房地產調查報告（熱門）
在學習、工作生活中，報告與我們愈發關系密切，我們在寫報告的時候要注意涵蓋報告的基本要素。在寫之前，可以先參考范文，下面是小編精心整理的房地產調查報告，歡迎閱讀，希望大家能夠喜歡。
房地產調查報告 篇1
20xx年，是營山房地產中介服務業發展較快的一年，成立了房地產中介協會等，近70%二手房交易通過中介來完成。但中介服務中的非法經營、不誠信經營現象仍較突出，我們應采取措施來規范房地產中介服務市場。本文通過對營山房地產中介服務市場情況的調查，從行業現狀、存在的問題及采取措施三個方面來探索如何規范房地產中介服務。
一、營山縣房地產中介服務業發展概況
據資料介紹，今年營山房地產中介服務業發展較快。
房地產中介機構數量增多，新設房地產評估機構1家，新設房地產經紀機構3家，評估機構發展到5家，經紀機構發展到8家。二是從事房地產中介業務，應當具有相應的執業資格，營山連續組織了兩期房地產經紀人協理資格培訓，宣傳中介執業資格考試，其中18人參加了全國房地產估價師執業資格考試，23人參加了全國房地產經紀人執業資格考試，37人參加四川省房地產經紀人協理執業資格考試。目前，營山具有從業資格的中介人員80多人，其中全國房地產估價師5人，全國房地產經紀人3人，房地產經紀人協理17人。5月18日，營山縣房地產中介協會正式成立，該協會分房地產評估和房地產經紀兩個分會，協會會員單位已經發展到12個。11月5日，營山房地產中介協會的所有會員單位使用協會統一印制的《營山縣購(租)房委托居間合同》、《營山縣房屋買賣居間合同》、《營山縣房屋租賃居間合同》，各房地產中介公司自制的服務合同自動失效，消費者可以拒簽中介公司自制的服務合同并可向中介協會投訴。
從房屋銷售方或出租方來講，委托中介賣房或租房，信息量大，容易成交，價格也相對較高。從買方或租方來講，一般通過正規中介，也能找到適合自己的房子。中介服務由不規范到逐步規范，人們對中介服務行業也由不信任轉為比較信任，中介服務的社會認同度正日益提高。在房地產交易中，通過中介服務公司成交的占主流，今年營山縣二手房交易的.70%是通過中介成交的。
二、營山縣房地產中介服務業存在的主要問題
營山縣房地產中介服務市場的非法經營現象嚴重，有的中介公司只有營業執照，沒有達到設立條件，不到主管部門辦理備案，超范圍經營、非法經營現象很多。有的不設立公司，既不辦理備案登記，也不辦理營業執照，一間房子、一張桌子、一把椅子就開始搞房介，甚至有的連房子也沒有，靠掛房屋出售或出租的廣告牌從事房介活動，市場無序狀況由此可見一斑。
大多數經紀公司只有一個店鋪，信息量少，經紀人少，家族式管理模式居多，只能承辦一些簡單的房地產買賣和租賃信息業務，對于大中型業務無能為力，管理手段、管理意識滯后，市場競爭能力較差。有的公司員工文化程度太低，專業知識面窄，不會填寫經紀合同，不會操作電腦，也不具備與客戶進行交流的良好語言表達能力，甚至與行業中的其它公司員工或客戶串通，業務成交不報公司，私下收取客戶的好處費或其它不合理費用。這不僅損害了經紀公司的聲譽，同時還會使客戶的利益得不到保證。當然也有些公司不懂得怎樣尊重知識，重視人才，而致使員工對經紀公司不滿，出現跳槽、流動和大量信息資源流失的現象。
有的公司互相竊取對方的信息資源，為了各自的一些小利，采取抵毀同行，吹捧自己的辦法或以收取很低的中介費為誘餌與客戶簽單，出現低成本、低效率和低質量的經紀業務。有的公司利用自行編制的合同條款，采取“違約定金”和“吃差價”等手段，收取高額違約金、保證金和不合理差價，使消費者上當受騙。有的中介人員因為承諾不當，無法兌現，或因操作不規范，合同條款不清而引發交易糾紛。有的客戶經中介公司掌握信息后，為逃避中介服務費而發生“跳單”行為，中介服務方面的糾紛時有發生，房地產中介行業急需建立誠信機制。部分評估機構采取給回扣、壓低收費標準、抬高評估價格等方式惡意承攬業務，估價不實事求是，出具虛假報告，只顧眼前利益，不顧估價風險。評估機構之間缺乏溝通，相互抵毀，公平競爭的市場秩序沒有建立。
近年來，營山縣商品房市場競爭激烈，不少公司聘請房地產代理公司銷售樓盤，房地產代理公司屬房地產中介服務機構，應具備相應的執業資格并到房地產主管部門備案，接受行業管理。事實上，很少有代理公司主動到房管部門備案，因房地產代理發生的糾紛層出不窮，給房地產市場健康發展帶來不利影響。
三、營山縣房地產中介服務業的規范化措施
針對營山縣房地產中介服務市場存在的主要問題，20xx年，我建議將從以下幾個方面加強對房地產中介服務的規范管理。
加大對非法中介服務機構的清理整頓。根據《營山縣人民政府關于加強和改進出租房屋管理工作的通知》精神，工商行政管理部門將會同房管部門，加強對房地產中介服務機構的日常檢查和管理，依法及時查處和取締非法房地產中介服務機構。無照經營、無證執業的中介服務機構和人員將面臨清理整頓。加強中介服務人員執業資格培訓和繼續教育。繼
續做好房地產經紀人協理、房地產經紀人、房地產估價師的培訓和考試工作，通過繼續教育、日常業務培訓，提高房地產中介服務人員的執業技能和服務水平。
對會員單位使用經紀服務合同示范文本的情況進行檢查，規范經紀服務行為，加大打擊“歪中介”、“黑中*”的力度。為避免中介服務行業出現惡性競爭，鼓勵中介企業做大做強，將依據中介企業的設立時間、注冊資金、執業人員狀況等對經紀機構實行等級管理，實現優勝劣汰。
針對中介行業存在的信用問題，中介協會將研討制定行業自律規則，加大對違約單位和個人的處罰力度，建全中介企業和中介服務人員信用檔案，提高行業整體形象。并對房地產代理機構實行備案管理，代理人員必須具有中介服務執業資格。
結束語
隨著房地產市場的逐步規范和相關法規的進一步完善，房地產業的不法分子，投機分子將無“用武之地”，我縣的房地產行業業也將飛速發展。
房地產調查報告 篇2
1、房地產市場調查報告的格式及要求
�。�1）格式：
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④正文
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�、僮珜懛康禺a市場調查報告時需要考慮兩個關鍵的因素：報告閱讀者的特點和房地產市場調查的主要目的
②房地產市場調查報告必須真實、準確
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2、房地產市場定位的程序
�。�1）制定競爭目標
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①購買動機
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①識別競爭對手
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③建立競爭優勢
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②定位與檔次上
③定位于情感
④定位于個性
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3、試介紹房地產“公式化人員促銷”的程序
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②事前準備
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�、芙榻B房地產產品⑤應付異議⑥促進成交⑦事后跟蹤
4、說服銷售的一般技巧
�、贁嘌�。售樓人員如果掌握充分的房地產產品知識及準確的顧客信息，在顧客面前就可以自信的說話。沒有信心的陳述時缺乏說服力量的
�、诜磸汀π枰f明的重點內容最好能反復說出，從不同的角度一再說出，這樣可以使顧客相信并加深印象
�、鄹腥�。銷售人員對房地產公司、房地產產品、自己都應該充滿自信，這樣的態度及語言表現出的內涵，很容易引起顧客的共鳴
�、軆A聽。銷售人員打斷顧客的講話或者搶著發言的行為是不合時宜的。做忠實的聽眾是促成銷售非常重要的.手段之一。
⑤巧妙提問。銷售人員應該巧妙發問，使銷售溝通始終以顧客為中心
⑥營造氛圍。運用一定的方法和手段，讓顧客親近的人接受銷售人員的意見或者建議。
�、呃觅Y料。收集的資料不限于平常房地產公司所提供的內容，還有通過拜訪記錄，競爭對手，相關報道等收集、整理而形成的內容。
�、嘈睦戆凳尽Ｔ谡f服銷售的過程中，不僅僅是這些方法額的單獨應用，而且各種方法的組合、創新也會達到出人意料的效果
房地產調查報告 篇3
一、xx房地產市場發呈現狀
優越的地理環境，深厚的商業氛圍，舊城歷史景觀和獨特濱江景觀特色是xx房地產業的發展的主要特質。從20xx年起至今，xx商品房價格始終呈現穩步上漲的態勢，xx已成為武漢高檔房產的主要聚集區域，同時，也成為優勢地產竟相博弈之地�？傮w而言，xx房地產無論從產品定位還是創新程度，都趨向于中高端。
xx年以后，隨著大量外埠資本注資xx，該區域房地產格局呈現出新改變。一方面，房產的整合概念不斷增加，如永清片區的新天地項目，集合住宅、酒店、寫字樓、商鋪等不同商業業態于一體。房地產開發不再以某類物業為主，而是深化為產業概念，地產對城市的影響力進一步增加。另一方面，頂級項目拉動了高端消費勁量。長期以來，武漢的房產高端消費都受到了產品的極大制約，項目品質的均等性使xx的房地產業不能滿意細分市場的要求。20xx年后，這一局面被打破，xx濱江地產及商業地產呈現出主動的發展態勢。20xx年，xx房地產進入了歷年來最火爆的一年。 目前，xx房地產呈現出住宅、商業并進的格局，物業形態上以高層為主，投資型物業不斷涌現。在國家宏觀調控措施的影響之下，房地產項目的消化速度雖然有所放緩，但價格仍舊穩步上升。
二、xx商品住宅發展特征
產品特征：xx中心區域住宅以高層住房、高檔公寓為主；城郊結合部以多層、小高層、連排別墅為主。
價格特征：xx城區商品住宅總體價格水平在6500元/平方米左右，均價在 6500元/平方米以下的物業主要集中于后湖、金銀湖,、二七片及古田區域。
供求特征：全市商品房銷售項目中，xx區域占據了39.54%，xx區域樓盤供求基本平衡。
消費者特征：包括、商人、公司職員、企業老總、外來人員等。
產品定位：中高端產品為主，中低檔樓盤放量偏少(多集中在后湖、金銀湖)。
文化訴求特征：深厚的商業、消遣等都市文化特征。
三、20xx年(1-6月份)xx商品住宅供應和銷售基本分析
(1) 商品住宅價格與銷量分析
xx區域憑借得天獨厚的地理位置、豐富的土地資源以及美麗的自然環境等優勢在過去的時間內，房地產開發量居武漢市前列，同其它區域相比，其價格始終呈現出上升狀態，20xx年(1—6月份)，xx住宅均價達到5894.43元/平方米，與去年同期相比，價格增長了39.57%。另一方面，受國家宏觀調控政策影響，在進入20xx年以后，商品住宅的銷量出現肯定程度的下降，20xx年(1—6月份)，xx住宅銷量為8950套，與去年同期相比，削減了51.32%。
從上表可以看出，xx區的住宅物業平均價格同整個武漢市的總體住宅物業平均價格的漲落步調還是相一樣的，而且上漲的幅度非常平穩。從整個區域市場來看，高檔樓盤主要集中在xx中心城區，中檔樓盤主要聚集在東西湖、后湖和古田區域。
xx中心區作為武漢市的一個開發熱點，住宅開發力度較大，目前區域可售樓盤套數在45000套左右。從市場接受狀況來看也是比較志向的，信任隨著該區經濟不斷的縱身發展，房地產業會在其中充當越來越重要的角色。
同時，該區域交通日益通暢，市政配套逐步成熟，東西湖、后湖、古田區域的綠化、美化和環境綜合整治工作取得主動成果，這些都將為這一帶的房價帶來肯定的升值空間。
(2) xx商品住宅市場供求關系
1、20xx年(1—6月份)xx商品住房市場總容量約為45000套，1—6月總供應13299套，市場總銷量為8950套，總體供銷比為1.49：1。
2、拆遷購房與投資性購房比例的降低導致住宅銷量削減
為避開因房屋拆遷量過大而導致被動需求的過度增長和市場價格波動，武漢市在xx年以來對拆遷規模進行了壓縮。20xx年(1-6月份)，全市舊城改造拆遷面積為16萬平方米，同比下降28.94%。
同時，國家出臺的政策促使投資購房的成本和風險不斷加大，也干脆導致了購房需求的削減。據億房網今年(1-6月份)的網絡調查數據和對90多個樓盤的調研數據顯示，已擁有一套住房，進行其次次或多次購買行為的家庭占到47.52%，其中，包含了改善居住條件和投資購房等動因。由于這種動因并不屬于迫切性需求，因而受外部環境的影響較大，成為住房市場中可伸縮性的需求。
xx作為武漢房產投資的主要區域，投資類樓盤銷售的放緩使其住宅整體銷量有所削減。
3、購房者對xx中心城區的住宅偏好度高
億房探討中心的20xx年最新調研數據顯示，潛在消費者對購買住房的區域偏好主要集中于xx中心城區。但受到該區域高房價的影響，使得一部分在該區域工作及希望在該區域置業的人群不得不在別的片區尋求替代品。
4、主要銷售的住房產品價格集中在5000-7000元/平方米
如下圖所示：5000—7000元/平方米價格層次的商品住房銷量占到總銷量的 65%以上，7000元/平方米以上產品的銷量逐步上升。
5、今年1-6月份主要銷售的住房產品戶型集中在90-120 平方米
20xx年(1-6月份)xx的戶型供銷比例統計結果顯示，90平方米以下戶型供小于銷，140平方米以上戶型供大于銷，90-140平方米戶型供銷比較平衡。其中，90平方米以下戶型的上市量占到xx總上市量的20.52%，90平方米以下戶型的銷售量占到xx總銷量的27.83%。90平方米以下戶型的上市和銷售狀況受政策的影響程度日益顯現，從今年1-6月份的狀況來說，xx90平方米以下戶型的上市量較大，占到全市同等戶型上市量的40.17%，90平方米以下戶型的銷量則占到全市同等戶型銷量的45.43%。 四、xx各區域住宅市場發展概況
xx區目前由xx中心區、古田片區、二七、后湖片區和東西湖區四個區域組成，依據其房地產發展特點，下文將按不同片區對其住宅發展特征進行分析：
(一)xx中心區
20xx年上半年xx中心區成交均價為6875.42元/平方米，較去年同期上漲2152.88元/平方米，漲幅為45.59%。其中商品住宅共成交3235套，較去年削減4630套，降幅為58.87%。 從上半年xx中心區成交價格來看，1至5月呈遞增趨勢，5月達到價格高峰，為7286.34元/平方米，隨后6月價格出現小幅回落，但每平方米價格仍穩定7200元以上。相比價格來說，成交方面較去年嚴峻萎縮，總體成交量還未達到去年同期水平的一半。
出現這樣的狀況，主要由兩方面因素造成，首先xx中心區商品房供應量趨于下降，與去年同期相比，新居供應量削減3成之多，制約了購房者消費;當然，更重要的緣由在于上半年武漢樓市的整體低迷和觀望。尤其在中心城區，房價漲幅過快，甚至超過中高收入購房者的支付實力，樓市顯得愈發不景氣。在這樣的市場面前，大多數開發商選擇堅挺，僅有少部分尾盤項目打起價格戰，這也就造成了6月該片區的價格出現小幅回落。
xx的發展總是伴隨商業的腳步前進的。隨著武漢天地的問世，集住宅、甲級辦公樓、零售、餐飲、消遣、精品酒店等多種功能的'140萬平方米大體量項目對永清文化進行傳承與再造，勢必帶領整個永清板塊的崛起;時代豪苑、外灘棕櫚泉也讓整個風景如畫的沿江板塊活力四射;融科天城的推出，加上位于解放大道循禮門綜合項目的即將興建，位于xx內環解放大道中心地段的老循禮門板塊煥發出新魅力，而之前，新世界中心的落成以及武漢國際廣場的興建也讓武廣板塊如虎添翼。
預料不久的將來，xx內環將呈現漢正街、武廣、永清、循禮門、沿江等多板塊綜合發展態勢，各大板塊功能定位不同又相互促進，將由點及面，以板塊崛起帶動周邊區域發展，從而促進整個xx中心區的加快建設。
xx中心區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(二)古田片區
20xx年上半年古田片區成交均價為5217.82元/平方米，較去年同期上漲1516.4元/平方米，漲幅為40.97%。其中商品房住宅共成交1195套，較去年削減2609套，降幅為68.59%。 從成交價格狀況來看，盡管古田片區今年1至6月始終都是穩中有升，但與去年同期相比，在全市各區中價格漲幅居末位，僅僅高于青山片區。另外，成交方面，古田僅成交1195套，跌幅居全市之首。
從該區域樓盤地理位置的分布來看，活躍樓盤全部集中在解放大道古田四路至古田二路沿線，該地段離中心城區較近，周邊配套也相對完善，所以構成了古田片區目前的供應主體。正因為如此，隨著輕軌建設的降溫柔解放大道沿線開發的逐步完成，該片區供應量削減，市場關注度有所下降，再加上經濟適用房對商品房價格體系的沖擊，以至今年古田片區樓市較為寂靜。
對古田區域的整體規劃，為古田板塊的樓市發展改善了外部環境，區域房地產市場后期發展看好。隨著硚口對古田區域的閑置工業用地進行處理，使得古田區域項目可以成片，整體開發，同時，將來輕軌通車，西漢正街商圈形成，都將在很大程度上改善古田區域的城市環境，為古田樓市的發展供應有力支撐。
古田片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(三)二七、后湖片區
20xx年上半年二七、后湖片區成交均價為5186.25元/平方米，較去年同期上漲1694.93元/平方米，漲幅為48.55%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年下降42.06%。 從成交價格來看，該片區價格漲幅基本趨于平穩，1至5月穩中有升，6月價格略為回調。受供應量的影響，后湖地區商品房關注度下降，百步亭現代城、香利國庭等項目撐起了該區域成交的主體。二七地區則依舊是航天·雙城和東立國際獨攬商品房住宅市場。由于新上市樓盤數量較前兩年大幅削減，二七、后湖片區的樓市整體呈現溫柔向上的走勢，部分樓盤因而加大了打折力度，高端商品房價格回落明顯。 令人激昂的是，輕軌二期的正在加速建設，堤角至丹水池路段基本竣工，黃浦路段則已建設過半，交通方面的瓶頸有望在近兩年內打破。商業方面，二七的東部購物公園正在緊鑼密鼓的招商之中，家樂福等商業巨頭已經確定落戶，將來她將輻射后湖、二七等地區，彌補商業配套不足的現實問題。
二七、后湖片區主要在售樓盤信息(截止到20xx年6月30號)
(四)東西湖片區
20xx年上半年東西湖片區成交均價為4708.77元/平方米，較去年同期上漲1431.83元/平方米，漲幅為43.69%。其中商品房住宅共成交2364套，較去年增長了14.07%。 從成交價格及成交套數來看，東西湖片區今年實現價量雙增，特殊是銷量，盡管只增長14個百分點，但縱觀今年全市其他的銷售狀況，該片區的表現還是令人刮目相看的。 雖然整個市場氣氛的始終處于觀望心情，但從該片區個別項目的調查顯示，客戶平均接待量并沒削減多少。而來看房的客戶，許多也是因為價格相對較低，所以將買房目標選定在郊區，面對高房價，有迫切購房需求的中低購房者不得不把目光集中在郊區盤，從目前狀況來看，東西湖盡管存在交通不便，但價格低、環境好彌補了部分缺失。
多層作為郊區最易消化的一般住宅產品類型，始終是本區域開發的主力產品。近4 年來其供應量的遞減趨勢說明，市場環境的影響下，開發商起先注意產品結構的調整，產品重心漸漸由多層向高層和小高層轉換。
和其他區域市場多層——小高層——高層的轉換階段不同，本區域由于其自身條件限制，小高層的過渡時間不長、過渡量較少，快速邁入了高層物業開發階段。因此高層物業還需肯定時間的市場磨合，才能逐步為區域市場接受。從樓市發展的總趨勢看，高層物業是將來市場的主流產品。 東西湖被譽為武漢的“北大門”，而金銀湖更是占據空港經濟之利，將來還將在這里修建保稅物流中心，發展物流經濟。這將大為加強東西湖于城市圈的聯系，加快異地置業的腳步，為下一步樓市的旺盛奠定基礎。
東西湖片區主要在售樓盤信息(武漢市房地產信息網截止到20xx年6月30號
房地產調查報告 篇4
誠通地產總經理王嘉敏還稱：“自己有幸能夠在盛世時代從事中國房地產事業，是我很大的榮耀�！�
當記者問及各大開發商的如何面對人才緊缺的問題時，各大開發商都先為為自己的團隊和企業唱起了贊歌，還沉浸在世界杯賽的人們應該知道非常時刻贊歌的重要性。
眾所周知，人才的需求與行業的發展密切相關。房地產業初興之時，不少發展商、承建商甚至是剛洗腳上田的農民，所謂的房地產只是“起房蓋樓”，據說是蓋多少賣多少。而如今日漸成熟的房地產業已悄然變為買方市場，樓盤開發講究前期的總體策劃、設計、施工、管理、推廣及后期的環境綠化、小區文化建設等，相應的人才供需矛盾也凸顯出來。
記者在調查采訪時發現，一方面，房地產所謂的高薪誘惑著其他行業蠢蠢欲動的人才，更一方面，一些專業工種要求的人才苦苦難覓，像北京東方太陽城房地產開發有限責任公司公共關系部高玲就對記者說，我們企業一直都在吸納人才，特別是項目工程師，需求相對較大，但沒有多少人才特別合適，北京翰宏基業房地產開發有限公司董事總裁李威、首創置業北京楓樹置業有限公司副總經理尉朝輝、東華實業的控股公司粵泰集團聯合董事會銷售總監梁志鵬在接受記者采訪時均表示，現在房地產行業最緊俏的人才是將項目承擔下來的項目經理，各個企業都急缺專業的復合性人才。
新華聯：新型復合型人才緊俏
雖然是曾是外地公司，但多年在北京的開發經歷，讓新華聯集團的地產業務也名聲赫赫。據一位在新華聯發展多年的負責人說，新華聯對人才的重視程度值得一說。公司始終堅持對人才的培養是個系統工程。只有人才團隊的配合，企業經營的風險壓力才會降到最低。為此，公司在通州區特別修建了近5000平米的新華聯企業人才培訓中心。公司特別重視給年輕人機會，每年會在培訓中心從基層、中層員工中選拔人才。
人才是企業可持續發展的充分條件�，F階段，地產界的新型復合型人才還是比較緊俏的，而且最好能夠掌握新的建筑元素和國際化趨勢。據記者了解，就中坤集團來說，公司較缺了解房地產界高科技、建筑技術、能源、生態方面的'專家。很多業務因為沒有專項人才做，只能選擇與其他公司合作或者外包出去。這也是中坤集團董事長黃怒波現在比較憂慮的事。
黃怒波：職業經理人必須專業化
黃怒波認為，過去的地產企業多數是江湖式，一個人挑起大旗，象萬科這樣有規模、有系統的企業還是少數。未來的地產人才應該向精細化、專業化、職業化發展，這是地產人才的大趨勢。
目前，很多培訓機構的培訓業務還很單一。一方面，企業成熟發展后需要專業人才匹;另一方面，未來也需要迎合企業長遠發展的人才。這就需要相關機構能夠指導專業人才就業。這也許就是未來地產培訓業的一個重要商機。
中坤一直在尋找非常職業化、懂技術、營銷類的職業經理人，但在實際中如此全面的人才比較難尋覓。首先，空降兵在企業的實際發展中很難成功，不光是舊團隊會排斥;另外新人本身也需要時間適應，很多人缺乏耐心。另外，因為整個房地產市場從觀念和思想上還未形成人才團隊，也未形成科學的薪酬體系。所以，很多人才只選擇薪酬高的企業，缺乏對企業的整體判斷。以上種種原因，讓黃怒波這樣地產集團企業的創始人，都認為本土化培養人才的可行性會更高。
雖然市場的情勢，讓很多職業經理人危機感重重。黃怒波認為，作為職業經理人也應該借位調整，重新衡量和定位自己的核心競爭力。他堅信，不管市場怎樣變，專業化的人才是不會離開地產界的。因為房地產業投入有很高的回報，行業再發展幾十年都沒有問題，而且行業也需要吸納各大城市的專業人才。那些不專業的人，或者只是想撈一筆的人，只能算是過客，匆匆來匆匆走。
華遠：人才培養是個長期系統的工程
對華遠來說，每個員工都是企業事業與財富的擁有者。華遠對員工和人才有著獨辟蹊徑的理念�！艾F在談忠誠談奉獻，可能讓人感覺有些老套;但你會發現當企業做到的時候，員工自然也會做到�！比A遠地產人力資源部總經理李春暉女士如是說。通常，一位面試遲到的應聘者在華遠不會得到第二次機會。
在華遠，培養人才是一個長期系統的工程。從新員工入職的第一天開始，公告會確定新人的業務帶崗人。接下來是三個小時的入職培訓，包括企業文化和規章制度的詳細介紹。
據記者了解，華遠還建立了自己的KSp梯隊計劃，從內部培養管理人才。進入梯隊的員工不僅業績要突出，還必須具有良好的周邊純凈，包括認同企業文化、有管理潛質等。通過相關審核后，人力資源部會出面和員工進行深入的溝通，了解員工對自己的規劃，為員工的成長、發展制定最好的執行計劃。
而在這之后的晉升道路上，員工并非單槍匹馬。他可以選擇高層或中層的管理人員作為自己的導師，而被選擇者必須無條件提供指導和幫助。年終時，這些“后備干部”還必須提交論文，以證明自己在管理方面的思考和技術領域的專業水平。身為企業靈魂人物的任志強還會親自指導，讓新管理團隊早日成長，能打硬仗。
林少洲：職業經理人要有主場意識
現任北京匯超房地產開發有限公司總經理的林少洲，曾是京城地產界卓有成就的職業經理人。在鼓起勇氣選擇創業之后，他又一次證明了自己的價值�；貞涀约寒敵醯穆殬I經理人生涯，林少洲頗有感慨。他告訴記者，職業經理人要樹立正確的人生觀，擺正自己的心態。工作把握好可以走向成功，把握不好就是個負擔，認你很累。即使是現在，林少洲加班的時間也是所有員工最多的。但林說，在成長的過程中，你所付出的一切都會讓自己成為最大的受益者。這一點他深有體會。
從《萬科周刊》做起，林少洲一向都把工作看作是機會，才將很多人視為普通的工作做得很出色，讓王石都很有面子。他認為：成功的職業經理人最應該具備的素質是，責任感和信任、專業、學習和創新能力。
經歷了創業的艱辛，今天的林少洲對職業經理人和老板的理解認識，和幾年前大大不同。他認為，現在社會中已經很難分清楚誰是職業經理人，誰是老板了。大家都要做好本職的工作、業務。今天市場的大環境下，意味著未來的房地產市場會進一步細分，而職業經理人的發展空間會更嚴峻，很可能有一批人要轉行。他的忠告是，職業經理人應該有主場意識，除了責任外還要自覺。
根據對行業地毯式地掃描采訪，特制作如下房地產搶手人才排行榜，以茲參考。
NO1：項目管理人才
房地產開發多以項目公司或項目負責制的形式進行，因此需要專業管理者負責項目開發的整個過程，包括前期定位、策劃、規劃設計、工程施工和銷售管理等。項目管理人才由于其涵蓋多個專業、負責整個項目，因而要求人才具有統籌管理的素質、全面的知識結構和高度的工作責任心。目前，經驗豐富的項目管理人才正是人才市場上的稀有資源。
NO2：工程技術人才
工程技術是影響房地產開發質量最為重要的環節。由于該專業進入門檻高、人才培養周期長，因此是房地產開發企業最為重視的人力資源之一。從房地產市場競爭態勢看，開發企業要培養競爭力就必須在產品定位、材料和施工技術上追求創新，工程創新迫切需要專業的工程技術人才。
NO3：資金籌措人才
國家對房地產開發企業貸款政策的調整進一步要求開發企業重視對新的融資渠道和工具的研究，要求更多高質量的懂得資金籌措、營運的人才。據獵頭消息，這樣的人才一直供不應求。
NO4：地產估價人才
房地產估價師需要具備相當強的專業背景，不僅要求熟悉專業知識，了解基本規定，還需要掌握具體操作步驟，在工作中不斷地積累行業經驗，因此目前全國已取得房地產估價師執業資格的人數不足2萬人，僅占房地產估價從業人員的20%�，F階段的主要問題是從業人員素質及專業水平良莠不齊，在制度上還沒有對執業估價師進行細分的機制，尚未形成資深估價師群體。
NO5：市場研究人才
房地產市場不斷成熟，消費者需求多元化、決策理性化，企業競爭層面不斷提升，致使企業迫切需要把握市場動向，包括政策變化影響、產品發展趨勢、需求演變動態等等。只有緊追市場，才能建立競爭優勢，因此專業的市場研究人才是房地產開發企業急需人才之一。
NO6：房地產法律人才
房地產開發、交易是以各方契約為基礎的活動，契約交易以誠信為基礎、以法律為保障。因此，各類房地產企業都需要既熟悉市場和行業，又熟悉法律法規和相關政策的法律人才。我國目前房地產法律中介服務還處于起步階段，既熟知關于房地產的法律法規，又了解關于房地產方面的技術知識的法律人才非常缺乏。同時這類人才也是房地產企業人才爭奪的焦點。
NO7：物業管理人才
物業管理與服務作為房地產業的一個特殊配套工作環節，越來越受到長線經營的房地產企業重視，甚至直接成為房地產企業品牌運作的一個重要組成部分。因為對于絕大多數購房者來說，一個好的物業管理服務是買房以后及入住以后最重要的事，對開發商來說也是最能夠展現和體會其良好售后服務的一面。
NO8：房地產教育科研人才
房地產行業的管理、房地產企業的發展和房地產市場的引導需要房地產科研人才及時地進行總結、研究和預測;所有各類房地產專業人才的成長和培養需要系統的房地產教育。因此，房地產教育科研人才是影響行業有序發展的重要力量。隨著房地產業的健康持續地發展,將驅動許多高校和研究機構，致力于房地產各相關專業教育與科研的提高和發展。這一趨勢將引致出對房地產教育科研人才需求的不斷提高。
NO9：房地產策劃人才
“人若無謀，則事無成。”房地產行業進入新的整合期，對于策劃人才的需求日益迫切。目前房地產策劃人才通常從事某一環節的策劃，如房地產前期開發、后期營銷等，大多數人才尚未接受系統、全面的全程策劃培訓。于是，能夠從事房地產全案策劃的人才已經成為市場的“搶手貨”。
NO10：企業公關人才
房地產行業由于自身的行業發展特點，企業與政府部門之間、媒體之間以及社會各種不同團體、單位、個人的聯系非常多，以往一般企業只是設立了一個所謂的“外聯部門”打理與外界的關系，更多的只是停留在跑跑手續、通通關系、做做門面的層次和階段，離真正“企業公共關系”的境界差得很遠。而隨著房地產行業的成長，希望可持續發展的企業必定要把企業的公共關系管理納入工作日程，企業公關人員的培養也就越來越受到房地產企業的重視。
房地產是一個業務門類極其廣泛的行業，要使企業高效運作，當然不能缺人，特別是“一專多能”的復合型人才。
重視人才，首先必須創造一種使人才脫穎而出的機制。完善對人才的激勵和考核監督機制。與其花重金“挖他人墻角”，還不如加強自身隊伍的建設，提供穩住人才的環境。
房地產調查報告 篇5
一、房地產資產方面：
�。ㄒ唬┵Y產權益
1、不動產權利在與當地土地管理部門的注冊登記情況(查詢結果復印件由有關檔案部門蓋章)。
2、當地土地管理局簽定的土地使用權出讓合同或與原土地使用權人簽定的土地使用權轉讓合同，相應地塊的宗地紅線圖。
3、、土地出讓金付款憑證，例如當地土管局發出的，表明國有土地使用權出讓金已支付的憑證，例如發票和/或收據的復印件。
4、、有關稅務部門發出的土地契稅的納稅收據復印件。
5、目標公司名下的由當地土管局頒發的房地產權證。
6、其他所有與土地使用權有關的文件和報告等文件。
（二）權益負擔：
1、任何關于物業的公共記錄查詢結果的資料，包括但不限于，關于土地和房屋產權、轉讓和抵押，權利證件質押，及租賃登記(查詢結果復印件由有關記錄保存部門蓋章)。
2、所有就物業或其權利文件設定的留置、質押、抵押以及其他擔保利益的文件。
3、所有就物業或其權利文件設定的抵押、質押以及其他擔保利益的登記證。
4、所有關于影響本物業的地役權及約定文件，包括影響本物業但為其他物業帶來利益的地役權和約定，及加之于其他物業之上，但為本物業帶來利益的地役權和約定。
二、工程建設審批事項：
1、《企業房地產開發資質》。
2、項目立項批復及相關批復文件。
3、規劃意見書和審定設計方案通知書。
4、建設用地規劃許可證。
5、用地批準書。
6、土地出讓合同或者土地轉讓合同，以及所需的上級部門批準文件。
7、土地出讓金繳納憑證。
8、土地補償協議。
9、國有土地使用權證書。
10、建設用地釘樁通知。
11、建設工程規劃許可證。
12、交通影響評審意見和環境影響報告表批復。
13、綠化補償、交通規劃設計、人防工程、消防工程等批復。
14、房屋拆遷許可證。
15、施工許可證、工程施工協議及補充協議、市政施工協議。
16、商品房預售許可證。
17、與項目開發建設相關的其他資料：消防系統驗收合格證明、交通管理部門為停車區頒發的停車許可證、技術監察部門出具的電梯安全運行許可證、與供電部門簽訂的《供電協議書》、供電設施合格證、供氣部門和供水部門的批準文件、物業的服務合同或維修合同（例如清潔，園藝/景觀，機械服務等）以及與物業各個有關部分相連接的道路、電力、排污落水、天然氣、供水和電信接口的位置。
三、非房地產資產方面：
�。ㄒ唬┯行钨Y產
1、房屋、設備、辦公用品等所有非房地產有形資產的詳細清單。
2、所有原始發票、買賣合同或其他與非房地重大有形資產有關的重要合同的復印件。
�。ǘo形資產（不作為調查重點）
1、目標公司所擁有的商標、專利、著作權的`權利文件的復印件。
2、許可使用和/或轉讓合同的復印件。
3、所涉及的任何侵權訴訟或其他任何已知的侵權索賠的文件資料。
4、非房地產資產的評估報告（如有）的復印件。
四、目標公司基本情況：
1、目標公司最初設立時的主管部門批準文件（如有）、企業法人營業執照正本和副本、房地產資質證書等。
2、工商行政管理機關核發的經過20xx年年檢的最新的營業執照和資質證書等。
3、目標公司章程和股東出資設立目標公司的協議（如有）及有關目標公司章程及股東出資設立目標公司的協議的任何修訂、補充和更改。
4、目標公司注冊資本到位的所有驗資報告以及與固定資產出資相關的評估報告、集體資產管理部門對評估報告的批準或備案文件（如有）。
5、目標公司的股東名冊以及各股東的出資比例；目標公司股東變動的情況和所有有關股東變動的法律文件（包括但不限于政府批準文件和股權交易文件）。
6、目標公司自然人股東的身份證明。
7、目標公司股東會的全部決議。
8、目標公司現任董事會成員名單及所有董事會決議。
9、目標公司目前的內部結構。
10、目標公司在有關政府部門的所有登記和證明，包括但不限于稅務登記（包括國稅登記證和地稅登記證）、外匯登記、海關登記等及目標公司從有關政府主管部門所獲得的所有特許權、特許經營及其他許可文件。
11、目標公司是否設立過任何子目標公司、分目標公司、辦事處或其他經營實體；若有，請提供上述子目標公司、分目標公司、辦事處或經營實體的名單及其最新營業執照。
12、目標公司股東是否在其擁有的目標公司之股權上設置任何質押或第三者權利，若有，請提供與質押有關的批準/登記文件及質押合同。
13、目標公司現有股東個人的高額負債及為他人借款提供擔保的所有文件。
14、目標公司現股東及其家庭成員（包括本人及其配偶的父母、兄弟姐妹）持有其他目標公司股權的情況（目標公司或名稱、經營范圍、持股比例及所認職務）。
15、目標公司現有職工的人數、勞動合同簽定、工資支付以及是否存在勞動爭議方面的資料。
五、目標公司債權債務、財務狀況
1、目標公司最新的財務報表（包括但不限于資產負債表、損益表、現金流量表及利潤分配表）。
2、目標公司融資情況和有關文件，包括但不限于所有的尚未全部履行完畢的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同和其他形式的文件，將要或者準備簽訂的貸款合同、融資合同及其他形式的資金融通合同的描述（包括但不限于金額、發生的時間、資金融通的形式、債權人等）。
3、目標公司向第三人所提供的任何形式的擔保情況及文件，包括但不限于保證、抵押、質押、留置等；前述文件包括但不限于擔保之所有合同、文件、抵押和質押證明等（如有）。
4、目標公司是否存在重大違約行為，如有，請提供相關合同、協議及違約事宜，前述違約行為包括但不限于逾期債務等。
六、目標公司稅務狀況
1、目標公司的稅務登記證（包括國稅和地稅稅務登記證）。
2、目標公司設立至今的納稅結算表（如有）。
3、目標公司持有的所有減免稅批文或證明（如有）。
4、目標公司在對外采購及銷售過程中是否有未開立或索取發票的情況，若有，請提供發生時間、金額、財務處理方法，以及相關收據或收條的復印件。
5、目標公司任何時期所接到的所有稅務部門簽發的有關目標公司的所得稅、營業稅、增值稅或消費稅的欠稅通知、欠稅罰單。
6、稅務部門或政府主管部門任何時期對目標公司所進行的所有稅務審計調查和與該審計有關的文件。
七、目標公司的重要合同
1、尚未履行完畢的土地、工程、借款、出售、租賃等重要合同。
2、抵押、質押、保證等擔保合同。
3、公司與關聯人之間、公司內部的重要合同、各類協議。
4、可能對公司的資產、負債、權益和經營成果產生重大影響的其它合同。
八、涉及目標公司的訴訟、爭議及處罰
1、已經發生的訴訟、仲裁、行政處罰等方面的資料。
2、所有正在進行的訴訟和判決（或裁決）后未執行完畢的訴訟案件相關的文件和資料，如：裁判書、執行裁定等。
3、有關行政處罰的文件和資料，如：行政處罰決定書、行政復議決定書等。
4、可能引起訴訟和爭議的事項資料。
5、是否存在因訴訟、仲裁或者行政處罰導致其財產被有關機關采取查封、凍結、扣押等強制措施的情況。
九、目標公司的保險及環境保護
1、是否辦理了保險，各項投保資料及繳費憑證。
2、建設項目的環境影響評價報告（如適用）及其批復（如有）。
3、與環境污染有關的重大事故情況，與環保有關的處罰/費用的詳情。
十、其它與并購企業相關并且在并購前需要調查的事項
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房地產調查報告 篇6
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策推薦，對持續我區房地產市場的持續健康發展，具有重要好處。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37。3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489。9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資持續較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42。2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2。6%、15。2%、84。5%、79。1%、1。9倍;辦公樓開發投資也持續了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售狀況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50。6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15。5%和15。4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6。5萬平方米，與3月份相比均下降了44。3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20。5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要透過以下幾方面來調控房市：
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化狀況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時光;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5。31%提高到6。12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定20xx年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在20xx年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發展目標調整。20xx年市《》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。20xx年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現必須程度的“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，到達抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發量。透過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，透過嚴格土地供應，有效防止過度開發的狀況發生。
——緩解房地產業供求矛盾。透過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
——適度平穩房地產價格。思考到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的.房價，使其漲幅趨于穩定。
三、用心應對，持續我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為持續我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
及時掌握我區房地產價格動態和走勢，建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前個性要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動狀況和原因等列入分析資料。一旦發現價格異常波動，及時提出預警推薦。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展狀況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以到達透過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，透過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，用心引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產調查報告 篇7
主任、各位副主任、秘書長、各位委員：
5月6日至12日，市人大常委會組成調查組，對我市房地產管理工作情況進行了專題調查。調查組聽取了市房地產管理局關于房地產管理工作情況的匯報并召開了中層干部座談會，分別到市建委、彭場等地，與有關負責人、部分市人大代表、社區居委會負責人進行了座談，實地察看了“仙桃春天”小區建設和老城區直管公房改造情況。調查組認為，市房地產管理局緊緊圍繞中心，服務大局，積極履行自身職能，做了大量卓有成效的工作，但也存在一些不容忽視的問題，必須進一步加大工作力度，強化工作職能，為落實住有所居，改善仙桃人居環境作出更大的貢獻。
一、前段工作的成績
20xx年是保障性住房建設全面展開和保持房地產市場穩定發展的關鍵一年。市房地產管理局一班人，切實加強組織領導，加快建設步伐，強化市場監管，推動全市房地產管理工作躍上新的臺階。
1、強化住房保障，經濟適用房和廉租房的建設取得了新的進展�！跋商掖禾臁毙^征地377畝，規劃建設面積32.5萬平方米，其中住宅30萬平方米，配套商業、市場、幼兒園等2萬多平方米。去年以來，市房地產管理局加快建設步伐，一期61000平方米共24棟建筑的建設，包括主體工程以及管網、道路、綠化等配套設施建設已全面竣工，共提供經濟適用房700套，廉租房144套，已于20xx年11月18日搖號銷售，現可交付使用；二期61700平方米的建設多數已經封頂，可提供經濟適用房550套，廉租房192套。
2、積極爭取資金，老城區的改造實現新的突破。去年以來，市房地產管理局搶抓中央加大廉租房建設投資支持力度的時機，積極爭取資金，加快對老城區的改造步伐。除“仙桃春天”項目在中國銀行貸款4000萬元外，積極申報項目，以項目爭資金，爭取中央預算內投資1287萬元，受到市委、市政府的表彰和獎勵，并從房屋租金和自有資金中拿出300多萬元作為廉租房建設配套資金，以此
為基礎，通過直管公房改建和與相關企業、事業單位聯合建設的辦法建設廉租房，徹底解決了六處老城區建筑的安全隱患問題，建設面積達12000平方米。在對有安全隱患的建筑進行拆建的同時，還對7處結構老化、年久失修的直管公房進行維修改造，改造面積達8000平方米，提供廉租房160套。20xx年度，共建設提供保障性住房81000平方米，1178套，解決了1178戶低收入家庭的住房問題。此外，與市城管局、糧食局對原城東環衛所和油廠宿舍改造的工程正在施工中，可建設廉租房12900平方米，458套；另與漢江船廠等單位的聯建方案正在研究之中。
3、加強市場監管，保持了房地產市場的健康穩定發展。20xx年以來，市房地產管理局按照市委、市政府的總體部署，積極參與對“兩違”的整治工作，共查處無資質開發220個，并先后對5個擅自改變規劃，提高容積率的房地產開發項目和8個超越資質等級從事房地產開發以及1個挪用預售資金到外市購買土地的開發企業進行了查處。還把無資質開發整治工作向集鎮延伸,對鄉鎮24個開發項目進行了檢查，對4個無資質開發行為進行了查處。同時，健全了開發項目開工備案和竣工驗收制度，實行商品房預售合同網上簽約備案制，備案率達到100%。指導36個已入住的住宅小區召開業主大會，成立業主委員會，招聘物業服務公司，訂立物業服務合同。對正在建設的43個規模不等的住宅小區落實物業服務用房，進行前期物業管理。根據群眾投訴，協調解決了86起因物業管理方面引起的矛盾和問題。
4、切實轉變作風，房地產“窗口”服務的效率進一步提高。在業務辦理上，實行一站式服務，對因特殊情況不能來辦證大廳辦理房屋轉移登記手續的，實行上門服務；對急需辦證的企業，特事特辦，開展延時服務；對房屋交易量比較大的房地產開發企業，進行預約服務。全年共辦理房屋登記15579宗，比上年上升71%；白蟻防治面積50.7萬平方米，同比上升52%。規范信息系統，注重借助信息網絡平臺，推進管理規范化，將商品房預（銷）售許可、商品房預（銷）售合同網上簽約備案、房屋交易、房屋測繪、房屋安全鑒定、物業管理、檔案管理等信息上網公開，基本實現辦公透明化，90%以上檔案完成了信息錄入。彭場鎮房地產管理所，強化服務意識，注重單位效益和社會效益的互利共贏，積極為中小企業抵押貸款提供房產證的辦證優惠，減半征收辦證費用，并減少困難戶的部分租金，受到企業和群眾的普遍贊譽。
二、存在的問題
從調查組調查的情況來看，我市房地產管理工作雖然取得了一定的成績，但仍存在一些不容忽視的問題和困難。
1、“仙桃春天”小區配套設施建設滯后。去年11月，市政府召開專題會議，啟動了錦瑞路南延工程的建設，市城投公司正在進行管網建設，但施工的最大障礙黃金大道與錦瑞路西南側杜柳村一組23戶村民搬遷仍沒解決，工程進度比較緩慢。
2、房地產市場管理還不夠規范。房地產開發企業門檻過低，還存在無資質開發和超越資質等級從事房地產開發的現象；未取得預售許可，以認購、預定等方式變相收取定金的行為普遍存在，個別企業還存在挪用預售資金的問題。近些年來我市商品房價格上漲較快，中小套型普通商品住房所占比重沒有達到規定要求，住房供應結構不盡合理，廉租房建設仍然不能滿足廣大低收入群體的需求。
3、住宅小區物業管理亟需加強。由于管理不夠規范，一些老的`住宅小區沒有物業管理，加之部分開發商重商品房建設，輕配套設施建設，小區管理沒有“會所”，垃圾處理和管網設施不完善，影響了小區基層組織建設，社區治安存在隱患，也給居委會留下了比較沉重的包袱。有的小區沒有歸集住宅維修基金，下水道堵塞、屋頂、墻面漏水的問題得不到及時解決，業主意見較大。
三、幾點建議
解決好城市居民的住房問題，切實加強房地產市場監管，是市房地產管理局的重要職能。為此，調查組建議：
1、進一步加強保障性住房建設和管理。加強經濟適用房和廉租房建設和管理工作。加快經濟適用房和廉租房的建設步伐，力爭盡快完成二期工程，并積極做好三期工程建設的準備工作，完善小區內電力和綠化等相關配套設施。同時，加強協調溝通配合，做好黃金大道與錦瑞路西南側杜柳村一組23戶村民的拆遷工作，盡快完成錦瑞路南延工程建設。
2、進一步優化房屋開發結構。要加大50平方米以下廉租房建設的份量，加大老城區改造力度，增加廉租房房源供應，經濟適用房建設原則上不超過60平方米，同時增加“三限房”和還租房的供應量。切實加強經濟適用房和廉租房的管理。結合彭場鎮經濟和社會發展的實際，積極探索老城鎮廉租房建設的新思路，加大直管公房改造力度，切實滿足人民群眾的住房需求。
3、進一步加大房地產市場監管力度。加強商品房預售管理，預售許可的最低規模不得小于棟，不得分層、分單元辦理預售許可。未取得預售許可的商品住房項目不得進行預售，不得以認購、預定、排號、發放VIP卡等方式向買受人收取或變相收取定金、預定款等性質的費用。加強房地產開發資質管理，把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。建立
起科學有效的房地產監測體系和銷售現場巡查機制，促進房地產業持續健康發展。加強房地產市場的季度、年度分析預測工作。嚴格商品住房工程質量管理和竣工驗收管理，積極推行商品住房工程質量分戶驗收制度。
4、進一步加強小區物業管理。對新開發的商品房小區，市房地產管理局要嚴把“辦證”的最后一道關口，要求開發商預留必需的小區辦公地點和公共用房，保證小區各個基層組織和物業管理的有效運行。同時，注重對老住宅小區的物業管理指導，整體提升我市物業管理水平。
房地產調查報告 篇8
瀘州市是四川南部一個中等規模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業的基本特點。
一、瀘州房地產市場現狀
（一）城鎮居民住房條件有巨大改善，但仍有較大需求
據統計，XX年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37.4%增加到了1999年的65%。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l。4平方米�，F有城鎮居民現實和潛在需求巨大。
�。ǘ┳》恐贫雀母锶嫱七M，住房社會化、商品化的條件基本成熟
截止XX年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，XX年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81%，新房達到了14.4%，均達到了國家和省政府提出的10—15%的要求。
（三）房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升
XX年完成房地產開發投資5.32億元，為1992年的10.23倍，平均增長率44.23%，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7%。92年至XX年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至XX年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環境、位置不佳的住房。
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800—1500元/平方米，近十年間增幅為300—800元/平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100—300元/平方米。
�。ㄋ模┩恋毓⿷M一步規范，招商引資工作獲得進展
以往，房地產開發用地多為開發商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發項目，并相繼實施，為房地產市場的發展變化增添了外來因素。
二、房地產市場發展存在的.主要問題
�。ㄒ唬┓康禺a市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高
如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發展的大環境。
瀘州市商品房售價與相鄰地區相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的單位炒買炒賣，提高了用地成本。
�。ǘ┓康禺a融資規模小，房地產開發企業素質不高
一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所占比例為32.45%。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。
二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。
主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規�；洜I。全市開發企業86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。
�。ㄈ┓扛南嚓P環節不配套
一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。
二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。
三、未來房地產市場發展前景預測
市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來XX年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。XX年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后XX年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體分別為20%，40%和40%。
四、發展房地產市場的對策措施
一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。
二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。
房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。
一是住房消費的社會化、商品化。
二是土地供應的規范化。
三是住宅建設小區化。
四是市場建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產業特征進行配置。
具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃；引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發展和規范中介機構，搞活流通；加強物業管理。
五、結束語
通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業正處于成長期。瀘州市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。
房地產調查報告 篇9
“兩港一城”建設熱潮和城市化進程加快促進了我區房地產市場的蓬勃發展。目前房地產業在我區經濟發展中具有重要地位和作用，房地產業直接稅收占到總稅收的15%左右，相關稅收占到總稅收的30%;如果加上契稅收入，則占到36%。隨著經濟的發展和城市化進程的不斷加快，房地產業對稅收的支柱作用會更加明顯。
近期，中央和市陸續出臺了針對房地產市場的調控政策，對于受外部環境影響較敏感的房地產業來說，政策的調整無疑會影響房地產市場的發展。認清我區房地產市場現狀，客觀分析政策對房地產走勢的影響，從而研究提出相應的對策建議，對保持我區房地產市場的持續健康發展，具有重要意義。
一、我區房地產市場發展現狀
今年1-6月，我區房地產業實現稅收5億元，同比增長85%;房地產開發投資完成37.3億元，其中住宅投資完成23億元;商品房施工面積489.9萬平方米，銷售100萬平方米。今年以來，我區房地產業發展呈現以下特點：
1、房產投資保持較高增速
我區近年的大開發大建設態勢和房地產市場的走熱使得房產開發商對我區房地產市場前景紛紛看好。今年上半年我區房地產開發仍延續了去年以來的較快增長勢頭，1-6月，房地產開發平均增速為42.2%，具體走勢見圖一。其中，住宅建設在房地產開發投資中的地位突出，占到房地產開發全部投資的62%;商業營業用房今年開發增速也持續走高，2-6月累計增速分別為：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍;辦公樓開發投資也保持了10倍以上的增速。
2、房產銷售勢頭回落明顯
今年我區商品房銷售面積和銷售額的同比增速均呈逐月下降趨勢，2-6月的增速走勢見圖二：
從商品房預售情況來看，回落趨勢明顯。1-6月全區預售3940套，總面積50.6萬平方米;預售套數和面積數與去年同期相比分別降低了15.5%和15.4%。出于對宏觀政策的觀望心態，3月份我區商品房預售出現了一次明顯下降，4月份僅售出474套，總面積6.5萬平方米，與3月份相比均下降了44.3%。5月、6月繼續維持了較低的預售水平，每月預售385套，總面積5萬平方米左右。
3、房產平均價格持續走高
雖然今年年初開始，中央及市頻頻出臺調控房地產市場的有關政策，但年后，房地產市場已進入快速上漲的新一輪行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的實際需求支撐以及“跟漲不跟跌”的投資心理等因素影響，我區房價也呈持續走高的態勢。
自年開始，我區房地產價格以年均20%以上的速度快速提升，房價在、、年分別同比上漲20.5%、30%和42%。目前，我區新建商品房均價已達5590元每平方米，同比上升20%;存量房均價已達5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地產市場調控政策對我區房地產市場發展的影響
由于房地產價格持續上漲，房地產市場投機成份嚴重，中央將防范房地產風險作為今年宏觀調控的重點，市也出臺了多項有關政策，加強對房地產業的調控。中央和市的政策主要通過以下幾方面來調控房市：
中央:
——土地供應結構調整。建設部等七部委出臺《關于做好穩定住房價格工作的意見》，規定各地要根據房地產市場變化情況，適時調整土地供應結構、供應方式及供應時間;對房價上漲過快的地方，適當提高居住用地在土地供應中的比例，著重增加中低價位普通商品住房和經濟適用住房建設用地供應量;嚴控高檔住房用地供應。
——房貸利率調整。3月16日，央行出臺了調整商業銀行自營性個人住房信貸政策，規定對房價上漲過快城市或地區，可將個人住房貸款最低首付款比例由20%提高到30%，并實行住房貸款下限管理，將個人住房貸款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地產財稅政策調整。國稅總局、財政部、建設部聯合發文，規定XX年6月1日后，個人將購買不足2年的住房對外銷售的，全額征收營業稅，同時規定凡在XX年6月1日以后購買非普通住房的，按3%全額征收契稅。
——房地產發展目標調整。XX年市《政府工作報告》確立了“以居住為主、以市民消費為主、以普通商品住宅為主”的“三個為主”樓市調控原則。
——房地產銷售登記方式調整。市加強新建樓盤網上備案工作，于2月18日推出“網上二手房”試運轉，增強房地產信息的透明度，并出重拳打擊違規炒作房產的企業。
——房地產供應結構調整。大力調整供應結構，加大配套商品房為主的中低價普通商品房供應。XX年市計劃開工建設配套商品房和中低價商品房各1000萬平方米。
從短期看，宏觀政策的調整將對我區的房地產投資建設帶來直接影響，從而關系到財政收入、固定資產投資、第三產業增加值等主要經濟目標的完成;同時，平抑房價政策的出臺導致市場觀望氣氛濃重，房地產市場尤其是二手房市場交易量將有較大程度的萎縮，我區房地產業發展將出現一定程度的'“緩剎車”效應。
但從長期看，宏觀政策調整必將有效剔除我區房地產市場中的投機因素，達到抑制投機行為、規范投資行為、鼓勵居住消費的目的，有利于我區房地產市場的持續健康發展，主要將起到以下幾方面的作用：
——合理控制房地產投資開發量。通過調整房貸利率、稅收政策，減少房地產市場中的投機成分，顯露市場真實需求量，合理引導房地產投資開發量。同時，通過嚴格土地供應，有效防止過度開發的情況發生。
——緩解房地產業供求矛盾。通過加大配套商品房和中低價商品房的建設量，調整房地產供應結構，滿足普通老百姓的住房需求，有效緩解房地產業的供求矛盾。
——適度平穩房地產價格�？紤]到“兩港一城”建設效應初顯、浦東板塊效應顯現、基礎設施建設加快帶來的房產升值效應，我區房地產價格仍將繼續走高，但期房限轉、稅收調整、商品房網上登記等政策辦法將有效穩定過快上漲的房價，使其漲幅趨于穩定。
三、積極應對，保持我區房地產市場持續健康發展
總的來說，由于我區房地產市場發展基數相對較低，近期又迎來“兩港一城”開發建設的歷史性機遇，從長遠來看，我區房地產市場仍將有比較大的發展空間。近期的房地產調控政策將使我區正在發展中的房地產市場進入一個調整-鞏固-提高的階段，走向日趨成熟。為保持我區房地產市場的持續健康發展，當前要注意以下幾點。
1、加強房地產價格監測工作
建立起科學有效的房價監測和預警體系，加強對房地產市場的調控，維護房地產市場價格秩序，促進房地產業持續健康發展。重點監測土地出讓價格，新建商品房、存量房的交易價格;當前特別要重視加強對住宅類商品房價格的監測工作。加強房價的季度、年度分析預測工作，將出讓土地面積、房地產開發投資額，新建商品房的開工面積、竣工面積、銷售面積、空置房面積及空置率，市場平均價格及變動情況和原因等列入分析內容。一旦發現價格異常波動，及時提出預警建議。
2、加強房地產項目的跟蹤管理工作
建立房地產項目的跟蹤聯系網絡，及時反饋項目的進展情況，以便發現問題、協調問題、解決問題。確保房地產企業根據政府年度土地供應計劃經營房地產開發項目，并按照統一招標、拍賣和掛牌的方式來取得土地使用權，同時，嚴格對房地產企業有關用地、立項、規劃、建設和銷售手續的辦理。把好房地產項目的市場準入關，嚴格審查房地產開發企業的資質條件，對抽逃注冊資本金、項目資本金，無證或超范圍從事房地產開發經營的行為，要依法嚴厲打擊。
3、有計劃有步驟的規劃房地產開發
結合我區經濟發展和城鎮建設總體規劃來開發房地產，根據軌道交通等基礎設施建設來編制房地產開發計劃，合理預留開發空間，以達到通過城市規劃來引導房地產開發，帶動經濟發展的良好效果。加強對房地產市場的監控，通過房地產市場的信息透明化，培育和發揮房地產行業協會的作用，引導房地產企業掌握市場狀況，根據市場運行狀況合理安排開發計劃。
4、合理引導住房主體需求
中低收入職工、新增的城鎮職工、城市化推進的人群、進城務工的農民工、城鎮中的困難家庭是社會上的住房主體需求。為滿足這部分需求，市政府今年大力推進配套商品房和中低價商品房兩類住房建設，同時加大廉租房的建設力度。我區要以此為契機，積極引導商品房開發向普通住宅建設傾斜，改善住宅供應，完善住宅功能，提高住宅質量。同時，結合我區開發建設和城市化進程實際，引導居民對住房的理性消費，推動主體需求的合理化。
房地產調查報告 篇10
1、房地產市場調查報告的特點
�。�1）內容豐富。
報告涉及的調查內容很豐富，從宏觀到微觀，從大環境到小環境，從消費者到產品等都進行全面的調查。
（2）篇幅較長。
�。�3）多為集體負責完成。
2、房地產市場調查報告的內容
第一部分：房地產市場環境調查
�。�1）政治法律環境調查
1）國家、省、城市有關房地產開發經營的方針政策。如房改政策、開發區政策、房地產價格策略、房地產稅收策略、房地產金融政策、土地制度和土地政策、人口政策和產業發展政策、稅收政策等。
2）有關房地產開發經營的法律規定。
3）有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。
（2）經濟環境調查
1）國家、地區或城市的經濟特性，包括經濟發展規模、趨勢、速度和效益。
2）項目所在地區的經濟結構、人口及其就業狀況、就學條件、基礎設施情況，地區內的重點開發區域、同類競爭物業的供給情況。
3）一般利率水平，獲取貸款的可能性以及預期的通貨膨脹率。
4）國民經濟產業結構和主導產業。
5）居民收入水平、消費結構和消費水平。
6）項目所在地區的對外開放程度和國際經濟合作的情況，對外貿易和外商投資的發展情況。
7）與特定房地產開發類型和開發地點相關因素的調查。
8）財政收支。
第二部分：社區環境調查
�。�1）房地產市場需求
1）消費者對某類房地產的總需求量及其飽和點、房地產市場需求發展趨勢。
2）房地產市場需求影響因素調查。如國家關于國家經濟結構和房地產產業結構的調整和變化；消費者的構成、分布及消費需求的層次狀況；消費者現實需求和潛在需求的情況；消費者的收入變化及其購買能力和投向，（2）消費行為調查
1）需求動機調查。如消費者的購買意向，影響消費者的購買動機因素，消費者購買動機的類型等。
2）購買行為調查。如不同消費者的不同購買行為，消費者的購買模式，影響消費者購買行為的社會因素及心里因素等。
第三部分：房地產產品調查
（1）房地產市場現有產品的'數量、質量、結構、性能、市場生命周期。
（2）現有房地產租售客戶和業主對房地產的環境、功能、格局、售后服務的意見及對某種房地產產品的接受程度。
�。�3）新技術、新產品、新工藝、新材料的出現及其在房地產產品上應用情況。
（4）本企業產品的銷售潛力和市場占有率。
�。�5）建筑設計及施工企業的有關情況。
第四部分：房地產價格調查
（1）影響房地產價格變化的因素，特別是政府價格政策對房地產企業定價的影響。
�。�2）房地產市場供求情況的變化趨勢。
�。�3）房地產商品價格需求彈性和供給彈性的大小。
�。�4）開發商各種不同的價格策略和定價方法對房地產租售量的影響。
（5）國際、國內相關房地產市場的價格。
�。�6）開發個案所在城市及街區房地產市場價格。
（7）價格變動后消費者和開發商的反應。
第五部分：房地產促銷調查
�。�1）房地產廣告的時空分布及廣告效果測定。
�。�2）房地產廣告媒體使用情況的調查。
�。�3）房地產廣告預算與代理公司調查。
�。�4）人員促銷的配備情況。
�。�5）各種公關活動對租售績效的影響。
�。�6）各種營業推廣活動的租售績效。
第六部分：房地產營銷渠道調查
（1）房地產營銷渠道的選擇、控制與調整情況。
�。�2）房地產市場營銷方式的采用情況、發展趨勢及其原因。
�。�3）租售代理商的數量、素質及其租售代理的情況。
�。�4）房地產租售客戶對租售代理的評價。
第七部分：房地產市場競爭情況調查
�。�1）競爭者及潛在競爭者的實力和經營管理優劣勢調查。
�。�2）對競爭者的商品房設計、室內布置、建材及附屬設備選擇、服務優缺點的調查與分析。
�。�3）對競爭者商品房價格的調查和定價情況的研究。
�。�4）對競爭者廣告的監事和廣告費用、廣告策略的研究。
�。�5）對未來競爭情況的分析與估計等。
�。�6）對競爭情況、銷售渠道、使用情況的調查分析。
（7）整個城市，尤其是同（類）街區同類型產品的供給量和在市場上的銷售量，本企業和競爭者的市場占有率。
（8）競爭性新產品的投入時機和租售績效及其發展方向。
房地產調查報告 篇11
瀘州市是四川南部一個中等規模的城市，一個時期以來，瀘州市的房地產業取得了長足的發展，房地產在經濟和社會生活中的地位和作用日益重要。分析瀘州的房地產市場形勢，可以了解西部同類型城市房地產業的基本特點。
一、瀘州房地產市場現狀
�。ㄒ唬┏擎偩用褡》織l件有巨大改善，但仍有較大需求
據統計，20xx年，全市城鎮人均居住面積10平方米，比1978年的3.26平方米增加了6.74平方米，住房成套率由1992年的37．4％增加到了1999年的65％。但總的說來，居民住房狀況與全國、全省相比還有巨大差距。1999年，全年仍有危房面積3.5萬平方米，城鎮居民缺房戶6722戶，城市現有平房住宅173.36萬平方米。據有關資料顯示，全市城鎮人均居住面積與全國相比低一倍左右，與全省相比低l.4平方米�，F有城鎮居民現實和潛在需求巨大。
（二）住房制度改革全面推進，住房社會化、商品化的條件基本成熟
截止20xx年6月，全市公有住房272萬平方米，按房改政策已出售217.8萬平方米。批準房改房上市2.48萬平方米。住房租售價格比進一步協調，20xx年租金標準達到了雙職工家庭收入的10.81％，新房達到了14.4％，均達到了國家和省政府提出的10－15％的要求。
（三）房地產開發投資快速平穩增長，商品住宅價格平穩上升
20xx年完成房地產開發投資5.32億元，為1992年的10．23倍，平均增長率44.23％，施工面積為167.7萬平方米，比92年增加2.86倍，年均增加35.7％。92年至20xx年，累計竣工面積為330.6萬平方米（含拆遷安置用房），累計銷售237.81萬平方米，產銷保持平衡。至20xx年7月，空置房為3.66萬平方米，且多為樓層、環境、位置不佳的住房。
92年以來，全市商品住宅價格基本保持平衡上升趨勢，沒有出現大幅波動。目前普通商品住宅價格為800－1500元／平方米，近十年間增幅為300－800元／平方米，與全省其它同類型城市相比平均低100－300元／平方米。
（四）土地供應進一步規范，招商引資工作獲得進展
以往，房地產開發用地多為開發商自行分散征用，或相互間轉讓獲得。市委、市政府作出了政府完全控制土地一級市場的決定，加大了對土地供應的調控力度。為適應實施西部大開發戰略的需要，加強了房地產招商引資工作，已敲定數宗大型房地產開發項目，并相繼實施，為房地產市場的發展變化增添了外來因素。
二、房地產市場發展存在的主要問題
（一）房地產市場導向不夠明確，商品房開發成本偏高
如過去對土地一級市場實際上未壟斷，土地與規劃銜接差，招投標機制不健全。在小區建設、有形市場建設等方面缺乏明確的規劃，到目前為止尚未建成一個10萬平方米以上的小區，單個市場的規模也較小。這個問題目前已引起市委、市政府的重視，相繼出臺了有關政策，加大了調控引導力度，逐步形成有利于房地產市場發展的大環境。
瀘州市商品房售價與相鄰地區相比并不高，主要是售價與成本之間的相對利潤空間小。主要原因一是政府、行業部門應投入的水、電、氣、綠化、公共設施等配套打入成本；二是征地拆遷成本高，與周邊中小城市相比綜地成本偏高；三是土地市場的管理不夠嚴格，開發商和有的'單位炒買炒賣，提高了用地成本。
�。ǘ┓康禺a融資規模小，房地產開發企業素質不高
一是金融貸款資源利用差。據銀行提供的數據，全市金融機構的存貸差為50億元左右。銀行貸款在房地產開發資金來源中所占比例為32．45％。因無置業擔保公司承擔風險，銀行未大面積向居民按揭貸款。二是引進外地投資少，我市目前引進的十余個外地投資項目，已投入資金不足3億元。
主要是數量多、規模小、實力不強、信譽差，尚未形成集約化、規�；洜I。全市開發企業86家，市區72家，平均注冊資金僅有700余萬元，無一家一級資質企業。企業在開發經營過程中往往不注意自身形象品牌的樹立，產品品質、經營信譽不高，企業發展缺乏活力。
�。ㄈ┓扛南嚓P環節不配套
一是房改房上市須原產權單位蓋章和房改部門審批，一定程度上抑制了房改房上市和三級市場活躍。二是住房公積金管理中心與房改辦公設，住房公積金管理、使用與房改政策脫節，職工對自己的公積金歸集、使用、審批不清楚，不能及時用于購置新房、維修補貼，加上住房補貼未到位，一定程度上削弱了個人買房支付能力。
三、未來房地產市場發展前景預測
市人口預計達到480萬人，其中非農業人口將達到120萬人，比目前增加50萬人左右，絕大多數將流向市區居住。未來10年中，對住宅的理論需求量平均在80萬平方米以上。
經濟發展和市民收入水平的提高，實際購買力將不斷增強，住宅的有效需求量將增加。20xx年全市城鎮居民人均可支配收入6324元，人均住房消費為709元，人均居住面積為10平方米。今后10年市區平均住宅的有效需求量將大于理論需求量，是可以實現的。
不同消費群體對不同檔次的住宅產生不同的需求量。根據有關調查分析，高收入者對高檔住宅的需求，中值收入者對中檔住宅的需求，以及低收入者對普通經濟適用房的需求，三者之間的比例關系大體分別為20％，40％和40％。
四、發展房地產市場的對策措施
一要加大政策動力，制定扶持制政策和創造良好的軟環境，提升房地產業在國民經濟中的地位，把它作為新的經濟增長點來培育。二要刺激、搞活住房需求，增強發展的內在動力，實現健康、有序、協調發展。三要選準方向，根據城市功能定位和發展戰略，集中力量重點突破。
房地產開發是房地產業和房地產市場發展的基礎、生產環節，因此，必須遵循有關原則。一是住房消費的社會化、商品化。二是土地供應的規范化三是住宅建設小區化。四是市場建設體系化，結合瀘州建設區域性商貿中心城市的戰略，對市場開發建設應做到統籌規劃，合理布局，圍繞產業特征進行配置。
具體應制定和實施以下政策：采取積極的金融信貸政策，刺激住房消費；新區開發和舊區改建統籌規劃，做到使房地產開發實施有重點、有規劃；引導企業重組，實行集約化經營。逐步改變企業規模小、實力不強、能力弱的狀況；打破限制、徹底放開房改房上市。對已辦理完房產證、土地證的住房，除國家規定不能轉讓的外，都可上市交易；發展和規范中介機構，搞活流通；加強物業管理。
結束語
通過對房地產市場現狀和前景的分析我得出結論：瀘州市的房地產業正處于成長期。瀘州市的房地產業發展潛力巨大，市場前景廣闊，采取適當的政策措施，抓住當前時機，對加快房地產業的發展，使之成為新的經濟增長點和國民經濟的支柱產業是十分必要的。
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