房屋買賣合同效力詳解
一、問題概說
合同的效力，又稱合同的法律效力，是指法律賦予依法成立的合同具有約束當(dāng)事人的強制力。依法成立的合同在法律上產(chǎn)生既定力和約束力，無效合同不產(chǎn)生法律效力�！吨腥A人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第四十四條第一款規(guī)定：“依法成立的合同，自成立時生效�！薄睹穹ㄍ▌t》第五十五條規(guī)定：“民事法律行為應(yīng)當(dāng)具備下列條件：
�。ㄒ唬┬袨槿司哂邢鄳�(yīng)的民事行為能力；
（二）意思表示真實；
（三）不違反法律或者社會公共利益。”這是《民法通則》規(guī)定的有效合同標(biāo)準(zhǔn)。判斷一個合同是否具有法律效力，應(yīng)主要依據(jù)上述《民法通則》所規(guī)定的條件，當(dāng)事人簽訂合同時同時具備上述條件，便確認(rèn)合同有效。
房屋買賣合同，是指當(dāng)事人雙方約定，一方交付房屋并移轉(zhuǎn)房屋所有權(quán)于他方，他方受領(lǐng)房屋并支付價金的合同。其中負(fù)轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)義務(wù)的一方當(dāng)事人稱為房屋出賣人，負(fù)給付價金義務(wù)的他方當(dāng)事人稱為房屋買受人。房屋買賣合同的訂立和履行，不僅要遵守《民法通則》、《合同法》等的規(guī)定，還應(yīng)當(dāng)受《城市房地產(chǎn)管理法》、《土地管理法》等的規(guī)范和管理�！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第五十九條規(guī)定：“國家實行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度�！钡诹畻l第三款規(guī)定：“房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓或者變更時，應(yīng)當(dāng)向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請房產(chǎn)變更登記，并憑變更后的房屋所有權(quán)證書向同級人民政府土地管理部門申請土地使用權(quán)變更登記，經(jīng)同級人民政府土地管理部門核實，由同級人民政府更換或者更改土地使用權(quán)證書�！贝颂幍摹皯�(yīng)當(dāng)”應(yīng)理解為強制性規(guī)范，說明房地產(chǎn)物權(quán)的變動以登記為成立要件。
實踐中房屋買賣糾紛時有發(fā)生。房屋買賣糾紛涉及到產(chǎn)權(quán)、價款、面積、原承租戶的利益等多種問題，但都離不開買賣合同的有效性問題。那么，究竟哪些房屋買賣合同屬無效合同呢？歸納起來，主要有以下幾種：
1、房地產(chǎn)分離出賣，合同無效。
由于房屋是建筑在土地上的，為土地的附著物，具有不可分離性，因此，房屋的所有權(quán)通過買賣而轉(zhuǎn)讓時，該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)也必須同時轉(zhuǎn)讓或隨房屋轉(zhuǎn)移。如果出賣人將房產(chǎn)和土地使用權(quán)分別賣與不同的買受人，或者出賣房屋時只轉(zhuǎn)讓房屋所有權(quán)而不同時轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)，買受人可以提出這種買賣合同無效。
2、產(chǎn)權(quán)主體有問題，合同無效。
出賣房屋的主體必須是該房屋的所有權(quán)人。非所有權(quán)人出賣他人房屋的，其買賣行為一般無效。房屋的產(chǎn)權(quán)為數(shù)人共有的，必須征得共有人同意才能出賣。出賣共有房屋時，須提交共有人同意的證明書。部分共有人未取得其他共有人同意，擅自出賣共有房屋的，其買賣行為一般認(rèn)定無效。
3、侵犯優(yōu)先購買權(quán)，合同無效。
房屋所有人出賣共有房屋時，在同等條件下，共有人有優(yōu)先購買權(quán)。房屋所有人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買的權(quán)利。房屋所有人出賣房屋時侵犯共有人、承租人優(yōu)先購買權(quán)的，共有人、承租人可以請求法院宣告該房屋買賣無效。
4、非法轉(zhuǎn)讓，合同無效。主要包括轉(zhuǎn)讓（含買賣）下列房地產(chǎn)：①司法機關(guān)和行政機關(guān)依法裁定、決定查封或者以其他形式限制房地產(chǎn)權(quán)利的；②依法收回土地使用權(quán)的；③權(quán)屬有爭議的；④法律、行政法規(guī)規(guī)定禁止轉(zhuǎn)讓的其他情形。
關(guān)于房屋買賣合同的效力問題，司法實踐和法學(xué)理論上常見的典型爭議有：
1、買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)的合同效力；
2、轉(zhuǎn)讓建筑在國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？
3、房屋買賣合同與產(chǎn)權(quán)登記是何關(guān)系，未辦理產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶登記，是否影響房屋買賣合同的效力？
4、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的合同是否有效？
下面，筆者將結(jié)合審判實例就上述問題進(jìn)行分析。
二、實例研析
據(jù)以研究的案例一：原告李某某與被告日廣公司、福利公司房屋買賣合同糾紛案
�。刍景盖椋�2002年10月21日，原告給付被告日廣公司購房定金5萬元，10月28日，雙方簽訂房屋買賣協(xié)議書，約定：原告購買被告沿街三層商業(yè)樓房一棟（原系被告自他人處購得），面積861平方米，1580元/平方米，共計136萬元；原告在簽訂協(xié)議當(dāng)日交定金5萬元，20日內(nèi)交至100萬元，余款在產(chǎn)權(quán)證交接后15日內(nèi)結(jié)清；房產(chǎn)過戶一切稅、費由雙方均擔(dān)，被告應(yīng)在一月內(nèi)負(fù)責(zé)辦完手續(xù)；交房、交款違約按銀行貸款利率承擔(dān)違約責(zé)任等。同日，原告與被告福利公司也簽訂了協(xié)議書，內(nèi)容與被告日廣公司的協(xié)議書一致。同年11月11日，原告交付被告房款120萬元，被告日廣公司出具了收款憑證。協(xié)議書訂立后，被告沒有為原告辦理有關(guān)手續(xù)。2002年11月9日，原告與案外第三人楊克成簽訂了沿街商業(yè)用房租賃協(xié)議，約定將原告與被告購房協(xié)議書項下的房產(chǎn)出租給楊克成使用。原告收取了楊克成定金6萬元，后該協(xié)議因原告與被告發(fā)生糾紛未能履行，原告雙倍返還楊克成定金12萬元。經(jīng)協(xié)商未果，原告向R市中級人民法院提起訴訟，請求判令被告繼續(xù)履行合同；雙倍返還定金10萬元并賠償原告經(jīng)濟損失8萬元（其中包括定金損失6萬元和預(yù)計二個月訴訟期間的租賃費收入損失2萬元）。
R市中級法院經(jīng)審理認(rèn)為：根據(jù)《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”和《山東省城市房地產(chǎn)交易管理條例》第十四條“未登記領(lǐng)取有關(guān)證件的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定，涉案房地產(chǎn)雖然地產(chǎn)進(jìn)行了登記，但是未進(jìn)行房產(chǎn)登記，因此，雙方間的房屋買賣協(xié)議因違反法律、法規(guī)的禁止性規(guī)定而無效，對雙方當(dāng)事人沒有法律約束力。原告根據(jù)該協(xié)議請求被告繼續(xù)履行合同、雙倍返還定金10萬元，不予支持，但被告應(yīng)當(dāng)將收取原告購房款120萬元和定金5萬元予以返還。被告作為經(jīng)營房地產(chǎn)的企業(yè)，應(yīng)當(dāng)知道其處分的房地產(chǎn)狀況，應(yīng)當(dāng)知道不允許轉(zhuǎn)讓的房地產(chǎn)不應(yīng)轉(zhuǎn)讓而予以轉(zhuǎn)讓，被告對此負(fù)有過錯，由此給原告造成的損失應(yīng)予賠償。被告在返還原告125萬元的同時，還應(yīng)根據(jù)中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率賠償原告占用該款項的利息損失。原告因被告的過錯導(dǎo)致不能履行與第三人間租賃協(xié)議，由此給原告造成的損失6萬元被告應(yīng)予賠償。原告請求被告賠償在訴訟階段中給其造成的損失2萬元沒有依據(jù)，不予支持。依照《合同法》第四十四條、第五十二條第一款（五）項、第五十八條、《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條第一款（六）項的規(guī)定，判決如下：一、原告與被告簽訂的房屋買賣協(xié)議無效；二、被告于判決生后5日內(nèi)返還原告已繳納的購房款120萬元和定金5萬元；三、按照中國人民銀行規(guī)定的同期銀行貸款利率被告賠償原告125萬元的利息損失（自2002年10月21日起計算至本判決執(zhí)行之日）；四、被告賠償原告與第三人的租房損失6萬元。（訴訟費負(fù)擔(dān)略）
宣判后，原告李某某不服，上訴于S省高級人民法院，二審以調(diào)解方式結(jié)案。
�。鄯稍u析］本案系一起房屋買賣糾紛案，被告日廣公司雖為房地產(chǎn)開發(fā)商，但因涉案房產(chǎn)并非由其自行開發(fā)或委托他人開發(fā)，而系自他人處購得，故一、二審法院均未將案由定為商品房買賣合同糾紛。本案案情并不復(fù)雜，但所涉法律問題較為典型，其中爭議焦點是房屋買賣合同的效力，是否因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”的規(guī)定而屬無效合同，因合同不具法律約束力而得不到實際履行；國有劃撥土地上的房產(chǎn)是否允許轉(zhuǎn)讓；該規(guī)定是否為強制性規(guī)定，違反了是否必然導(dǎo)致合同無效？下面筆者就此問題略作評析。
�。ㄒ唬┎粍赢a(chǎn)登記與不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力
《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定：“下列房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓：……（6）未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的。”第三十九條第一款規(guī)定：“以劃撥方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)時，應(yīng)當(dāng)按照國務(wù)院規(guī)定，報有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批�！痹趯徟袑崉�(wù)中，買賣未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋，以及轉(zhuǎn)讓以劃撥方式取得土地使用權(quán)的房產(chǎn)未先報經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的，對有關(guān)當(dāng)事人所簽訂的房屋買賣合同的效力被輕易否定的現(xiàn)象十分普遍，上引案例所涉房屋買賣正是因為這兩個條件的缺失而被一審法院判定合同無效，房屋買賣合同未能得到繼續(xù)履行。再如，現(xiàn)實生活中，A將其已領(lǐng)取權(quán)屬證書的房屋通過簽訂房屋買賣合同賣與B，并將房屋實際交付，但雙方未辦理房屋轉(zhuǎn)移登記，B在使用一段時間后，又通過簽訂房屋買賣合同轉(zhuǎn)讓給C，并交付給C。對上述交易活動所涉A與B間的房屋買賣合同的效力問題多無歧義，但BC之間的房屋買賣合同的效力則有分歧：一種觀點認(rèn)為，B與A雖簽訂了房屋買賣合同且已實際交付房屋，但因未辦理產(chǎn)權(quán)過戶，故A仍是該房屋的真正所有權(quán)人，根據(jù)《合同法》第五十一條“無處分權(quán)處分他人的財產(chǎn)”以及第五十二條第（五）項“違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定”的合同無效，BC之間的房屋買賣合同違反了上述規(guī)定，是無效的。另一種觀點認(rèn)為，BC之間的房屋買賣合同是有效合同，該合同是當(dāng)事人在自愿、平等基礎(chǔ)上簽訂，是當(dāng)事人的真實意思表示，買賣后的房屋產(chǎn)權(quán)登記不是合同生效的要求，而是合同一方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，是物權(quán)變動的要求。所以，是否辦理房屋過戶手續(xù)，影響的是標(biāo)的物的所有權(quán)是否依法轉(zhuǎn)移，而買賣合同是一種債權(quán)合同，標(biāo)的物是否轉(zhuǎn)移對合同本身的效力并無影響。當(dāng)然，C為了實現(xiàn)房屋產(chǎn)權(quán)的有效轉(zhuǎn)移，尚需辦理產(chǎn)權(quán)過戶，但C不能通過與B簽訂的房屋買賣合同辦理產(chǎn)權(quán)過戶。在實際操作中，A要通過與B簽訂的房屋買賣合同將房屋過戶給B，B再通過與C的房屋買賣合同將房屋過戶給C，通過該程序，也避免了國家稅收的流失。
筆者同意上述第二種觀點。另外，補充兩點理由：
一是《城市房地產(chǎn)管理法》的立法目的是為了解決房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展中存在的房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為不規(guī)范的問題，它主要調(diào)整的不是民事關(guān)系。該法第三十七條規(guī)定的目的是“為了維護(hù)房地產(chǎn)市場秩序，避免國家收益的流失，減少交易糾紛”，而不是禁止交易或限制合同自由。之所以規(guī)定該條第（6）項，是因為“房地產(chǎn)權(quán)屬證書是表彰房地產(chǎn)權(quán)屬狀態(tài)的官方正式有效文件，未依法登記領(lǐng)證說明該房地產(chǎn)來源不清，歸屬不明，如進(jìn)入市場流通則違背了市場交易的房地產(chǎn)必須權(quán)屬明晰的規(guī)則，不利于市場秩序的維護(hù)，不利于對當(dāng)事人合法權(quán)益的保護(hù)，不利于國家對房地產(chǎn)的管理和監(jiān)督�！彼�，從立法意圖上看，該項的規(guī)定應(yīng)當(dāng)是屬于管理性的，違反這一規(guī)定，只產(chǎn)生房屋轉(zhuǎn)讓不能及時頒證或不能如期過戶的結(jié)果，即只會損害房屋買受人的民事利益，并不直接損害國家利益。該項規(guī)定是一種典型的管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。民法中的強行性規(guī)范是指不依賴于當(dāng)事人意志，而必須無條件適用的法律規(guī)范。傳統(tǒng)民法學(xué)者通常認(rèn)為，旨在控制法律行為的強制性規(guī)范僅為民事強行法中的一部分，這就是說，僅強行法中的效力性規(guī)范才對法律行為有控制意義。
二是該條第（6）項只是規(guī)定“未依法登記領(lǐng)取權(quán)屬證書的”房地產(chǎn)“不得轉(zhuǎn)讓”，而未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓了無產(chǎn)權(quán)證的合同無效。尤其是2003年6月1日起施行的最高人民法院法釋7號《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱法釋7號）第十八條、第十九條的規(guī)定，體現(xiàn)了鼓勵交易的指導(dǎo)原則，明確地告訴我們：房屋買賣合同簽訂時，盡管該房屋尚未辦理所有權(quán)登記，合同也有效。當(dāng)然，這些規(guī)定的適用領(lǐng)域限于房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)作為出賣人、標(biāo)的物為尚未建成的或已竣工的新建商品房的買賣合同（法釋7號第一條），對于前引案例系爭合同等類型的合同，最多是類推適用。根據(jù)新法優(yōu)于舊法的規(guī)則，人民法院在裁判具體個案時應(yīng)考量立法指導(dǎo)思想上的重大轉(zhuǎn)變，與時俱進(jìn)，鼓勵誠實信用，維護(hù)交易安全，以彰顯司法的公平和正義。
關(guān)于不動產(chǎn)登記不影響不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的效力問題，最高人民法院1995年12月27日《關(guān)于審理房地產(chǎn)管理法施行前房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營案件若干問題的解釋的解答》第十二條規(guī)定：國有土地使用權(quán)“轉(zhuǎn)讓合同簽訂后，雙方當(dāng)事人應(yīng)按照合同約定和法律規(guī)定，到有關(guān)部門辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)，一方拖延不辦，并以未辦理使用權(quán)變更登記為由主張合同無效的，人民法院不予支持，應(yīng)當(dāng)責(zé)令當(dāng)事人依法辦理土地使用權(quán)變更登記手續(xù)”。最高人民法院所作的這一司法解釋，不僅明確規(guī)定了使用權(quán)轉(zhuǎn)讓中登記行為與轉(zhuǎn)移合同的關(guān)系，認(rèn)可了土地使用權(quán)登記不影響轉(zhuǎn)讓合同生效的理論，而且徹底解決了“不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移登記是否屬于不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同有效要件”的爭議。即不動產(chǎn)登記不是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移合同的有效要件，而是不動產(chǎn)物權(quán)轉(zhuǎn)移的要件。買賣合同的效力與物權(quán)變動的效力是相區(qū)分的，除非法律、行政法規(guī)有特別的規(guī)定，登記只是一種公示的方法，房屋登記與房屋買賣合同相結(jié)合才發(fā)生不動產(chǎn)物權(quán)變動的法律效果，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)只是不發(fā)生所有權(quán)轉(zhuǎn)移，并不影響買賣合同本身的效力。否則，合同將成為沒有任何約束力而可任意撕毀的廢紙，合同秩序?qū)o以維護(hù)。“公示的欠缺不能反射到原因行為之上而使債權(quán)合同無效，因為公示不具有對債的關(guān)系的形成力，這是各國物權(quán)法理論公認(rèn)的基本原理之一。相反，‘登記得本于債權(quán)契約而強制之’，有效的債權(quán)契約是完成公示的根據(jù)。”此項原理被學(xué)者稱為物權(quán)變動與其原因行為的區(qū)分原則。該原則是指發(fā)生物權(quán)變動時，物權(quán)變動的原因與結(jié)果作為兩個法律事實，他們的成立生效應(yīng)依據(jù)不同的法律根據(jù)的原則。只要雙方簽訂的不動產(chǎn)轉(zhuǎn)移合同依法有效，當(dāng)事人雙方就應(yīng)按合同約定和法律規(guī)定辦理不動產(chǎn)登記手續(xù)。因合同一方原因未辦理過戶登記手續(xù)的，人民法院應(yīng)責(zé)令其繼續(xù)履行，辦理過戶登記。如出賣人不能夠轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)的，買受人有權(quán)基于買賣合同而要求出賣人實際履行合同或承擔(dān)違約責(zé)任。
上述觀點也已為我國立法機關(guān)所采納，今年七月份公開征求意見的《物權(quán)法草案》第十五條即明確規(guī)定：“當(dāng)事人之間訂立有關(guān)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅不動產(chǎn)物權(quán)的合同，除法律另有規(guī)定或者合同另有約定外，自合同成立時生效；未辦理物權(quán)登記的，不影響合同效力。”
�。ǘ╆P(guān)于《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款所規(guī)定的轉(zhuǎn)讓建筑在“劃撥方式取得土地使用權(quán)的”房地產(chǎn)時，未事先報經(jīng)“有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批”，是否影響房屋買賣合同的效力問題。
筆者認(rèn)為，該款規(guī)定未正面規(guī)定轉(zhuǎn)讓未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府審批的建筑在劃撥土地上的房產(chǎn)合同無效，且事實上有批準(zhǔn)權(quán)的政府主要是行使行政管理職責(zé)，至多只是合同的效力待定，而不能輕易否定合同的效力，如起訴前經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)或者決定不辦理土地使用權(quán)出讓手續(xù)，并將該房產(chǎn)占用范圍內(nèi)的劃撥土地使用權(quán)直接劃撥給受讓方使用的，應(yīng)當(dāng)認(rèn)定合同有效。2005年8月1日起施行的法釋5號《最高人民法院關(guān)于審理涉及國有土地土地使用權(quán)合同糾紛案件適用法律問題的解釋》第十一、十二、十三條即作了相應(yīng)的規(guī)定。當(dāng)然，筆者認(rèn)為，法釋5號的這種規(guī)定無疑是在司法上肯認(rèn)了《城市房地產(chǎn)管理法》第三十九條第一款的規(guī)定是效力性規(guī)范，而非管理性規(guī)范。從某種意義上講，筆者更認(rèn)為，這是一種管理性規(guī)范，而非效力性規(guī)范。對未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)的，可以在辦理房地產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移過戶時予以審批準(zhǔn)許予否，并可視情予以行政處罰，但不應(yīng)以行政強制性規(guī)范過度對私法領(lǐng)域中的合同自治進(jìn)行強制。
我國學(xué)者王涌博士曾提出過強烈批評，認(rèn)為“中國民法的實踐中，與民法有千絲萬縷的關(guān)系的，并對民法具有深刻影響的法律部門就是行政法，但是，由于計劃經(jīng)濟傳統(tǒng)之影響，目前它對中國民法的影響在許多方面是消極的，說得嚴(yán)重一點，有些行政法規(guī)頗似粗暴的野狼，侵占著民法的.領(lǐng)域，扭曲著民法的精神，使得民法中的許多原則在實踐中形同虛設(shè)，成為一堆具文�！惫蚀耍P者認(rèn)為，對轉(zhuǎn)讓建筑在劃撥土地上的房屋等建筑物所有權(quán)的合同，一般情況下應(yīng)認(rèn)定為有效，如合同簽訂后有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府未予批準(zhǔn)轉(zhuǎn)讓的，不影響合同的效力，只是不發(fā)生標(biāo)的物所有權(quán)和土地使用權(quán)的轉(zhuǎn)移。最高人民法院在《關(guān)于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》第九條中規(guī)定：“依照合同法第四十四條第二款的規(guī)定，法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理批準(zhǔn)手續(xù)，或者辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)才生效，在一審法庭辯論終結(jié)前當(dāng)事人仍未辦理批準(zhǔn)手續(xù)的，或者仍未辦理批準(zhǔn)、登記等手續(xù)的，人民法院應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同未生效；法律、行政法規(guī)規(guī)定合同應(yīng)當(dāng)辦理登記手續(xù)，但未規(guī)定登記后生效的，當(dāng)事人未辦理登記手續(xù)不影響合同的效力，合同標(biāo)的物所有權(quán)及其他物權(quán)不能轉(zhuǎn)移�！奔春械怯泴怪髁x的意思，認(rèn)為雖未經(jīng)登記，合同本身仍然是有效的，只是不能對抗第三人。
綜上可見，我國諸多房地產(chǎn)權(quán)屬登記法律、法規(guī)、規(guī)章，是按照計劃經(jīng)濟體制的要求制定的，所建立的制度只能滿足對土地、房屋進(jìn)行行政管理的需要，而不能滿足不動產(chǎn)進(jìn)入市場交易的需要，更不能滿足依據(jù)物權(quán)公示和物權(quán)交易的客觀公正原則對物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的需要。鑒于房屋所具有的財產(chǎn)價值較大和社會影響頗多的現(xiàn)實狀況，對房屋買賣合同不宜過多地宣告無效。否則，“合同過多地被宣告無效，還會造成契約訂立、履約以及糾紛解決費用的大量浪費；還導(dǎo)致人們對合同的不信任，滋長詐欺、背信者的僥幸心理�！贝送�，也不利于發(fā)揮合同法鼓勵交易的功能。前引案例中原、被告之間的買賣關(guān)系是合法有效的，如果原告請求被告交付該訟爭房屋，則人民法院應(yīng)當(dāng)責(zé)令被告繼續(xù)履行其合同，并責(zé)令被告協(xié)助原告辦理房屋過戶手續(xù)。理由是：《民法通則》第五十七條規(guī)定：“民事法律行為從成立時起具有法律約束力。行為人非依法律規(guī)定或者取得對方同意，不得擅自變更或者解除。”原、被告買賣房屋簽訂合同時都具有相應(yīng)的民事行為能力，意思表示真實，合同內(nèi)容為買賣被告已取得國有劃撥土地使用權(quán)的房屋，且對辦理房產(chǎn)、土地過戶等手續(xù)作了約定，不損害國家和社會公共利益，因此，雙方所簽合同依法成立，對雙方當(dāng)事人具有法律約束力，任何一方未取得對方同意，都不能擅自解除該合同。只是在未辦理有關(guān)手續(xù)之前，不具有將合同指向的房產(chǎn)權(quán)屬變更的效力。雙方當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照法律的規(guī)定和合同的約定，為辦理權(quán)屬變更手續(xù)履行自己的義務(wù)。
據(jù)以研究的案例二：相某與李某買賣房屋合同糾紛案。
2002年8月3日，李某與相某簽訂房屋買賣協(xié)議，約定：相某將自建私房一處作價14000元出賣給李某，上交所在村委的款項由李某負(fù)擔(dān)；相某將房屋的土地使用證、契證交付給李某，相某協(xié)助辦理過戶，費用由李某負(fù)擔(dān)；一方如有反悔應(yīng)賠償對方損失3000元。合同簽訂后，李某支付相某購房款14000元，相某交付了房屋和土地使用證、契證，但未交付房屋所有權(quán)證。同年8月14日，李某向村委會交付了“村政管理費”3000元，并實際居住使用該房屋。嗣后，由于相某一直未提供房屋所有權(quán)證，也未協(xié)助李某辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，李某遂起訴至R市某區(qū)法院，要求相某交付房屋所有權(quán)證，協(xié)助辦理過戶手續(xù)，并賠償經(jīng)濟損失3000元。相某主張李某為城市居民，其無權(quán)購買自己的農(nóng)村私房。雙方之間的房屋買賣合同損害了社會公共利益，應(yīng)為無效合同。
R市某區(qū)法院經(jīng)審理認(rèn)為，雙方訟爭的焦點是房屋買賣合同是否有效。雖然相某提供了國辦發(fā)〔1999〕39號《國務(wù)院辦公廳關(guān)于加強土地轉(zhuǎn)讓管理嚴(yán)禁炒賣土地的通知》（以下簡稱國辦發(fā)〔1999〕39號），但該通知是針對當(dāng)時一些農(nóng)村地區(qū)存在用地秩序混亂、非法轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)等問題，特別是出現(xiàn)了以開發(fā)“果園”、“莊園”為名炒賣土地、非法集資的情況，所作出的政策性規(guī)定，該通知的目的在于加強對農(nóng)民集體土地的轉(zhuǎn)讓管理，嚴(yán)禁非法占用農(nóng)民集體土地進(jìn)行房地產(chǎn)開發(fā)。李某購買相某的農(nóng)村私房用于個人居住，并非炒賣獲取非法利益，且該通知不屬于行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。李某、相某在平等自愿協(xié)商基礎(chǔ)上簽訂的房屋買賣協(xié)議，系雙方當(dāng)事人的真實意愿，相某將自己的私房出賣給李某，系對其私有財產(chǎn)的合法處分，不違背國家法律的強制性規(guī)定，應(yīng)認(rèn)定為有效行為。相某所在村委會向李某收取了管理費，實際認(rèn)可了李某、相某之間的房屋買賣行為。相某主張雙方房屋買賣無效，于法無據(jù)，不予支持。李某、相某在私房交易后應(yīng)當(dāng)共同到房屋和土地管理部門辦理房屋所有權(quán)和宅基地使用權(quán)過戶手續(xù)，李某要求相某協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶手續(xù)，應(yīng)予支持。由于雙方未對房屋產(chǎn)權(quán)證的交付期限和協(xié)助辦理產(chǎn)權(quán)過戶的期限作出明確約定，李某主張相某違約并賠償3000元，缺乏有效證據(jù)，不予支持。依照《中華人民共和國合同法》第六條、第八條、第四十四條、第六十條、第一百零七條之規(guī)定，判決：一、相某于判決生效后10日內(nèi)協(xié)助李某辦理房屋所有權(quán)和土地使用權(quán)過戶手續(xù)。二、駁回李某其他的訴訟請求。（訴訟費負(fù)擔(dān)部分略）
相某不服該民事判決，向R市中級法院提起上訴稱，根據(jù)國辦發(fā)〔1999〕39號第二條“農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售，也不得批準(zhǔn)城市居民占用農(nóng)民集體土地建住宅，有關(guān)部門不得為違法建造和購買的住宅發(fā)放土地使用證和房產(chǎn)證”的規(guī)定，農(nóng)民的住宅不得向城市居民出售系強制性規(guī)定，不因城市居民購買目的差異或其他因素的存在而可以變通。李某身為城市居民，其購買農(nóng)村私房的行為屬于該通知中的禁止行為。雙方違反通知中的上述禁止性規(guī)定簽訂房屋買賣合同，侵犯了社會公共秩序，損害社會公共利益，依法應(yīng)當(dāng)認(rèn)定該合同無效。請求依法撤銷原判，另行改判。
R市中級法院審理認(rèn)為：房屋管理部門的登記檔案材料證實涉案房屋系相某于1995年6月份提出登記申請，同年7月份予以批準(zhǔn)，辦理了城市私房所有權(quán)登記。雙方訟爭房屋的性質(zhì)屬于城市私有房屋，并非相某所主張的農(nóng)民住宅，現(xiàn)有法律、行政法規(guī)對此沒有禁止性規(guī)定不得買賣。雙方當(dāng)事人之間的買賣房屋協(xié)議符合民事法律行為的有效要件，該協(xié)議可以并應(yīng)當(dāng)履行。相某的上訴理由不成立，其上訴請求不予支持。終審判決駁回上訴，維持原判。
上引案例所涉糾紛雖以二審維持原判結(jié)案，但從判案理由明顯可見，二審改變了一審的判案理由，一審以李某購買相某的“農(nóng)村”私房系用于個人居住，并非炒賣獲取非法利益，且國辦發(fā)〔1999〕39號通知不屬行政法規(guī)的表現(xiàn)形式。相某將自己的私房出賣給李某，系對其私有財產(chǎn)的合法處分，不違背國家法律的強制性規(guī)定，故應(yīng)認(rèn)定為有效。二審改變了一審對相某的私房性質(zhì)的認(rèn)定，即該房并非農(nóng)村私房，而是辦理了所有權(quán)登記的城市私房，從而回避了城鎮(zhèn)居民能否購買農(nóng)村村民房屋以及所簽訂的房屋買賣合同是否具有法律效力的問題。
（一）何為“農(nóng)村村民”
我國的法律條文中關(guān)于“村民”的規(guī)定五花八門，根本找不到對村民的明確界定。例如，按照憲法的規(guī)定，村民是“農(nóng)村居民”；在1998年11月4日正式頒布實施的《村委會組織法》中，除了“村民”外，涉及到“村民”名稱的規(guī)定還有“（本村）村農(nóng)民”、“年滿十八周歲的村民”、“本村十八周歲以上的村民”、“有選舉權(quán)和被選舉權(quán)的村民”、“有選舉權(quán)的村民”、“本村有選舉權(quán)的村民”、“被依法政治權(quán)利的村民”等。事實上，弄清村民的概念，就是要弄清“本村村民”這一概念，具備什么條件才能成為本村村民？全國人大、民政部等有關(guān)部門編寫的《中華人民共和國村委會選舉規(guī)程》、《村委會組織法學(xué)習(xí)讀本》中，對“本村村民”作了專門規(guī)定：“本村村民，地域性戶籍概念。專指具有農(nóng)業(yè)戶籍、生活在某一村莊，并與該村莊集體財務(wù)有密切聯(lián)系的中華人民共和國公民�！睂嶋H上，多數(shù)地方法規(guī)也是以農(nóng)業(yè)戶籍作為判斷村民的基本依據(jù)。由于我國的農(nóng)民是與土地及其它集體財產(chǎn)緊密相連的，村民的經(jīng)濟利益與村集體息息相關(guān)，一旦具有了本村的村民資格，就擁有了包括土地承包權(quán)、宅基地申請權(quán)、村集體經(jīng)濟收益分配權(quán)在內(nèi)的一切村民經(jīng)濟權(quán)益。王禹博士認(rèn)為：“所謂村民，也就是農(nóng)民，但農(nóng)民屬于社會學(xué)上的概念，而不是法律上的概念。村民是法律概念，法律上的村民概念是指具有農(nóng)村戶口的公民。凡是具有本村農(nóng)業(yè)戶口的，都是本村村民。”“村民資格的認(rèn)定，應(yīng)當(dāng)從實質(zhì)上加以認(rèn)定，所謂實質(zhì)，是指是否與本村的公共事務(wù)和公益事業(yè)形成切身的利害關(guān)系，是否承擔(dān)了村民的義務(wù)�！睆拈L遠(yuǎn)發(fā)展的眼界考慮，王禹博士關(guān)于應(yīng)從實質(zhì)上認(rèn)定村民資格的觀點無疑是具有進(jìn)步意義的，但在當(dāng)前形勢下，全國人大和民政部對村民范圍的界定還是符合客觀實際的，也是較有利于保護(hù)祖祖輩輩生活居住在一定農(nóng)村區(qū)域的村民利益的。
�。ǘ┏擎�(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)民居民房屋合同效力的判斷
近年來，農(nóng)村的房地產(chǎn)市場逐漸活躍，特別是毗鄰城郊的部分農(nóng)村，本集體經(jīng)濟組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村居民房屋的日益增多，因此而產(chǎn)生的糾紛不少已訴至人民法院。受案法院在房屋買賣合同效力的確認(rèn)上認(rèn)識不一：認(rèn)定合同無效的理由主要是違反了《土地管理法》規(guī)定的“農(nóng)民集體所有土地的使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)”和國辦發(fā)〔1999〕39號中“農(nóng)村房屋不得向城市居民出售”的規(guī)定；認(rèn)定合同有效的理由主要是出于當(dāng)事人真實意思表示而訂立的房屋買賣合同是依法成立的合同，對當(dāng)事人具有法律約束力。當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)按照約定履行自己的義務(wù)，不得擅自變更和解除合同。對于相同的法律事實，卻出現(xiàn)了截然相反的判決，這種同案不同判決的現(xiàn)象不但無法起到定紛止?fàn)幍淖饔�，而且將損害司法部門的權(quán)威，造成極大的負(fù)面影響。
筆者認(rèn)為，雖然農(nóng)民村民對其依法申請審批取得的集體建設(shè)用地使用權(quán)上建造的房屋擁有一定的所有權(quán)，但這也是一種不完善的受限制的所有權(quán)，即原則上只能向本集體經(jīng)濟組織以內(nèi)的村民出售，不得向本集體經(jīng)濟組織以外的外村村民、城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民出售。國家政策明確禁止農(nóng)民住房的買賣、抵押、流通，其目的是防止集體土地流失，保障農(nóng)民的基本生存權(quán)利不受侵害。但現(xiàn)實中卻是農(nóng)房買賣，特別是城鄉(xiāng)結(jié)合部的農(nóng)房買賣禁而不止。這種隱形市場交易與法律形成了矛盾，亟需解決！
《土地管理法》第六十二條規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，其宅基地的面積不得超過省、自治區(qū)、直轄市規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)；農(nóng)村村民出賣、出租住房后，再申請宅基地的，不予批準(zhǔn)�！钡诹龡l規(guī)定：“農(nóng)民集體所有的土地使用權(quán)不得出讓、轉(zhuǎn)讓或者出租用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)�！睘檫M(jìn)一步加強農(nóng)村宅基地管理，國發(fā)〔2004〕28號《國務(wù)院關(guān)于深化改革嚴(yán)格土地管理的決定》規(guī)定：“禁止擅自通過‘村改居’等方式將農(nóng)民集體所有土地轉(zhuǎn)為國有土地。禁止農(nóng)村集體經(jīng)濟組織非法出讓、出租集體土地用于非農(nóng)業(yè)建設(shè)。改革和完善宅基地審批制度，加強農(nóng)村宅基地管理，禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”國土資源部國土資發(fā)〔2004〕234號《關(guān)于加強農(nóng)村宅基地管理的意見》第（五）款規(guī)定：“農(nóng)村村民一戶只能擁有一處宅基地，面積不得超過�。▍^(qū)、市）規(guī)定的標(biāo)準(zhǔn)�！r(nóng)村村民將原有住房出賣、出租或贈與他人后，再申請宅基地的，不得批準(zhǔn)�！钡冢ㄊ┛钪厣辏骸皣�(yán)禁城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地，嚴(yán)禁為城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購買和違法建造的住宅發(fā)放土地使用證�！庇腥苏J(rèn)為，該種規(guī)定在文字表面含義上似乎并不能直接得出農(nóng)村村民將農(nóng)村私房出售給城鎮(zhèn)居民的合同當(dāng)然無效的結(jié)論，因為其中的“他人”并未明確不包括城鎮(zhèn)居民，且農(nóng)村村民出售住房后，只是不能再申請宅基地罷了，而購買房屋的城鎮(zhèn)居民可以行使房屋的居住使用權(quán)，但不能取得土地使用證和房產(chǎn)證。筆者認(rèn)為，這種認(rèn)識是極為片面和有害的，通常情況下，當(dāng)事人出售自己所有的財產(chǎn)在法律上并無任何障礙，但是由于農(nóng)村房屋買賣的特殊性，必須考慮與土地權(quán)屬相關(guān)的法律政策（包括黨和政府部門的政策）規(guī)定，只要是非集體組織成員或者是城市居民，非經(jīng)法定程序，均不得享受農(nóng)村的宅基地使用權(quán)。房屋不是空中樓閣，而是依附于一定土地之上的，即便是可以移動的活動房屋，它也與一定范圍內(nèi)的土地分不開的。農(nóng)村宅基地屬于農(nóng)民集體經(jīng)濟組織所有，能享有宅基地使用權(quán)的必須是集體經(jīng)濟組織的成員，且一戶只能享有一處。如果房屋的買賣成立，也將與房屋不可分割的宅基地使用權(quán)一并進(jìn)行轉(zhuǎn)讓，這勢必將宅基地使用權(quán)的主體擴大化。農(nóng)村的宅基地具有政策保障性，農(nóng)民作為中國最大的基礎(chǔ)人口和弱勢群體，其經(jīng)濟能力和地位明顯低于城市居民，國家通過政策審批無償分配給宅基地供其建房居住，而限制流通也是為了防止土地流失和使農(nóng)民在困苦境況下仍居有定所。
新近公布的《物權(quán)法草案》第一百六十二條第一款規(guī)定：“宅基地使用權(quán)人經(jīng)本集體同意，可以將建造的住房轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶；住房轉(zhuǎn)讓時，宅基地使用權(quán)一并轉(zhuǎn)讓。禁止城鎮(zhèn)居民在農(nóng)村購置宅基地。”第二款規(guī)定：“農(nóng)戶依照前款規(guī)定轉(zhuǎn)讓宅基地使用權(quán)的，不得再申請宅基地�！边@一規(guī)定首次明確了農(nóng)戶使用集體所有的土地建造房屋，可以轉(zhuǎn)讓給本集體內(nèi)符合宅基地使用權(quán)分配條件的農(nóng)戶，城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購置宅基地。據(jù)此，應(yīng)當(dāng)能夠得出城鎮(zhèn)居民不能在農(nóng)村購買農(nóng)戶住房的結(jié)論。筆者完全贊同這種規(guī)定，因為這畢竟是符合當(dāng)前及今后相當(dāng)長一段時間內(nèi)我國農(nóng)村村民生存保障及農(nóng)戶住房建造及使用宅基地的實際狀況。農(nóng)地在一個相當(dāng)長時期內(nèi)仍將是大部分地區(qū)、大部分農(nóng)民獲取收益和維持生存保障的基石。雖說憲法強調(diào)保護(hù)公民的合法的私有財產(chǎn)，但同時又規(guī)定國家建立健全同經(jīng)濟發(fā)展水平相適應(yīng)的社會保障制度。我國農(nóng)村農(nóng)戶的社會保障水平與城鎮(zhèn)居民相比還是處于較低水平的，農(nóng)村土地所發(fā)揮的社會保障作用是不容忽視的，否則，大刀闊斧式的土地制度及農(nóng)戶住房制度改革，所帶來的負(fù)面影響是不容低估的。正如田有成先生所言：“無論立法多么神明，法律始終是有局限性，法律的不合目的性、不周延性、模糊性和滯后性是人類社會面臨的基本事實，‘有限的’法律和‘無限的事實’之間、穩(wěn)定的法律和多變的現(xiàn)象之間、滯后的法律和超前的社會之間，這是任何一個國家所面臨的棘手問題�！�
綜上所述，筆者認(rèn)為，城鎮(zhèn)居民未經(jīng)有批準(zhǔn)權(quán)的人民政府批準(zhǔn)不得購置農(nóng)村宅基地，也不得購買農(nóng)戶住房，相關(guān)當(dāng)事人之間所簽訂的農(nóng)戶房屋買賣合同依法應(yīng)認(rèn)定為無效，而不能拘泥于現(xiàn)行法律法規(guī)中未明確規(guī)定這類合同無效而片面地從尊重當(dāng)事人的契約自由及鼓勵交易、物盡其用原則出發(fā)，確認(rèn)合同有效。就前引案例而言，二審法院依據(jù)查明的事實認(rèn)定雙方訟爭的房屋并非農(nóng)村私房，而是辦理了所有權(quán)登記的城市私房，故而維持了一審判決，無疑是正確的，只是未從正面回答城鎮(zhèn)非農(nóng)業(yè)戶口居民購買農(nóng)村房屋合同的效力，不能說不是一個遺憾。
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