法。

　　第二條本辦法適用范圍為太原市城區(迎澤區、小店區、萬柏林區、杏花嶺區、晉源區、尖草坪區，高新開發區、經濟開發區、民營開發區、不銹鋼園區)。

　　古交市、清徐縣、婁煩縣、陽曲縣的物業服務收費及其管理可以參照本辦法執行。

　　第三條本辦法所稱物業服務與收費是指具有物業服務資質的物業服務企業按照合同的約定，對住宅小區物業管理區域內業主或物業使用人提供服務并收取費用。

　　第四條物業服務收費實行政府指導價、市場調節價兩種價格管理形式。住宅物業服務收費執行政府指導價，實行最高指導價管理;非住宅、住宅中的別墅物業服務收費和特約服務收費執行市場調節價。

　　物業企業向業主、物業使用人提供產品、服務，屬于《山西省定價目錄》第十九條規定情形的，其產品及服務的價格實行政府指導價。

　　第五條實行政府指導價的物業服務等級與收費標準，由市價格主管部門會同市物業主管部門制定。前期物業服務與收費由開發建設單位在規定標準內與物業服務企業在合同中約定，物業服務企業按此標準與業主簽訂物業服務合同。業主委員會成立后或前期物業超過三年的物業服務與收費，由業主大會參照規定標準確定。

　　實行市場調節價的物業服務費收取方式及標準，由業主與物業服務企業在物業服務合同中約定。

　　第六條物業服務與收費應當遵循合理、公開、費用與服務水平相適應的原則。

　　物業服務企業在物業服務中應當遵守國家的有關法律法規，嚴格履行物業服務合同。

　　第七條提倡業主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選聘物業服務企業;鼓勵物業服企業開展正當的價格競爭，為業主、物業使用人提供質價相符的服務。

　　第八條前期物業服務合同可以約定期限，超過三年未成立業主委員會的，按照住建部《業主大會和業主委員會指導規則》(建房〔2009〕274號)由物業所在地居民委員會(社區)在街道辦事處、鄉鎮人民政府的指導和監督下，代行業主委員會職責。

　　第二章物業服務收費

　　第九條本章所稱物業服務收費，是指物業服務企業按照住宅物業服務等級包含的內容向業主提供服務所收取的費用，不含車輛停放收費、裝修服務收費、電梯運行服務收費。

　　第十條市級價格主管部門、物業主管部門負責住宅小區前期物業服務與收費的監督管理;區級價格主管部門、物業主管部門負責住宅小區業主委員會成立后或前期物業超過三年的物業服務與收費的監督管理。

　　第十一條住宅小區物業服務收費實行分等級定價。市價格主管部門會同市物業主管部門，根據物業類型、服務內容、服務等級和服務成本等，制定相應的最高指導價，并向社會公布。

　　第十二條物業服務包括以下內容：

　　(一)物業共用部位、共用設施設備的日常維護和管理;

　　(二)環境衛生、綠化管理;

　　(三)物業管理區域內公共秩序的維護、消防等協助管理事項;

　　(四)其他公共性服務內容。

　　第十三條物業服務費的構成包括物業服務成本(支出)、法定稅費和物業企業的利潤。

　　物業服務成本(支出)包括：人員費用、物業共用部位共用設施設備日常運行和維護費用、綠化養護費用、清潔衛生費用、秩序維護費用、物業共用部位共用設施設備及公眾責任保險費用、辦公費用、管理費分攤、固定資產折舊以及經業主同意的其他費用組成。

　　物業共用部位、共用設施設備的大修、中修和更新、改造費用中，符合專項維修資金使用規定的，應當通過專項維修資金予以列支，不得計入物業服務成本(支出)。

　　第十四條住宅小區建設單位與物業買受人簽訂房屋買賣合同時，應當明確約定物業服務項目、內容、收費等級、收費標準、計收方式和計費起始時間等有關前期物業服務內容。相關約定應當與前期物業服務合同保持一致，約定標準不一致的，收費標準擇低執行。

　　第十五條新建住宅銷售和交付使用前，建設單位依法選聘物業服務企業進行前期物業服務;前期物業服務等級標準報市物業主管部門備案，收費標準報市價格主管部門備案并向社會公布。物業服務收費標準不得擅自超出政府指導價最高標準。

　　第十六條住宅小區物業服務內容超出市物業主管部門制定的住宅物業服務等級的建設單位需報市物業主管部門同意，其超出部分的收費標準可向市價格主管部門提出申請，由市價格主管部門對申請的標準進行成本審核，單獨核準。

　　第十七條申請單獨核準時，應提交以下資料：

　　(一)書面申請。書面申請應包括申請人的名稱、地址、聯系方式、小區及服務企業、物業的基本情況，擬定收費標準和理由等有關內容;

　　(二)提交有關物業服務內容及要求的資料;

　　(三)物業服務成本測算資料;

　　(四)政府價格主管部門要求提供的其他資料。

　　第十八條住宅小區的物業服務企業申請調整物業服務等級與收費標準，由業主委員會或代行業主委員會職責的部門主持。

　　調價按以下程序進行：

　　(一)調價預告。物業服務企業根據經營成本和小區管理服務實際情況，擬定物業服務內容及調價方案(草案)，以書面形式在住宅物業小區顯著位置進行預告，預告期應不少于7日。同時將物業服務企業近三年物業服務費的收支情況一并公示。物業服務企業應于調價預告5日前，將調價內容報告物業所在地的區政府價格主管部門、物業主管部門、街道辦事處(鄉鎮人民政府)和居民委員會。

　　業主可對調價方案(草案)提出建議和意見。物業服務企業結合業主的合理建議、意見對調價方案(草案)進行修改。

　　(二)書面征求業主意見。調價預告期結束后，物業服務企業應當采用書面形式，正式征求業主對調價方案的意見，征求意見的期限應不少于15日，不超過60日。征求意見書(函)的內容應當包括：

　　1、物業服務內容;

　　2、調價方案：原收費標準，新收費標準，新標準擬執行時間等;

　　3、調價理由及其他需要說明的情況;

　　4、征求意見的截止時間;

　　5、業主意見的選項表。選項應按贊同、反對、棄權進行設置;

　　6、業主簽名欄(應當包含樓、棟、房號等)。

　　征求意見書(函)應由業主本人簽名。業主因故委托他人簽名的，應當提交書面委托書。

　　征求意見書(函)無法送達業主的，物業服務企業應于征求意見期間在小區顯著位置公告相關情況及原因。

　　(三)統計業主意見。物業服務企業應當按照公正、公開、透明的原則，對征求意見書(函)送達、回收數量以及業主意見數量進行查驗和統計。無法送達的情況單獨予以統計。

　　物業服務企業可以邀請小區業主，物業所在地的居民委員會、街道辦事處(鄉鎮人民政府)、區政府價格主管部門和物業主管部門等部門工作人員監督查驗統計過程，也可以聘請公證機構公證查驗和統計情況。

　　(四)公示調價結果。物業服務企業依法根據業主意見統計情況確定是否調價。調價方案必須征得小區占建筑物總面積過半數的業主且占總人數過半數的業主同意后，并在住宅物業小區顯著位置公示最終結果，公示期應不少于30日。確定調價的，公示內容應當包括：

　　1、物業服務內容、收費標準、執行時間;

　　2、業主的房號和專有部分面積，以及對調價方案的意見明細情況;

　　3、業主總人數、同意人數;建筑物總面積、同意人數所占建筑物面積;

　　4、征求意見書送達、回收的數量及其他需要說明的相關情況;

　　5、公示截止時間;

　　6、物業服務企業服務電話及區政府價格主管部門工作電話。

　　公示期間，業主對公示內容有異議的，物業服務企業應立即復查相關資料并在2日內答復。經答復仍有異議的，業主可申請區政府價格主管部門對調價資料進行查驗，并在查驗結束后5日內答復有關業主。上述復查和查驗不影響公示期的計算。

　　以上程序完成之后，區政府價格主管部門可視小區實際情況對全部業主意見進行查驗或抽樣查驗。抽樣查驗的，業主總數在500人以下的小區，抽樣比例不少于50%;500以上(含500人)的小區，抽樣比例不少于20%。區政府價格主管部門應邀請街道辦事處(鄉鎮人民政府)和同級物業主管部門共同進行查驗。

　　公示期屆滿后，物業服務企業應在5日內將服務內容和收費標準報告區物業主管部門和區價格主管部門備案后進行明碼標價。

　　第十九條物業服務企業應妥善保存物業服務收費調價過程中的各種文字、圖像及影音資料備查，并對其真實性、合法性負責。

　　第二十條物業服務收費按住宅建筑面積計算，按月、季度或年度收取，預收費用最多不得超過一年并在合同中約定。

　　第三章車輛停放收費

　　第二十一條物業服務區域內配套停車場(位)車輛停放收費實行政府指導價，收費標準由市價格主管部門會同市物業主管部門制定。

　　改變公共部位用途用于停放車輛的，由業主大會決定，其收費標準參照價格主管部門的規定確定，收入除補償車輛停放服務費外，其余收益歸全體業主所有。

　　物業服務區域車輛停放收費應符合以下條件：

　　(一)物業服務區域內有規劃用于停放車輛的停車場、車庫、車位和經業主大會同意并符合公安、消防規定增設的停車位;

　　(二)對各種車輛提供有序停放和管理服務，保證區域內交通設施正常使用和車輛停放標志清晰、道路暢通;

　　(三)停車場所共用部位、共用設施設備和配套的設施設備保持完好，公共環境衛生保持清潔;

　　(四)停車區域監控全覆蓋，24小時值班巡查，停放車輛發生損壞時，能提供真實影像并協助處理。

　　(五)有規范的服務標準并與車輛停放人簽定服務合同。

　　(六)車主對車輛有保管要求的，由車主和物業服務企業另行簽訂保管合同。

　　第二十二條車輛停放收費標準應按照補償合理經營成本、依法納稅、保本微利的原則核定。

　　第二十三條前期物業服務期間，車輛停放收費按照規定標準在物業服務合同中約定。業主委員會成立后或前期物業超過三年的，車輛停放服務收費由業主大會參照規定標準確定。物業管理區域內車輛停放收費標準需要調整的，按本辦法第十八條程序進行。

　　第二十四條有下列情形之一的，不得向其收費：

　　(一)進入物業服務區域執行公務的公安、消防、救護、環衛、工程救險等特種車輛;

　　(二)為業主提供搬家服務的車輛;

　　(三)子女探望父母、父母看望子女前3小時的車輛。

　　第四章裝修服務收費

　　第二十五條小區住宅裝修服務收費實行政府指導價，收費標準由市價格主管部門會同市物業主管部門制定。

　　(一)住宅小區物業服務企業收取裝修服務費其服務內容包括：在小區內設定裝修垃圾傾到站點、裝修垃圾清運、電梯包裝及使用電梯運送裝修材料、裝修方案審查、裝修檔案管理、裝修巡查、衛生清潔及專人管理等。

　　(二)業主不使用電梯運送裝修材料的，按標準的30%收取住宅小區裝修服務費。

　　(三)住宅小區物業服務企業收取裝修服務費后，不得以電梯上料費和其它理由再向業主收取其它裝修方面的服務及管理費用。

　　(四)住宅小區業主有超大物品，電梯不可運送的，由業主自行選擇吊裝或其他方式運送，費用由業主負擔。吊裝方案需報物業服務企業協商同意。

　　(五)住宅小區業主、物業使用人進行房屋裝修時，應按《住宅室內裝飾裝修管理辦法》(建設部令〔2002〕第110號)規定與物業服務企業簽訂住宅室內裝飾裝修管理服務協議。

　　物業服務企業以收取裝修保證金作為管理措施的，應與業主在裝修管理服務協議中約定裝修保證金的收取金額和使用事項，明確相關的責任。

　　裝修完工后，經物業服務企業按照裝修管理協議約定進行裝修驗收。沒有造成房屋結構、共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應自驗收合格之日起5個工作日內全額退還給業主。

　　裝修過程中違反《住宅室內裝飾裝修管理辦法》，造成房屋結構共用部位、共用設施設備損壞等情況的，物業服務企業應視損壞情況主動向物業主管部門報告;裝修業主應按裝修管理服務合同(協議)及時修復，若裝修業主不能及時修復的，可按裝修管理服務合同(協議)約定使用保證金對裝修造成損壞的部位和設施設備進行修復。物業共用部位、共用設施設備修復后裝修保證金有余額的，物業服務企業應將余額款在驗收合格后的5個工作日內如數退還業主;約定的裝修保證金不足以支付修復費用的，業主應在驗收合格后5個工作日內補齊修復費用。物業服務企業與業主結算修復費用時，應當出示修復工(料)價單。物業服務企業與業主對修復費用有爭議的，按照《住宅室內裝飾裝修管理辦法》和裝修管理服務合同協議協商解決或通過司法途徑解決。

　　第五章電梯運行服務收費

　　第二十六條小區住宅電梯運行服務收費實行政府指導價，收費標準由市價格主管部門會同市物業主管部門制定。

　　電梯運行服務費應包括：電梯維保服務、電梯質檢、運行用電等國家規定的其他費用，但不包括電梯的大修和更新改造費用。

　　前期物業電梯運行服務收費按照規定標準在物業服務合同中約定，業主委員會成立后或前期物業超過三年的電梯運行服務收費標準由業主大會參照規定標準確定。

　　第六章其他服務收費

　　第二十七條物業服務企業采用IC卡管理的，不得收取工本費、押金。

　　由于業主的原因造成IC卡丟失、損壞需要補辦的，可按照有關規定收取補卡費。

　　第二十八條物業管理區域內，供水、供電、供氣、供熱、通訊、有線電視等單位應當向最終用戶收取有關費用。物業服務企業接受委托代收上述費用的，可向委托單位收取手續費，不得向業主收取手續費等額外費用。

　　第七章監督和管理

　　第二十九條業主、物業使用人和開發建設單位，應當按照物業服務合同的約定按時足額交納物業服務費用。違反物業服務合同約定逾期不交納物業服務費用的，應按照物業服務合同約定承擔違約責任，業主委員會應當督促其限期交納。

　　業主與物業使用人約定由物業使用人交納物業服務費用的，從其約定，業主負連帶交納責任。

　　物業發生產權轉移時，業主或者物業使用人應當結清全部物業服務費用。