房地產(chǎn)代理銷售經(jīng)紀公司的收入確認探討

房地產(chǎn)代理銷售經(jīng)紀公司的收入確認探討

　　【摘 要】伴隨著2006年至2014年以來房地產(chǎn)市場的逐年升溫，房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)一片繁榮，代理銷售難度的降低，加劇了行業(yè)的競爭，直接導致代理公司在幾乎所有代理銷售合同條款中毫無決定權(quán)，均以房地產(chǎn)開發(fā)公司(甲方)為主導，利益重心嚴重偏向甲方，增加了代理銷售公司權(quán)責收入確認的難度，代理銷售行業(yè)收入確認原則及時點成為急切需要討論的課題。收入作為利潤表中利潤構(gòu)成的一項重要要素，受到企業(yè)以及會計信息使用者的高度重視，資本市場不斷出現(xiàn)的利用收入確認進行財務(wù)舞弊的事件也引起了會計監(jiān)管機構(gòu)的高度關(guān)注。隨著市場經(jīng)濟的不斷發(fā)展，企業(yè)經(jīng)濟業(yè)務(wù)日益多樣化和復雜化，企業(yè)經(jīng)營環(huán)境出現(xiàn)越來越多的不確認性，日益復雜交易合同的不斷出現(xiàn)，實務(wù)中往往很難根據(jù)現(xiàn)行《收入》準則來準確判斷收入確認的時點，從而導致收入的確認問題變得越來越困難，實務(wù)中企業(yè)在收入確認和計量方面仍然存在較多需要研究和解決的問題。本文通過對某知名房地產(chǎn)代理銷售公司實操中的收入確認環(huán)節(jié)進行研究，從《企業(yè)會計準則第14號――收入》的基本理論出發(fā)，分析了房地產(chǎn)代理銷售服務(wù)全過程，結(jié)合房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)業(yè)務(wù)合同復雜多樣性以及在市場中所處的優(yōu)劣勢，研究更加適合房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)收入的確認時點。

　　【關(guān)鍵詞】房地產(chǎn);收入確認;過程;時點;代理銷售

　　一、 房地產(chǎn)代理行業(yè)收入概述

　　1、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認的理論依據(jù)

　　房地產(chǎn)代理收入符合《企業(yè)會計準則第14號――收入》指南中提供勞務(wù)收入標準。準則對收入的確認規(guī)定得比較原則化、注重交易的經(jīng)濟實質(zhì)，要求符合以下四個條件：

　　(1)收入的金額能夠可靠地計量;

　　(2)相關(guān)的經(jīng)濟利益很可能流入企業(yè);

　　(3)交易的完工進度能夠可靠地確定;

　　(4)交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地計量。

　　顯然，一項交易或事項發(fā)生后，若僅同商品銷售、提供勞務(wù)收入有關(guān)，則應(yīng)否和何時確認為收入，就需要會計人員運用專業(yè)知識和實際工作經(jīng)驗進行職業(yè)判斷，從交易的類型、收入的種類、銷售、提供勞務(wù)時有無附加條件而使所銷售的商品或勞務(wù)在似乎錢貨兩清的表面現(xiàn)象后，與商品或勞務(wù)有關(guān)的所有權(quán)及其風險在實質(zhì)上是否完全轉(zhuǎn)移等方面進行分析與判斷，才能決定收入應(yīng)否和何時確認。

　　2、房地產(chǎn)代理行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型

　　(1)收入構(gòu)成

　�、俅�理費是指代理公司代理銷售開發(fā)商開發(fā)的樓盤，銷售成功且達到合同約定條款后按照代理合同約定比例，開發(fā)商結(jié)算給代理公司的代理銷售傭金。

　�、陬檰栙M是指代理公司為開發(fā)商提供的前期市場調(diào)研、產(chǎn)品定位、市場策劃以及后期銷售過程中的策劃服務(wù)等工作得到的相應(yīng)報酬。

　�、矍�道分銷收入是指代理銷售公司行業(yè)內(nèi)資源共享，在代理公司間再次簽訂代理合同，按約定比例結(jié)算分銷傭金。

　　④開發(fā)商給予的獎勵是指在房地產(chǎn)銷售期間開發(fā)商根據(jù)銷售情況給予的固定的或者臨時性的各項獎勵，其中包含：跳點、超價等。

　　(2)合同收入確認條款類型

　�、俅�理銷售合同

　　a、以開發(fā)商房款到賬金額確認代理銷售公司代理費收入

　　合同約定不論收到的房款為部分或全部，開發(fā)商以收到的房款金額結(jié)算代理銷售傭金。

　　b、開發(fā)商必須收到全部房款后，以全部房款金額確認代理公司代理銷售傭金

　　合同約定開發(fā)商必須收到全部房款后按照總房款的一定比例結(jié)算代理傭金。

　　c、開發(fā)商必須收到全部房款后，結(jié)算80%代理傭金且留有收房控存20%

　　開發(fā)商必須收到全部房款，只結(jié)算80%代理傭金，另外20%代理傭金，必須等到業(yè)主收房且業(yè)主滿意評價達標后才可結(jié)算。

　�、陬檰柌邉澓贤�，是與開發(fā)商簽訂的為開發(fā)項目提供市場定位、數(shù)據(jù)調(diào)查、營銷計劃等服務(wù)的合同。合同中一般規(guī)定按照所約定的服務(wù)內(nèi)容條款和完成時間節(jié)點，按合同總價款的比例，分階段結(jié)算傭金報酬。

　�、矍�道分銷合同是指代理銷售公司間再次簽訂代理合同，按照合同中約定的銷售方式和提成比例完成同一項目的代理銷售服務(wù)活動。

　�、塥剟詈贤�或臨時約定協(xié)議，開發(fā)公司視銷售情況階段性和臨時性與代理公司約定的銷售獎勵。比如：跳點合同中的代理傭金結(jié)算。

　　3、規(guī)范房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認的重要性

　　隨著房地產(chǎn)代理行業(yè)的不斷壯大和深入發(fā)展，規(guī)范的收入確認原則不僅能夠幫助企業(yè)準確計量經(jīng)營業(yè)績、規(guī)避法律及涉稅風險，而且促使企業(yè)提高內(nèi)控管理水平。

　　(1)計量標準的統(tǒng)一，能夠增強可比性。統(tǒng)一了代理行業(yè)收入確認的條件，而非個性化逐一分析合同條款即收款條件，可以使得企業(yè)間可對標，行業(yè)業(yè)績可評判，為企業(yè)經(jīng)營決策提供有效數(shù)據(jù)。

　　(2)規(guī)避法律及涉稅風險。統(tǒng)一規(guī)范的收入確認過程，是需要代理公司和開發(fā)商之間進行數(shù)據(jù)交換和確認，這個過程為今后新合同的條款設(shè)計、合同糾紛中證據(jù)的收集提供了保障;同時也可以避免在混亂的收入確認下產(chǎn)生的稅務(wù)差異和納稅風險。

　　(3)提升企業(yè)內(nèi)控的管理水平。規(guī)范化的收入確認過程，使得企業(yè)建立起一套規(guī)范的、完整的、標準的銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計流程，這個流程本身就是一個科學管理的方法，這將有助于企業(yè)加強自身管理，提高內(nèi)控制度建設(shè)。

　　(4)通過行業(yè)標準的統(tǒng)一，減少代理行業(yè)內(nèi)的不公平現(xiàn)象，創(chuàng)造一個良好的經(jīng)營競爭環(huán)境。為公司上市審計提供理論支持，方便審計師發(fā)表審計意見，從而為企業(yè)的上市融資提供便利，促進整個代理行業(yè)的長足發(fā)展。

　　二、 房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認的影響因素

　　1、收入準則的限制

　　《企業(yè)會計準則――收入》應(yīng)用指南中認為：長期為客戶提供重復的勞務(wù)收取的勞務(wù)費，在相關(guān)勞務(wù)活動發(fā)生時確認收入。房地產(chǎn)代理銷售業(yè)務(wù)從服務(wù)周期來說其時間跨度往往需要幾個月甚至一兩年，在此期間為開發(fā)商提供一項重復勞務(wù)即銷售服務(wù)。按照指南中的規(guī)定根據(jù)相關(guān)勞務(wù)發(fā)生時確認收入，這里的確認時點不是由代理銷售公司所能掌控的。

　　從本文中對房地產(chǎn)代理行業(yè)收入構(gòu)成、合同有關(guān)收入條款類型的分析中不難看出，看似明確的收入類型和合同條款，確因開發(fā)商的主導地位導致的信息的收集和確認過程的不對等地位，在實際工作中很難作為收入確認的依據(jù)。且現(xiàn)在開發(fā)商作為強勢的一方，經(jīng)常會有不按合同約定支付傭金，最終壓低結(jié)算代理費的情況出現(xiàn)，導致以權(quán)責發(fā)生制按合同條款確認收入?yún)s無法收回所確認款項。

　　2、收入條款的不確定性

　　(1)以開發(fā)商房款到賬金額確認代理銷售公司代理費收入

　　在現(xiàn)實中，代理銷售公司負責協(xié)助業(yè)主簽訂銷售合同及支付首付款，在該環(huán)節(jié)能夠掌握每套銷售房屋的首付款到達開發(fā)商賬戶時間及金額，此部分房款對應(yīng)代理費可以依據(jù)合同確認代理傭金，但是由于開發(fā)商財務(wù)及放款銀行具有保密性，代理銷售公司無法隨時查詢已銷售房屋尾款是否到達開發(fā)商賬戶及具體金額，由于開發(fā)商自身利益需要，其在收到房款后長期不與代理銷售公司對賬確認，導致代理銷售公司實際已達到合同約定收入確認條件，但是因為信息的不完整而無法確認收入。

　　(2)開發(fā)商必須收到全部房款后以全部房款金額確認代理銷售公司代理傭金

　　此類型銷售代理合同看似簡單，但代理銷售公司完全無法掌握全部房款是否已經(jīng)到達開發(fā)商賬戶，原因同上，從而無法根據(jù)合同條款確認收入。

　　(3)開發(fā)商必須收到全部房款才結(jié)算80%代理傭金且留有收房控存20%

　　此類型代理合同基本與第2條情況相同，但是關(guān)于20%的收房控存代理傭金信息代理銷售公司更加無法掌握，只能按照開發(fā)商結(jié)算代理傭金時點確認收入。

　　(4)顧問策劃收入

　　此類收入是代理銷售行業(yè)唯一處于相對主導地位的收入形式，因為其需要大量的信息、經(jīng)驗和人才積累，又處于房地產(chǎn)業(yè)務(wù)前端，所以基本能夠按照完工百分比法確認收入，但是如果面對的是房地產(chǎn)開發(fā)行業(yè)的巨頭，為了取得后期的銷售代理業(yè)務(wù)，也不得不遷就開發(fā)商的意愿。

　　(5)渠道分銷收入、跳點收入

　　此二類收入因統(tǒng)計過程需大量開發(fā)商的考核銷售記錄支持，另因代理銷售公司與房地產(chǎn)開發(fā)公司信息的不對等，導致實操中也無法完全按照合同條款確認收入，也只能按照實際到賬時確認。

　　3、稅務(wù)收入確認的差異

　　根據(jù)國家稅務(wù)總局關(guān)于確認企業(yè)所得稅收入若干問題的通知國稅函[2008]875號中關(guān)于勞務(wù)交易的規(guī)定：企業(yè)在各個納稅期末，提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計的，應(yīng)采用完工進度(完工百分比)法確認提供勞務(wù)收入。

　　(1)提供勞務(wù)交易的結(jié)果能夠可靠估計，是指同時滿足下列條件：①收入的金額能夠可靠地計量;②交易的完工進度能夠可靠地確定;③交易中已發(fā)生和將發(fā)生的成本能夠可靠地核算。

　　(2)企業(yè)提供勞務(wù)完工進度的確定，可選用下列方法：①已完工作的測量;②已提供勞務(wù)占勞務(wù)總量的比例;③發(fā)生成本占總成本的比例。

　　(3)企業(yè)應(yīng)按照從接受勞務(wù)方已收或應(yīng)收的合同或協(xié)議價款確定勞務(wù)收入總額，根據(jù)納稅期末提供勞務(wù)收入總額乘以完工進度扣除以前納稅年度累計已確認提供勞務(wù)收入后的金額，確認為當期勞務(wù)收入;同時，按照提供勞務(wù)估計總成本乘以完工進度扣除以前納稅期間累計已確認勞務(wù)成本后的金額，結(jié)轉(zhuǎn)為當期勞務(wù)成本。

　　根據(jù)之前對房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)現(xiàn)狀及特點分析可見，該行業(yè)屬于提供勞務(wù)交易，但是因?qū)嵅僦行枰�根�?jù)合同條款并結(jié)合開發(fā)商確認的證據(jù)來確認交易的完工進度、勞務(wù)總量比例以及發(fā)生成本占總成本比例，所以會與國家稅務(wù)總局的規(guī)定產(chǎn)生差異。如若房地產(chǎn)代理銷售公司按照稅務(wù)確認收入條件確認收入，將業(yè)務(wù)合同作為確認基礎(chǔ)，而得不到真實的業(yè)務(wù)數(shù)據(jù)支持，那么不難預測，大量應(yīng)收賬款的呆死賬將在確認收入后期出現(xiàn)，同時已經(jīng)上繳的稅款也無法退回，那么對于房地產(chǎn)代理銷售行業(yè)而言，完全依照稅務(wù)收入確認方式確認收入將加大行業(yè)稅務(wù)風險。

　　三、 完善房地產(chǎn)代理行業(yè)收入確認的建議

　　1、代理銷售經(jīng)紀公司自身需要完善的流程

　　(1) 建立和完善基礎(chǔ)臺賬

　　在銷售過程中，建立銷售基礎(chǔ)臺賬，掌握客戶從簽約到最終收房整個過程中客戶與開發(fā)商完成交易的所有信息，包括：定金的繳納、簽約首付的付款時間、全額房款支付完畢的時點以及客戶的滿意度評價等等。

　　(2)與開發(fā)商定期溝通和對賬

　　與開發(fā)商建立起良好溝通機制，是為其提供服務(wù)，保證質(zhì)量的有效措施。代理公司和開發(fā)商的相關(guān)人員應(yīng)該定期進行數(shù)據(jù)核對和交換，以便于雙方能夠準確確認收入和成本(代理公司確認收入，開發(fā)商確認成本)。

　　(3)定期匯總分析，明確催款方法

　　為了有效保證經(jīng)濟利益能夠及時流入企業(yè)，維護企業(yè)自身利益，代理銷售公司應(yīng)該針對應(yīng)收款項建立相應(yīng)的管理措施，比如應(yīng)收款預警時間的設(shè)定，分別不同的賬期采取不同的催繳方式，與律師事務(wù)所建立長期的合作機制等等。

　　2、政府房地產(chǎn)管理部門建立相應(yīng)的監(jiān)督機制

　　(1)完善房地產(chǎn)銷售合同備案的內(nèi)容

　　受到現(xiàn)有房產(chǎn)銷售備案內(nèi)容的限制，作為房地產(chǎn)監(jiān)管部門也不能隨時動態(tài)掌握銷售情況，這既不便于國家監(jiān)管也不方便數(shù)據(jù)的統(tǒng)計和使用。建議增加房地產(chǎn)銷售合同備案登記內(nèi)容，如增加全款支付時間、貸款銀行等。

　　(2)建立備案登記查詢系統(tǒng)

　　既然監(jiān)管部門建立了備案登記制度，那就應(yīng)該把相關(guān)的不涉及隱私的登記信息進行公開，方便信息的使用者查詢。可以分為個人用戶和企業(yè)用戶，對其相應(yīng)公開不同等級的信息查詢內(nèi)容。提高數(shù)據(jù)的使用效率，從而降低企業(yè)數(shù)據(jù)采集成本。

　　(3)加大對房地產(chǎn)銷售的管理與控制，從政府層面建立項目運作的上報機制

　　在國家利用政策宏觀調(diào)控房地產(chǎn)的基礎(chǔ)上，引入一些具體的控制措施，指引項目操作的過程，從而引導房地產(chǎn)行業(yè)的健康發(fā)展。比如：建立項目進展全過程的上報制度，監(jiān)控相關(guān)項目從立項到最終銷售全過程的收入、成本、利潤的確認。

　　3、完善《企業(yè)會計準則》的可操作性

　　盡管《企業(yè)會計準則》的收入確認原則對規(guī)范會計核算，提高會計信息質(zhì)量雖然有很大的作用，但不能徹底消除不規(guī)范、不公平現(xiàn)象。我們可以進一步探索在收入確認原則中采用“收付實現(xiàn)制”，以實際收到價款作為收入確認的依據(jù)，在其他確認條件不變的情況下，將第三條件改為“與交易相關(guān)的經(jīng)濟利益已經(jīng)流入企業(yè)”，這樣就不需要由企業(yè)來判斷，會計管理機構(gòu)，稅收征管機構(gòu)也不會出現(xiàn)爭議，也更能使會計核算規(guī)范統(tǒng)一，提高會計信息質(zhì)量，且為企業(yè)創(chuàng)造一種公平的納稅環(huán)境。

　　同時，希望財政部門能夠根據(jù)不同行業(yè)，出具行業(yè)內(nèi)的實施細則和操作規(guī)范，從而對實際業(yè)務(wù)更具有指導意義。

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