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房屋交易稅費由買方承擔合法嗎？
“稅費由買受人承擔”這樣的約定在人們的日常經濟活動中普遍存在，似乎已經約定俗成。如房屋轉讓、房屋租賃甚至人民法院在強制執行案件時委托發布的《拍賣公告》中也有這樣的約定。筆者曾受理過此類交易的稅收事宜，個別買受人因不了解相關稅收政策而承擔了轉讓方的巨額稅費(本文所稱“稅費”特指稅務機關征收的稅款和具有稅款性質的附加)，致使自己遭受了不必要的重大經濟損失，求助稅務機關或者咨詢律師幾乎都無解。那么，“稅費由買受人承擔”這樣的約定就真的是合法有效、無懈可擊嗎?
下面是小編搜集整理的以人民法院強制執行案件中拍賣不動產為例，談談它的合法有效性及其處理方式。
人民法院(委托)拍賣涉案不動產以清償債權是強制司法交易活動。既然是交易活動就涉及稅收征管問題，其稅收征管毫無疑問適用《中華人民共和國稅收征收管理法》。根據稅收相關法律、法規規定，不動產交易涉及所得稅(企業所得稅或者個人所得稅)、營業稅(營改增后為增值稅)、城建稅、印花稅、契稅等法律法規。筆者認為，“稅費由買受人承擔”擅自改變了營業稅、企業所得稅或者個人所得稅等納稅義務人(即納稅主體)，明顯違反了《中華人民共和國營業稅暫行條例》、《中華人民共和國企業所得稅法》或者《中華人民共和國個人所得稅法》對納稅人的規定;同時加重了買受人(即契稅納稅人)的稅收負擔。違反了《中華人民共和國稅收征收管理法》第三、第四、第五條中關于“任何機關、單位和個人不得作出與稅收法律、行政法規相抵觸的決定”之規定。因此，“稅費由買受人承擔”這一約定是不合法的。
再從契約形式看它的有效性。《拍賣公告》雖是“要約”邀請，但它與《成交確認書》一起組成了完整的履約合同。而合同講究有效性，《中華人民共和國合同法》第五十二條專門列舉了合同無效的五種情形，其中第五款規定“違反法律、行政法規的強制性規定”的合同無效�！逗贤ń忉尪�(法釋〔2009〕5號)第十四條專門指出“合同法第五十二條第(五)項規定的‘強制性規定’是指效力性強制性規定”。同時《合同法解釋一》(法釋〔1999〕19號)第四條規定：“合同法實施以后，人民法院確認合同無效，應當以全國人大及其常委會制定的法律和國務院制定的行政法規為依據，不得以地方性法規、行政規章為依據”。顯然，稅收征管法、企業所得稅法或者個人所得稅法、營業稅暫行條例等法律、法規是國家對稅收征收管理、納稅人(即各稅種納稅主體)、納稅人權利及義務等涉稅行為的效力性強制規定;同時，也是管理性強制規定。因此，實務中即使買受人自愿出錢承擔轉讓人(賣方)的稅費，稅務機關也必須在賣方完稅憑證的納稅人欄填寫賣方的名稱或姓名，而不得填寫為出錢人(買受人);否則，稅務機關也跟著違法。所以，筆者認為，“稅費由買受人承擔”這樣的約定，不論誰規定的，也不管它出現在哪種合同中，都是無效的。
筆者認為，既然有上述稅收政策規定，買受人完全可以以此為據，依法請求人民法院或者仲裁機構變更合同，雙方各自履行自己的納稅義務，各繳各的稅;或者請求撤銷合同(確認書)依法收回已支付的定金(保證金)。
除上述法律條文外，還可以根據合同法第五十四條第(一)款之規定，當事人“因重大誤解訂立的”合同，有權請求人民法院變更或者撤銷。據筆者了解，之所以《拍賣公告》中經常出現“稅費由買受人承擔”的約定，大都是執行法官和拍賣機構對拍賣涉案不動產的相關稅收政策不是很了解;而且，又沒有與稅務機關溝通，以常識認為只有買房人需要繳契稅而已;同時，競買人大多分不清執法和司法的區別，錯誤地認為此類稅費應是法院說了算，只咨詢執行法官而不咨詢稅務機關。
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