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經營城市調研報告
按照區委的通知要求，我們組織有關部門對我區經營城市工作進行了詳細的調查研究，經過認真的匯總和分析，形成報告如下。
一、基本情況
近幾年，通過認真分析城市建設的新形勢，解放思想，轉變觀念，以經營城市為理念，對構成城市空間和城市功能載體的自然生成資本和人力作用資本及相關的延伸資本進行了積極的集聚、重組和運營，把城市建設由事業向產業過渡，轉變城市建設過分依賴政府，忽視市場作用的現狀，初步探索了一條以城養城，以城建城的新路子。
一是改造環境，樹立形象。采取“大溝通、大協調”的戰略，突出改善環境，完善功能，打造城區新形象。幾年來，共投資25.7億元，建筑面積175萬平方米。積極協調市政府投資2200萬元，拓寬了龍永路，投資1.1億元建設了鳳陽橋;與石化總廠協調，共同投資整體改造了南小區平房區，建成了龍化居民小區;與市建筑安裝集團公司溝通，由企業自行完成了鳳陽路至煉油廠東大門平房的改造任務;改造了XXX大街、鳳陽路、龍華路、臥龍路、呈祥路、興化大街和東城區外環東路;招商引資開發建設了澳龍小區、久隆園、南美花園、東光小區，為老城區改造增添了亮點;永泉新村和龍府小區的開發建設，進一步加快了小城鎮建設步伐;城區內7條主要街路全部亮化、美化，硬化、綠化地面56.1萬平方米，義務植樹69.2萬株，極大地改善了城區面貌。
二是以地招商，以地生財。著眼于長遠的戰略考慮，對規劃用地先行投資，完善基礎設施，將生地養熟，納入政府土地儲備，優化了開發環境。1999年，協調XXX熱電廠投資3000多萬元，將1公里1020熱網管線引至XXX橋頭;2000年，協調市里投資1000多萬元建設了開發區至XXX橋頭的3公里529引水管線，將龍永路兩側、萬寶工業園區及黎明村等土地運作、包裝成了熟地進行出讓，吸引了澳大利亞澳亞聯合有限公司投資，開發建設了占地62.39公頃的澳龍小區。招商引資上馬了投資9350萬元的DOP、PU革及服裝深加工項目及投資1400萬元的寶創彩板等一批工業項目，促進了區域經濟發展，農民以土地入股，得到了實惠。在XXX鎮向陽村招商引資1.2億元建設的大農高效生態農業示范區項目，將向陽村9630畝土地出租給開發商經營，農民既是地主，又被聘為產業工人，實現了二次就業，增加了收入。通過一系列的土地運營，有效地籌集了城建資金，加速了城市建設，形成了滾動造城的良性循環。
三是盤活存量，實施城市無形資產運營。盤活城市無形資產，逐步剝離公用事業的所有權、使用權、經營權，以冠名權、經營管理權積極探索投入建設、開發、回報新路子，走出城市建設經濟效益、社會效益、環境效益相矛盾的誤區。臥龍路改造工程竣工后，將全長9.2公里的路燈廣告權整體出售，利用所得收益反哺道路的維修和養護;將XXX大街的停車站亭進行整體包裝，準備對外拍賣，從而切實改善了城市建設的投資主體，激活了城市資產。
四是發揮資源優勢，把城市建設項目推向市場。以市場化為取向，促進資源的優化配置，實現城市資源價值的最大化，大幅度地提升城市功能，帶動整個區域經濟和社會加速發展。1999年，我們將XXX區苗圃、物資站的土地資源置換給中龍園林綠化公司，融資1400多萬元，對鳳陽路、龍華路2.1公里路段進行拓寬改造，彌補了城市建設經費的不足�；A設施的完善促使了道路兩側的土地有了較大幅度的增值，商品房銷售價格提高了6個百分點，個體私營經濟從業者增加了300多人。2001年，經過認真測算，將XXX大街繁華地段的檢察院原址開發權轉讓給了XXX工程公司，由他們投資700萬元建設了建筑面積7100平方米的商住綜合樓，同時投資450萬元在臥龍路建設了一處建筑面積3800平方米的檢察院辦公樓，既改善了辦公環境，又提升了土地價值，有效地建立了城市建設的多元化投資機制，切實減輕了政府壓力，全力推進了城市建設。
五是政府宏觀調控，推動城市建設產業的健康發展。不斷加快住房制度改革，取消福利分房，加大公房出售，進一步提高房屋租金，鼓勵機關干部職工購房和集資建房，全面放開了一級市場;加快了房改售房和經濟適用住房的產權辦理工作，目前已辦理產權1019戶，同時不斷加大住宅小區的人居環境建設，有效激活了二級市場。98年以來，全區住宅建設達140萬平方米，住宅業的快速發展帶動了建筑業及相關產業的發展。
六是挖掘潛能，區域資產得到了合理利用。組織專人對轄區閑置資產、廠房、設備進行了詳細調查，建立了閑置資產檔案，采取網上發布、舉辦招商會等辦法，使轄區閑置資產得到了合理利用。采取招商引資的辦法，引進大哈大食品有限公司，盤活了乙烯技校閑置廠房1000平方米;引進匯升塑料等項目，盤活薩東工業小區廠房3000平方米。近年來，共盤活閑置資產4000多萬元。通過盤活閑置資產保持了資本的高度活化，優化了配置，加快了資本的聚集、增值，再聚集、再增值的循環過程。
二、存在問題
我區在經營城市工作中還存在一定的主觀和客觀問題。
1、可支配資源少，導致經營城市受限。我區中省市直企業比較多，且規模都比較大，土地、水、電、氣等資源大部分都歸企業所有，管理上自成體系，可供區里支配的少之又少。雖然一些企業已經改制，但仍然沒有走上真正意義上的市場經濟軌道，計劃經濟氛圍還很濃。在經營城市上，不情愿、不主動，總是站在旁觀者的角度上，有時不能按客觀規律辦事，導致資源不能合理得到配置，閑置資產不能上市經營，有些項目只能進行政策變通，經營城市步履堅難。
2、思想不夠解放，導致經營城市不暢。“經營城市”是一個新概念，各級部門、單位短時間還不能徹底擺脫過去計劃經濟的模式，沒有改變以政府作主、財政拿錢的僵化方式，沒有形成通過資本運作，吸引個人、企業、中介組織等各類社會主體參與城市發展的思想，單一為了改造而改造，為了建設而建設，政府主導、市場主體、社會運作的多元化經營城市模式還沒有建立起來。另外，過去企業建設征用土地時，產生了一些歷史遺留問題，導致現在群眾在思想上有顧慮，在涉及土地等問題時，謹小慎微，害怕失去利益，參與經營城市的積極性不高。
3、事權劃分不明，導致經營城市滯后。在經營城市中，市、區兩級在責、權、利上不統一，作為基層政府缺乏必要的自主權、管理權和經營權，調控能力弱，很多情況看得見，管不著，我區在進行廣告審批、土地拍賣、公開招標等工作時，處理問題不及時、不到位，有時貽誤了工作戰機，基層在經營城市中的作用沒有發揮出來。
三、幾點建議
今后我區在經營城市工作中總的指導思想應該是：以市場化為取向，盤活城市的有形資產和無形資產，促進資源的優化配置，實現資源價值的最大化，大幅度地提升城區功能，進而帶動整個區域經濟社會加速發展。
1、著力創新環境，增強城區整體競爭力。要堅持運用市場手段配置社會資源的機制，以現代化眼光，結合區情實際，進一步加強城區硬環境和軟環境建設，特別要注重提高城市的規劃設計和建設水平，努力把我區建設成為具有石化城和生態城特色的現代化城區，吸引更多的國內外客商投資我區建設。一是突出城市建設的生態化。今后我區的城市建設，不僅要從單體建筑設計上下功夫，更重要的是將住宅、商服等人工建筑與園林、綠地等自然環境有機地結合起來。把整個城區的發展與北二十里泡、董家泡、三永泡等自然景觀的開發結合起來，充分發揮我區這一濕地資源優勢，在保證濕地蓄洪排澇、調蓄水源和區域性氣候調節能力等系統功能不被破壞的前提下，結合濕地生態系統生物多樣性的特點，積極探尋不改變濕地生態環境景觀和功能的多元開發利用途徑，建立XXX特有的珍禽—魚—蘆葦—旅游為一體的開發模式。二是突出城市管理的人本化。把加強城市管理、深化文明城市建設放在全區經濟的大局來考慮，采取切實可行的措施，不斷優化城市環境，產生綜合效應，贏得綜合商機;以提高市民思想道德、文化素質和文明程度為重點，深入開展“講文明，樹新風”活動，使廣大市民在日常文明行為上有一個新的提高。三是突出形象宣傳的的全面化。如果一個城市的知名度不高，就必然缺乏應有的吸引力和競爭力。因此，要充分利用新聞媒介、網絡和招商會等一切機會，加強城區形象宣傳，擴大我區的影響。
2、著力盤活企業，培養充滿活力的市場主體。企業是城市經濟的細胞，是市場競爭的主體。要堅持把搞活企業資產作為經營城市的基本著力點。在搞活企業這個問題上，要針對我區中、省、市直企業比較多的實際，牢固樹立“區域一體化”的思想，按照市場經濟要求，強化政府的服務職能，妥善處理好執法與服務，服務與管理，管理與發展的辨證關系，把服務貫穿到企業發展的全過程，尤其是幫助石化企業搞好深化改革，幫助存續企業謀求新的發展，通過有效的服務，實現企業資產的優化配置，擴大本土經濟總量。對區屬企業，通過深化改革、轉換機制，使每一個企業逐步成為產權清晰、政企分開、權責明確、管理科學的市場主體。
3、著力打破所有制界限，努力盤活城市空間資源。經營城市的基本目的是要經營好城市所有的資產。因此，在盤活城市資產的工作中我們要明確這樣一個指導思想：打破一切界限，不分所有制，不分隸屬關系，都是盤活城市資產的范疇。下一步，我們要集中一段時間和人力、物力，開展建筑空間、橋梁、公共汽車站廊、路燈等資源的調查，在統籌規劃的基礎上，進行深入挖掘和深度開發，進行有形化運作，通過轉讓、拍賣、租賃等形式，使其進入運營狀態，塑造城市形象，提升城市品位，推介企業產品，增加政府在廣告上的收益。
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