業(yè)主驗收房屋常識
房屋對于絕大多數(shù)人來說都是一件價格昂貴使用持久的私人物品，為了以后能放心居住，房屋的驗收就尤為重要了。
驗房第一步 看證書(三書一證兩表).
三書一證兩表
建設(shè)工程質(zhì)量認(rèn)定書 住宅使用說明書 住宅質(zhì)量保證書 房地產(chǎn)建設(shè)項目竣工綜合驗收合格證 竣工驗收備案表 面積實測表
第二步 有了這些東西我們就可以進(jìn)屋去看看我們的小窩了
首先我們要看看
1、墻面、天花部分——-表面平整度，有無裂紋，有無水漬，轉(zhuǎn)角是否直角
【提示】：特別是查看一些墻體是否有水跡，特別是一些山墻、廚房衛(wèi)生頂面、外墻等地方，如有的話，務(wù)必盡快查明原因
2、地面部分———現(xiàn)場清理否，地面平坦否，有無裂紋，有無破損，有無空鼓，防水
【提示】：如有空鼓，一定要責(zé)成陪同物業(yè)人員盡快修復(fù)，否則在裝修中會很容易打穿樓板，妨礙鄰里關(guān)系。以上2-3項可用工具小榔頭和塞尺。
3、門、窗部分——-安裝牢固否，開關(guān)，密閉，油漆(色一致、掉漆否)，有無破損
【提示】：由于新房子空關(guān)時間較長，在門窗軌道里會有一些灰塵和建筑垃圾，所以切不可很沖動，用蠻力推拉門窗，一感覺有阻塞感的時候，仔細(xì)查看一下，用掃帚清楚后就可以看了
4、排水、煤氣——–安裝到位，大開龍頭，下水通暢，滲漏否，有無防臭彎，管道是否堵塞
大開龍頭查漏堵，盡可能讓水流大一點、急一點，一來看看水壓，二、來試試排水速度。(一般新房子會配一個簡易龍頭給業(yè)主)。用萬用表測量各個強弱電是否暢通。
【提示】：關(guān)閉分閘，檢查各個分閘是否完全控制各分支線路。
1)驗收下水情況。
先用面盆盛水，再向各個下水處灌水，分別是臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水、廚房和衛(wèi)生及陽臺地漏等，基本是每個下水口應(yīng)灌入兩盆水左右，應(yīng)聽到咕嚕嚕的聲音和表面無積水。
【提示】：做好這些后，確認(rèn)沒問題，要盡快將這些突出下水(如臺盆下水、浴缸下水、馬桶下水)拿一塑料袋罩著水口，再加以捆實，而象地漏等下水需要塞實(記得留一可拉扯掉的位置)。
2)驗收地面下水情況。
在廁衛(wèi)放水，淺淺就行了(約高2cm)。然后約好樓下的業(yè)主在24小時后查看其家?guī)l(wèi)的天花。
【提示】：在全部用完水后，應(yīng)再打開水表，看清楚水表數(shù)字，記錄下來，同時要記錄電表數(shù)字。
3)核對買賣合同上注明的設(shè)施核對買賣合同上注明的設(shè)施、設(shè)備等是否有遺漏、品牌、數(shù)量是否相符;
【提示】：通常在這方面，應(yīng)該沒什么大問題，但是確實要仔細(xì)核實。
5、供電部分————安裝到位，設(shè)施安裝牢固，開關(guān)功能正常，電線標(biāo)準(zhǔn)(一般2.5，空調(diào)4)
6、弱電部分————安裝到位，有無漏裝，開關(guān)功能正常其他 安裝位置
7、測量一下樓宇的層高。
用5米卷尺即可，采樣數(shù)據(jù)來源地點與具體數(shù)據(jù)，最好把水表、電表數(shù)字、樓高、馬桶坑距、浴缸長度和寬度、沖淋房尺寸、吊頂高度都記在一個自己的小本子上，同時把一些驗收房子的數(shù)據(jù)和問題寫在物業(yè)公司提供的紙張上。
廳空調(diào)孔
主臥空調(diào)孔
次臥空調(diào)孔
孩子房空調(diào)孔
排煙孔
另外還要看一下
水表底數(shù) 電表底數(shù) 煤氣表底數(shù)
要做到這些當(dāng)然我們需要準(zhǔn)備一些工具
序號 工具 作 用
1 1只塑料洗臉盆 用于驗收下水管道
2 1只小榔頭 用于驗收房子墻體與地面是否空鼓
3 1只塞尺 用于測裂縫的寬度
4 1只5米卷尺 用于測量房子的凈高
5 1只萬用表 用于測試各個強電插座及弱電類是否暢通
6 1只計算器 用于計算數(shù)據(jù)
7 1只水筆 用于簽字
8 1把掃帚 用于打掃室內(nèi)衛(wèi)生
9 1只小凳子和一些報紙 用于時間長，可休息一下
9 塑料帶，包裝繩 預(yù)先封閉下水管道
10 食物、飲料 做好打持久戰(zhàn)準(zhǔn)備
11 自制表格、復(fù)寫紙、易可貼 有書面材料可查
最后好了，檢查完這些工作，如果沒問題的話，那就交錢去吧;若有問題，需要同物業(yè)人員確定解決方案和解決日期，看解決結(jié)果是否影響收房，若影響，需要進(jìn)行交涉了。
購房者在簽合同時應(yīng)將先驗房再收樓作為附加條款寫在合同里，不驗房不收樓。如當(dāng)初合同未有約定的，則可采取變通方法，在收樓文件中注明“房內(nèi)情況未看”或“屋內(nèi)情況未明”或“未驗房”等字樣，驗房時如出現(xiàn)什么情況，也可增加自我保護(hù)力度。
驗收好后，再交付費用.從物業(yè)處拿鑰匙，分別應(yīng)該有樓層鑰匙、進(jìn)戶門鑰匙、信箱鑰匙、水表、電表(若有遠(yuǎn)程抄表另)等幾把。接著就可以同物業(yè)人員一起去房子里了。(記得拿那些工具哦)
第三步：辦理入住手續(xù)
驗完樓后，開發(fā)商一般要求業(yè)主填寫《住戶檔案表》、《入住協(xié)議》、《消防責(zé)任書》等協(xié)議書，同時領(lǐng)取《住戶手冊》、《服務(wù)指南》等各種入住手冊及各種贈送物品。
關(guān)注：《入住協(xié)議》與《消防責(zé)任書》是購房者與管理處的入住約定，有些物管公司從便于自身管理出發(fā)，訂下一些雙方責(zé)權(quán)不對等的條款。
拆解招數(shù)：簽署時應(yīng)先詳細(xì)研究行文，發(fā)現(xiàn)不公時應(yīng)及時提出異議，雙方協(xié)商后再簽署。
1、查驗《建設(shè)工程竣工驗收備案證明書》及《建設(shè)工程質(zhì)量核驗證明書》。前者由市建設(shè)局核發(fā)，證明該樓盤已通過土建、燃?xì)�、消防、電梯四個關(guān)節(jié)，可以交付使用;后者是由市工程質(zhì)量監(jiān)督站經(jīng)驗收合格后頒發(fā)的，證明土建合格，如果沒有上述兩證，購房者應(yīng)拒絕接收。
2、要求發(fā)展商提供《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》。發(fā)展商不提供的，購房者應(yīng)拒絕接收�！蹲≌|(zhì)量保證書》應(yīng)當(dāng)列明工程質(zhì)量監(jiān)督單位核驗的質(zhì)量等級、保修范圍、保修期和保修單位等內(nèi)容。《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：商品住宅的保修期限不得低于建設(shè)工程承包單位向建設(shè)單位出具的質(zhì)量保修書約定保修期的存續(xù)期。根據(jù)《建設(shè)工程質(zhì)量管理條例》第四十條規(guī)定：建設(shè)承包單位出具的質(zhì)量保修書的最低保修期限為：(一)基礎(chǔ)設(shè)施工程、房屋建筑的地基基礎(chǔ)工程和主體結(jié)構(gòu)工程，為設(shè)計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間、和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期;(四)電氣管線、給排水管道、設(shè)備安裝和裝修工程，為2年。在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質(zhì)量問題，發(fā)展商應(yīng)當(dāng)履行保修義務(wù)，并對造成的損失承擔(dān)賠償責(zé)任。
3、要求發(fā)展商出具有房產(chǎn)測繪資格的單位出具的正式測繪報告。購房者主要看實測面積與合同面積的差異是否超過合同規(guī)定的范圍，如果超過，則按合同規(guī)定的.差異處理辦法執(zhí)行，或要求發(fā)展商賠償。此外，購房者對實測面積有疑問的，也可以要求重新測量。
4、購房者還應(yīng)對房屋的主體結(jié)構(gòu)、外墻、屋面、樓地面、裝修、電氣、水、消防設(shè)施及配套設(shè)施進(jìn)行驗收。如有異議，應(yīng)當(dāng)在收到入住通知15日內(nèi)提出，逾期不提出的，視為同意收樓。
5、《城市房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營管理條例》第三十二條規(guī)定：“商品房交付使用后，購買人認(rèn)為主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，可以向工程質(zhì)量監(jiān)督單位申請重新核驗。經(jīng)核驗，確屬主體結(jié)構(gòu)質(zhì)量不合格的，購買人有權(quán)退房;給購房者造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)賠償責(zé)任。”
購房者以合法理由拒絕收樓，視為發(fā)展商未按合同約定將竣工驗收合格的房地產(chǎn)交付給購房者。如果發(fā)展商不能按約定時間將房地產(chǎn)交付給購房者使用，按新版合同約定，每延期1日，發(fā)展商向購房者交付購房總價款的萬分之五的違約金。超過約定時間90日仍不交付房地產(chǎn)的，購房者有權(quán)單方面解除合同，造成購房者損失的，發(fā)展商還應(yīng)負(fù)賠償責(zé)任。(注：舊版合同違約金由雙方約定，未約定的，違約金為延期交樓期間的指導(dǎo)租金)
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