房屋租賃合同違約金

房屋租賃合同違約金

　　需要強調的是，違約金的高低是應當事人的申請由法院或仲裁機構被動進行審查的。以下是房屋租賃合同違約金，供參考閱讀!

房屋租賃合同違約金

　　一、房屋租賃合同常見的違約情形：

　　1、在房屋租賃關系上，要求解除租賃合同的一方，應該提前1個月通知對方，否則就屬于違約(合同另有約定除外)，對方當事人有權要求其支付違約金。

　　2、租房合同中對違約金有約定(租房違約金的數額是由當事人雙方通過事先約定而確定的)則按約定的違約金比例支付。

　　3、約定的違約金過高或過低可以請求變更，約定的違約金超過實際損失30%的可認為約定過高，可要求降低。

　　4、房屋租賃合同中對違約金沒有約定，應按對方違約對你造成的實際損失來計算違約金并退回押金和多余的房費。

　　5、租房違約金的支付是獨立于履行行為即給付房租之外的給付。

　　6、雙方按照租賃合同的約定處理，賠償約定的金額，如果協商不成，可到法院提起訴訟解決。

　　二、約定房屋租賃違約金應注意：

　　1、違約金應體現補償為主、懲罰為輔的原則

　　現行立法承認違約金具有補償性和懲罰性多重屬性，以補償性為主、懲罰性為輔。這樣，既維護了守約人的利益，也兼顧了違約人的利益，體現了公平原則;違約金的功能在于使守約方因對方違約而造成的損失或失去的利益得以補償和實現;有關違約條款主要是用來調整當事人之間的利益分配，力求做到公平，主要目的絕非在于懲罰違約方。因此，違約金責任作為一種財產責任，其本質意義首先在于對守約方的補償，其次才表現為對違約方的.懲罰和制裁。

　　2、約定房屋租賃違約金的形式

　　違約金的形式包括約定具體的違約金數額和違約賠償損失的計算方式兩種。房屋租賃合同中雙方約定確定違約金數額的按約定計算;雙方未約定明確違約金數額的，按照違約賠償損失計算。

　　三、房屋租賃協議違約金應該付多少

　　(1)違約金由雙方協商確定，沒有數額的限制，一般是根據雙方預測的因一方違約可能帶來的損失大小來確定的。

　　(2)發生一方違約后、守約方要求違約方承擔違約責任時，如果約定的違約金“低于”實際發生的損失，守約方可以起訴到法院請求增加違約金;如果約定的違約金“過分”高于實際損失，違約方可以起訴到法院請求減少違約金。

　　(3)“不超過20%”，應是指不超過主合同標的額的20%，但這只能適用于定金約定，約定的定金高于主合同標的額20%的部分，法院不會支持。

　　四、違約金過高或過低的處理辦法

　　根據《合同法》第114條的規定，約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。

　　需要強調的是，違約金的高低是應當事人的申請由法院或仲裁機構被動進行審查的。如果當事人沒有在一審法庭辯論終結前提出對違約金的調整申請，則審理機構不主動干預。我們認為，為保險以及公平起見，建議在約定違約金比例時通過設定上限等方式防止違約責任過重。

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　　合同違約金標準

　　違約金是當事人通過約定而預先確定的，在違約后生效的獨立于履行行為之外的給付。也就是當事人事先約定的，在一方違約時應向對方支付的一定數額的金錢。

　　《合同法》第一百一十四條規定“當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金，也可以約定因違約產生的損失賠償額的計算方法。約定的違約金低于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以增加;約定的違約金過分高于造成的損失的，當事人可以請求人民法院或者仲裁機構予以適當減少。當事人就遲延履行約定違約金的，違約方支付違約金后，還應當履行債務。”

　　《合同法》第114條規定：當事人可以約定一方違約時應當根據違約情況向對方支付一定數額的違約金。在適用違約金責任時，應當注意以下規范：

　　1、違約金的適用應當以當事人雙方通過事先約定為前提

　　從原則上講，違約金必須是當事人事先約定的，這是《合同法》第114條關于違約金含義的規定所決定的，同時《合同法》在廢除原有的有關法定違約金制度的規定的同時，并沒有規定新的法定違約金制度，所以明確違約金應由當事人事先約定是尊重當事人合同自由原則的體現。

　　2、合同約定違約金過高或者過低的處理規范

　　根據《合同法》的有關規定，對于當事人在合同中約定的違約金或者違約金計算方法所計算出的違約金過高或者過低的，在具體司法實踐中如何處理，還有不同的做法。我們認為，應當按以下原則處理：

　　1、當事人沒有提出合同中約定的違約金計算標準過高或者過低的，人民法院應當根據合同約定的標準計算違約金。人民法院在當事人未提出要求調減或者調增違約金的情況下，不得主動對約定違約金標準進行調整。因為合同關系是當事人之間的利益關系，即使違約金數額過高或者過低而當事人自愿接受的，因為不涉及社會公共利益、國家利益和他人的利益，所以沒有必要對此進行主動干預。

　　2、當事人提出合同中約定的違約金或者其計算標準過高或者過低的，人民法院可以建議雙方當事人進行協商后對違約金進行調整。當事人之間不能達成新的協議的`，人民法院可以參照同類型案件違約金的中等標準予以核定，以適當體現法官的自由裁量權。無法確定上述中等標準的，可以按照非違約方當事人因違約行為所造成的損失為參照，一般可以以不超過非違約方損失的120-130%為過高與否的調整標準;以低于損失額80%作為是否過低的認定標準。當然還應 當結合具體案件進行確定。

　　3、如果合同約定的違約金是概括的違約金，即合同約定在一方當事人部分不履行、不完全履行與完全不履行合同時的違約金數額是同一數額，而一方當事人出現部分不履行或者不完全履行的違約行為時，違約方提出約定違約金過高時，人民法院可以按照《合同法》關于人民法院調整違約金數額的規定對違約金進行調整。此時調整違約金的依據是合同法關于法院調整違約金權力的規定，而不是基于合同已經部分履行的比例來計算扣減違約金。此時對違約金的調整方法與標準仍然是根據違約方的違約行為給非違約方所造成的損失來相比較而確定的。因為違約金是為擔保債務的履行而設定的，但不是根據履行的數額來確定的，違約金的數額不能根據已經履行的比例來進行扣減，否則是根本不符合違約金的性質的，但是已經履行的事實可以表明，非違約方的損失并不是太大，而可以據此適當減少違約金的數額。

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