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商品房買賣合同解釋的內(nèi)容
商品房買賣合同解釋
最高人民法院《關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下稱《解釋》）共２８條，主要對商品房預(yù)售合同的效力，商品房銷售廣告、拆遷補償安置、房屋面積縮水、商品房的交付使用及風(fēng)險承擔(dān)、商品房質(zhì)量、商品房包銷、商品房擔(dān)保貸款（按揭）等方面如何具體適用法律作出明確的規(guī)定，商品房買賣合同解釋。其中，對出賣人嚴(yán)重違反誠實信用原則、損害買受人利益的惡意違約、欺詐等行為，明確規(guī)定可以適用懲罰性賠償原則。
適用要點一：集資房，房改房，經(jīng)濟適用房不適用本解釋
法條原文第一條本解釋所稱的商品房買賣合同，是指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)（以下統(tǒng)稱為出賣人）將尚未建成或者已竣工的房屋向社會銷售并轉(zhuǎn)移房屋所有權(quán)于買受人，買受人支付價款的合同。
本條是司法解釋適用范圍的規(guī)定
適用要點：一，將商品房買賣合同的出賣人作了嚴(yán)格的限定，即僅僅指房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)；二，將商品房買賣合同的標(biāo)的包括兩類：現(xiàn)房銷售和期房銷售。商品房買賣合同僅指買受人與開發(fā)商之間簽訂的期房或現(xiàn)房銷售合同。三，非房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)所開發(fā)的房屋，包括集資房、房改房、經(jīng)濟適用房不適用本《解釋》。
我國目前存在著多種類型的房屋，有房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)建造的商品房、政府組織建設(shè)的經(jīng)濟適用房、公房改制出售的房改房、單位集資房、個人所有的私有房等。經(jīng)濟適用房、房改房、集資房等房屋不能直接自由買賣，其交易要受到國家政策的調(diào)整，比如，需要補交土地出讓金或者相當(dāng)于土地出讓金的價款或者居住一定年限后方可出售，而私有房屋的買賣與商品房買賣又有所不同。從房地產(chǎn)交易市場的實際情況來看，房屋買賣的主流為商品房買賣，而且人民法院受理的房屋買賣糾紛主要也是商品房買賣糾紛。同時，由于此類糾紛不僅關(guān)系到國家住房制度改革措施的推進，而且涉及到廣大人民群眾的切身利益，因此，《解釋》將其調(diào)整的范圍明確限定為商品房買賣行為，包括商品房預(yù)售和商品房現(xiàn)售。
適用要點二：開發(fā)商沒有取得預(yù)售許可證明，商品房買賣合同的效力及司法救濟
法條原文： 1．《解釋》“第二條 出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效。”2．《解釋》“第九條 出賣人訂立商品房買賣合同時，具有下列情形之一，導(dǎo)致合同無效或者被撤銷、解除的，買受人可以請求返還已付購房款及利息、賠償損失，并可以請求出賣人承擔(dān)不超過已付購房款一倍的賠償責(zé)任:（一）故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；(二)故意隱瞞所售房屋已經(jīng)抵押的事實；（三）故意隱瞞所售房屋已經(jīng)出賣給第三人或者為拆遷補償安置房屋的事實�！�
我國對商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后才可進行預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重損害購房者的合法權(quán)益，由此引發(fā)了許多糾紛。
對于未取得《商品房預(yù)售許可證》的，商品房買賣合同效力問題適用要點如下：
一、出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，因為違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定，應(yīng)該認定為無效。
《合同法》第五十二條規(guī)定 “有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定�！�
《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條 “開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》，合同范本《商品房買賣合同解釋》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售�！�
從上述法律法規(guī)可以看出，行政法規(guī)《城市商品房預(yù)售管理辦法》明確要求，未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。而開發(fā)商在沒有取得《商品房預(yù)售許可證》的條件下，違規(guī)與買受人訂立的商品房預(yù)售合同的，此買賣合同的訂立違反了我國法律的強制性規(guī)定，屬無效合同。
二、在司法實務(wù)中，有一種情況是可以認定為有效的，那就是：在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的。《解釋》對此作了寬松的解釋，對這是從鼓勵交易原則出發(fā)而出臺的司法解釋。該條司法解釋明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效�！�
三 ．司法救濟：
在商品房買賣合同訂立以后，買受人發(fā)現(xiàn)開發(fā)商沒有《商品房預(yù)售許可證》的，或者訂立合同時開發(fā)商提供虛假商品房預(yù)售許可證明的，如果買受人想反悔的，這時可以選擇下列方式：
第一、起訴申請認定該合同無效，并可以請求雙倍返還已付購房款。
如果選擇認定合同無效的，在實務(wù)中對購買人來說，還是有一定風(fēng)險的，風(fēng)險就在：在查詢后到起訴前，開發(fā)商取得了商品房預(yù)售許可證明，該訴訟請求可能就不會得到支持。因為按照該解釋第二條的規(guī)定，應(yīng)當(dāng)認定為有效。
第二、申請撤銷該合同，并可以請求雙倍返還已付購房款。
按照《民法通則》及《合同法》對撤銷民事行為的規(guī)定，買受人在訂立合同時只要在“意思表示”上有瑕疵，即“一方以欺詐、脅迫的手段或者乘人之危，使對方在違背真實意思的情況下訂立的合同，受損害方有權(quán)請求人民法院或者仲裁機構(gòu)變更或者撤銷。”而開發(fā)商“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實或者提供虛假商品房預(yù)售許可證明；”顯然屬于欺詐行為。
“故意隱瞞沒有取得商品房預(yù)售許可證明的事實” 怎樣認定？
根據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條規(guī)定：“開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號�！� 開發(fā)商沒有按照該規(guī)定 ‘向買受人出示’ 和沒有在‘售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號’，均應(yīng)當(dāng)認定為“故意隱瞞”行為。
第三、如果開發(fā)商既有‘故意隱瞞’或‘提供假證’，又根本就不能取得《商品房預(yù)售許可證明》的，而導(dǎo)致商品房買賣合同的目的就根本不能實現(xiàn)的話，購買人還可以選擇“解除合同”，并可以請求雙倍返還。
但是，如果選擇解除合同的話，要特別慎重，因為合同的法定解除條件是有嚴(yán)格規(guī)定的�！逗贤ā返诰攀臈l規(guī)定：“有下列情形之一的，當(dāng)事人可以解除合同：
(一)因不可抗力致使不能實現(xiàn)合同目的；
(二)在履行期限屆滿之前，當(dāng)事人一方明確表示或者以自己的行為表明不履行主要債務(wù)；
(三)當(dāng)事人一方遲延履行主要債務(wù)，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行；
(四)當(dāng)事人一方遲延履行債務(wù)或者有其他違約行為致使不能實現(xiàn)合同目的；
(五)法律規(guī)定的其他情形�！�
依據(jù)上述條款之規(guī)定，有兩種情形可以適用解除合同，一是因為未取得《商品房預(yù)售許可證》，而導(dǎo)致以后的商品房‘交付使用’或者‘產(chǎn)權(quán)辦證’遲延，經(jīng)催告后在合理期限內(nèi)仍未履行的；二是因為未取得《商品房預(yù)售許可證》，而導(dǎo)致不能實現(xiàn)合同目的。
附：相關(guān)知識：（摘自《宜昌律師寇志中房產(chǎn)支招系列》
第一、商品房預(yù)售
依據(jù)《城市商品房預(yù)售管理辦法》的規(guī)定，商品房預(yù)售，是指房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營企業(yè)（開發(fā)商）將正在建設(shè)中的房屋預(yù)先出售給承購人，由承購人支付定金或房價款的行為。
第二、預(yù)售許可制度
我國對商品房預(yù)售實行預(yù)售許可制度，開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)依法向城市、縣房地產(chǎn)管理部門辦理預(yù)售登記，取得《商品房預(yù)售許可證》后才可進行預(yù)售。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售。但現(xiàn)實中，由于種種原因，開發(fā)商卻經(jīng)常違法操作，在未取得《商品房預(yù)售許可證》的情況下，與購房者簽訂買賣合同，預(yù)售商品房，嚴(yán)重損害購房者的合法權(quán)益，由此引發(fā)了許多糾紛。
第三、沒有取得預(yù)售許可證商品房買賣合同的效力
1 法律：《合同法》第五十二條 “有下列情形之一的，合同無效：（五）違反法律、行政法規(guī)的強制性規(guī)定。”
2 行政法規(guī)：《城市商品房預(yù)售管理辦法》第九條 “開發(fā)經(jīng)營企業(yè)進行商品房預(yù)售，應(yīng)當(dāng)向承購人出示《商品房預(yù)售許可證》。售樓廣告和說明書必須載明《商品房預(yù)售許可證》的批準(zhǔn)文號。未取得《商品房預(yù)售許可證》的，不得進行商品房預(yù)售�！�
3 司法解釋：最高人民法院《解釋》中明確規(guī)定：“出賣人未取得商品房預(yù)售許可證明，與買受人訂立的商品房預(yù)售合同，應(yīng)當(dāng)認定無效，但是在起訴前取得商品房預(yù)售許可證明的，可以認定有效�！�
適用要點三：商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約？
廣告銷售是樓盤的主要銷售途徑，廣大的購房者對樓盤的了解也多是從廣告和宣傳資料開始，有相當(dāng)部分的購房人根據(jù)樓盤廣告所宣傳的各種條件而決定是否購買該樓盤。實際交付的房屋或多或少與宣傳不符，糾紛由此而生，但購房人維權(quán)難度大，這就是廣告宣傳內(nèi)容和宣傳資料會成為商品房買賣中投訴的熱點的原因。本文從商品房的銷售廣告和宣傳資料能否構(gòu)成違約，構(gòu)成違約的條件以及怎樣維權(quán)方面做些討論，以對廣大的購房人以幫助。
法條原文：《解釋》第3條： "商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作
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