關(guān)于房地產(chǎn)存量市場狀況的調(diào)研報(bào)告范文
房地產(chǎn)作為一種耐用消費(fèi)品,其使用壽命可達(dá)幾十年甚至上百年,具有保值增值的功能,是一種常見的投資品,因此,其存量供給與需求必須引起重視。房地產(chǎn)存量市場又稱二手房市場,指存量房屋再次上市交易,是房屋重新調(diào)整和配置的市場。結(jié)合深入學(xué)習(xí)實(shí)踐科學(xué)發(fā)展觀活動(dòng),筆者近日先后到**市房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)產(chǎn)籍監(jiān)理(市場)處、**市房屋置業(yè)擔(dān)保公司和其它房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)進(jìn)行了存量房(二手房)市場調(diào)研。近兩年,由于房地產(chǎn)增量市場和存量市場的聯(lián)動(dòng)效應(yīng)、人們住房消費(fèi)觀念的轉(zhuǎn)變以及各商業(yè)銀行對住房消費(fèi)貸款的大力支持,我市的二手房交易量不斷攀升,呈現(xiàn)強(qiáng)勁增長勢頭。特別是二手房貸款市場也呈現(xiàn)快速成長的態(tài)勢。二手房貸款市場的健康發(fā)展對二手房市場的發(fā)展有著舉足輕重的作用,對整個(gè)房地產(chǎn)金融市場的穩(wěn)定也會產(chǎn)生很大影響。一般來說,二手房貸款要涉及到評估公司、房地產(chǎn)產(chǎn)權(quán)交易中心、銀行、房屋中介、專業(yè)貸款服務(wù)公司等多個(gè)機(jī)構(gòu),貫穿整個(gè)二手房交易過程。其中,任何一個(gè)環(huán)節(jié)的疏漏都可能導(dǎo)致銀行信貸資金的損失或無法收回。二手房貸款市場的融資問題和金融風(fēng)險(xiǎn)一旦擴(kuò)大,就會嚴(yán)重影響整個(gè)二手房市場的健康發(fā)展。目前,我市二手房貸款市場剛剛起步,市場準(zhǔn)入門檻比較低,二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的'資質(zhì)水平以及從業(yè)人員的職業(yè)服務(wù)水平良莠不齊。因此,針對我市二手房貸款市場現(xiàn)狀,有關(guān)管理部門應(yīng)抓緊找出其隱藏的風(fēng)險(xiǎn)和和潛在的問題,盡快研究防范與改進(jìn)對策,確保我市房地產(chǎn)市場健康快速地發(fā)展。
一、我市二手房市場的現(xiàn)狀及原因分析
(三)我市二手房貸款市場所面臨的風(fēng)險(xiǎn)和問題
1.還款風(fēng)險(xiǎn)
借款人的還款風(fēng)險(xiǎn)包括還款信用風(fēng)險(xiǎn)和還款能力風(fēng)險(xiǎn)。由于我市尚未建立起一套完備的個(gè)人信用制度,商業(yè)銀行缺乏調(diào)查借款人資信的有效手段,難以對借款人收入的完整性、穩(wěn)定性、真實(shí)性和借款人的還款意愿做出準(zhǔn)確的判斷,從而,造成銀行二手房貸款形成逾期和壞賬的風(fēng)險(xiǎn)。
2.二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的誠信風(fēng)險(xiǎn)。
在二手房貸款操作過程中,二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)的道德風(fēng)險(xiǎn)、信用風(fēng)險(xiǎn)、資質(zhì)水平和從業(yè)人員的操作風(fēng)險(xiǎn),無法得到有效控制,銀行的利益無法得到很好的保障。
從調(diào)查到我市二手房市場現(xiàn)狀來看,房屋中介公司在二手房貸款申請人與銀行之間,起到了橋梁作用,在一定程度上為二手房市場的活躍和二手房貸款的普及起到了推動(dòng)作用。然而,由于我市二手房市場剛剛起步,有關(guān)管理部門尚未制定針對二手房中介公司和專業(yè)貸款服務(wù)公司的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn)和它們的服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn),造成這些服務(wù)公司的準(zhǔn)入門檻低,市面上出現(xiàn)了一批大大小小的中介公司;并且,二手房中介從業(yè)人員素質(zhì)大多不高,再加上一些購房人(借款人)自身的法律常識和自我保護(hù)意識不強(qiáng),致使二手房貸款市場蒙騙現(xiàn)象嚴(yán)重,收費(fèi)較為混亂。如有些中介公司唆使或協(xié)助借款人虛開假收入證明,提供虛假資料,騙取銀行貸款或高比例貸款,從而,向借款人收取高額服務(wù)費(fèi)。在高額暴利的驅(qū)使下,這些違規(guī)操作的中介公司或個(gè)人,利用各種手段,幫助客戶騙取銀行貸款。一旦利潤到手,他們便銷聲匿跡。而且,二手房貸款的期限一般比較長,在房地產(chǎn)市場動(dòng)蕩和下滑時(shí)期,承擔(dān)風(fēng)險(xiǎn)的只有銀行和廣大購房借款人。
3.各商業(yè)銀行內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理和控制機(jī)制尚未完善
由于二手房貸款只針對每一位單個(gè)住房消費(fèi)者或住房所有者,貸款金額相對比較小,手續(xù)煩瑣、復(fù)雜,再加上大多數(shù)借款人對二手房貸款所需資料和交易程序了解甚少,銀行若要從收集資料開始直接與借款人聯(lián)系,收齊資料后上報(bào)并逐級審批,這個(gè)過程需要耗費(fèi)很長時(shí)間。所以,銀行在開展二手房貸款業(yè)務(wù)的過程中,較多的是與中介公司合作。然而,由于各商業(yè)銀行尚未建立健全二手房貸款的內(nèi)部風(fēng)險(xiǎn)管理控制機(jī)制,再加上銀行之間競相競爭,使得銀行不科學(xué)地簡化了審批程序、放松審核原則,甚至把某些關(guān)鍵的貸款審核環(huán)節(jié)下放給一些資質(zhì)較差的中介公司,在放款的環(huán)節(jié)上不嚴(yán)格控制,這不僅嚴(yán)重違背了銀行的風(fēng)險(xiǎn)管理原則,也使二手房貸款市場進(jìn)入到惡性競爭和無序發(fā)展?fàn)顟B(tài)。
二、解決問題的對策和建議
(一)盡快建立完備的個(gè)人信用檔案和信用等級制度
借款人是否具有借款資格和還款能力是住房貸款產(chǎn)生的源頭。筆者認(rèn)為,可從以下三方面著手建立個(gè)人信用制度:
1.有關(guān)部門可以根據(jù)房屋的區(qū)域性和固定性,以城市為單位,依據(jù)借款人的工作情況、收入狀況、文化程度、專業(yè)技能、年齡等方面信息,評價(jià)借款人在貸款抵押期內(nèi)是否具有穩(wěn)定的收入來源,并據(jù)此評定借款人的個(gè)人信用等級,作為確定貸與不貸以及貸款額度的基本依據(jù)。
2.各商業(yè)銀行還可通過審查借款人是否存在債務(wù)和先期貸款,并通過審查其債務(wù)和貸款的償還情況,來評定借款人的信用資質(zhì)。
3.各商業(yè)銀行間要盡快聯(lián)網(wǎng),實(shí)現(xiàn)客戶信息資源共享。對于還款信用極差的借款人,要在各行之間公示,使其不能再享受各商業(yè)銀行的任何融資服務(wù)。
(二)建立二手房服務(wù)機(jī)構(gòu)和從業(yè)人員的經(jīng)營標(biāo)準(zhǔn)和職業(yè)規(guī)范。有關(guān)管理部門應(yīng)盡快對從事二手房交易和貸款的房屋中介公司,制定切實(shí)可行的市場準(zhǔn)入標(biāo)準(zhǔn),如通過注冊資本、操作規(guī)范、經(jīng)營范圍等方面的規(guī)定,淘汰那些不符合標(biāo)準(zhǔn)的小公司;提高從事二手房交易和貸款人員的執(zhí)業(yè)資格和職業(yè)素質(zhì),對他們進(jìn)行培訓(xùn)和資格考試,對不合格和違紀(jì)的從業(yè)人員,應(yīng)取消他們的從業(yè)資格。嚴(yán)厲打擊某些中介公司、從業(yè)人員的違法違規(guī)行為,保障各商業(yè)銀行和廣大住房消費(fèi)者的利益。二手房貸款服務(wù)機(jī)構(gòu)也應(yīng)為自身長遠(yuǎn)發(fā)展考慮,依法經(jīng)營、規(guī)范范運(yùn)作誠實(shí)守信,才能使自己的公司不斷發(fā)展壯大。
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