浙江農(nóng)村宅基地新政策
浙江農(nóng)村宅基地新政策的具體內(nèi)容如何?大家對此有何了解呢?今天我們就一起來看看相關(guān)內(nèi)容吧!
為進一步加強我省農(nóng)村宅基地管理，促進農(nóng)民建房節(jié)約集約用地，切實保護耕地，根據(jù)《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴格土地管理的決定》(國發(fā)[2004]28號)和國土資源部《關(guān)于加強農(nóng)村宅基管理的意見》(國土資發(fā)[2004]234號)的有關(guān)規(guī)定，結(jié)合我省實際，提出如下意見：
一、從嚴控制農(nóng)村宅基地建設(shè)用地規(guī)模
1、農(nóng)村村民建造住宅，要嚴格執(zhí)行鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃和村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃，從嚴控制占用耕地，嚴禁占用基本農(nóng)田。同時在修編新一輪鄉(xiāng)鎮(zhèn)土地利用總體規(guī)劃中，應(yīng)按照控制增量、合理布局、集約用地、保護耕地的總原則和統(tǒng)籌安排城鄉(xiāng)建設(shè)用地的總要求，合理確定小城鎮(zhèn)和農(nóng)村居民點的數(shù)量、布局、范圍和用地規(guī)模。
2、各地要積極探索改進村莊、集鎮(zhèn)規(guī)劃用地規(guī)模的確定方法。在土地利用總體規(guī)劃中嚴格以人均建設(shè)用地指標確定村莊和集鎮(zhèn)的建設(shè)用地規(guī)模，自然村、中心村、集鎮(zhèn)的人均建設(shè)用地指標應(yīng)分別控制在60、80、90平方米以內(nèi)。村莊和集鎮(zhèn)規(guī)劃中建設(shè)用地規(guī)模不得超過土地利用總體規(guī)劃確定的規(guī)模。
3、各地要根據(jù)土地利用總體規(guī)劃和村鎮(zhèn)建設(shè)規(guī)劃，結(jié)合實施小城鎮(zhèn)發(fā)展戰(zhàn)略和“千村示范、萬村整治”工程，科學制定和實施村莊改造、歸并零散自然村計劃，積極推進農(nóng)村宅基地整理，促進村鎮(zhèn)土地集約利用。
4、要積極引導農(nóng)村村民住宅建設(shè)有規(guī)劃、有計劃地逐步向集鎮(zhèn)和中心村集中。對城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，應(yīng)當集中統(tǒng)建、聯(lián)建公寓式農(nóng)民住宅小區(qū);對城市規(guī)劃區(qū)外的農(nóng)村村民住宅建設(shè)，按照城市化和節(jié)約集約用地的要求，鼓勵以集中聯(lián)建的形式建設(shè)農(nóng)民新村;在規(guī)劃撤并的村莊范圍內(nèi)，停止審批新建、重建、改建住宅。
二、努力保障農(nóng)村宅基地用地需求
各地要充分利用村內(nèi)原有宅基地、空閑地等存量建設(shè)用地以及低丘緩坡等非耕地安排農(nóng)民建房;確需占用農(nóng)用地的，農(nóng)用地轉(zhuǎn)用指標可在年度土地整理折抵指標和建設(shè)用地復墾周轉(zhuǎn)指標中予以安排。通過村莊整治復墾獲取的建設(shè)用地復墾周轉(zhuǎn)指標應(yīng)優(yōu)先用于農(nóng)村村民建造住宅。
三、嚴格界定農(nóng)村宅基地申請條件
堅決貫徹農(nóng)村宅基地“一戶一宅”的法律規(guī)定。農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，宅基地面積標準(包括附屬用房、庭院用地)，使用耕地最高不得超過125平方米;使用其他土地最高不得超過140平方米;山區(qū)有條件利用荒地、荒坡的，最高不得超過160平方米。
符合下列情形之一的，農(nóng)村村民可以申請宅基地：
1、因國家建設(shè)、墾區(qū)移民、災(zāi)毀等需要搬遷的;
2、實施村鎮(zhèn)規(guī)劃或舊村鎮(zhèn)改造，必須調(diào)整搬遷的;
3、常住人口中已領(lǐng)取結(jié)婚證書，確需分戶建房的;
4、法律法規(guī)規(guī)定的其他情形。
農(nóng)村村民有下列情形之一的，不得再申請宅基地：
1、已擁有一處宅基地的;
2、出賣、出租、贈與他人或者以其它形式轉(zhuǎn)讓宅基地上建筑物的;
3、以所有家庭人員作為一戶申請并被批準后，不具備分戶條件而以分戶為由的;
4、其他不符合申請建房條件的。
各地可根據(jù)上述規(guī)定，結(jié)合本地實際，制定相應(yīng)的農(nóng)村宅基地面積標準和宅基地申請條件。
四、切實規(guī)范農(nóng)村宅基地申請程序
1、農(nóng)村村民建造住宅用地，應(yīng)向戶口所在地的村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織提出書面申請。經(jīng)村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織討論通過并予以公布。公布期滿無異議的，報經(jīng)鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府審核后，報縣級人民政府批準。村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織應(yīng)及時將批準結(jié)果向村民張榜公布。
2、農(nóng)村村民建造住宅使用農(nóng)用地的，應(yīng)當按照《土地管理法》第四十四條、四十五條的規(guī)定，辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)。
市、縣(市、區(qū))、鄉(xiāng)鎮(zhèn)要將宅基地申請條件、申報審批程序、審批工作時限、審批權(quán)限等相關(guān)規(guī)定以及本級年度農(nóng)村宅基地用地計劃向社會公告。
五、依法完善農(nóng)村宅基地審批管理
1、各地要根據(jù)農(nóng)村村民建房的特點，按照“嚴格管理，提高效率，便民利民”的原則，規(guī)范審批行為，健全辦事制度，提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2、各市、縣(市、區(qū))可根據(jù)年度農(nóng)村住宅建設(shè)占用農(nóng)用地的用地指標和農(nóng)村村民住宅建設(shè)的實際需要，一次性向省級以上人民政府申請辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)，經(jīng)依法批準后按戶逐宗批準供應(yīng)宅基地;對農(nóng)村村民住宅建設(shè)利用村內(nèi)存量建設(shè)用地和原拆原建的，由村民委員會、鄉(xiāng)鎮(zhèn)人民政府(街道辦事處)審核，報縣級人民政府批準;村民原有宅基地經(jīng)村民委員會同意可以調(diào)劑給符合宅基地申請條件的本村村民，調(diào)劑雙方應(yīng)當在調(diào)劑協(xié)議生效后向縣級國土資源部門辦理土地使用權(quán)變更手續(xù)。
六、不斷強化農(nóng)村宅基地監(jiān)督檢查
1、在宅基地審批過程中，鄉(xiāng)鎮(zhèn)國土資源所要做到“三到場”，即：受理宅基地申請后，要到實地審查申請人是否符合條件、擬用地是否符合規(guī)劃等;宅基地經(jīng)依法批準后，要到實地定點丈量打樁放樣，并實行掛牌施工，隨時接受群眾監(jiān)督檢查;村民住宅建成后，要到實地檢查是否按照批準的面積和要求使用土地。
2、對自批準宅基地之日起滿二年未動工興建的，報經(jīng)縣級以上人民政府批準，由村民委員會或農(nóng)村集體經(jīng)濟組織收回宅基地使用權(quán)。對非法占用土地或者超過批準面積多占土地建造住宅的`，應(yīng)當責令其停止建設(shè);對拒不停止繼續(xù)施工的，經(jīng)縣級國土資源部門批準，可以查封、暫扣用于施工的工具、設(shè)備、建筑材料等。未經(jīng)批準占用基本農(nóng)田建造住宅的，一律拆除退耕，并對相關(guān)責任人按違法占用基本農(nóng)田論處。
3、各地要進一步健全土地執(zhí)法動態(tài)巡查制度，切實加強農(nóng)村村民住宅建設(shè)用地的日常監(jiān)管，及時發(fā)現(xiàn)和制止各類土地違法行為。要重點加強城鄉(xiāng)結(jié)合部地區(qū)農(nóng)村宅基地的監(jiān)督管理。嚴禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證。
七、全面推行農(nóng)村宅基地登記發(fā)證工作
1、市、縣國土資源部門要加快農(nóng)村宅基地土地登記發(fā)證工作，做到宅基地土地登記發(fā)證到戶，內(nèi)容規(guī)范清楚，切實維護農(nóng)民的合法權(quán)益。要加強農(nóng)村宅基地的變更登記工作，變更一宗，登記一宗，充分發(fā)揮地籍檔案資料在宅基地監(jiān)督管理中的作用，切實保障“一戶一宅”法律制度的落實。
2、農(nóng)民住宅竣工驗收合格后，土地使用者應(yīng)當向土地所在地的縣級以上國土資源部門提出土地登記申請，由縣級以上人民政府登記造冊，核發(fā)農(nóng)村《集體土地使用證》。
八、積極盤活農(nóng)村存量建設(shè)用地
1、各地要因地制宜地組織開展“空心村”和閑置宅基地、空置住宅、“一戶多宅”的調(diào)查清理工作，制定消化利用的規(guī)劃、計劃和政策措施，加大盤活存量建設(shè)用地的力度。凡村內(nèi)有空閑地、老宅基地未利用的，不得批準新的宅基地。
2、對“一戶多宅”和空置住宅，各地要制定激勵措施，鼓勵本村村民之間調(diào)劑使用騰退多余宅基地。農(nóng)村宅基地實施建新拆舊的，要采取事先簽訂協(xié)議等措施，確保按期拆除舊房，交出舊宅基地。
延伸閱讀：浙江農(nóng)村宅基地抵押貸款"破冰"
第十二屆全國人大常委會決定，授權(quán)國務(wù)院在天津市薊縣等59個試點縣(市、區(qū))暫時調(diào)整實施《物權(quán)法》、《擔保法》關(guān)于集體所有的宅基地使用權(quán)不得抵押的規(guī)定。浙江省的樂清、青田、義烏和瑞安也被納入試點范圍。
政策實施后不到10小時，12月28日上午，義烏市黃楊梅村村民季建中就以自家宅基地作為合法抵押，拿到30萬元貸款。成為全國首個利用宅基地抵押貸款的農(nóng)民。
農(nóng)村宅基地，是指農(nóng)村的農(nóng)戶或個人用作住宅基地而占有、利用本集體所有的土地。按照現(xiàn)行法律規(guī)定，宅基地所有權(quán)屬于農(nóng)村集體經(jīng)濟組織;農(nóng)民只有使用權(quán)，沒有處置權(quán)，更不能將宅基地抵押。
此次“暫時”調(diào)整相關(guān)法律，為有效盤活農(nóng)民資產(chǎn)，落實農(nóng)村土地的用益物權(quán)開啟了政策大門，也預示著農(nóng)村土地改革正向深度探索。
義烏發(fā)放“宅基地抵押貸款”第一單
破解農(nóng)村融資困局
第一個吃到“試點蛋糕”的義烏村民季建中，經(jīng)營一家小型吸塑包裝廠，年銷售額約百萬元。但因行業(yè)不景氣，收款難墊資多，最近又嘗試進行網(wǎng)上銷售，季建中亟需資金度過“年關(guān)”。在得知中央將出臺宅基地貸款試點政策后，季建中就與義烏農(nóng)商銀行取得聯(lián)系，提前備齊所需材料。
季建中的抵押物為126平方米宅基地和一套四層半的自建房。如果以同地段商品房估算，該宅基地價值約在300萬元以上。而季建中只申請了30萬元貸款，月息4.5厘，相當于年利率5.4%。
據(jù)季建中介紹，義烏辦理宅基地抵押貸款需提供《集體土地使用證》和《房屋所有權(quán)證》;需要村集體蓋章證明;并向國土部門申請“農(nóng)村宅基地抵押權(quán)”登記;隨后便可與銀行簽訂貸款協(xié)議。季建中說：“和其他貸款相比，宅基地抵押更方便，不需要擔保人，流程和商品房貸款差不多。”
發(fā)出后第一單后，義烏農(nóng)商銀行很快又收到數(shù)十位當?shù)剞r(nóng)民的貸款申請，副行長傅照華說：“義烏的工商業(yè)非常發(fā)達，許多農(nóng)戶經(jīng)營小工廠，但是融資比較困難。農(nóng)戶以前只能通過擔保人貸款、向親友借款，或者利用民間借貸�，F(xiàn)在放開宅基地抵押，為農(nóng)民創(chuàng)業(yè)融資，打開了新路。
中國人民銀行義烏支行的調(diào)查數(shù)據(jù)顯示：義烏有八成農(nóng)戶希望農(nóng)房能用于抵押貸款，三成農(nóng)戶有農(nóng)房抵押需求。人行義烏支行副行長王紅英也表示，農(nóng)村宅基地可以抵押貸款，直接效果就是盤活了農(nóng)村土地資產(chǎn)，為農(nóng)村金融注入活力。
“試點”需要更多配套政策
抵押物如何處置尚未明確
同時也有專家認為，此次試點“破冰”，尚處于探索階段。政策想向更大范圍推廣，需要有更多配套政策出臺。
“59個縣市的經(jīng)濟都比較發(fā)達，農(nóng)戶對融資的需求量很大，所以試點才能搞起來。換做全國其他農(nóng)村，效果就不會這么好。”浙江農(nóng)林大學法政學院教授馬永雙說，落實宅基地抵押，先要推進城鎮(zhèn)化：“只有農(nóng)民在城鎮(zhèn)化過程中獲取收益了，才能盡快還貸。如果農(nóng)民沒有收入來源，試點政策就失去了意義。”
而在銀行層面，發(fā)放宅基地抵押貸款也面臨著不少困難。義烏農(nóng)商銀行副行長傅照華就表示，首先難在宅基地的價格評估：“商品房可以由第三方機構(gòu)進行評估，有市場價做參考。但宅基地評估，沒有權(quán)威機構(gòu)。暫時只能由銀行根據(jù)地段、造價做估算，所以銀行相對慎重，不敢貸出很大金額。”
其次在抵押物的處置問題。盡管義烏農(nóng)商銀行制定了《農(nóng)村住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款實施細則》，但關(guān)于抵押物的處置辦法，傅照華表示，尚未明確制定。
傅照華說：“按照目前細則，如果貸款逾期未還，銀行可以與貸款人協(xié)商，由貸款人尋找合法的宅基地買受人，進行有償流轉(zhuǎn)。流轉(zhuǎn)不成功，再向法院訴訟。但是法院如何處置宅基地?能不能入市拍賣?暫時都沒有規(guī)定。”這就意味著，銀行很難直接處置被抵押的宅基地，進而增加了貸款風險。
目前義烏的應(yīng)對辦法是：繼續(xù)會同相關(guān)部門，研討抵押物的處置機制。建議建立試點貸款的風險補償機制。并適度放寬對不良貸款的容忍度。同時，義烏銀行業(yè)相關(guān)人士也表示：使農(nóng)村宅基地“有條件”“有范圍“入市，也是試點改革的關(guān)鍵所在。
宅基地有償流轉(zhuǎn)“跨村進鎮(zhèn)”
義烏試點或可面向“全市農(nóng)民”
按照國務(wù)院印發(fā)的《關(guān)于開展農(nóng)村承包土地的經(jīng)營權(quán)和農(nóng)民住房財產(chǎn)權(quán)抵押貸款試點的指導意見》要求，目前大部分試點地區(qū)的宅基地有償流轉(zhuǎn)，都只在本村范圍內(nèi)進行。
以季建中所在的義烏黃楊梅村為例，同村村民之間“有償流轉(zhuǎn)”宅基地，都由村民口頭協(xié)商價格，簽署的合同并不完整，伴有“私下”交易的色彩。
但抵押貸款政策破冰后，不少試點地區(qū)的宅基地流轉(zhuǎn)政策出現(xiàn)了變化：福建省晉江市，已經(jīng)引入宅基地價格的第三方評估。江蘇省常州武進區(qū)，正在建立區(qū)、鎮(zhèn)兩級農(nóng)村產(chǎn)權(quán)交易平臺。農(nóng)房所在的鎮(zhèn)、村集體經(jīng)濟組織也建立了宅基地回購機制。有望將流轉(zhuǎn)范圍，擴大到區(qū)鎮(zhèn)。
湖州德清縣則已經(jīng)實施宅基地跨區(qū)域置換模式，將流轉(zhuǎn)范圍限定在鎮(zhèn)一級。據(jù)溫州日報報道，樂清市的農(nóng)房抵押物處置范圍限定在“縣域內(nèi)”農(nóng)戶……宅基地流轉(zhuǎn)范圍似乎已在擴大。
而義烏市國土系統(tǒng)的相關(guān)工作人員，向浙江在線記者透露：義烏宅基地使用權(quán)流轉(zhuǎn)辦法正在制定當中，有望將范圍和人群，從村鎮(zhèn)擴大到全市農(nóng)村人口。即只要是義烏戶籍的農(nóng)民，即使不在同一鄉(xiāng)鎮(zhèn)，也可“有條件”地有償流轉(zhuǎn)宅基地。政策預計在2016年內(nèi)出臺，但相關(guān)工作人員也表示，在試點新政落實前，一切都是未知數(shù)。
農(nóng)村土地改革潛在影響巨大
或帶動城市房價下降促進農(nóng)民進城買房
不少學者也認為，盡管抵押貸款政策已經(jīng)試點破冰，卻不能說明宅基地會在短時期內(nèi)“入市”。大范圍農(nóng)村宅基地有償流轉(zhuǎn)也尚待時日。
“即使真的擴大了流轉(zhuǎn)范圍，也不等于就能自由買賣，兩者的距離還相當遠。”浙江農(nóng)林大學農(nóng)村發(fā)展研究所副所長李勇華判斷：“其實想在市級范圍內(nèi)流轉(zhuǎn)農(nóng)宅基地，難度也相當大。”
而推進農(nóng)村土地改革，未來將為國家經(jīng)濟帶來的巨大影響，卻已經(jīng)可以預見。
首先，據(jù)中科院2013年測算，全國共有宅基地2.7億畝，但目前空置未利用的卻高達1.14億畝，幾乎占到四成�？罩谜叵喈斢�5個北京市的面積，無疑造成巨大浪費。這些宅基地如果能夠流轉(zhuǎn)、回購，合理利用或變回高標準農(nóng)田，就等于開啟了一座富礦。
其次，有學者分析，如果未來農(nóng)村宅基地可以入市，或許將帶動地價下降，改變土地供求關(guān)系，進而帶動房價下降。通過流轉(zhuǎn)土地獲得收益的農(nóng)民，也將掌握更多資金，為進城務(wù)工買房、安家落戶提供經(jīng)濟基礎(chǔ)。
我國農(nóng)村改革已經(jīng)步入深水區(qū)，宅基地制度改革是必須蹚過的河。不過，無論改革如何推進，但必須遵守的是：堅守土地公有制性質(zhì)不改變、耕地紅線不突破、農(nóng)民利益不受損的底線，確保農(nóng)民群眾成為真正的知情者、參與者和受益者的原則底線。
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