房產原值在財務核算上的變遷及差異

房產原值在財務核算上的變遷及差異

房產原值在財務核算上的變遷及差異

第一階段：1986年，《房產稅暫行條例》制定時，企業形式主要是國有企業、集體企業、私營企業等，擁有的土地使用權一般為無償劃撥，或由集體無償提供，或者租用國家、集體的土地，計入房產原值的土地成本很小。這時《房產稅暫行條例》上的房產原值內容與當時會計核算上的房產原值內容是一致的，對所有征收房產稅的企業而言，稅收負擔基本相同，充分體現了稅收的公平原則。

第二階段，隨著改革的不斷深入，企業公司化，集體企業轉制，促使企業投資方將投入企業的土地確權，確定土地價值。根據2001年實施的新《企業會計制度》及原會計準則的有關規定，這時財務核算出現兩種分化：一種是將土地價值確認為無形資產，但因無新建項目，企業無法將土地價值補確認為房產原值；另一種是有新項目的企業，將土地價值先確認為無形資產，待利用土地建造自用某項目時，將土地使用權的賬面價值全部轉入在建工程成本，完工后轉入固定資產——房產原值。上述兩種情況的出現，致使房產原值出現差異。同時，由于土地取得來源不同，有的按評估作價入賬，有的按補繳的土地出讓金入賬，由此產生同地段同類房產原值可能出現巨大差異。

第三階段，2007年國家修訂了《企業會計準則》，新《企業會計準則》及應用指南明確規定，1.對企業購置、自建房產，土地價值不再計入房產價值，土地價值單獨確認為無形資產；2.企業固定資產的各組成部分，如果各自具有不同的使用壽命或者以不同的方式為企業提供經濟利益，從而適用不同折舊率或折舊方法的，企業應當分別將各組成部分確認為單項固定資產，如屬于房產范疇的中央空調、電梯等；3.房屋等固定資產的改擴建及裝飾裝修等后續支出，分為資本化的后續支出和費用化的后續支出。資本化的后續支出計入房產原值，費用化的后續支出計入當期損益。

從上述二、三階段情況可以看出，由于各種會計制度執行的標準不同以及相互之間的銜接問題，執行不同會計制度的企業在計算房產原值時產生了差異，進而出現企業賬面房產原值與應稅房產原值不一致的現象。
 

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