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2016物業(yè)管理條例釋義
是否苦惱讀不懂《物業(yè)管理條例》這部條例,沒關系,下面YJBYS小編為大家精心搜集了關于2016物業(yè)管理條例的釋義,歡迎大家參考借鑒,希望可以幫助到大家!
第一章總則
本章共五條,對《物業(yè)管理條例》(以下簡稱《條例》)的立法目的、調整對象和適用范圍、倡導原則、管理體制等作了規(guī)定。
作為第一部全國性的物業(yè)管理法規(guī),《條例》第一條開宗明義,將規(guī)范物業(yè)管理活動、維護當事人合法權益、改善人民群眾的生活和工作環(huán)境作為其立法宗旨。
物業(yè)管理雖然在我國發(fā)展迅速,涉及面甚廣,但在實際生活中,對物業(yè)管理的內涵并沒有形成一個統(tǒng)一的看法。為了避免不必要的紛爭,《條例》第二條對其所稱物業(yè)管理作了界定,明確了條例的調整范圍。
就業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)對于其能否獲得期待的物業(yè)服務至關重要,為此,《條例》第三條明確規(guī)定提倡業(yè)主通過市場競爭機制選聘物業(yè)管理企業(yè)。
在知識經濟時代,創(chuàng)新和科技進步是永恒的主題。物業(yè)管理服務質量的提高,也需借助新技術、新方法,也需依靠科技進步。因此《條例》第四條鼓勵物業(yè)管理利用創(chuàng)新和科技進步來提升物業(yè)管理服務水平。
為了加強對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,《條例》第五條明確了物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理部門。
總則在整個《條例》中起著非常重要的作用,學習和掌握《條例》,首先應該理解和領會總則條文所體現的精神。
第一條為了規(guī)范物業(yè)管理活動,維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境,制定本條例。
[釋義]本條是關于《條例》立法目的的規(guī)定。
改革開放以來,深圳、青島、大連等地對住宅區(qū)和其他物業(yè)實施社會化、專業(yè)化、市場化的物業(yè)管理,取得了較好的效果。隨著我國城鎮(zhèn)住房制度改革的不斷深化,房屋的所有權結構發(fā)生了很大的變化,越來越多的公有住房逐漸轉變成個人所有。在城鎮(zhèn)住房制度改革和城市建設發(fā)展的過程中,物業(yè)管理這一新興行業(yè)應運而生。它的產生與發(fā)展,對于改善人民群眾的生活、工作環(huán)境,提高城市管理水平,促進住宅建設,實施社會再就業(yè)工程起著積極的促進作用。近年來,物業(yè)管理行業(yè)進入了一個迅速發(fā)展的時期。據統(tǒng)計,目前上海、廣東、山東、遼寧等省市物業(yè)管理的覆蓋面已達到50%,深圳市物業(yè)管理的覆蓋面已超過90%,全國物業(yè)管理企業(yè)已有2萬多家,從業(yè)人員超過230萬。
隨著物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展,物業(yè)管理實踐中也出現了一系列問題:一是業(yè)主的權利義務不明確,物業(yè)管理各法律關系主體之間的關系也不明確,出現問題后無法追究相關責任方的責任;二是物業(yè)管理企業(yè)的行為不規(guī)范,在實踐中存在服務不到位、擅自處分本該由業(yè)主處分的事項、收費與服務不相符等不規(guī)范的行為,包括由過去的房管所改造過來的一些物業(yè)管理企業(yè),也存在著自身定位不準確、服務意識不明確、服務與被服務的關系不清楚的問題;三是業(yè)主大會、業(yè)主委員會的成立、組成、運作等缺少監(jiān)督和制約,有的業(yè)主委員會不能真正代表業(yè)主利益,甚至損害了業(yè)主的公共利益;四是物業(yè)的開發(fā)建設質量問題對物業(yè)管理造成不良影響,使得物業(yè)管理企業(yè)承擔了本應由開發(fā)商承擔的一部分責任。對于這些問題應該說與我國有關物業(yè)管理的法制不健全有關。這種狀況也造成政府對物業(yè)管理行業(yè)的監(jiān)督管理缺乏法律依據,司法機關對日益增多的物業(yè)管理案件的處理無法可依,大量的矛盾糾紛得不到及時解決,這不利于物業(yè)管理市場的規(guī)范,也在一定程度上制約了物業(yè)管理行業(yè)的發(fā)展。因此,社會各界要求規(guī)范物業(yè)管理市場,針對物業(yè)管理進行專門立法的呼聲逐年高漲,每年都有建議加強物業(yè)管理立法的人大議案和政協提案。
近幾年來,國務院及其有關部門制定了一系列有關物業(yè)管理的規(guī)章和規(guī)范性文件,如《國務院關于進一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設的通知》(國發(fā)[1998]23號)、《城市新建住宅小區(qū)管理辦法》(建設部令第33號)、《城市住宅小區(qū)物業(yè)管理服務收費暫行辦法》(國家計劃委員會、建設部計價費[1996]266號)、《住宅共用部位共用設施設備維修基金管理辦法》(建設部、財政部建住房[1998]213號)、《物業(yè)管理企業(yè)財務管理規(guī)定》(財政部財基宇[1998]7號)、《物業(yè)管理企業(yè)資質管理試行辦法》(建設部建住房[1999]261號)、《物業(yè)管理委托合同示范文本》(建設部、國家工商行政管理局建房[1997]263號)、《前期物業(yè)管理服務協議示范文本》(建設部建住房[1999]246號)等。與此同時,各地在物業(yè)管理立法方面也進行了積極的探索。上海、天津、重慶、廣東、廣西、海南、湖南、江西、河南、陜西等20多個省市制定了物業(yè)管理條例,其他省市也普遍頒布了物業(yè)管理辦法。上述法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范性文件對于指導各地物業(yè)管理實踐起到了良好的作用,也為《條例》的起草提供了條件。
1999年4月,建設部成立《條例》起草小組,通過收集國內外有關資料,開展立法調研,召開專家論證會和有業(yè)主委員會、物業(yè)管理企業(yè)、街道辦事處、派出所、居民委員會、律師等有關人士參加的座談會,廣泛征求地方和相關部門的意見,認真研究分析物業(yè)管理面臨的形勢和立法應當解決的主要問題,于2001年3月形成《條例》(送審稿)。2002年3月,國務院法制辦將《條例》列入立法計劃,并在送審稿的基礎上,經過反復論證、修改和完善,形成《條例》(草案)。2002年10月16日,國務院領導批示將《條例》(草案)公開向社會征求意見。這一彰顯民意、推動民主立法、切實提高立法工作質量的舉措,在社會上引起了積極反響。在近一個月的意見征求期間,國務院法制辦共收到近4000條意見。從征求意見的情況看,社會各界對制定《條例》的必要性和《條例》(草案)的基本內容給予了充分肯定,一致呼吁盡快出臺,使物業(yè)管理活動有法可依。在逐條研究分析并吸收有益意見的基礎上,國務院法制辦與建設部對《條例》(草案)進行了認真修改。2003年5月28日,國務院第九次常務會議審議并原則通過了《條例》(草案)?梢哉f,《條例》反映了社會法制意識的日益增強,凝聚了人民群眾的智慧和熱情。
《條例》的立法目的,可以從三方面理解:
首先,條例旨在為物業(yè)管理活動建章立制,規(guī)范物業(yè)管理活動中各方主體的行為。物業(yè)管理行為本質上是一種民事法律行為,物業(yè)管理法律關系主要是一種民事法律關系。國家對物業(yè)管理活動進行監(jiān)督管理的基礎在于,物業(yè)管理往往涉及眾多業(yè)主的公共利益,當單一業(yè)主的利益和業(yè)主間的公共利益出現沖突時,需要有一個協調機構和協調機制,需要有指導各方行為的準則。物業(yè)管理活動涉及業(yè)主、建設單位、物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)使用人、公用事業(yè)單位等方面的權利義務!稐l例》第二章對業(yè)主的權利義務,業(yè)主大會的產生、職責、會議形式、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的職責、組成,業(yè)主公約的內容效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居委會的關系等作了明確規(guī)定,著重規(guī)范業(yè)主和業(yè)主大會的行為。《條例》第三章界定了建設單位在物業(yè)管理中的權利義務,著重規(guī)范建設單位的行為。《條例》第四章就物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員的資質、資格,物業(yè)服務合同等作了詳細規(guī)定,著重規(guī)范物業(yè)管理企業(yè)、物業(yè)管理從業(yè)人員、物業(yè)使用人、公用單位、事業(yè)單位的行為!稐l例》第五章著重規(guī)范物業(yè)使用和維護過程中各方主體的行為。
其次,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動,來維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權益。物業(yè)管理,實質上是業(yè)主行使對物業(yè)的所有權來滿足自身需求的過程,是建立在業(yè)主的財產權基礎上的。對物業(yè)管理立法,自應以維護業(yè)主的合法權益為核心。從《條例》的規(guī)定來看,也確實是這么做的。例如,《條例》要求建設單位制定的業(yè)主臨時公約,不得侵害物業(yè)買受人的合法權益(第二十二條);規(guī)定業(yè)主依法享有的物業(yè)共用部位、共用設施設備的所有權或者使用權,建設單位不得擅自轉讓(第二十七條);強調物業(yè)管理企業(yè)違反條例規(guī)定給業(yè)主造成損失的,應當依法承擔賠償責任(第五十八條、第六十條、第六十一條、第六十二條)等。物業(yè)管理企業(yè)是物業(yè)管理活動中提供物業(yè)服務的一方當事人。業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)是平等的民事主體關系。對于物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理活動中的合法權益,《條例》也明確予以保障。例如,《條例》規(guī)定業(yè)主和使用人約定由使用人繳納物業(yè)服務費用的,從其約定,業(yè)主負連帶繳納責任(第四十二條);強調違反物業(yè)服務合同約定,業(yè)主預期不交納物業(yè)服務費用的,業(yè)主委員會應當督促其限期交納,逾期仍不交納的,物業(yè)管理企業(yè)可以向人民法院起訴(第六十七條)等。
第三,《條例》旨在通過規(guī)范物業(yè)管理活動和維護業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)的合法權益,使物業(yè)管理發(fā)揮出良好的社會效益和經濟效益,改善人民群眾的生活和工作環(huán)境。從物業(yè)管理的產生和發(fā)展過程來看,物業(yè)管理的推進與發(fā)展,對于改善居住質量、維護住區(qū)的安定、促進產業(yè)結構調整等方面作出了積極的貢獻。制定條例的目的,也是為了充分發(fā)揮物業(yè)管理制度的積極作用,改善廣大居民的生活、工作環(huán)境。
第二條本條例所稱物業(yè)管理,是指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè),由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)按照物業(yè)服務合同約定,對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理,維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序的活動。
[釋義]本條是關于物業(yè)管理定義的規(guī)定。
《條例》對物業(yè)管理下定義,實際是要解決《條例》的調整范圍問題!稐l例》名為物業(yè)管理條例,規(guī)定《條例》的調整范圍,勢必要明確物業(yè)管理的內涵。對《條例》所稱物業(yè)管理的定義,需從以下幾方面理解:
第一,物業(yè)管理是由業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來實現的活動。
對于房屋等建筑物的管理,業(yè)主可以根據不同情況采用不同的方式。從實際情況來看,主要有三種方式:其一是業(yè)主自己進行管理;其二是業(yè)主將不同的管理內容委托給不同的專業(yè)服務公司進行管理;其三是業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)進行管理。《條例》調整的物業(yè)管理,僅指業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行管理這種方式。《條例》所規(guī)范的物業(yè)管理活動,也限于業(yè)主選聘物業(yè)管理企業(yè)所進行的物業(yè)管理服務活動。當然,這并不意味著業(yè)主采用其他方式對建筑物進行管理的行為沒有法律約束,只不過《條例》對其不予規(guī)范而已。就業(yè)主自行管理而言,作為建筑物的所有權人,業(yè)主可行使對建筑物的占有、使用、收益、處分權。對建筑物的維修、養(yǎng)護、管理屬于業(yè)主行使所有權的體現,對此,《中華人民共和國民法通則》(以下簡稱《民法通則》)等法律、法規(guī)已有規(guī)定。就業(yè)主委托專業(yè)服務公司管理而言,業(yè)主和專業(yè)服務公司之間是委托服務合同關系,應當按照《中華人民共和國合同法》(以下簡稱《合同法》)等相關法律、法規(guī)的規(guī)定來執(zhí)行!稐l例》之所以就業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)實施建筑物管理單獨立法,是基于這種方式的特殊性。
必須說明的是,業(yè)主有權選擇適合自己的方式來進行管理自己的物業(yè)。換言之,是否選聘物業(yè)管理企業(yè)來對物業(yè)實施管理,是業(yè)主的權利!稐l例》并不強制業(yè)主必須選擇物業(yè)管理企業(yè)來實施物業(yè)管理,但是,如果業(yè)主通過選聘物業(yè)管理企業(yè)的方式來對物業(yè)進行管理的,則應當按照《條例》的規(guī)定來進行。
第二,物業(yè)管理活動的基礎是物業(yè)服務合同。
物業(yè)管理活動的實質是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)就物業(yè)管理企業(yè)提供的服務為標的所進行的一項交易。市場經濟條件下,交易的進行主要通過合同作為紐帶完成,交易的雙方也即合同的主體。物業(yè)管理作為一項市場行為,也是通過合同才產生的。物業(yè)服務合同是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)訂立的關于雙方在物業(yè)管理活動中的權利義務的協議。物業(yè)服務合同是物業(yè)管理活動產生的基礎。物業(yè)管理企業(yè)是基于物業(yè)服務合同的約定來為業(yè)主提供物業(yè)管理和服務的,其權利義務直接來自于合同?梢哉f,沒有了物業(yè)服務合同,也就不存在物業(yè)管理。物業(yè)服務合同確立了業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)之間被服務者和服務者的關系,明確了物業(yè)管理活動的基本內容。物業(yè)管理企業(yè)根據物業(yè)服務合同內容提供物業(yè)管理服務,業(yè)主根據物業(yè)服務合同交納相應的物業(yè)服務費用,雙方是平等的民事法律關系。
第三,物業(yè)管理的內容是業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)對物業(yè)進行維修養(yǎng)護、管理,對相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序進行維護。
物業(yè)管理的內容由業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)服務合同中約定。主要有兩方面:一是對房屋及配套的設施設備和相關場地進行維修、養(yǎng)護、管理;二是維護相關區(qū)域內的環(huán)境衛(wèi)生和秩序,包括物業(yè)管理企業(yè)提供的保安、保潔、綠化、交通及車輛管理等服務。
除此之外,按照《條例》規(guī)定,物業(yè)管理企業(yè)可以接受業(yè)主和使用人的特別委托,為其提供物業(yè)服務合同沒有約定的服務項目(第四十四條);也可接受供水、供氣、供熱等公用事業(yè)等單位的委托,為其向業(yè)主代收有關費用(第四十五條)。
在《條例》的調整范圍方面,除了需準確理解物業(yè)管理的定義外,還需明確以下幾點:
一是,《條例》既調整住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,也調整非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動。從《條例》出臺前各地立法情況來看,主要規(guī)范的是居住物業(yè)(住宅物業(yè))的物業(yè)管理活動;對于寫字樓、商場等非住宅物業(yè)的物業(yè)管理活動,沒有專門的法律規(guī)定,實踐中多是參照居住物業(yè)的有關規(guī)定執(zhí)行。在條例》制定過程中,有一種意見認為居住物業(yè)和非居住物業(yè)差別甚大,業(yè)主對物業(yè)服務的要求也不一樣,應當分別立法,而《條例》設立的制度均是針對居住物業(yè)的物業(yè)管理活動而言,因此《條例》應當更名為居住物業(yè)條例或者在《條例》中增加專門針對非居住物業(yè)的內容。經是調研和充分的討論,這種意見沒有被采納。因為雖然住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)在物業(yè)形態(tài)、業(yè)主的組成、業(yè)主對服務的需求、物業(yè)管理提供服務的內容和方式等方面確實存在較大差別,但在法律制度方面,兩者并無明顯不同,無分別立法的必要。至于兩者的差別,可以通過物業(yè)服務合同來解決。當然,《條例》在某些問題上對兩者也作了區(qū)分,有些規(guī)定就只適用于住宅物業(yè)。例如,在前期物業(yè)管理階段,《條例》規(guī)定住宅物業(yè)的建設單位需通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),而對非住宅物業(yè)的建設單位,就沒有這一要求(第二十四條);同時《條例》第五十四條規(guī)定住宅物業(yè)應當建立專項維修資金制度,而對非住宅物業(yè)則未作強制性規(guī)定。
二是,《條例》的適用范圍,既包括城市,也涵蓋鄉(xiāng)村。《條例》確立的一些基本制度,既適用于城市的物業(yè)管理活動,也適用于鄉(xiāng)村的物業(yè)管理活動。在《條例》起草過程中,曾幾易名稱。就其原因,除了前面提到的住宅物業(yè)和非住宅物業(yè)之爭外,城市和鄉(xiāng)村之爭是另外一個原因。有意見認為,物業(yè)管理在我國尚處于起步階段,目前階段的物業(yè)管理,基本限于城市之內,因此,應當制定城市物業(yè)管理條例。另一種意見則認為,雖然從全國情況來看,物業(yè)管理確實主要存在于城市。但不可否認的是,在一些比較發(fā)達的鄉(xiāng)村,物業(yè)管理活動已經存在。尤其是在沿海一些經濟比較發(fā)達的地區(qū),城鄉(xiāng)差別已經非常小。同時,并非只有城市才會出現物業(yè)管理的需求,對鄉(xiāng)村也存在。而且隨著社會經濟的發(fā)展和人民生活水平的逐步提高,鄉(xiāng)村對物業(yè)管理服務的需求將逐漸擴大。如果《條例》只規(guī)范城市物業(yè)管理活動,那鄉(xiāng)村已經存在和將要出現的物業(yè)管理活動將無法可依。這顯然不利于物業(yè)管理在我國的發(fā)展,也不利于發(fā)揮物業(yè)管理制度良好的社會和經濟效益!稐l例》最終采納了第二種意見。
關于物業(yè)管理這一專業(yè)名稱,還有一點需要說明。在《條例》制定過程中,曾經出現過一個爭議較大的問題,就是《條例》究竟應該叫物業(yè)管理條例還是物業(yè)服務條例。主張物業(yè)服務條例的意見認為,《條例》應當體現物業(yè)企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)企業(yè)給業(yè)主提供的是服務而非管理,如果稱作物業(yè)管理條例不能體現出物業(yè)企業(yè)的服務職能,而且容易和行政機關的管理相棍淆,因此,建議將《條例》的名稱修改為物業(yè)服務管理條例或者物業(yè)服務條例條文中涉及到的物業(yè)管理也相應的修改為物業(yè)服務或者物業(yè)管理服務。
主張物業(yè)管理條例的意見則認為:
1.物業(yè)管理區(qū)別于行政管理。物業(yè)管理企業(yè)受業(yè)主委托,以經營方式,提供帶有專業(yè)化管理的服務是物業(yè)管理的特殊性,與政府有關部門的行政管理有著本質的區(qū)別。
2.物業(yè)管理&包含對物業(yè)及共用設施、公共環(huán)境的維護、管理及提供的相關服務。物業(yè)管理這一名稱比較準確地反映了物業(yè)管理的內容。
3.經過這些年的發(fā)展,物業(yè)管理這一概念已經約定俗成,被社會廣泛接受和認同。從中央文件到各地制定的政策法規(guī),均采用物業(yè)管理這一名稱。
4.物業(yè)管理這一名稱符合國際慣例。物業(yè)管理在國際上已有100多年的發(fā)展歷史,物業(yè)管理已成為世界各國的通用叫法,符合國際慣例。美國、英國、加拿大、澳大利亞、新加坡、中國香港等國家和地區(qū)均采用PROPERTYMANAGEENT這個名詞,翻譯成漢語就是物業(yè)管理;。采用物業(yè)管理名稱,有利于物業(yè)管理行業(yè)的國際間交流,有利于推動我國物業(yè)管理的國際化進程。
這兩種意見雖然表現為對條例名稱的爭議,實質上涉及對物業(yè)管理這一概念的深層次的理解和認識?梢哉f,這兩種意見是從不同角度闡述了物業(yè)管理的內涵,兩者并無原則分歧。實質上,物業(yè)管理是業(yè)主行使對物業(yè)的財產權,選聘物業(yè)管理企業(yè)來管理物業(yè)。經過反復討論,《條例》采納了物業(yè)管理條例這一名稱,同時,《條例》的具體規(guī)定中充分體現了物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主的平等關系,物業(yè)管理企業(yè)給業(yè)主提供的是物業(yè)服務這一基本精神。例如,在業(yè)主的權利中明確規(guī)定業(yè)主有權獲得物業(yè)管理企業(yè)提供的服務(第六條);將物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間的合同規(guī)定為物業(yè)服務合同(第三十五條)等。
第三條國家提倡業(yè)主通過公開、公平、公正的市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
[釋義]本條是關于業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)的規(guī)定,是倡導性條款。
物業(yè)管理活動,本質上是一項民事法律活動。物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主大會之間不是依附或隸屬的關系,而是作為兩個平等的民事主體。把物業(yè)管理企業(yè)和業(yè)主之間聯系起來,藉以建立民事法律關系的法律行為就是物業(yè)管理合同。相對一個物業(yè)管理區(qū)域來說,業(yè)主選擇哪一個物業(yè)管理企業(yè)來提供物業(yè)管理服務,完全是一個市場行為市場競爭機制的最大優(yōu)點在于,可以最大限度地實現資源優(yōu)化配置。對于業(yè)主,尤其是一個物業(yè)管理區(qū)域內眾多的業(yè)主而言,選擇一個合適的物業(yè)管理企業(yè)并不是一件容易的事。而市場競爭機制為業(yè)主們提供了選擇最佳合作伙伴的機會。
業(yè)主選擇物業(yè)管理企業(yè),可以通過物業(yè)管理招標投標方式來進行。本條規(guī)定屬于倡導性規(guī)范,因此,業(yè)主可以采用招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè),也可以采取協議等其他方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。《條例》之所以要提倡業(yè)主通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè),主要基于兩方面考慮:一是在物業(yè)管理實踐中,建設單位、業(yè)主委員會采用非市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)時,存在種種弊端。例如,建設單位往往選擇下屬子公司提供物業(yè)管理服務,結果經常出現質價不符、建管責任難分等一系列損害業(yè)主權益的問題。又如,一些業(yè)主委員會搞暗箱操作,選擇與業(yè)主委員會成員有利害關系的物業(yè)管理企業(yè)提供物業(yè)管理服務,結果在物業(yè)管理企業(yè)和廣大業(yè)主出現利益沖突時,業(yè)主的合法權益往往難以得到保護。二是實踐證明,通過物業(yè)管理招標投標等方式,有利于實現業(yè)主和物業(yè)管理企業(yè)雙贏的結果。
通過何種方式選聘物業(yè)管理企業(yè),屬于業(yè)主的權利。同時,利用市場競爭機制是需要一定成本的,并不是所有業(yè)主都愿意或者有必要支付這筆成本。對一些服務項目較少、范圍較小的物業(yè)管理區(qū)域而言,業(yè)主并不一定有必要通過招標投標方式來選擇物業(yè)管理企業(yè)。鑒于此,《條例》只是提倡而不是強制要求所有業(yè)主均必須通過市場競爭機制選擇物業(yè)管理企業(yè)。
與本條規(guī)定相呼應,《條例》第二十四條對物業(yè)管理招標投標方式以及必須按照招標投標方式選擇物業(yè)管理企業(yè)的情形作了明確規(guī)定。
第四條國家鼓勵物業(yè)管理采用新技術、新方法,依靠科技進步提高管理和服務水平。
【釋義]本條是關于物業(yè)管理與創(chuàng)新和科技進步關系的規(guī)定,是倡導性條款。
傳統(tǒng)觀念認為,物業(yè)管理的主要內容無非是保潔、保安、綠化、房屋維修等,是一個技術含量不高的行業(yè)。實際上,物業(yè)管理是一項專業(yè)性很強的活動。隨著經濟的發(fā)展和科技的進步,建設領域不斷涌現新技術、新產品,物業(yè)的智能化程度越來越高,只有那些擁有掌握管理技術和硬件技術的專業(yè)人員,具有先進的管理工具及設備,建立科學、規(guī)范的管理措施及工作程序的物業(yè)管理企業(yè),才有能力提供相應的物業(yè)管理服務。
中國加入世界貿易組織之后,物業(yè)管理市場競爭日趨激烈,物業(yè)管理企業(yè)迫切需要從理念上進行創(chuàng)新,不斷采用新技術、新方法來提高自己的管理服務水平,增強競爭能力。在物業(yè)管理實踐中,物業(yè)管理企業(yè)在物業(yè)管理工作中已經引人不少全新理念與運作模式,取得了良好的經濟和社會效果。例如,一些物業(yè)管理企業(yè)率先采用了"無人化管理"模式,得到了業(yè)主和社會的廣泛認同。另外,已有不少物業(yè)管理企業(yè)開始針對業(yè)主鮮明的特點與需求采用"個性化"管理模式,通過防護系統(tǒng)、閉路監(jiān)控系統(tǒng)、網絡信息系統(tǒng)等智能化設施逐步提高管理服務水平,大大提高了業(yè)主的滿意率。
物業(yè)管理屬于直接介入人民群眾家居生活的服務性行業(yè)。在網絡信息時代,數字化生活正逐步變成現實,網絡信息與生活現實之間將變得越來越密不可分。隨著人們居住環(huán)境智能化、日常生活數字化的實現,物業(yè)管理企業(yè)應當融入其中,在為業(yè)主(居民)提供傳統(tǒng)服務的同時,不斷采用新技術、新方法,依靠科技進步提升管理和服務水平。
本條是一條原則性規(guī)定,體現了國家對物業(yè)管理創(chuàng)新和依靠科技進步提高物業(yè)管理服務水平的重視。至于如何鼓勵,《條例》并沒有具體的規(guī)定。各地可以根據實際情況制定相應的鼓勵政策和措施,促進物業(yè)管理企業(yè)進行創(chuàng)新,促進物業(yè)管理服務科技含量的提高。
第五條國務院建設行政主管部門負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門負責本行政區(qū)域內物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
[釋義]本條是關于物業(yè)管理監(jiān)督管理體制的規(guī)定。
物業(yè)管理監(jiān)督管理體制是指由物業(yè)管理監(jiān)督管理機構及其管理職責、管理程序、相互關系等組成的有機整體。《條例》規(guī)定對物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理,由各級政府根據事權實施。
本條第一款規(guī)定了國家一級的物業(yè)管理主管機構及其職責。國家一級的物業(yè)管理主管機構是指國務院建設行政主管部門,管理職責是負責全國物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理工作。
根據《條例》的規(guī)定,國務院建設行政主管部門的監(jiān)督管理職責主要包括制定物業(yè)管理企業(yè)資質管理制度的具體辦法(第三十二條),配合國務院價格主管部門制定物業(yè)服務收費辦法(第四十→條),配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務收費(第四十三條),會同國務院財政部門制定專項維修資金收取、使用和管理的辦法(第五十四條),對物業(yè)管理活動中的違法行為進行查處(第六十條、第六十二條、第六十三條)等方面內容。
本條第二款規(guī)定了地方一級的物業(yè)管理活動的監(jiān)督管理機構及其職責。各地物業(yè)管理主管機構是指縣級以上地方人民政府房地產行政主管部門,管理職責是對本行政區(qū)域內的物業(yè)管理活動實施監(jiān)督管理。需要說明的是,這里所稱"房地產行政主管部門"是一個籠統(tǒng)和靈活的稱呼,各地房地產行政主管部門的名稱或設置并不完全相同。
根據《條例》的規(guī)定,房地產行政主管部門的監(jiān)督管理職責主要包括指導業(yè)主成立業(yè)主大會(第十條)、撤銷業(yè)主大會和業(yè)主委員會作出的違反法律法規(guī)的決定或者責令其限期改正(第十九條)、批準符合條件的建設單位采用協議方式選聘物業(yè)管理企業(yè)(第二十四條)、配合價格主管部門監(jiān)督物業(yè)服務收費(第四十三條)、處理物業(yè)管理活動中的投訴(第四十九條)、對物業(yè)管理活動中的違法行為的查處(第五十七條―第六十六條)等內物業(yè)管理涉及面很廣。物業(yè)管理活動的順利進行,需要主管部門的監(jiān)督管理,也需要相關部門和單位的大力協作。正是考慮到此,《條例》的一些規(guī)定涉及到了相關部門和單位的職責。例如,《條例》第二十條規(guī)定業(yè)主大會、業(yè)主委員會應當配合"公安機關",與"居民委員會"相互協作,共同做好維護物業(yè)管理區(qū)域內的社會治安等相關工作;《條例》第四十條規(guī)定"國務院價格主管部門"會同國務院建設行政主管部門制定物業(yè)服務收費辦法;第四十三條規(guī)定"縣級以上政府價格主管部門"會同同級房地產行政主管部門,應當加強對物業(yè)服務收費的監(jiān)督;第四十六條規(guī)定"有關行政主管部門"在接到物業(yè)管理企業(yè)關于物業(yè)管理區(qū)域內違法行為的報告后,應當依法對違法行為予以制止或者依法處理;第五十二條規(guī)定"公用事業(yè)單位"應當依法承擔物業(yè)管理區(qū)域內相關管線和設施設備維修、養(yǎng)護的責任;第五十四條規(guī)定專項維修資金收取、使用、管理的辦法由國務院建設行政主管部門會同"國務院財政部門"制定。因此,公安、民政、物價、工商、建設、規(guī)劃、市政公用等有關行政管理部門應當按照各自的職責,協同實施條例。
第二章業(yè)主及業(yè)主大會
本章共15條,規(guī)定了業(yè)主的概念、權利與義務,業(yè)主大會的組成、宗旨、成立條件、職責、會議制度、議事規(guī)則,業(yè)主委員會的性質、職責與組成,業(yè)主公約的內容、法律效力,業(yè)主大會、業(yè)主委員會與居民委員會的關系等內容。
隨著住房體制改革的不斷深化,房屋主要由國家或者單位擁有單一產權的格局發(fā)生了根本改變,居民住房自有化率越來越高,隨之而來的,單幢建筑物內有多個產權人(即多個業(yè)主)的情況越來越多。由于房屋建筑及配套設施設備和相關場地是密不可分的整體,對房屋共用部位、共用設施設備進行使用、維護、管理和對決定業(yè)主共同事務等事項,涉及全體業(yè)主的共同利益,單個業(yè)主無法完成,只能由全體業(yè)主形成共同意志,才能對此類共同事務作出決定。必須建立一種機制,保證對業(yè)主共同事物作出的決定代表全體業(yè)主的共同意志,符合全體業(yè)主的共同利益。業(yè)主大會就是這樣一種代表和維護全體業(yè)主共同利益的有效的機制。
鑒于業(yè)主和業(yè)主大會的重要性,本條例專設第二章,對業(yè)主和業(yè)主大會的權責及其運行機制做了明確的規(guī)定。這對于規(guī)范業(yè)主行為,保障業(yè)主合法權益,促進物業(yè)管理活動的健康發(fā)展將起到重要的作用。
第六條房屋的所有權人為業(yè)主。
業(yè)主在物業(yè)管理活動中,享有下列權利:
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務;
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議;
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議;
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權;
(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權;
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作;
{七}監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同;
(八)對物業(yè)共用部位、共用設施設備和相關場地使用情況享有知情權和監(jiān)督權;
(九)監(jiān)督物業(yè)共用部位、共用設施設備專項維修資金{以下簡稱專項維修資金)的管理和使用;
{十)法律、法規(guī)規(guī)定的其他權利。
{釋義]本條規(guī)定了什么是業(yè)主和業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利。
第一款規(guī)定了業(yè)主的概念。"業(yè)主"是一個從我國香港傳人內地,逐漸被熟悉和接受的概念,顧名思義就是"物業(yè)的主人"。從《條例》第一章第二條的規(guī)定中可以看出,"物業(yè)"實際上指的是"房屋及與之相配套的設備、設施和相關場地",可以看出,物業(yè)的外延比房屋要廣泛。但由于我國實行房屋所有權與土地使用權歸屬同一個主體的原則,擁有了房屋的所有權在事實上就擁有了與房屋相配套的設備、設施和相關場地的相關權利。因此,將業(yè)主定義為"房屋的所有權人",并沒有排除業(yè)主對與房屋相配套的設備、設施和相關場地擁有的相關權利。
第二款規(guī)定了業(yè)主在物業(yè)管理活動中享有的權利。在物業(yè)管理活動中,業(yè)主基于對房屋的所有權享有對物業(yè)和相關共同事務進行管理的權利。這些權利有些由單個業(yè)主享有和行使,有些只能通過業(yè)主大會來實現。
(一)按照物業(yè)服務合同的約定,接受物業(yè)管理企業(yè)提供的服務
物業(yè)服務合同是業(yè)主與物業(yè)管理企業(yè)之間約定雙方權利與義務的協議。物業(yè)服務合同簽訂后,物業(yè)管理企業(yè)負有向業(yè)主提供合同所約定服務的義務,業(yè)主在支付了合同所約定的物業(yè)服務費用后,享有接受物業(yè)管理企業(yè)提供服務的權利。
(二)提議召開業(yè)主大會會議,并就物業(yè)管理的有關事項提出建議.
業(yè)主大會會議是業(yè)主大會開展工作的基本形式。業(yè)主大會由物業(yè)管理區(qū)域內的全體業(yè)主組成。作為業(yè)主大會的成員,業(yè)主享有提議召開業(yè)主大會會議的權利。本《條例》第十三條規(guī)定:經20%以上的業(yè)主提議,業(yè)主委員會應當組織召開業(yè)主大會臨時會議,業(yè)主有對物業(yè)管理有關事項提出建議的權利,促使物業(yè)管理能及時、有效地以符合廣大業(yè)主利益的方式進行。
(三)提出制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則是規(guī)范業(yè)主之間權利與義務關系和業(yè)主大會內部運作機制的基礎性規(guī)約。這些規(guī)約在生效以后對物業(yè)管理區(qū)域內全體業(yè)主都有約束力,而且這些規(guī)約的規(guī)定事關全體業(yè)主的共同利益,因此每一位業(yè)主都有參與制定和修改這些規(guī)約的權利。當業(yè)主認為有必要制定業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則,或者認為現有業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則有不完善的地方,可以提出自己有關制定和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事規(guī)則的建議。
(四)參加業(yè)主大會會議,行使投票權
業(yè)主對物業(yè)管理區(qū)域內重大事項的決定權,是通過參加業(yè)主大會會議,在會議上行使表決權的方式來行使的。只要具有業(yè)主身份,就具有參加業(yè)主大會會議的權利。在業(yè)主大會會議上,業(yè)主按照省、自治區(qū)、直轄市制定的確定業(yè)主在首次業(yè)主大會會議上投票權的具體辦法,或者業(yè)主大會議事規(guī)則約定的業(yè)主投票權確定辦法,對列入會議議程的各項物業(yè)管理事項進行投票,作出體現全體業(yè)主共同意志的決定。
(五)選舉業(yè)主委員會委員,并享有被選舉權
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,具體執(zhí)行業(yè)主大會決定的事項,并就物業(yè)管理區(qū)域內的一般性日常事務作出決定。它由一定數量的業(yè)主代表,即業(yè)主委員會委員組成。業(yè)主委員會委員從業(yè)主中選舉產生,作為業(yè)主的代言人履行具體職責,為全體業(yè)主服務。每一位業(yè)主都有選舉符合自己意愿的業(yè)主委員會委員的權利,同時業(yè)主作為業(yè)主大會的成員也都享有被選舉為業(yè)主委員會委員的權利。
(六)監(jiān)督業(yè)主委員會的工作
業(yè)主委員會是業(yè)主大會的執(zhí)行機構,它的工作直接關系到每一位業(yè)主的切身利益。由于業(yè)主委員會委員也具有個人利益,可能會怠于行使業(yè)主大會賦予它的職責,有些素質不高的業(yè)主委員會委員甚至可能會做出損害業(yè)主利益的行為。為了防止這種業(yè)主委員會委員侵害業(yè)主權益情況的發(fā)生,督促業(yè)主委員會委員更好地履行職責,保護業(yè)主的合法權益,應當保證業(yè)主對業(yè)主委員會委員享有監(jiān)督權。如業(yè)主有權對業(yè)主委員會的工作提出批評和建議;有權知曉業(yè)主委員會的運作情況;有權了解業(yè)主委員會所作出的各項決定的理由;有權查詢業(yè)主委員會保存的各項檔案文件;有權制止并要求業(yè)主委員會糾正其不符合法律或者規(guī)約的行為;等等。業(yè)主對業(yè)主委員會的工作行使監(jiān)督權有利于業(yè)主委員會規(guī)范、健康地運作。
(七)監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同
物業(yè)管理企業(yè)是基于和業(yè)主之間的物業(yè)服務合同,為業(yè)主提供服務的經營主體,與業(yè)主處于物業(yè)管理法律關系的相對方。業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行物業(yè)服務合同的情況進行監(jiān)督。如業(yè)主有權對物業(yè)管理企業(yè)履行合同的情況提出批評與建議;有權查詢物業(yè)管理企業(yè)在履行合同中形成的有關物業(yè)管理事項的各項檔案材料;有權監(jiān)督物業(yè)管理企業(yè)的收費情況;有權要求物業(yè)管理企業(yè)對違反合同的行為進行改正;等等。業(yè)主對物業(yè)管理企業(yè)的監(jiān)督權有利于物業(yè)管理企業(yè)更好地履行物業(yè)管理服務。
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