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簽訂租房合同之必備法律知識(shí)
租房應(yīng)該掌握一點(diǎn)法律常識(shí)，避免租房糾紛和陷阱。衣食住行，不管身在何處，都是生活中必不可少的。而對(duì)于離鄉(xiāng)背井的人來(lái)說(shuō)，來(lái)到一個(gè)新地方，不管是念書(shū)或工作，住，肯定是面對(duì)的首要問(wèn)題。
本地房?jī)r(jià)節(jié)節(jié)攀高，租房市場(chǎng)也被帶動(dòng)上升。移民涌入，需求激增，租金持續(xù)上漲，有房客就說(shuō)，簡(jiǎn)直已成了屋主的市場(chǎng)。再加上相當(dāng)程度的信息不對(duì)稱，不少新移民、外來(lái)務(wù)工人員或?qū)W生，租房子過(guò)程中因此出現(xiàn)不少大大小小的煩惱。《新匯點(diǎn)》訪問(wèn)了一些個(gè)案，并請(qǐng)相關(guān)業(yè)者提供意見(jiàn)，希望給租房者一些參考。
來(lái)自中國(guó)廈門的陳女士談到在這里租房的經(jīng)驗(yàn)，馬上說(shuō)：“我是有深刻教訓(xùn)的。”
她2009年從南洋理工大學(xué)的學(xué)生宿舍搬到校外，房東是三個(gè)外國(guó)人，他們并非屋主，而是二房東。三個(gè)二房東用低于市場(chǎng)的月租，一次過(guò)預(yù)付了半年房租租下整套房子，再將空余房間出租給陳女士和其他兩人。大家入住兩個(gè)多月后，突然接到銀行的通知信，信中表示，因?yàn)槲葜魍锨枫y行貸款，屋子將于某月某日被收回。大家都很恐慌，聯(lián)系屋主后，對(duì)方卻答復(fù)說(shuō)已經(jīng)安排妥當(dāng)，要他們安心居住。可是，想不到到了銀行告知的期限當(dāng)天，真的有人來(lái)收房，并限定所有房客兩個(gè)小時(shí)內(nèi)必須搬出。
“我在洗頭發(fā)，頭發(fā)還滴著水就要忙著收拾東西搬家，真是狼狽。我們被迫到處借宿。”
陳女士說(shuō)，后來(lái)屋主無(wú)力退回押金，盡管有一紙合約，身在異國(guó)他鄉(xiāng)的二房東，為了息事寧人只好吞下?lián)p失，他們也歸還其他房客的押金，陳女士因此沒(méi)有進(jìn)一步的損失。
有了這次經(jīng)驗(yàn)，陳女士認(rèn)為，租房子應(yīng)該找大公司的房屋經(jīng)紀(jì)，他們的房源多，也比較可以信任，租房比較有保障。她也說(shuō)：“出門在外，切記不能貪小便宜吃大虧。最安全的付款方式是按月繳付，有情況的話也只是損失一個(gè)月的租金。”
陳女士經(jīng)歷并非獨(dú)立案例，在新移民或來(lái)本地工作念書(shū)者當(dāng)中，租房的困擾其實(shí)非常普遍。
房客是否事先查問(wèn)該房屋有否有合法出租的資格;是否核對(duì)屋主的身份;如果作為二房東，是否知道自己其實(shí)并沒(méi)有權(quán)利二次出租房屋;向老鄉(xiāng)朋友租房是否也同樣堅(jiān)持要有一紙合同;租房過(guò)程中如果蒙受損失，又如何投訴和挽回?fù)p失等等。如果你是租房者，這些問(wèn)題你關(guān)注和了解了多少?
以下是租房過(guò)程中，房客遭遇困擾的實(shí)例，《新匯點(diǎn)》也咨詢了律師及房屋經(jīng)紀(jì)的建議，配合當(dāng)事人的事后反省，或許能幫助那些需要租房者，找到及擁有一個(gè)更安穩(wěn)愜意的“家”。
房租要量力而行
Bryan是工程師，2004年從荷蘭來(lái)到本地工作。他說(shuō)：“剛到時(shí)，支付1200元就可租一套兩個(gè)房間的公寓，現(xiàn)在我花1550元才租到一室一廳的小公寓，這還是優(yōu)惠價(jià)。”因?yàn)樗头繓|已成為好朋友，才有這待遇，類似小公寓的市場(chǎng)租金已經(jīng)是每月2200元至2500元不等。
雖然已是“優(yōu)惠價(jià)”，他還是覺(jué)得，房屋租金占收入的比例太高了。他告訴《新匯點(diǎn)》，同樣來(lái)自荷蘭的朋友中，有人就因?yàn)檫@里生活費(fèi)用太高，又租了較貴的房子(因?yàn)闆](méi)特惠價(jià))，最后覺(jué)得負(fù)擔(dān)過(guò)重而決定回國(guó)。他也說(shuō)，本地的租金比起荷蘭的大城市的確要貴出很多。
曾被二房東騙了押金的小悅，現(xiàn)在已是白領(lǐng)，她同樣也感覺(jué)生活壓力太大。她如今和男友共同租下一套洋房，再分租給朋友，沒(méi)有從中賺錢，只是為了有個(gè)舒適的環(huán)境。
小悅說(shuō)：“5年前我和同學(xué)租個(gè)主人房，月租是650元，現(xiàn)在住的主人房是1300元。雖然說(shuō)環(huán)境好多了，我們兩人的收入也不錯(cuò)，可是還是覺(jué)得租金吃力。如果沒(méi)有家人幫助，的確也很難再負(fù)擔(dān)，有想過(guò)不如回國(guó)算了。”
她承認(rèn)的確可以租住更便宜的房子，但因?yàn)榻煌ê蜕钇焚|(zhì)各方面的原因，她決定還是維持現(xiàn)狀。但是如果將來(lái)收入減少，或租金調(diào)高，或許就得量力而行了。
你應(yīng)該知道的：
■租客Bryan：“太高的生活費(fèi)用，會(huì)減少本地對(duì)外來(lái)人才的吸引力。在新加坡工作6年的感受是，薪水的升幅跟不上生活費(fèi)及房屋租金的飛漲。我們雖然是從歐洲過(guò)來(lái)的，卻也只是普通工薪階層，覺(jué)得辛苦離鄉(xiāng)背井，賺到的只不過(guò)是在亞洲的工作經(jīng)驗(yàn)而已。不過(guò)我們這些外來(lái)人當(dāng)然也應(yīng)該量力而行，有時(shí)候應(yīng)該適當(dāng)降低生活要求才能走得更遠(yuǎn)，不要給自己太多不必要的負(fù)擔(dān)。
■房屋經(jīng)紀(jì)Kristy Tan：“租金高，這是沒(méi)辦法解決的問(wèn)題。租客如果不根據(jù)自己的薪水量入為出，一定會(huì)遇到困擾。更糟的是，如果和屋主簽了合約，后來(lái)覺(jué)得不勝負(fù)擔(dān)而要提早搬離，屋主有權(quán)利要求賠償，租客也會(huì)損失押金。”
當(dāng)二房東的尷尬
歡歡和姐姐搬到實(shí)龍崗的一套房子里，因?yàn)槭桥笥呀榻B認(rèn)識(shí)的，也就沒(méi)簽訂書(shū)面合約。她們談好租金后，口頭協(xié)議至少以同樣租金租住一年。但幾個(gè)月后，租賃市場(chǎng)房租上揚(yáng)，屋主提出要加房租，或者要她們以較便宜價(jià)格租下整套。
“我們就這樣稀里糊涂地當(dāng)上了二房東。這才知道當(dāng)二房東可真不容易。屋主把家里一切設(shè)施的責(zé)任都交給我們，尋找合適的房客分租房間，更是麻煩不斷。”
她們當(dāng)二房東的日子里，房客像走馬燈似的換來(lái)?yè)Q去，她們還要應(yīng)付屋主定期不定期的視察，“屋主每天事情不斷，租戶也視我們?yōu)殡A級(jí)敵人。雖說(shuō)錢是省了些，可是卻有操不完的心。”
特別是有一次其中一個(gè)房客的東西丟了，搞得大家互相猜疑，又怪她們沒(méi)有幫助解決，差點(diǎn)叫來(lái)警察。兩姐妹后來(lái)只好在房租里給該房客補(bǔ)償。
“不過(guò)最終那個(gè)房客還是搬走了�，F(xiàn)在我們只好又上網(wǎng)發(fā)廣告，想省心又想省錢?魚(yú)和熊掌哪能兼得?”
兩姐妹已經(jīng)是永久居民，原本希望在公開(kāi)市場(chǎng)購(gòu)買二手組屋，有個(gè)自己的家，但隨著政策的更改，現(xiàn)在她們這個(gè)希望也隨之破滅了。
就在筆者截稿時(shí)候，收到歡歡的短信，說(shuō)她和姐姐已經(jīng)決定辭職回國(guó)，二房東的歲月也快結(jié)束了，不知是喜是憂……
你應(yīng)該知道的：
■房屋經(jīng)紀(jì)Kristy Tan：“兩姐妹錯(cuò)在沒(méi)有簽訂合約，這很不明智。不管是不是朋友介紹，白紙黑字的合約是非常重要的，畢竟口說(shuō)無(wú)憑。她們?nèi)绻灹撕霞s，就不會(huì)有被加租或必須當(dāng)二房東的尷尬。”
■租客歡歡：“其實(shí)對(duì)租屋條例及文化差異的不了解，是我們?cè)谧夥亢统鲎膺^(guò)程中出現(xiàn)麻煩的主要原因。很多時(shí)候我們以為靠‘人情’就能解決問(wèn)題，其實(shí)循規(guī)蹈矩，一切按程序走，才是可行的。比如在處理房客間的糾紛時(shí)，該報(bào)警就應(yīng)該報(bào)警。”
多了解本地條例
25歲的小悅，5年前來(lái)新加坡就讀高中，先是住學(xué)生宿舍，后來(lái)和同學(xué)花650元在后港租下公寓主人房。“幾年前房租便宜，又是中國(guó)來(lái)的房東，我們挺放心的。”這二房東也來(lái)自中國(guó)，兩個(gè)初來(lái)乍到的女孩就決定住下來(lái)。想不到才幾天時(shí)間，真正屋主來(lái)了，說(shuō)她們沒(méi)交房租要把她們趕出去。這才知道是二房東卷款跑了。她們共損失了1300元，屋主卻說(shuō)一分錢也沒(méi)拿到，而跑掉的二房東更是石沉大海，杳無(wú)音訊。
“有合約也沒(méi)有人認(rèn)，當(dāng)時(shí)我們只是學(xué)生，那對(duì)我們而言是一次不小的打擊。最沒(méi)想到的是，會(huì)被同是來(lái)自中國(guó)的二房東欺騙，心里有說(shuō)不出的滋味。”
邢先生和女友盡管來(lái)新加坡幾年了，和大多數(shù)中國(guó)學(xué)生一樣，多數(shù)是和來(lái)自中國(guó)的朋友一起玩，除了上學(xué)就回家，他們對(duì)本地的公共住屋條例幾乎一無(wú)所知。
有一次他們通過(guò)房屋經(jīng)紀(jì)找到一套房子，租金相對(duì)是便宜的，小情侶就高高興興交押金簽合約，卻不知道自己租下的是政府租賃組屋。搬進(jìn)去才一個(gè)月，有關(guān)部門的官員就找上門來(lái)。
“官員說(shuō)，有人舉報(bào)我們擅自搬入租賃組屋，聽(tīng)得我一頭霧水。后來(lái)才知道我們?cè)诓恢榈那闆r下犯了法，被責(zé)令立刻搬家。”還有因?yàn)樗麄冋娴氖遣恢�，有關(guān)部門沒(méi)有追究法律責(zé)任。他們嘗試向當(dāng)局投訴，希望拿回4000元的損失。
“當(dāng)時(shí)我們好壓力，雖然父母說(shuō)那筆損失不用我們承擔(dān)，可是心里留下個(gè)疙瘩。后來(lái)真的是投訴無(wú)門，就不了了之。”
你應(yīng)該知道的：
■鐘庭輝律師：按照法律規(guī)定，二房東沒(méi)有權(quán)利對(duì)外出租房屋，也意味著二房東沒(méi)資格和租客簽訂合約。以上案例中，當(dāng)事人如果蒙受一萬(wàn)元以下的損失，請(qǐng)律師的話可能開(kāi)支較昂貴，可以考慮通過(guò)初級(jí)法院的小額賠償法庭挽回?fù)p失。
■房屋經(jīng)紀(jì)Kristy Tan：任何組屋出租都得經(jīng)過(guò)審批。政府租賃組屋是提供給本國(guó)低收入者租用，擅自轉(zhuǎn)讓或出租都是違法。這個(gè)案例中，房屋經(jīng)紀(jì)明知故犯是有過(guò)錯(cuò)的，租客應(yīng)該謹(jǐn)慎確認(rèn)經(jīng)紀(jì)的身份。根據(jù)業(yè)內(nèi)規(guī)定，作為經(jīng)紀(jì)人，我們有義務(wù)提供名片和公司的執(zhí)照號(hào)碼，否則顧客有權(quán)向房地產(chǎn)代理理事會(huì)(CEA)投訴。另外，小悅的經(jīng)歷也提醒大家，如果要租房，應(yīng)該確認(rèn)屋主的身份，應(yīng)該和屋主簽約，以免被騙。
以法律保護(hù)自己
薇薇是新躍大學(xué)的在讀大學(xué)生。談起剛來(lái)新加坡的時(shí)候姐妹三人的租房經(jīng)歷，仍憤憤不平。“當(dāng)時(shí)我們還小，沒(méi)有遇過(guò)類似情況，也不知道通過(guò)法律保護(hù)自己。”
三年前，她們?nèi)忝脕?lái)到新加坡，姐姐就讀于南大，兩個(gè)妹妹在讀預(yù)科。為了節(jié)約開(kāi)支，她們?cè)谀洗蟾浇饬艘粋�(gè)房間，和屋主夫婦及他們的孩子同住。“女主人以打掃房間為名，不讓我們鎖房間門，之后就頻頻有東西丟失，甚至連內(nèi)衣也不見(jiàn)。”
起初因?yàn)椴灰?jiàn)的都不是貴重物品，又沒(méi)證據(jù)，她們就保持沉默。誰(shuí)知情況變本加厲，鎖住的箱子也被打開(kāi)，于是她們和屋主發(fā)生了爭(zhēng)吵。
這一來(lái)，女主人常以家具或廚具損壞為名，索賠報(bào)復(fù)。薇薇她們于是說(shuō)要搬家并要求拿回押金，“誰(shuí)知男主人半夜兩點(diǎn)回家后，對(duì)著我們大聲叫嚷，還揮舞拳頭威脅我們。”三個(gè)女孩不曾見(jiàn)過(guò)如此陣勢(shì)，早已嚇得魂不附體，不僅沒(méi)要回一分錢的押金，還賠償對(duì)方所謂的“損失”，才得以搬家脫身。
薇薇她們不僅損失3000多元的財(cái)物，心理上也有了陰影。后來(lái)在老師及朋友的勸說(shuō)下，才想到找南大學(xué)生會(huì)以及報(bào)警，維護(hù)自己的權(quán)益�？墒菍W(xué)生會(huì)唯一能做的只是在網(wǎng)站上刪除該屋主的租房廣告，避免其他學(xué)生上當(dāng)。一年后，警方通知她們，這對(duì)夫妻是慣犯，已受到法律的制裁，至于薇薇的錢財(cái)損失，對(duì)方表示無(wú)力賠償。
你應(yīng)該知道的：
■鐘庭輝律師：這個(gè)案例中，姐妹三人完全有權(quán)利要求鎖上房門。事態(tài)發(fā)展到最后，如果她們及時(shí)報(bào)警，就不會(huì)造成進(jìn)一步損失。事后再找警方處理，解決起來(lái)就比較困難。
■房屋經(jīng)紀(jì)Kristy Tan：租房合約非常重要，條款越詳細(xì)越少麻煩。應(yīng)該列清楚可以使用的物品和它們的新舊程度，之后有涉及物品損壞的索賠糾紛時(shí)，才有依據(jù)可循。如果有拍照片就更好。還有，租客既然租下房間，隱私就應(yīng)該得到尊重，她們當(dāng)然可以鎖門，屋主要打掃衛(wèi)生也應(yīng)該在租客在場(chǎng)時(shí)進(jìn)行。
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