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簽訂租房合同定金沒(méi)交合同能生效嗎
因?yàn)楹贤Я?jīng)常會(huì)引發(fā)一些官司，在很多銷售合同中一般都會(huì)涉及到交定金，那如果定金沒(méi)交齊合同生效嗎?接下來(lái)yjbys的小編為大家整理了一些關(guān)于這方面的知識(shí)，歡迎大家閱讀!
【事件經(jīng)過(guò)】
張女士通過(guò)朋友看中了古北路上的一套產(chǎn)權(quán)人為朱先生的三室兩廳的房子。經(jīng)過(guò)初步協(xié)商，其與朱先生就房屋價(jià)格及付款方式口頭上達(dá)成一致。幾天后張女士約朱先生簽購(gòu)房意向書，因朱先生出差，便由朱先生的妻子宋女士出面與我簽合同。我們?cè)诤贤厦鞔_了房屋的價(jià)款、付款方式、簽署正式合同的時(shí)間，還約定定金為人民幣兩萬(wàn)元。宋女士和張女士都在這份協(xié)議上簽了字。由于我的一張銀行卡出了問(wèn)題取不出錢，我就只交給宋女士一萬(wàn)元，宋女士給我打了一萬(wàn)元的定金收條，我們口頭約定另外一萬(wàn)元由我在一周內(nèi)補(bǔ)交。張女士擔(dān)心朱先生變卦，因?yàn)楫吘官?gòu)房意向書上沒(méi)有朱先生本人的簽字。張女士想知道其和宋女士簽訂的購(gòu)房意向書是否有效?定金是以一萬(wàn)元為準(zhǔn)還是以兩萬(wàn)元為準(zhǔn)?
合同的簽約主體要適格，也就是簽約人要有權(quán)簽署合同。一般情況下，合同要由權(quán)利主體即本人來(lái)簽署，如果非本人簽署，那么簽約要經(jīng)過(guò)本人授權(quán)或取得本人事后追認(rèn)，否則會(huì)產(chǎn)生因簽約主體不適格而無(wú)效的問(wèn)題。
定金沒(méi)交合同生效嗎
本案張小姐與宋女士簽署的購(gòu)房意向書是否有效，要區(qū)分不同情況來(lái)看：一是宋女士取得房屋產(chǎn)權(quán)人朱先生的書面授權(quán)(房地產(chǎn)買賣一般要求經(jīng)過(guò)公證)并且是在授權(quán)范圍內(nèi)代簽合同，那么張小姐與宋女士簽署的購(gòu)房意向書有效;二是宋女士雖未經(jīng)朱先生書面授權(quán)，但張小姐有理由認(rèn)為并有證據(jù)證明宋女士有代理權(quán)(比如宋女士表明她與朱先生為夫妻關(guān)系，又持有朱先生身份證原件，在簽協(xié)議前經(jīng)過(guò)朱先生口頭委托或同意)，則宋女士簽約構(gòu)成表見(jiàn)代理，該定金合同也有效;第三種情況是宋女士沒(méi)有取得朱先生書面授權(quán)，又沒(méi)獲得朱先生事后追認(rèn)，則該定金協(xié)議無(wú)效。從避免后遺癥的角度來(lái)說(shuō)，張小姐最好要求朱先生本人補(bǔ)簽一份合同或是在原購(gòu)房意向書上補(bǔ)簽朱先生的名字，這樣更能保證交易安全。
在定購(gòu)房意向書有效的前提下，本案定金應(yīng)以一萬(wàn)元為準(zhǔn)。定金合同為實(shí)踐性合同，也稱要物合同，也就是定金合同不僅需要當(dāng)事人雙方的意思表示一致，而且需要現(xiàn)實(shí)交付定金，定金合同從實(shí)際交付定金之日起生效。雙方雖然約定定金為兩萬(wàn)元，但張小姐實(shí)際交付的是一萬(wàn)元，約定交付的定金與實(shí)際交付的定金不一致時(shí)，以實(shí)際交付的為準(zhǔn)，因此定金以一萬(wàn)元為準(zhǔn)。如果張小姐希望定金約束力在兩萬(wàn)元幅度內(nèi)，張小姐最好能盡快補(bǔ)足定金，并要求把宋女士出具的定金的收條更換成由朱先生簽字的定金收條。
【法律解讀】
已簽訂合同但沒(méi)交定金的，合同是否有有法律效力要根據(jù)具體情況分析：
1、如果在合同中沒(méi)有約定以交付定金為合同成立或生效條件的，則定金是否交付對(duì)合同的效力不產(chǎn)生影響，要根據(jù)合同本身的內(nèi)容來(lái)判斷是否具有法律效力。
2、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
3、如果在合同中約定以交付定金為合同成立或生效條件，給付定金的一方未支付定金，但主合同未全部履行或者未履行主要部分的，則主合同的不成立或者生效，沒(méi)有法律效力。
《最高人民法院關(guān)于適用〈中華人民共和國(guó)擔(dān)保法〉若干問(wèn)題的解釋》
第一百一十六條：當(dāng)事人約定以交付定金作為主合同成立或者生效要件的，給付定金的一方未支付定金，但主合同已經(jīng)履行或者已經(jīng)履行主要部分的，不影響主合同的成立或者生效。
最新房屋租賃合同樣本
出租方(甲方)：
承租方(乙方)：
依據(jù)《中華人民共和國(guó)合同法》及有關(guān)法律、法規(guī)的規(guī)定，甲乙雙方在平等、自愿的基礎(chǔ)上，就房屋租賃的有關(guān)事宜達(dá)成協(xié)議如下：
第一條 房屋基本情況
該房屋坐落于▁▁▁市▁▁▁區(qū)(縣)▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.該房屋為：樓房▁▁室▁▁廳▁▁衛(wèi)，平房▁▁間，建筑面積▁▁▁▁▁▁▁平方米，使用面積▁▁▁▁▁▁平方米，裝修狀況▁▁▁▁▁▁▁▁▁，其他條件為▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，該房屋(□已 / □未)設(shè)定抵押。
第二條 房屋權(quán)屬狀況
該房屋權(quán)屬狀況為第______種：
(一)甲方對(duì)該房屋享有所有權(quán)的，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)證，證書編號(hào)為：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
(二)甲方對(duì)該房屋享有轉(zhuǎn)租權(quán)的，甲方或其代理人應(yīng)向乙方出示房屋所有權(quán)人允許甲方轉(zhuǎn)租該房屋的書面憑證，該憑證為：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁。
第三條 房屋用途
該房屋用途為：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁.乙方保證，在租賃期內(nèi)未征得甲方書面同意以及按規(guī)定經(jīng)有關(guān)部門審核批準(zhǔn)前，不擅自改變?cè)摲课莸挠猛尽?/p>
第四條 交驗(yàn)身份
(一)甲方應(yīng)向乙方出示(□身份證 / □營(yíng)業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實(shí)有效的身份證明。
(二)乙方應(yīng)向甲方出示(□身份證 / □營(yíng)業(yè)執(zhí)照)及▁▁▁▁▁▁等真實(shí)有效的身份證明。
第五條 房屋改善
(一)甲方應(yīng)在本合同簽訂后▁▁▁日內(nèi)對(duì)該房屋做如下改善：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，改善房屋的費(fèi)用由(□甲方 / □乙方)承擔(dān)。
(二)甲方(□是 / □否)允許乙方對(duì)該房屋進(jìn)行裝修、裝飾或添置新物。裝修、裝飾或添置新物的范圍是：▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁▁，雙方也可另行書面約定。
第六條 租賃期限
(一)房屋租賃期自▁▁▁▁年▁▁月▁▁日至▁▁▁▁年▁▁月▁▁日，共計(jì)▁▁年▁▁個(gè)月。(期限超過(guò)20年的，超過(guò)部分無(wú)效。)
(二)租賃期滿，甲方有權(quán)收回該房屋。乙方有意繼續(xù)承租的，應(yīng)提前▁▁▁日向甲方提出(□書面 / □口頭)續(xù)租要求，征得同意后甲乙雙方重新簽訂房屋租賃合同。
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