房地產企業一般融資方式

房地產企業一般融資方式

　　地產行業對資金的需求非常大，融資能力對房地產企業尤其重要。房地產融資就是房地產資金的融通，是房地產業與金融業密切結合的產物。

　　一、房地產私募基金

　　房地產私募基金是投資人以承擔有限責任的方式將資金委托給管理人，投資于房地產開發或運營，并通過項目公司股權增值或房地產項目銷售實現收益的一種組織形式。房地產私募基金的出現，豐富了國內房地產金融市場，為投資者提供了更多參與房地產投資的機會。房地產企業通過出讓股權引入基金，或自身設立房地產基金的方式進行融資，已經成為一種趨勢。

　　二、融資性售后回租

　　房地產的融資性售后回租，簡單說就是企業將商業物業出售給金融租賃公司，同時回租并定期支付租金，租賃期滿后回購該物業的一種融資方式。售后回租的融資額與標的物業價值成正比，期限長，租金支付方式較靈活。

　　三、境外融資

　　境外融資包括房地產企業海外上市、海外發債，以及與外資基金合作等。境外融資對房地產企業實力的要求較高，融資成本也較高。

　　四、銀行貸款

　　商業銀行貸款是目前乃至未來很長的一段時間內房地產企業融資的主導形式，屬于典型的債務融資。銀行貸款一般需要足夠的抵押或擔保措施，用款的前提條件較多，用款時間不長。

　　五、股票融資

　　股票融資包括上市融資和增發、配股再融資。股票融資額較大，但門檻較高，尤其是直接上市的房地產企業數量不多，股票融資在房地產業總資金來源中的比重較小。

　　六、債券融資

　　房地產企業可通過發行企業債和公司債的方式籌措資金。但國家對債券發行主體有嚴格的條件限制，債券市場規模小，債券融資比例很低，并發展緩慢。

　　七、房地產信托

　　在國家的宏觀調控下，信托融資憑借制度優勢逐步被房地產業充分利用，房地產信托發行日益增多。當前實際操作中應用比較多的模式有兩種：一是貸款類資金信托，這種模式與商業銀行傳統的貸款模式類似，所不同的是資金主要依靠發行信托計劃籌集;二是股權投資信托，即信托資金參股房地產企業，股份在信托期滿后被溢價回購的信托模式。

　　房地產融資的途徑有哪些

　　一、直接融資

　　直接融資是指企業進行的首次上市募集資金(IPO)、配股和增發等股權融資活動,所以也稱為股權融資;同時包括權益相關融資，投資者擁有公司的權益、決策權和經營權。資本間接融資是指企業資金來自于銀行、非銀行金融機構的貸款等債權融資活動,投資者比公司權益所有人優先分配公司收益，獲得利息收益，所以也稱為債務融資。

　　直接融資包括上市融資，定向增發和公開增發等。上市融資指的是公司在證券市場公開發行股票，募集資金。股票上市可以在國內，也可選擇境外，可以在主板上市也可以在高新技術企業板塊，如美國(NASTAQ)和香港的創業板。發行股票是一種資本金融資，投資者對企業利潤有要求權，但是所投資金不能收回，投資者所冒風險較大，因此要求的預期收益也比銀行高，從這個角度而言，股票融資的資金成本比銀行借款高。

　　二、間接融資

　　間接融資包括公開債務融資和非公開債務融資。公開債務融資指的`是在證券市場上公開發行債券，目前國內包括企業債、短期融資債券和未來即將放開的公司債。

　　房地產企業項目融資的渠道

　　(1)注冊資本金，房地產企業股東提供的股本金。除此之外，股東還可不斷以股東借款形式向房地產企業注入資金。

　　(2)銀行融資，現在這一塊卡得比較嚴，中國人民銀行對四證不全的房地產項目是不辦理的。

　　(3)發行債券，根據《公司法》，發行債券主體要求嚴格，只有國有獨資公司、上市公司、兩個國有投資主體設立的有限責任公司才有發行資格，并且對企業資產負債率、資本金以及擔保等都有嚴格限制，加之我國債券市場相對規模較小，交投清淡，發行和持有的風險均較大。長期債券還面臨較大的利率風險，欠缺避險工具。這就注定大多數的房地產企業發行債券難以實現。

　　(4)上市發行募集資金，一直以來，國家都不支持房地產企業上市 ，主要是為了抑制過熱的經濟，直到1997年開始解禁。中國證監會在《關于進一步規范股票首次發行上市有關工作的通知》規定：“自2004年1月1日起，除國有企業整體改制、有限責任公司整體變更和國務院批準豁免的'情況外，股份公司必須設立滿3年后才能申請首發上市;同時，為使發行人最近3年盈利具有可比性，要求發行人的業務、管理層最近3年內未發生重大變化，實際控制人未發生變更。”大多數的房地產公司都無法達到此要求。

　　(5)海外資金，國內企業與海外資金的合作有這樣兩種形式，以合資或合作的方式，以信托的形式。目前國際資本絕大多數都集中在基金上，而于中國目前的法律法規沒有明確的依據，所以外資多借財務管理公司、投資公司等形式改頭換面。

　　(6)房地產投資信托(REIT)，是指通過發行受益憑證的方式，募集投資者的資金，然后進行房地產或房地產抵押貸款投資，REIT是一種專門投資房地產的信托產品，其在歐美已經盛行多年。我國還剛剛處于探索階段。REIT未來的發展前景十分看好。

　　(7)房地產基金，此類基金的收入來源除了資產增值之外，還有房租收入。房地產是對抗通貨膨脹的理想工具，房地產基金亦然。由于房地產本身變現能力極低，因此房地產基金多半會有較嚴謹的贖回規定。

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