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關于審理買賣合同糾紛案件的指導意見13篇
隨著人們對法律的了解日益加深，越來越多的人通過合同來調和民事關系，簽訂合同能促使雙方規范地承諾和履行合作。那么大家知道合法的合同書怎么寫嗎？以下是小編收集整理的關于審理買賣合同糾紛案件的指導意見13篇，希望能夠幫助到大家。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 1
根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國物權法》、最高人民法院《關于貫徹執行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》的規定，結合本院審理此類案件的實踐經驗和相關法學理論，就審理相鄰關系糾紛案件提出以下指導意見：
一、當事人訴訟主體資格的審查
1、所有權人可以直接成為相鄰關系案件的當事人。
2、使用權人是否可以作為原告應區別對待：
�。�1）使用權人取得使用權前已產生的相鄰妨礙，原則上使用權人不能作為原告起訴，但使用權人能夠證明自己事前不知道的除外。
�。�2）使用權人取得使用權后產生的相鄰妨礙，使用權人可以作為原告起訴，如果相鄰妨礙是經所有權人同意，使用權人面臨侵權之債和合同之債的競合，使用權人可以選擇訴權。
在使用權人作為原、被告后，所有權人是否是必要的共同訴訟參與人，應區別對待：
（1）在作為相鄰權利人主張權利救濟的訴訟中，應征求所有權人的意見，如果使用權人訴請停止侵害、消除危險、排除妨礙、恢復原狀的，所有權人可以不作為共同訴訟參與人參加訴訟，如果使用權人訴請賠償或補償，應視所有權人的意見決定其是否作為訴訟參與人。
�。�2）在作為相鄰義務人被訴承擔民事責任的案件，所有權人均應作為必要的共同訴訟人。
3、相鄰一方的不動產利用行為侵害的是小區業主的共同相鄰權益，小區業主可以采用訴訟代表人的方式提起相鄰關系訴訟。
二、當事人應提供的證據和舉證責任分配
1、證明當事人自然情況的證據：
�。�1）公民：居民身份證；戶口簿；其他。
�。�2）個體工商戶：戶主的戶口簿、居民身份證、其他；工商登記證書；營業執照；工商字號。
2、證明法人或其他組織情況的證據：法人登記證書；營業執照；法定代表人姓名及其他組織負責人姓名、職務。
3、證明相鄰關系糾紛原因的證據：
�。�1）流水：糾紛時間；糾紛地點；糾紛原因；后果。
�。�2）用水：糾紛時間；糾紛地點；糾紛原因；后果。
�。�3）排水：糾紛時間；糾紛地點；糾紛原因；后果。
�。�4）排放污水：糾紛時間；糾紛地點；污水所含物質名稱；影響程度。
�。�5）危害：因危害引起糾紛的時間；因危害引起糾紛的地點；危害物質名稱；危害影響程度；危害造成的后果。
�。�6）危險：因危險引起糾紛的時間；因危險引起糾紛的地點；危險性質；危險面積、間距。
�。�7）采光：影響他方采光的時間；影響他方采光的地點；影響他方采光建筑物名；影響他方采光的高度、面積、間距；影響他方采光的范圍、程度；影響他方采光造成的后果。
�。�8）音響：音響的種類和引起糾紛的時間；音響引起糾紛的地點；音響的影響程度；音響造成的后果。
�。�9）震動：震動的種類和引起糾紛的時間；震動引起糾紛的地點；震動影響程度；震動造成的后果。
（10）鄰地、通道、道路、渡口、橋梁、堤壩：因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的時間；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的地點；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩引起糾紛的原因；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩影響的范圍程度；因使用鄰地、通道、渡口、橋梁、堤壩造成的后果。
�。�11）通風、日照、鋪設管線等：糾紛時間；糾紛地點；糾紛原因；后果。
4、請求人民法院判令相鄰義務人承擔相鄰民事責任的一方當事人，一般應當舉證證明。
�。�1）雙方之間存在不動產相鄰關系。
�。�2）相鄰義務人實施了妨礙不動產所有權延伸權益的行為。
（3）該擴張行為具備違反民法相鄰關系的法律規定，對相鄰權利人利用不動產造成妨礙或妨害的事實。
�。�4）相鄰權利人主張的具體民事責任承擔方式符合法律規定。
5、否認承擔相鄰民事責任的一方當事人，應舉證證明根據法律的抗辯事由，即相鄰權利人主張的相鄰侵權請求權未產生、受阻礙或已消滅的事實。
三、案件的主要爭議焦點
1、相鄰權利人的相鄰權是否有受到損害的事實及損害程度。
2、相鄰權利人的訴訟請求是否合理及要求賠償的數額如何確定。
四、法律關系的性質和效力認定
1、相鄰關系在性質上屬于所有權的范疇的，但不是一種獨立的物權，而是所有權的限制和延伸。
2、審理相鄰關系案件時，應注意與其他權利的區分，主要是地役權、建筑物區分所有權、環境權等。
3、相鄰關系與其他法律關系的調整
�。�1）違章建筑不構成相鄰妨礙的，相鄰方要求拆除的，不予支持。
�。�2）一方改變房屋使用性質和房屋結構的行為，如果對相鄰方造成相鄰妨礙，相鄰方可以主張排除妨礙，恢復房屋原狀；但其主張恢復房屋使用性質，不屬于民事相鄰關系的調整范圍。
�。�3）一方的行為經過行政許可，但對相鄰方構成相鄰妨礙，可告知其先進行行政訴訟，否則不予受理或裁駁。
五、案件相關事實的認定
此類案件的事實應主要把握以下幾點：
1、相鄰義務人存在違法性的加害行為，行為發生的時間、地點、起因、過程、結果。
2、相鄰權利人的相鄰不動產權益受損害的范圍與程度，主要是是否造成損害、損害的范圍與程度、恢復原狀所需費用等。
3、加害行為與損害之間有因果關系。
4、相鄰義務人有無過錯，主要是認定相鄰義務人侵權時是故意、過失還是不可抗力。
六、對有關責任的認定
1、相鄰關系案件以過錯責任為原則。在特殊情況下可以適用無過錯責任，主要是民法通則貫徹意見第99條第1款、第100條、第103條規定的情況。
2、在認定相鄰義務人的責任時，法官應根據一般人的心理狀態，運用注意義務理論，結合案件具體事實對相鄰義務人是否存在過錯作出判斷。
七、實體處理的一般原則和尺度把握
1、當事人合意的效力問題
當事人雙方就相鄰關系問題達成合意的，只要不是合同法第52條規定的無效情形，依法具有法律效力。如一方反悔，只要另一方沒有新的相鄰妨害行為，應當有容忍的合同義務。
2、二手房買賣的遺留問題
�。�1）出賣人擅自搭建的建筑物給相鄰方構成了妨礙，相鄰方訴請買房人拆除的，買房人以該搭建物非自己所有抗辯，理由不成立。
�。�2）買房人為正常使用房屋之需要，欲恢復出賣人改變的房屋原始設計結構，相鄰方以買房人買入房屋時已接受既成事實為由進行抗辯的，如不形成相鄰妨礙的，抗辯理由不成立。
3、訴訟時效問題
相鄰關系案件中的排除妨害請求權和停止侵害請求權不適用時效，而損害賠償請求權則適用訴訟時效。
4、相鄰關系案件的.賠償或補償標準
（1）采光妨礙的補償標準，應當綜合所在地經濟水平和生活水平，房屋面積和房價及受影響的程度予以確定�？梢杂梅课輧r格（每平方米）x影響面積x影響時間x10—30%的系數，是法人或其他組織的可以提高5—10倍。
�。�2）一方安裝的設備發出的噪音，超過規定的標準，對相鄰方造成妨礙的，如果其同意進行整改又可以進行整改的，可判令在一定期限內整改，對原告精神損害賠償的請求，不予支持。
�。�3）一方的行為給相鄰方形成相鄰損害，其賠償標準應以恢復到損害前的情況，所需成本為計算標準。
5、妨礙程度與容忍義務的界定
�。�1）認定是否構成相鄰妨礙，應從平衡雙方當事人利益的角度出發，如果一方使用不動產的行為有利于其生活質量，而對相鄰方影響輕微，相鄰方應本著團結互助的精神予以容忍。
（2）為彌補房屋設計建筑缺陷，并注意貫徹最小影響原則的排氣孔設置，應屬相鄰方容忍義務的范疇。
�。�3）一方安裝室外懸掛物，如不影響相鄰方的安全和衛生，相鄰方應容忍。
�。�4）拆除、損壞承重結構的行為，應判令當事人恢復原狀、賠償損失，而拆除非承重結構對安全而言無影響的，應允許當事人行使受限制的財產權利。
6、建筑物反光等不可量物侵害糾紛的處理
隨著經濟的發展，工商業活動所產生的噪音、煤煙、震動、臭氣、光線、放射性等侵入鄰地導致相鄰不動產權利人權利受到干擾性妨害或損害的，被稱為不可量物侵害。不可量物侵害屬于相鄰關系范疇。相鄰方因不可量物侵害提起訴訟的，應考慮相鄰人之間對不可量物排放容忍義務的程度確定是否應支持其訴訟請求，具體應衡量以下幾方面因素：
�。�1）生存權的優先性。當相鄰近的各方都為了自己某種利益行使而引發沖突時，其他權利的行使應當讓位于生存權。其他權利的權利人此時就負有容忍的義務，其限度應是滿足他方的生活需求。
�。�2）紛爭的地域性。相鄰關系中，不同區域的居民便負有不同的容忍義務。居民區與工業區、商業區相比，其居民容忍限度較小。
�。�3）不動產利用的先后關系。在考慮容忍義務時，必須將不動產相鄰各方利用不動產的先后順序作為一個重要的因素。相鄰各方中使用在前的一方容忍義務較少，而使用在后者則有更多的容忍義務。但此義務僅存于可預期的范圍，超過此范圍，則可提起侵權之訴。
�。�4）損害的回避可能性�；乇芸赡苄裕侵敢韵噜徱环降氖褂媒o他方造成的侵害能否回避作為考慮容忍限度大小的標準，本可回避而不回避的，相對方就承擔較少的容忍義務或不承擔容忍義務。
建筑物反射的光可視為不可量物的一種。建筑物反光糾紛構成環境污染的，當事人既可選擇要求行政機關給予行政處罰，也可向法院提起民事訴訟，要求相鄰方承擔相應的民事責任。建筑物反光既構成環境污染損害賠償糾紛，又構成相鄰關系糾紛的，發生相鄰關系物上請求權和環境侵權損害請求權的競合，當事人擇一提起訴訟。人民法院應根據當事人行使請求權的不同，分別處理。
7、建筑物遮蔽糾紛的處理及補償標準
（1）通風、采光標準的確定
確認影響通風、采光的標準，應根據發生地（市區還是農村）的不同適用不同的標準。具體從以下幾個方面加以考慮或衡量：
a、市區內的建筑物應審查其建造是否符合有關部門關于建筑物的高度、層次、間距的規定。對于不符合規定的建筑物，應視為對通風、采光有影響，反之則無影響。
b、農村的建筑物應審查其建造是否符合當地群眾“公認”的通風、采光標準（如村規民約）。如無此標準，則可參照有關部門關于城市建筑物的高度、層次、間距的規定確定是否影響通風采光。
c、審查新建建筑物是屬于翻建、擴建還是新建。如屬在原住宅基礎上翻建，既未擴大面積，又未增加建筑高度，相鄰方以影響通風、采光為由阻撓翻建的，一般不予支持；如果屬擴建或新建，相鄰方提出影響其通風、采光的，則應結合其他各方面的條件加以確認。
d、審查提出影響通風、采光一方的建筑物是否屬于違章建筑。一般來說，未經批準的違章建造的房屋不應享有通風、采光權，對其要求保護自己通風、采光的要求不應予以支持。農村中沒辦理房產證明但有選址意見書或準建證的不應認定為違章建筑。
（2）關于承擔民事責任的方式問題
根據不同的情況，當事人應以不同的方式承擔民事責任。具體有以下幾種處理辦法：
a、新建房屋一方屬于違章建筑或者超過批準設計范圍施工的，一般應停止侵害、恢復原狀或者降低建筑高度減少建筑層次等。
b、對經過合法批準手續的新建樓房，或者雖屬違章建筑，但已建成的，如拆除將給國家或公民造成的經濟損失大于受影響一方利益的，可以其他方式承擔民事責任，如判令侵權方給受害方妥善安置住房或工作場所，或者給予受害方賠償等。
8、因空調安裝問題引起的相鄰糾紛的處理
�。�1）因空調噪音引起的糾紛的處理
目前，空調室外機造成噪音超標的主要原因是安裝不當。依據國家有關規定，生活噪音不得超過55分貝，可以此作為空調噪音是否合理的標準。凡超出此標準的都應認定空調室外機安裝不合格，應判令使用人重新安裝。重新安裝后仍達不到標準的，應判令其限期拆除。
�。�2）因空調排水不當引起糾紛的處理
造成此類糾紛的主要原因是空調使用人安裝不當，應判令其重新安裝；造成損害的，應予以賠償。
�。�3）因空調室外機排氣引起糾紛的處理
依據《中華人民共和國關于房屋空氣調節器安裝規范》中的有關規定：空調器的室外機組應盡可能的遠離相鄰方的門窗和綠色植物，與相對方門窗距離不得小于下述值：
1）空調器額定制冷量小于4.5KW的為3米；
2）空調器額定制冷量大于4.5KW的為4米。根據此規范，空調設備應當盡可能遠離相鄰方的門窗。在有多種可選位置時，應選擇與相鄰方固有門窗距離最大或對相鄰方影響最小處。違反上述標準對相鄰方生產生活造成妨礙的，應判令其排除妨礙；造成損害的，應予以賠償。
9、根據國家城市居住區規劃設計標準，住宅側面間距：條式住宅，多層之間不宜小于6米，高層與各種層數住宅之間不宜小于13米。
八、判決主文的標準化表述
1、請求停止侵害：被告xxx于本判決生效之日起停止x行為。
2、請求排除妨礙：被告xxx于本判決生效之日起x日內為某行為。
3、請求賠償損失：被告xxx于本判決生效之日起x日內賠償或補償原告xx.xx元。
4、請求消除危險：被告xxx于本判決生效之日起x日內為某行為，消除……危險。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 2
根據《中華人民共和國合同法》、最高人民法院《關于適用〈中華人民共和國合同法〉若干問題的解釋（一）》、最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》等法律規定，結合本院審判實際，就審理買賣合同糾紛案件，提出以下指導意見：
一、訴訟主體的審查
�。ㄒ唬┮话阈詫彶�
1、對當事人訴訟主體資格進行審查，應注意對當事人身份真實性、姓名或名稱的準確性，以及其民事行為能力和民事訴訟行為能力的審查。
2、當事人為自然人的，應當提交身份證、戶口簿、出生證明等身份證明資料；當事人為法人或其他組織的，應提交營業執照副本、工商登記檔案、社團資格登記證等登記資料；當事人名稱在訴爭的法律事實發生后發生變更的，應以變更登記資料為依據。
3、通過對當事人訴訟主體資格的審查，除應確定各方當事人是否符合法律規定的訴訟主體資格外，還應查明是否存在訴狀中所列訴訟主體與實際參加訴訟的主體不一致、訴狀中所載明的作為訴訟當事人的自然人的姓名與其身份證載明的姓名不同、法人或其他組織名稱與其公章使用的名稱不符的情況，以及因訴狀中載明的當事人出生日期不準確而影響對其民事行為能力和民事訴訟行為能力認定的情況。
4、向被告送達起訴狀副本前，發現原告訴狀中所寫的被告姓名或名稱與被告身份證、工商登記材料登記、公章上使用的姓名或名稱不一致的，應征求原告是否更正的意見，原告同意更正的，應準許其更正；原告不同意更正，且向被告送達訴狀后，被告也認為原告起訴的名稱與其實際名稱不一致的，裁定駁回起訴。向被告送達起訴狀副本后發現上述錯誤的，原、被告均同意更正的，應準予其更正；原、被告其中一方不同意更正的，應裁定駁回原告起訴。征求原、被告意見和進行相關更正的情況應記錄在案。
5、經審查發現，原告起訴的被告或第三人為自然人，而不具備訴訟行為能力的，應書面通知該被告或第三人的法定代理人參加訴訟；原告不具備民事行為能力的，通知其法定代理人，其法定代理人同意參加訴訟的，由其法定代理人參加訴訟，其法定代理人不同意起訴的，裁定駁回其起訴。
�。ǘ⿷⒁獾膯栴}
買賣合同糾紛案件，在訴訟主體方面常遇到的難點是在認定有關行為是職務行為還是個人行為時的主體追加問題。
經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面難以確認的，原告僅起訴單位或個人的，應詢問原告是否追加被告，如原告不同意追加，則應在查明案情的基礎上對是否支持原告的訴訟請求作出判決或裁定；如原告申請追加，則應依法追加被告，并全面查清事實，對是職務行為還是個人行為作出認定，并依法對責任人作出裁判。
二、當事人應當提交的證據及舉證責任分配
�。ㄒ唬┡e證要點
1、證明當事人訴訟主體資格的證據：
�。�1）當事人為自然人的，應提交身份證明資料，如身份證、戶口簿、暫住證等；
（2）當事人為法人或其他經濟組織的，應提交主體登記資料，如工商營業執照副本、工商登記機關出具的工商注冊資料、社團法人登記證等；
�。�3）當事人在訟爭的法律事實發生后曾有名稱變更或分立、合并的，應提交變更登記資料。
2、證明買賣合同關系及從屬的擔保合同關系成立的證據：
�。�1）買賣合同；
（2）訂（定）貨單；
�。�3）證明邀約、承諾生效的信函、數據電文（包括電報、電傳、傳真、電子數據交換、電子郵件等）
（4）證明口頭合同成立和生效的證據，如證人證言、實際履行憑證等；
�。�5）證明擔保合同關系的保證合同、抵押合同、質押合同、定金合同或交付定金的憑證、保函等。
3、證明合同履行情況的證據：
�。�1）交、收貨憑證：交貨單、送貨單、提貨單、收貨單、入庫單、倉單、運單等；
�。�2）貨款收支憑證：收據、銀行付款憑證、發票等；
�。�3）證明拖欠貨款的證據：結算清單、欠條、還款計劃、還款承諾書、證明欠貨款事實的信函等；
（4）收貨方提出質量異議的信函、證人證言、有關單位的證明、檢驗報告、客戶投訴、退貨和索賠的證據；
�。�5）合同約定向第三人履行或第三人履行的，則提交第三人關于合同履行情況的證明及相應憑證。
4、當事人訴訟請求的計算清單，并注明計算方法、公式、依據等。
�。ǘ┡e證責任分配：
買賣合同糾紛，以誰主張誰舉證為原則。
1、對原始證據證明力的認定及鑒定問題
被告對原告提交證據上的簽名的真實性不予認可，因原告已經提供了原始債權憑證，被告對此予以否認，應由被告申請鑒定，被告也最便于提供檢材，不申請鑒定的，則應承擔舉證不能的法律后果。
2、被告對原告提交證據上的公章的真實性不予認可，舉證責任如何分配
如果被告不認可其有這枚公章，因在此情況下，要求被告舉證基本上屬于客觀上不能，則應由原告進一步舉證，比如查被告的工商檔案材料、被告對外使用該公章的證據（租賃合同、買賣合同、欠條、文件等等）；如果被告認為該枚公章是假的，與其手中公章不一致，則應由被告承擔舉證責任，提供真實公章樣本，申請鑒定。
如果被告不認可其有該枚公章，但其認可與原告間存在業務關系，也存在欠款關系，只是對數額和公章存有異議，則不能把舉證責任完全分配給原告，被告應就其欠款事實進行進一步舉證。
三、案件的主要爭議焦點
通常情況下，買賣合同糾紛案件的主要爭議焦點有以下幾個方面：
1、買賣關系是否存在、是否存在無效的情形。
2、買賣合同標的物質量對于付款的影響。
3、買賣合同標的物的所有權情況：
�。�1）出賣人是標的物的所有人，還是合法占有人或非法占有人。
�。�2）財產所有關系是單一所有還是共同所有。
�。�3）買賣關系發生后當事人對標的物的占有使用情況。
4、買賣關系的形成情況：
（1）雙方建立買賣關系的時間、地點，有無書面協議。
�。�2）買賣關系的建立是否系當事人的真實意思表示，有無欺詐、脅迫、乘人之�；蛑卮笳`解等違背當事人真實意思的行為。
（3）買賣雙方對標的物的質量要求、價款支付方法、權利轉移時間、標的物交付日期及違約責任是否約定明確。
（4）有無規避法律、惡意串通，損害國家、集體和他人利益，違反法律或社會公共利益等違法行為。
（5）需要辦理登記手續的，是否按規定辦理了所有權轉移登記。
5、債務人履行債務的情況：
�。�1）出賣人是否按約定的時間、地點、交付方法將符合質量要求的標的'物交付給買受人。
（2）買受人是否按約定的時間、地點、方法接受標的物，交付價款。
（3）當事人不履行或不適當履行合同的原因，違約方的主觀過錯情況，有無不可抗力的原因。
�。�4）當事人有無繼續履約的能力。
四、法律關系性質及效力的認定問題
合同無效的情況應在合同法第五十二條規定的條件下嚴格適用。從當前鼓勵交易的立法目的出發，一般不輕易認定合同無效。當事人超越經營范圍訂立合同，人民法院不因此認定合同無效。但違反國家限制經營、特許經營以及法律、行政法規禁止經營規定的除外。
五、案件相關事實的認定
�。ㄒ唬┵I賣合同中職務行為的認定
經初步審查，在認定職務行為還是個人行為方面有爭議的，以下幾種具體情況應予充分注意：
1、只有業務員簽字，沒有注明單位名稱的，或是雖然注明了單位名稱，但未加蓋單位公章的的情況下，如單位予以認可，則認定職務行為；如單位不予認可，則要看債權人或是業務員的舉證情況，要適時引導當事人進行舉證，債權人或業務員有證據證明系單位欠款的，認定為職務行為，否則只由業務員個人承擔責任。
2、長期買賣業務中的負責人或采購人在離開公司后以單位名義為債權人出具欠條或帳務清單、購貨清單等材料時，如單位追認，自無爭議；如單位不予認可，則需債權人舉證，如符合表見代理的特征，則可以認定職務行為有效，如無證據證明，僅憑此條主張權利，則不能認定為職務行為。
3、長期買賣業務中的負責人或采購人未離開公司，只是調離原來的部門，雖然其所出具的欠條的可信度大于離開公司后的可信度，但在公司不予認可的情況下，債權人仍要承擔舉證責任，提供其他相關材料予以佐證。
4、債權人向工地運送建筑用材料，個人給出具欠條的，如能證明債務人單位當時有該工地、材料也送至該工地、單位當時在該工地也有該職工，一般可認定為職務行為。如向工地送的是饅頭等生活用品，收到人注明xx公司但未加蓋公章的，如單位不予認可，則應對該生活用品的使用時間、用量、地點、需求人身份方面具體分析，查明相關事實，如綜合情況符合工地使用的，則應認定為職務行為。
5、其他職務行為的認定。
（二）被告帳面記載和發票記載的名稱與主張權利人不一致時的事實認定問題
實踐中，時常有被告帳面記載的是欠xx單位款，業務往來時的發票也是該單位開具的，但主張權利人是個人，被告認可是與發票上記載的單位發生的業務關系，不認可與個人間的買賣法律關系。
在單位出具證明證實欠款屬于個人債權的情況下，個人持有相關債權憑證，應認定個人與被告間存在買賣法律關系，個人有權主張欠款。
�。ㄈ┌l票能否作為付款憑證的問題
根據《中華人民共和國發票管理辦法》第三條：本辦法所稱發票，是指在購銷商品、提供或者接受服務以及從事其他經營活動中，開具、收取的收付款憑證。故發票應作為付款憑證。
現實生活中，發票與付款脫節的情況經常存在。對收到發票，給對方出具了收到條，但沒有注明未付款的，被告主張已給付貨款或是不到庭答辯的，應考慮雙方的合同約定及交易習慣，原告僅憑一發票收到條主張欠款事實的，對欠款事實不能認定，有其他證據的，應綜合其他證據進行認定。
如發票收到條上注明“收到發票，款未付”字樣的，則應認定欠款事實。
�。ㄋ模﹤鶛噢D讓的認定與處理
《中華人民共和國合同法》（以下簡稱《合同法》）第八十條規定：“債權人轉讓權利的，應當通知債務人。未經通知，該轉讓對債務人不發生效力�！眰鶛噢D讓行為中需注意兩個問題：
一是雙務合同中雙方當事人互享權利、互負義務，比如轉讓時可能涉及諸如質量、折扣、維修等方面時，能否將債權單獨轉讓的問題。
互負義務的債權轉讓，一是涉及合同權利義務的概括移轉，二是涉及可能侵害債務人的利益，應從嚴掌握。如實務中，有的公司把債權轉讓給了第三方，第三方現向債務人主張權利，但債權債務人之間可能還存在很多如折扣、維修等問題的爭議，且原債權人已經瀕臨破產，原債權人在債權轉讓后仍保留其應負之債務，但債務人實現其權利已基本為客觀上所不能，這種情況下應認定單獨轉讓權利損害了債務人利益，轉讓行為無效。
二是債權轉讓的通知義務問題
1、不能把提起訴訟視為通知的一種方式。根據合同法第八十條的規定，轉讓應當通知。未經通知，轉讓對債務人不發生法律效力，自然受讓人也無權直接向債務人主張權利，也就談不上提起訴訟可視為通知的問題。
2、通知義務的履行問題。債權人向債務人郵寄了轉讓通知，但債務人不承認已收到，應由債權人承擔舉證責任，但對債權轉讓通知義務的審查，不宜過于嚴格，一般要求有特快專遞或掛號信回執即可。
3、履行通知義務的主體。債權人應當負有通知義務，也可由受讓人把加蓋有債權人公章的債權轉讓通知代為送達給債務人，受讓人直接送達自己制作的通知材料不能產生轉讓的法律效果。
�。ㄎ澹┻`約責任
違約金責任方式的適用原則是“當事人約定”原則。
當事人有違約金約定的，債務人應支付違約金。有約定標準的，從約定；未約定標準的，參照中國人民銀行規定的金融機構計收逾期貸款利息的標準計算。
當事人有違約金約定的情形，根據《合同法》第一百六十一條，買受人應當按照約定的時間支付價款。對支付時間沒有約定或約定不明確的，依照本法第六十條的規定仍不能確定的，買受人應當在收到標的物或者提取標的物單證的同時支付。對有付款期限的，按約定；未約定付款期限的，按法定，即在收到標的物或提取標的物單證的同時支付，否則自次日起即應負擔違約責任。
當事人未約定應當支付違約金的，不適用違約金責任方式，僅可賠償實際經濟損失，標準可參照中國人民銀行規定的金融機構活期存款利息或是一年期流動資金貸款利息計算，兩種標準均可，以當事人主張為準。
原告主張雙方約定的違約金過低的，應提供證明其直接損失的證據，不能證明的，不予支持；能證明的，以其損失為上限作調整。被告主張約定的違約金過高的，法院根據情況調整時應以違約金幅度為限，對于因時間的積累導致違約金過高的，不予調整；其他情形需要調整時，不應高于人民法院規定的金融機構逾期貸款利率的四倍。
六、本類案件中關于車輛買賣合同和房屋買賣合同效力認定問題
�。ㄒ唬⿲徖砥囐I賣合同糾紛案件，不能以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據。
《舊機動車交易管理辦法》規定“舊機動車交易必須在批準的舊機動車交易中心進行或辦理車輛轉籍過戶登記手續，買賣合同方能生效”，該辦法是國務院貿易部于1998年3月9日頒布的部門規章，不屬于行政法規。目前，法律和行政法規并未對未辦理轉籍過戶登記手續買賣合同不能生效作出明確限制，故不能以此作為判決合同無效的法律依據。
�。ǘ┊斒氯藢⒆约核彽�未辦理產權登記手續的房屋賣于他人，買賣合同的效力問題。
1、《城市房地產管理法》無產權房屋不得買賣的規定，不是《合同法》第52條認定合同無效的強制性條款�！冻鞘蟹康禺a管理法》是1994年頒布的法律，此法的頒布帶有濃厚的行政管理色彩，在立法技術上多用“不得”等字樣來表達方便行政的寓意。同時在立法的內容上也沒有充分考慮到當下的商品房交易狀況，有滯后性；從《合同法》鼓勵交易的原則出發，對實踐中此類買賣合同都認定為無效不利于物的價值的有效、充分使用，在審判實踐中，應盡量減小合同無效的范圍。因此，不宜以買賣合同違反《城市房地產管理法》的強制性規定而認定其無效。
2、此種轉讓房屋的行為是否是無權處分而成為效力待定的合同。
此種情況下，出賣人合法取得了對房屋的直接占有，其轉讓該房屋的行為是有權處分，不是無權處分，買賣合同不應當因此認定為效力待定。
七、本類案件判決主文的標準化表述
�。ㄒ唬┲С衷嬖V訟請求時的表述：
1、被告xxx于本判決生效之日起x日內給付原告xxx貨款xxx元。
2、被告xxx于本判決生效之日起x日內支付原告違約金，自xxx起至本判決確定的給付之日止，按xxx計算。
�。ǘ┎恢С衷嬖V訟請求時的表述：駁回原告xxx的訴訟請求。
�。ㄈ┊斒氯苏埱蟠_認買賣合同無效時的表述：
1、原告xxx與被告xxx于20xx年xx月xx日簽訂的xx合同無效。
2、原告（或被告）于本判決生效之日起x日內返還被告（或原告）合同價款xx元（或xxx物）。
（四）當事人要求解除合同并各自返還財產時的表述：
1、解除原告xxx與被告xxx于20xx年xx月xx日簽訂的xx合同。
2、原告（或被告）于本判決生效之日起x日內返還被告（或原告）合同價款xxx元（或xxx物）。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 3
為正確審理房屋買賣合同糾紛案件，根據《中華人民共和國民法通則》、《中華人民共和國合同法》、《中華人民共和國物權法》、《中華人民共和國民事訴訟法》、《最高人民法院關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》（以下簡稱《解釋》）等法律法規和司法解釋的規定，結合本省民事審判實際，制定本意見。
一、關于新建商品房買賣合同糾紛
1、當事人簽訂的認購書、購房意向書等協議雖然不具備《解釋》第五條規定的條件，但已經明確了擬購商品房的位置、面積、價款且能夠實際履行的，可以認定為商品房買賣合同。但當事人明確約定認購書、購房意向書等協議僅為預約合同的除外。人民法院對認購書、購房意向書等協議性質作出的認定，不影響一方當事人根據協議中定金條款的約定，向可歸責的另一方當事人主張適用定金罰則。
2、當事人以期房不能轉讓為由請求確認轉讓合同無效的，一般不予支持；轉讓人在轉讓合同履行期限屆滿時仍未取得房屋所有權，致使受讓人不能辦理房屋所有權轉移登記，受讓人請求解除合同并要求轉讓人承擔違約責任的，應予支持。
3、出賣人就同一房屋分別與數個買受人簽訂買賣合同，在合同均為有效且買受人均主張出賣人履行合同轉移房屋所有權的情況下，一般應按照以下順序確定買受人的權利保護順位：
（1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；
（2）已經辦理房屋所有權轉移預告登記或合同備案手續的；
�。�3）已經合法占有房屋的；
（4）合同實際履行在先的；
（5）均未履行，合同成立在先的。
簽訂房屋買賣合同在先的買受人已經合法占有了房屋，出賣人又與后買受人簽訂合同并辦理了房屋所有權轉移登記，除非先買受人能夠舉證證明后買受人在簽訂合同及辦理房屋所有權轉移登記時知道或應當知道房屋已被其他買受人先行占有，仍應優先保護已經辦理了房屋所有權轉移登記的買受人。
4、房屋買賣格式合同約定以“該商品房經驗收合格”作為交付條件，一般應以出賣人（建設單位）組織勘察、設計、施工、監理等單位進行工程竣工驗收并出具驗收合格的意見作為認定房屋經驗收合格的依據。但規劃、公安消防、環保、城建檔案管理等專門管理部門尚未出具認可性意見的，不應認定房屋已經驗收合格。
5、出賣人交付的房屋不符合本意見第4條規定的交付條件，買受人接收了房屋后以出賣人交付房屋時“未經驗收合格”為由主張逾期交房違約責任的，在一審法院辯論終結前出賣人能夠提供完整的《工程竣工驗收報告》，對買受人的訴訟請求一般不予支持。
6、房屋買賣合同約定出賣人在交付房屋時須提供《住宅質量保證書》、《住宅使用說明書》等文件，出賣人實際交付房屋時未能提供上述文件的，買受人有權拒絕接收房屋，但買受人接收房屋后又以出賣人未能依約提供上述文件為由主張逾期交房違約責任的，一般不予支持。
7、買受人以出賣人逾期辦證為由主張違約責任的，出賣人舉證證明其已于房屋買賣合同約定或《解釋》規定的辦理房屋產權證的最后期限30個工作日前向產權登記機構報送了辦證所需的文件和資料的，對買受人的訴訟請求一般不予支持。
8、房屋買賣合同的當事人以約定的違約金過高為由請求對違約金進行調整，但雙方當事人均未舉證證明守約方因違約所造成的實際損失，人民法院可以根據《最高人民法院關于適用若干問題的解釋
�。ǘ返诙艞l的規定，結合案件具體情況，在中國人銀行發布的同期同類貸款利率四倍的范圍內，對約定的違約金進行調整。
二、關于城鎮”二手房“買賣合同糾紛
1、《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十八條第（六）項“未依法登記領取權屬證書的”房屋不得轉讓的規定，在性質上不屬于《最高人民法院關于適用若干問題的解釋（二）》第十四條規定的“效力性強制性規定”，買受人僅以出賣人簽訂合同時未取得房屋權屬證書為由請求確認合同無效的，不予支持。《中華人民共和國城市房地產管理法》第三十九條第一款第（二）項的規定在性質上也不屬于上述司法解釋第十四條規定的“效力性強制性規定”，不應作為認定房屋買賣合同無效的法律依據。
2、房屋抵押權存續期間，出賣人（抵押人）未經抵押權人同意轉讓抵押房屋的，不影響房屋買賣合同的效力。在合同約定的履行期限屆滿時因抵押登記仍未涂銷，導致無法辦理房屋所有權轉移登記，買受人請求解除合同的，可予支持。買受人要求出賣人承擔違約責任的，可綜合考慮合同雙方過錯、所造成的損失等因素，確定應予承擔的責任。
3、當事人之間就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，因該數份合同中關于房屋價款、履行方式、履行期限等實質性內容的約定不一致而產生爭議的，人民法院應當綜合考慮合同簽訂時間的.先后、實際履行情況、同類房屋市場交易價等因素，確定當事人的真實意思，認定應予履行的合同。
4、房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益，委托人拒絕支付中介服務費用或請求房屋中介機構賠償因此造成的損失的，應予支持。
三、關于農村房屋買賣合同糾紛
1、城鎮居民、法人或其他組織購買農村集體所有土地上建設的房屋簽訂的房屋買賣合同，應當根據《中華人民共和國合同法》第五十二條和《中華人民共和國土地管理法》第四十三的規定，認定為無效合同。農村房屋買賣合同被認定為無效的，可以根據當事人的過錯、所獲利益、賠償能力等情況，判令其承擔相應的締約過失責任。
2、非同一農村集體經濟組織成員之間簽訂的房屋買賣合同，應當認定為無效合同。但買受人在一審法院辯論終結前取得出賣人所謂的農村集體經濟組織成員資格且符合其他購買條件的，可以認定合同有效。
四、其他問題
1、共有房屋的部分登記權利人轉讓房屋，屬于無權處分行為，其他登記權利人以轉讓房屋未經其同意為由主張買賣合同無效的，一般予以支持。但買受人有理由相信出賣人有代理權的除外。共有房屋登記在一人或部分共有人名下，登記權利人轉讓共有房屋，亦屬于無權處分行為，其他共有人主張房屋買賣合同無效的，人民法院應根據《中華人民共和國物權法》第一百零六條第一款的規定進一步審查買受人是否構成善意取得。
2、房屋買賣合同簽訂后，買受人已交付了全部價款并合法占有了房屋，在申請登記機構辦理房屋所有權轉移登記期間，該買受人對轉移登記尚未完成沒有過錯，或者因出賣人原因無法辦理轉移登記，出賣人的債權人請求人民法院查封、拍賣、變賣該房屋，買受人提出異議的，應予支持。但有證據證明買受人與出賣人惡意串通損害債權人利益的除外。
3、房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約協助買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起確權之訴，請求確認房屋歸其所有的，人民法院應當對買受人進行釋明，告知變更訴訟請求為主張出賣人協助辦理房屋所有權轉移登記，買受人堅持不予變更的，應當駁回其訴訟請求。買受人請求出賣人履行協助辦理房屋所有權轉移登記義務的，不受法律規定的訴訟時效期間的限制。
4、本意見自下發之日起施行。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 4
�。ㄒ唬┪锏蔫Υ脫Ｘ熑闻c違約責任
物的瑕疵擔保責任發端于羅馬法上大法官的告示，后逐漸被大陸法系各國采用。所謂物的瑕疵擔保，即擔保標的物應具有通常的品質或特別保證的品質。出賣人交付的產品欠缺通�；蛱貏e保證的品質就違反了其承擔的瑕疵擔保義務，買受人有權行使減少價款、解除合同等請求權。
英美法系國家中沒有一般的物的瑕疵擔保的概念，但在英國《1979年貨物買賣法》和美國《統一商法典》中都規定賣方應擔保其出售的商品具有商銷性和特定用途適合性的默示擔保責任。買受人違反了其擔保義務，應承擔違約責任。我國法律亦未規定獨立的物的瑕疵擔保責任制度。理論和司法實踐普遍認為大陸法系中的物的瑕疵擔保責任在我國《合同法》上已被統合進了違約責任中。無論是大陸法系立法模式規定的瑕疵擔保制度或是英美立法模式規定的違約責任制度，出賣人對標的物負有瑕疵擔保義務及對物的瑕疵承擔無過錯責任已成為現代各國統一的規定。
依據我國相關法律的規定，出賣人違反了瑕疵擔保義務，應構成違約，出賣人應當承擔不適當履行的違約責任。如果因為瑕疵造成標的物以外的其他財產的損害以及人身傷亡，出賣人還應承擔侵權責任。本文論述的買賣合同質量糾紛即因出賣人違反其瑕疵擔保義務，出售的產品不符合法定或約定的'質量標準，買受人要求出賣人承擔違約責任的糾紛。
（二）瑕疵的概念
關于瑕疵的概念，近代各國立法普遍采用客觀加主觀標準的模式加以界定。標的物不符合其所應具備的通常性質及客觀上應有的特征，或不符合當事人約定的品質，致滅失、減少其價值或效用時即具有瑕疵。《法國民法典》第1641條規定：瑕疵使物不適合物的用途或減少其效果達到如果買方知道的話不愿購買或減少價金才愿意購買的程度時，這樣的瑕疵是有害于出售之物的使用的瑕疵。4[4]英美法中稱物的瑕疵為“買賣標的物不具備該種物通常具備的價值、效用、或者契約預定的效果或出賣人保證的品質”。
我國現行法未對瑕疵概念下一個準確的定義。《合同法》第153條規定：“出賣人應當按照約定的質量要求交付標的物。出賣人提供有關標的物質量說明的，交付的標的物應當符合該說明的質量要求” 。第154條規定：“當事人對標的物的質量要求沒有約定或約定不明確的，依照本法第61的規定仍不確定的，適用本法第62條第1項的規定” 。第62條的規定為：“質量要求不明確的，按照國家標準、行業標準履行，沒有國家標準、行業標準的，按照通常標準或者符合合同目的的特定標準履行。”《產品質量法》第40條規定的質量瑕疵有：
�。�1）不具備產品應當具備的使用性能而事先未作說明的；
�。�2）不符合在產品或者其包裝上注明采用的產品標準的；
（3）以產品說明，實物樣品等方式表明的質量狀況的” 。
從上述規定可見我國仍是采用客觀加主觀標準界定瑕疵。較其他國家規定不同的是，我國界定瑕疵時采用了先主觀后客觀的標準，即在確定賣方提供的產品是否存在質量瑕疵時，首先以合同約定為準；合同約定不明時再以國家、行業標準確定；若無國家、行業標準，最后才按照通常標準或者符合合同目的的特定標準。
學理上按發現瑕疵的難易程度將瑕疵分為：表面瑕疵和隱蔽瑕疵。表面瑕疵又稱為外在瑕疵系指存在于物的表面，無需專門檢驗，從標的物外觀或憑買受人生活經驗即能發現的瑕疵。隱蔽瑕疵，又稱內在瑕疵，系指存在于物的內部，需經使用或專門測試檢驗才能發現的瑕疵。按照物的價值、效用、品質分為價值瑕疵、效用瑕疵和品質瑕疵。 價值瑕疵是指出賣人的標的物存在滅失或減少其價值的瑕疵。這里的價值指物的交換價值，而不包括物的使用價值。效用瑕疵是指出賣人的標的物存在滅失或減少其效用的瑕疵。這種效用包括通常的效用和合同中約定的特殊效用。品質瑕疵是指出賣人的標的物存在滅失或減少其品質的瑕疵。
我國現行法中，產品瑕疵概念相關的還有一個產品缺陷的概念。依據《中華人民共和國產品質量法》第46條規定“本法所稱缺陷，是指產品存在危及人身、他人財產安全的不合理危險，產品有保障人體健康、人身財產安全的國家標準、行業標準的，是指不符合該標準”。我們可以將缺陷理解為比瑕疵更嚴重的一種質量問題，缺陷是指具有不合理危險，可能危及人身、財產安全為特征，屬于法律禁止銷售的產品范圍。產品瑕疵僅限于價值、效用、功能等。對承擔責任的方式也有區別，產品缺陷是以損害賠償為主，包括物質損害和精神損害，賠償對象可以是人也可以是物，在訴訟中多為侵權之訴。產品瑕疵責任則僅限于物，不包括精神損害，在訴訟中多為違約之訴。
�。ㄈ┵|量瑕疵的違約責任
大陸法系中物的瑕疵擔保責任，買受人能采取的救濟方式主要是減少價款和解除合同，只有在標的物缺少出賣人所保證的品質，或出賣人故意不告知其瑕疵時，買受人才能請求損害賠償，因此，修補、替換、損害賠償等方式不能適用于物的瑕疵擔保責任。英美法中，出賣人對產品瑕疵承擔不履行合同的責任，買受人可以尋求各種違約救濟。我國《合同法》借鑒了英美法的經驗，將出賣人交付有瑕疵標的物的情況規定為不適當履行，并且為買受人提供了廣泛的補救措施。6[6]《合同法》第155條規定：“出賣人交付的標的物不符合質量要求的，買受人可以依照本法第111條的規定要求承擔違約責任”；第111條規定：“質量不符合約定的，應當按照當事人的約定承擔違約責任。對違約責任沒有約定或者約定不明確，依照本法第六十一條的規定仍不能確定的，受損害方根據標的的性質以及損失的大小，可以合理選擇要求對方承擔修理、更換、重作、退貨、減少價款或者報酬等違約責任”。第148條規定“因標的物的質量不符合質量要求，致使不能實現合同目的的，買受人可以拒絕接受標的物或者解除合同”。第97條規定，合同的解除不影響當事人要求賠償的權利。因此，我國法律規定的產品質量瑕疵的違約救濟手段包括：
1、違約金；
2、修理、更換、重作、退貨、減少價款或報酬；
3、解除合同；
4、損害賠償。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 5
�。ㄒ唬┏鲑u方應嚴格遵守法律法規，嚴守合同承諾。首先，出賣方應遵守國家工程質量的有關規定，保證售房質量，配套設施要齊全，房屋實際面積與合同約定的面積一致。其次，銷售行為要規范，銷售廣告和宣傳材料不得夸大其辭。最后，要確保房屋按期交付，如期辦理房屋所有權證。
（二）買受方應正確理解銷售廣告與合同之間的區別。開發商的宣傳廣告普遍存在夸大其辭的情況，但廣告不具有合同的效力，對開發商也是沒
有任何約束力的。而 90% 的購房者首先是從廣告中了解到房屋的大致情況，沒有或是無法實地考察辨別真偽。因此，購房者在購房時不應把宣傳廣告與商品房合同劃等號，必要時，可以在簽訂購房合同時，要求開發商將廣告中的承諾寫入合同，或作為合同的附件。
�。ㄈ┵I受方應對房地產開發企業進行必要的'資格審查。房地產開發企業在預售商品房時應當持有“一照”、“五證”�！耙徽铡奔础镀髽I法人營業執照》，首先要清楚房地產開發商是否具有開發建設銷售商品房的法定資質�！拔遄C”即《國有土地使用權證》《建設用地規劃許可證》《建設工程規劃許可證》《建設工程施工許可證》和《商品房預售許可證》，這些是購房人能否取得產權憑證的關鍵。消費者如購買現房，還應當了解該房屋是否已經驗收合格，向開發商了解相關的驗收合格的證明，即《住宅質量保證書》和《住宅使用說明書》。
�。ㄋ模┵I受方簽訂合同時條款要約定得明確、具體、細致、規范。房屋買賣合同標的，較之于一般標的物的買賣更復雜，購房者對以下條款要特別明確約定：
（1）面積的確認及面積差異的處理；
（2）規劃設計變更的處理；
�。�3）基礎設施和公共配套建筑正常運行等；
�。�4）對基礎設施和公共配套建筑正常運行的具體日期；
�。�5）交付房屋及辦理產權證的時間及處理方式；
（6）適用解除合同的條件和行使解除權的時限、方式等。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 6
買賣合同是日常民商事活動中最常見的一類經濟合同，也是最容易引起糾紛的經濟合同。簽定書面合同以明確合同當事人雙方的權利與義務，對于減少糾紛、保障民商事活動的正常進行，具有重大的意義，然而在日常的工作生活中，我們時常碰到因各種各樣的原因而導致的合同糾紛。南京專業合同律師根據多年的辦案經驗總結了買賣合同糾紛發生的常見的幾種原因。
1、商品質量條款未約定或約定不明
合同中對于交易的對象——合同的標的物的質量一般應該有個明確的約定，包括標的物的質量標準、質量異議期限以及法定的鑒定檢驗機構。如果沒有明確的約定，就會各執一詞，糾紛就此產生。
2、商品交接及貨款支付未約定或約定不明
合同中應約定是送貨還是提貨，目的地在哪里，運費如何承擔。因為這樣直接涉及合同履行地的認定，對案件的管轄會產生重大影響。此外，貨款的支付時間和支付方式也須明確。
3、違反誠信原則
合同法的基本原則之一就是誠實信用原則，任何完美的合同如果遭遇一方不講誠信，就會產生糾紛。因此，這就要求當事人在商業活動中要考察對方的商業信譽。
4、 未考察主體資格或主體的償債能力
A與B之間都是大公司，A公司下屬有很多子公司C、D、E、F、G等二十幾家。B為供方，A及其子公司為需方，為降低采購成本，子公司需要貨物時均通過A公司集體統一向B公司采購，但每次具體簽定合同時均由子公司與B簽定合同，最終因貨款未結清而產生糾紛。那么，B公司很顯然不能向A公司直接主張權利，而只能向眾多子公司主張權利。若向A公司主張權利，A公司抗辯其為各買賣合同中系代理人身份，案件會遭法院駁回。本案如能在每份合同中將A公司作為連帶責任保證人，則一切問題迎刃而解，同時還可大大降低B公司的訴訟成本。
又如，張三是A、B兩個公司的股東，兩公司的日常經營均由張三負責，張三及業務員經常以A公司的名義向C公司進貨（提貨），提貨單上的提貨單位欄均寫上A公司、提貨人張三或某業務員。后來A公司經營不善逐漸歇業，但進貨仍在繼續。A公司進貨后以B公司的名義銷售給第三方，自然B公司與第三方結算貨款。因此C公司在沒有其他證據的情況下根據提貨單只能起訴A公司催討貨款，結果可想而知。
5、違約責任問題
有的合同中對于違約條款只約定因一方違約由另一方承擔賠償責任，而無具體違約事項和違約金數額，結果相當于未有約定。
違約責任的約定雖然不能窮盡所有事項，但應該將常見的容易發生的情形進行約定，如交貨時間、質量、數量，貨款的支付期限，等等，并應該約定違約金的具體數額。這樣在糾紛發生后既可以更好地認定是否存在違約，也可以避免對損失難以舉證的困難。
6、管轄約定
有的合同約定發生糾紛由有管轄權的法院管轄或約定由原告方所在地法院管轄，這樣的約定等于沒有約定或約定不明。根據民訴法的'規定合同糾紛由被告住所地或合同履行地法院管轄，被告住所地一般明確，但合同履行地在現實中頗多爭執。92年的民訴法意見19條對
合同履行地進行了解釋，但被96年的法發28號司法解釋予以否定，98年的法釋3號又對前面的司法解釋進行了解釋。最終的意見是以合同約定的履行地來確定管轄的法院為主要原則，這是遵從了民訴法關于協議管轄的規定。但是，又有例外，對于雖有履行地的約定但未實際履行合同，且當事人雙方住所地均不在合同約定的履行地，以及口頭購銷合同糾紛案件，均不依履行地確定案件的管轄。
因此，約定合同履行地對于確定管轄的法院尤為重要，同時約定履行地而不直接選擇管轄的法院，對于當事人來說也更能接受。
7、簽名蓋章
自然人簽名要確保與其身份證件相符，最好注明身份證號碼；法人蓋章要確保是法人章或合同專用章，名稱與合同主體相符，不能是只能部門的印章。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 7
解決合同糾紛的解決有四種途徑，即協商、調解、仲裁和訴訟。其中通過合同當事人根據法律和合同的有關規定自行協商解決，或者通過調解即由民間組織根據自愿和合法原則對合同當事人的糾紛加以解決，這兩種方式最省事、最簡便易行。其次，依據合同仲裁條款或事后達成的仲裁協議，解決糾紛的方式，較之向法院起訴來講，也利于案件的迅速解決和減少解決費用。當然通過訴訟解決雖然耗時長、費用高，但這卻是解決合同糾紛的一種最重要、最權威的途徑。
一、協商解決
合同雙方當事人如果在履行合同過程中出現了糾紛，首先應按平等互利、協商一致的原則加以解決。既不應采取消極拖延的辦法，也不應采取扣發貨物或拒付貨款的辦法自行行使法律處分權，因為這兩種做法都無助于問題的解決。按照法律規定，應該首先通過協商解決糾紛。協商解決糾紛，雙方是建立在互諒互讓、平等磋商的基礎之上，不影響團結以及今后的繼續合作，還可以節省時間、人力和費用，所以，應該更多地采用這種方法。
對于需債務人償還債務而其一時又無力償還的，可以采取以下兩種方式協商解決：
1）、分期償還。如果債務人因產品積壓或者因外債收不回來而暫時無力償還的，那么可以待積壓的產品推銷出去后，或者外單位的欠款收回后償還。如果因管理不善暫時虧損但尚未公告破產的企業，經過努力還可以通過改善經營管理盡快扭轉虧損的，可以在自愿的基礎上，制定切實可行的分期分批還款計劃。這樣做不僅可以使債權人的合法利益得以實現，還可以使債務人積極改善企業的經營管理，改變無力償還債務的被動局面。
2）、實物抵債。如果債務人因產品嚴重積壓沒有資金償還債務時，還可以經過雙方協商采取以產品抵債的辦法來解決。以產品抵債，既可以幫助債務人推銷積壓的產品，又能起到償還債務的作用，將“死物”變“活物”，這對國家、對當事人雙方都是有好處的。另外，以實物抵債也可以采取由債權人代理推銷產品的辦法，用實際推銷的貨款來抵償欠款。
二、仲裁解決
仲裁是指合同雙方當事人發生爭執，協商不成時，根據有關規定或者當事人之間的協議，由一定的機構以中間人或第三者的身份，對雙方發生的爭議，在事實上作出判斷，在權利和義務上作出裁決。用仲裁的方法解決合同糾紛是常用的一種方式。
當事人采用仲裁的方式解決合同糾紛，應注意以下問題：
1）、仲裁期限。當事人一定要抓住時機，在法律規定的申請仲裁的有效期限內，及時行使自己的權利，避免因錯過時機而喪失自己申請仲裁的權利。
2）、仲裁機關及管轄。根據合同仲裁條例的`規定，合同仲裁機關是國家工商行政管理局和地方各級工商行政管理局設立的合同仲裁委員會。案件管轄原則是，一般由合同履行地或合同簽訂地的仲裁機關管轄。因此，當事人應向有管轄權的仲裁機關申請仲裁。
3）、仲裁效力。通過仲裁機關調解雙方達成協議后，協議即具有法律效力，雙方必須認真遵守。如果調解不成，仲裁機關最后作出的仲裁裁決便具有法律效力，當事人必須遵守，否則，法院則要強制執行。
三、訴訟解決
當發生合同糾紛后，雙方當事人協商不成，可以向法院起訴，通過訴訟的方式來解決糾紛。近幾年來，隨著我國法制建設的不斷完善以及法律知識的普及，人們的法律意識不斷提高，企業通過訴訟來解決合同糾紛的也越來越多。
應注意以下幾方面的問題：
1）、訴訟管轄。民事訴訟法第二十三條規定，因合同糾紛提起訴訟，由合同履行地或者合同簽訂地人民法院管轄。根據這一規定，當事人應當向有管轄權的人民法院提起訴訟。
2）、訴訟保全。訴訟保全是一種民事訴訟法律制度，是指法院對于可能因當事人一方行為或者其他原因，使判決不能執行或者難以執行的案件，可以根據對方當事人的申請，或依職權而對一方當事人的財物采取查封、扣押、凍結、提供擔保等措施。根據這一制度，在訴訟過程中，如果一方當事人發現對方當事人的財產有可能很快滅失或被隱藏、轉移，使自己申請給付的訴訟難以達到預期的目的，就可以在法院作為判決之前，先行向法院申請訴訟保全，以保證自己權利的實現。當然，申請訴訟保全的一方，應有勝訴的把握，否則，如果將來敗訴了，則要賠償對方當事人因訴訟保全所遭受的財產損失。
3）、調解及判決。法院受理一方當事人的起訴后，首先要進行調解，如果經過調解雙方達成了協議，調解協議即具有法律效力，雙方要認真執行，否則，法院將強制執行。如果法院調解不成，則要作出判決或裁定，當事人對判決或裁定不服的，可以在收到判決書之日起１５日內或接到裁定書之日起１０日內向上一級法院提起上訴，如果超過了上訴期當事人沒有上訴的，那么一審判決或裁定即發生法律效力，當事人必須執行。二審法院作出的判決、裁定，是終審的判決、裁定，當事人必須執行。當然，如果當事人認為已生效的判決、裁定確有錯誤，在不停止判決、裁定執行的情況下，還可以通過審判監督程序，向原審人民法院或上級人民法院申請再審。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 8
房屋合同糾紛是指房屋買賣過程中出現的糾紛，包括售房廣告引起的糾紛、認購書相關的糾紛、房屋買賣合同價款支付相關糾紛、房屋交付相關的糾紛、延期辦證的糾紛、懲罰性賠償的糾紛、二手房買賣的糾紛、商品房買賣合同解除與房屋按揭關系的沖突與協調、有關包銷的糾紛等。
1、房屋買賣合同糾紛產生的原因
房屋作為基本的生活資料和生產資料，對單位、對個人事關重大。一方面，經濟的發展、人口的增長以及人們的消費水平和消費愿望的提高，使得土地、房屋的供應跟不上需求，供需失調容易引起利益矛盾；另一方面，某些客觀情況的變化，如價格波動、質量問題、因特殊原因不能按時交付房屋等，也會引起利益矛盾；第三，商品房買賣合同本身不規范、不具體、不明確，或者在合同履行過程中，當事人一方甚至雙方發生違約現象，同樣會引發利益矛盾；第四，商品房買賣合同當事人一方甚至雙方違反房地產管理法律、法規，侵犯他人的合法權益，也是造成商品房買賣合同糾紛的一個主要原因。
2、房屋買賣合同糾紛出現的司法難題
第一，關于認購協議與定金的效力問題。認購協議是廣泛存在于房屋銷售中的一種文書，因認購協議簽署后無法達成房屋買賣合同而引發的案件的數量已經在不斷地上升。由于買受人在簽訂認購協議后，往往要先行支付幾千元到幾萬元的定金，如果雙方不能達成正式的商品房買賣合同，買受人更容易成為受損方，買受人索還定金則成為必然，從各個區縣法院審理的案件看，因認購協議產生的糾紛原告全部為買受人。
第二，關于辦理房屋權屬證書義務承擔問題。現因辦證發生的糾紛，往往是出賣人無法辦理房屋所有權證和國有土地使用證導致的買受人辦證遲延。那么買受人購買房屋后只能自己居住，出租、出售受到限制；有的經營者在集體土地上開發建造商品房，消費者根本領不到產權證書。現此類案件審理中出現的難點問題是在合同沒有約定的情況下，如何認定辦證義務以及關于違約金的計算標準如何確定的`問題。
第三，政策調整后的稅費分攤。稅費分攤爭議是指受稅收政策的影響，一些房屋買賣合同的履行跨越兩個或者兩個以上的稅收政策時期，稅收政策的變化對交易雙方均可能產生影響，稅收政策變化引起的營業稅、契稅增加或者減少所引發的成本分攤和合同效力問題爭議。
3、房屋買賣合同糾紛的司法應對
首先，簽訂合同前，要嚴格審查售房的主體資格。房屋買賣糾紛有很大一部分是由于對售房者的資格或者資信情況不了解而產生的。要避免和減少糾紛的發生，在簽訂正式房屋買賣合同前，包括簽訂意向書或繳納定金時，要先審查發展商的“五證”，即《國有土地使用證》、《建設用地規劃許可證》、《建設工程規劃許可證》、《建設工程施工許可證》和《商品房屋預售許可證》，特別是《國有土地使用證》和《商品房屋預售許可證》這兩證，要認真查看其中批準銷售的面積、地點、項目名稱、銷售內容等，防止開發商將批準銷售范圍之外的房屋對外出售。因此，在簽訂認購協議繳納定金時，要先了解主合同無法簽訂時，定金是否能夠返還；買受人在簽訂認購書，被收取數萬元的定金后，開發商是否會有“潛規則”拋出不合理交易條件，脅迫買受人簽訂違心合同。
其次，在辦理房屋權屬證書的問題上，依據國務院《城市房地產開發經營管理條例》第33 條的規定，預售商品房的購買人應當自商品房交付使用之日起90日內，辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續；現售商品房的購買人應當自銷售合同簽訂之日起90日內，辦理土地使用權和房屋所有權的登記手續。房地產開發企業應當協助商品房購買人辦理土地使用權變更和房屋所有權登記手續，并提供必要的證明文件。在出賣人不按時提供產權證書，或者不提供相應的證明文件的情況下，買受人房屋的產權證書就無法辦理。所以，在買受人與出賣人兩者之間互有協助履行之義務。因此，在尊重雙方當事人意思自治的基礎上，買受人要要求出賣人承擔相應的義務。買受人可以要求出賣人簽訂協議，嚴格依據合同的約定，按照雙方約定的辦證種類進行辦證；在雙方沒有進行約定的情況下，應該由相關的房地產主管部門決定房屋的辦證種類。
最后，當事人對稅費的支付有明確約定的，應遵守約定；當事人對稅費的支付沒有約定或約定不明的，應根據國家稅費法規確定承擔主體。若雙方當事人對稅費的支付做出約定后，又因宏觀政策調控而發生稅費增減的，除當事人協商一致外，增減部分仍應按國家稅費法規確定承擔主體。雙方不能達成一致意見的，人民法院不宜直接對合同予以適當調整或判決解除合同，雙方仍應履行合同義務。
總之，房屋買賣并不是像一般的商品買賣那樣簡單，它是一個系統工程。在買賣房屋過程中，不僅涉及到合同的合理確定，要對合同條款仔細研究琢磨，更重要的是要站在把握全局的高度上，了解交易雙方買賣的動機和實力，了解相關的法律條款，避免在法律已經明確的問題上犯常規性的錯誤。即使在發生房屋買賣合同糾紛，我們也要保持鎮定。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 9
1、一房多賣情形下，多個當事人均要求履行合同的，怎么處理？
出賣人就同一房屋分別簽訂數份買賣合同，在合同均為有效的前提下，買受人均要求繼續履行合同的，原則上應按照以下順序確定履行合同的買受人：
�。�1）已經辦理房屋所有權轉移登記的；
�。�2）均未辦理房屋所有權轉移登記，已經實際合法占有房屋的；
�。�3）均未辦理房屋所有權轉移登記，又未合法占有房屋，應綜合考慮各買受人實際付款數額的多少及先后、是否辦理了網簽、合同成立的先后等因素，公平合理的予以確定。
買受人中之一人起訴要求出賣人繼續履行買賣合同，出賣人以房屋已轉讓給他人為由提出抗辯的，法院可以根據案件具體情況決定是否追加其他買受人作為第三人參加訴訟；其他買受人另行提起訴訟要求繼續履行合同的，應當依據前款原則協調處理。
2、當事人先后簽訂數份合同或簽訂陰陽合同，對房屋價款和履行方式約定不一致的，怎么處理？
當事人之間就轉讓同一房屋先后分別簽訂數份買賣合同，合同中關于房屋價款、履行方式等約定存在不一致，當事人就此產生爭議的，應當依據當事人真實意思表示的合同約定繼續履行。對于當事人在房屋買賣中確實存在規避稅收征管、騙取貸款等行為的，必要時可一并建議相關行政主管部門予以處理。
也就是說，通過簽訂陰陽合同避稅的，避稅的條款因違背雙方的真實意思表示，而無效，仍應按照實際交易價格履行。
3、以他人名義購房，借名人與登記人發生糾紛的，怎么處理？
當事人約定一方以他人名義購買房屋，并將房屋登記在他人名下，借名人實際享有房屋權益，借名人依據合同約定要求登記人（出名人）辦理房屋所有權轉移登記的，可予支持。但是，該房屋因登記人的債權人查封或其他原因依法不能辦理轉移登記，或者涉及善意交易第三人利益的除外。這里的前提是，當事人之間已經就借名購房達成了書面協議，或有證據能夠證明借名的事實。且借名人不得以其系實際出資人為由，對方善意第三人，但若第三人知道或應當知道該情形的除外。
4、一方當事人確實為購房出資，但不能證明當事人之間系借名關系的，怎么處理？
當事人一方提供證據證明其對房屋的購買確實存在出資關系，但不足以證明雙方之間存在借名登記的約定，其主張確認房屋歸其所有或要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，不予支持；其向登記人另行主張出資債權的，應當根據出資的性質按照相關法律規定處理。
也就是說，在此情形下，出資人只能向對方當事人主張雙方形成借款的債權債務關系，出資人只能要回借款及其利息，而不能取得房屋所有權。
5、借用他人名義購買經濟適用房等政策性保證住房，能否要求登記人將房屋過戶至借用人名下？
借名人違反相關政策、法規的規定，借名購買經濟適用住房等政策性保障住房，并登記在他人名下，借名人主張確認房屋歸其所有或者依據雙方之間的約定要求登記人辦理房屋所有權轉移登記的，一般不予支持。
也就是說，借用人在其本身不符合購買經濟適用房等保障性住房條件的情況下，不可能通過借用他人名義購買房屋，而達到規避購買條件，實現購買保障性住房的目的。
6、房屋買賣合同簽訂后，買方交付了房款，并實際占有了房屋，能否直接要求確定房屋歸其所有？
房屋買賣合同簽訂后，出賣人未依約為買受人辦理房屋所有權轉移登記，買受人提起房屋確權之訴，要求確認房屋歸其所有的，法院應當行使釋明權，告知其應當變更訴訟請求要求出賣人辦理所有權轉移登記，買受人堅持不變更的，對其訴訟請求，不予支持。
也就是說，賣方未履行辦理所有權轉移登記手續的行為，屬于違反雙方買賣合同義務的行為，仍是合同糾紛，并不因為當事人付清了購房款，并實際占有房屋，而可直接要求確認其享有物權。
7、房屋買賣合同履行過程中，一方當事人根本違約的，違約方是否享有合同解除權？
房屋買賣合同履行過程中，一方當事人構成根本違約的，守約方有權解除合同，違約方不享有合同法定解除權。如果因不可抗力或情事變更等原因，致使合同目的無法實現的，合同雙方均有權要求解除合同。
房屋買賣合同簽訂后，一方當事人不同意繼續履行，愿意以承擔相應違約責任為代價解除合同，而另一方堅持要求繼續履行，經審查合同繼續履行不存在現實困難的，應當判決雙方繼續履行合同，但合同另有解約定金等約定或符合《合同法》第一百一十條規定的法定不能履行或事實不能履行情形的除外。
8、房屋買賣合同對定金性質約定不明確的，如何處理？
當事人在房屋買賣合同中對定金性質約定不明的，不應視為解約定金。所謂解約定金是指交付定金的一方可以按照約定以喪失定金為代價解除合同，收受定金的一方可以雙倍返還定金為代價解除合同。
若房屋買賣合同中同時約定了解約定金和違約金，當事人一方已構成違約的，在約定條件成就時解約定金處罰與違約金可以同時適用。
也就是買賣合同沒有明確約定定金為解約定金的，就不能視為解約定金，任何一方不得以放棄或雙倍返還定金為代價解除買賣合同。原則上定金與違約金是不能并用的，但解約定金可以和違約金同時并用。在《北京高院關于審理買賣合同糾紛的指導意見中》即規定：“當事人同時約定違約金和定金并約定了定金性質的，當事人一方違約，對方依據約定的定金性質一并主張違約定金和違約金的，法院不予支持；當事人一方違約，對方依據約定的定金性質一并主張解約定金和違約金的，法院應予支持�！�
9、房屋買賣合同因一方根本違約解除后，守約方可以主張賠償哪些損失？
房屋買賣合同簽訂后，因一方當事人根本違約致使另一方訂立合同的目的不能實現，守約方要求解除合同，并要求違約方賠償房屋差價損失、轉售利益損失等可得利益損失的，應酌情予以支持，但當事人另有約定的除外。
在認定和計算可得利益損失時，應從守約方主張的可得利益賠償總額中扣除守約方未采取合理措施不當擴大的損失、守約方亦有過失所造成的損失、守約方因此獲得的利益以及守約方取得利益需要支出的必要的交易成本，并綜合考慮守約方的履約情況等因素予以確定。
也就是說，守約方可以要求違約方賠償房屋差價損失、轉賣他人所得額外收入，特別是在出賣方一房二賣，出賣人將房屋以高于買受人所出價格，賣于第三人的情形，買受人有權要求從出賣人轉售的更高房價款中分享利益。
10、房屋買賣合同不成立、無效、被撤銷后，如何處理？
在買賣合同不成立、無效、被撤銷的情形中，形成的是締約過失責任，而非違約責任，此時，無過錯一方所受的.損失，主要是信賴利益的損失。信賴利益的損失包括：所受損害和所失利益（當事人信賴合同有效成立而喪失另訂其他有利合同的機會損失等）、締約花費的成本等損失，但締約過失的損失賠償數額以不超過履行利益為限。
11、房屋買賣合同侵害第三方優先購買權的，如何處理？
房屋的優先購買權，一般因房屋租賃合同，存在房屋共有人等情形而存在，若出租人轉讓房屋給第三人，侵害承租人優先購買權，承租人請求判決其與出租人在與第三人同等條件下成立房屋買賣合同關系，出租人為其辦理房屋所有權轉移登記，經審查承租人購買房屋的意思表示真實，且具備合同履行能力的，法院可以支持其訴訟請求，并判決承租人在合理期限內依同等條件支付房屋價款，但法律、司法解釋另有規定的除外。法院在審理過程中可以根據案件實際情況要求承租人提供相應的擔保以證明其具備合同履行能力。
承租人在訴訟中僅要求法院確認其對房屋享有優先購買權，而不要求行使優先購買權，經法院釋明后仍堅持不變更的，對承租人的訴訟請求，不予支持。
也就是說，具有優先購買權的人，提起侵害其優先購買權訴訟的，在訴訟中，必須立即或擔保行使優先購買權，而不能只主張侵犯優先權，而不行使優先購買權。即不能自己不買，也不讓他人購買。
12、房屋買賣中，房產中介在居間合同中，具有什么義務？
房屋中介機構對于房屋權屬狀況等訂約相關事項及當事人的訂約能力負有積極調查并據實報告的義務。
房屋中介機構違反忠實居間義務，嚴重損害委托人利益的，不得要求委托人支付中介服務費用及從事居間活動的必要費用。委托人有損失的，房屋中介機構應當承擔相應的損害賠償責任。
房產中介在居間合同中，主要提供的是訂立合同的機會或提供訂立合同的媒介服務，盡管房產中介作為非買賣合同當事人，無需對合同承擔法律責任，但房產中介應就其提供的訂立合同機會或媒介服務負責，若房產中介未適當履行其義務，對存在重大權屬瑕疵或其他瑕疵的房屋，本應或能夠發現其瑕疵，而僅因其不積極調查等消極行為未發現或未告知合同當事人，那么房屋中介機構不僅可能承擔退還居間費的損失，而且還可能會承擔其他賠償責任。
13、夫妻一方擅自處分夫妻共有房產的，怎么處理？
出賣人將登記在其個人名下的法定共有房屋，未經占份額三分之二以上的按份共有人或全體共同共有人同意，擅自以自己名義轉讓給他人，買受人為善意的，可以認定房屋買賣合同有效。
出賣人為夫妻一方，轉讓房屋行為符合受讓人有理由相信夫或妻一方有處分權的，另一方不得以其不同意為由對抗受讓人。
此種情形多發生在，存在多個共有人或房屋為夫妻共同財產，但房產登記在一人或夫、妻一人名下，受讓人在購買時，已盡到適當審查義務的，已核實房產證登記名稱與出賣人名稱相符的，不應或不能發現房屋存在共有事實的情形，在這種情況下，應保護受讓善意第三人的利益。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 10
隨著市場經濟的日趨活躍，汽車交易大量增加，因汽車交易引發糾紛的案件也由此增多。有些當事人因為未辦理汽車登記過戶手續而主張合同無效，有些因為未到汽車交易市場進行交易而主張無效。在審判實踐中，由于受傳統審判觀念影響，法官在審理此類糾紛中，對同一類型的汽車買賣合同糾紛案件，有些法院認定無效，有些法院則認定有效。因此，對汽車買賣合同糾紛案件的審理應如何適用法律，需要進一步的探討。
一、買賣合同的法律依據、特征
對汽車買賣合同糾紛案件如何適用法律進行探討，必須掌握買賣合同的法律規定及它的特征�！吨腥A人民共和國合同法》（簡稱《合同法》）第一百三十條規定：“買賣合同是出賣人轉移買賣標的物所有權于買受人，買受人支付價款的合同�！�
買賣合同的法律特征：
1、買賣合同是有名合同；
2、買賣合同是賣方轉移財產所有權，買方支付價款的合同；
3、買賣合同是雙務合同；
4、買賣合同是有償合同；
5、買賣合同多是諾成合同；
6、買賣合同是要因合同；
7、買賣合同為要式或不要式合同。
二、審理汽車買賣合同糾紛案件，能否以《舊機動車交易管理辦法》作為認定汽車買賣合同無效的依據
《舊機動車交易管理辦法》第三條規定：“舊機動車流通涉及車輛管理、交通安全管理、國有資產管理、社會治安管理、環境保護管理等各個方面，屬特殊商品流通，必須在批準的舊機動車交易中心進行行�！痹撧k法第三十二條規定：“進行舊機動車交易，銷車方須向機動車交易中心出具單位介紹信或證明（屬于個人賣車的須持居民身份證）、機動車行駛證、原始購車發票、成交發票、
購置附加費憑證、車船使用稅‘稅訖’標志、養路費交納憑證等。購車方須出具單位介紹信或個人身份證。工商行政管理部門憑舊機動車交易中心或有舊機動車經營權企業的交易憑證予以驗證，車管部門憑此辦理轉籍過戶手續�！睋�，在審判實踐中，有些法院以汽車交易的雙方未按照上述第三條規定到批準的舊機動車交易中心進行汽車交易，因而認定雙方的汽車買賣合同無效。有些法院則以汽車交易的雙方未按上述第三十二條規定辦理車輛轉籍過戶手續而認定雙方的汽車買賣合同無效。
如案例：
原告小李于2002年11月20日與被告小馮達成汽車口頭買賣協議，由小馮將其向王忠群處購買的瓊C02xxx號小型攔板汽車出賣給小李，價款16500元。協議達成后，小馮將該車及該車的有關證件交給小李，小李于次日向小馮支付完購車款。雙方對養路費的繳納未進行約定，也未辦理該車的轉籍過戶手續。爾后小李將該車開往文昌，被文昌市交通規費征稽所以該車從2001年2月至今拖欠養路費為由扣押，并作出罰款的處罰。小李交納6000元罰款和40元停車費后將該車領回，并找小馮協商退車未果，雙方因此引起糾紛。小李以小馮隱瞞該車欠大額路租實情，雙方的汽車買賣合同無效為由，要求將該車退回小馮，小馮退還購車款16500元及賠償經濟損失6050元為由，向原審法院提起訴訟。小馮辯稱，該車來源合法，證件齊全，口頭協議后，小李已支付購車款和接受車輛及該車證件，買賣合同已成立，小李以其隱瞞該車欠大額路租實情沒有事實和法律依據，請法院駁回小李的訴訟請求。
原審法院審理認為，原、被告之間的買賣瓊C02xxx號攔板小貨車，雖然該車來源合法，證件齊全，但是雙方未按國家關于舊汽車交易的有關規定，進行交易，納稅及辦理有關過戶手續，違反法律規定，損害了國家利益，該車的`買賣是無效的。原告小李要求退車退款的理由成立，應予支持。依照《中華人民共和國合同法》第五十二條、五十八條、《中華人民共和國民法通則》第五十八條第五項、第六十條的規定，判決如下：
1、原告小李與被告小馮的汽車買賣無效；
2、原告應在判決書生效后十天內將瓊C02xxx號小型攔板貨車退還給被告，同時被告也應退還原告購車款16500元；
3、原告用車受罰6000元及停車費40元，由原告自負。一審判決后，原、被告均不服向本院提出上訴。
二審審理認為，上訴人小李與上訴人小馮口頭達成的汽車買賣協議，是雙方的真實意思表示，內容不違反法律、行政法規的強制性規定。雖然雙方未辦理登記過戶手續，但目前法律、行政法規并未規定車輛管理部門的登記是機動車買賣行為生效的必然條件，車輛登記只是一種管理手段。根據《合同法》第四十四條第一款的規定：“依法成立的合同，自成立時生效。”同時根據《合同法》第一百三十三條規定：“標的物的所有權自標的物交付時起轉移，但法律另有規定或當事人另有約定的除外。”故本案雙方簽訂的合同應認定為有效合同，該車從交付給小李之日起所有權已轉移給小李。原審判決認定合同無效錯誤，應予撤銷。據此，二審法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第二項的規定，判決如下：
1、撤銷瓊海市人民法院（2003）瓊海民一初字第16號民事判決；
2、上訴人小李與小馮的汽車買賣合同有效；
3、小馮應在本判決書生效之日起十日內支付6040元給小李。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 11
一、逾期交付的違約責任
出賣人在房屋沒有達到合同約定的交付使用條件的時候就將房屋交付給了買受人，而買受人接收了房屋。如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人能否要求出賣人承擔逾期交房的違約責任？
按照雙方當事人的合同約定，買受人在接收房屋時應當有權察看房屋達到合同約定交付條件的有關證明文件，因此，無論是出賣人在交房時沒有出示這些證明文件，還是買受人明知房屋沒有達到合同約定的交付條件而同意接收房屋，雙方當事人都以自己的實際行為變更了合同關于房屋交付條件及程序的約定，那么，如果房屋達到交付條件的時間超過了合同約定的時間，買受人不能再依照合同的約定追究出賣人逾期交房的違約責任。
二、《商品房買賣合同》逾期履行違約金如何確定
按合同約定的違約責任為標準來計算違約金；合同沒有約定的，按逾期履行的天數依逾期貸款利息標準來確定。
三、 當事人以約定的違約金過高為由請求減少的，應當如何處理
按合同約定來處理。如當事人能舉出證據說明其違約行為給對方造成損失的具體數額，則違約金按是否超過損失30%為限來進行適當調整。
四、對于出賣人交付不合格房屋的'，買受人可采取的救濟措施有哪些
買受人采取的補救措施有：
（1）實際履行。買受人所購置的房屋如果地基基礎工程及主體結構工程質量出現問題，如果通過加固等能夠修復，且確保建筑物安全的，買受人可以請求出賣人依照法律規定及合同約定內容履行義務。實際履行是我國合同履行的一項基本原則，是一方違約以后另一方可以采取的一項主要補救措施。但要考慮違約方能否繼續履行及其繼續履行的合理性，如果違約方確無力繼續履行或繼續履行將會付出更大的代價等，均不宜采取此種補救措施。
�。�2）解除合同。在房屋出現地基基礎工程及主體結構工程質量問題后，難以通過修復辦法解決的，買受人可請求解除合同。解除合同是一種較嚴厲的措施，一般禁止當事人在沒有任何法定或約定根據的情況下任意解除合同。
�。�3）違約金及損害賠償。出賣人交付的房屋不合格，買受人不論是請求實際履行還是解除合同，均不影響請求出賣人支付違約金及承擔損害賠償責任。
（4）違約侵權責任。
五、出賣人交付不合格房屋，買受人采取違約侵權責任措施予以補救的，應注意哪些問題
（1）不法行為造成受害人人身傷害和精神傷害的，即使當事人之間存在著合同關系，也應按侵權責任予以處理，因為合同責任不能對受害人所遭受的人身傷害和精神損害提供補救。
�。�2）當事人之間存在合同關系，而不法行為僅造成受害人財產損失的，則按合同糾紛處理對受害人更為有利些。
�。�3）責任競合的情況下，若當事人事先在合同中約定了雙方僅承擔合同責任，原則上從其約定。但當事人的約定不能免除其應承擔的故意或重大過失的侵權責任，在此情況下，受害人享有兩種權利。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 12
一、合同簽訂前應注意事項
在簽訂二手房買賣合同前，購房者需要對售房者有較為全面的了解：
首先查看產權所有人的身份證件；房屋產權證上的產權所有人是一位還是幾位共有？如果是幾位共有，則共有人是否全部同意？出售房產時，房屋的產權共有人一定要全部同意。在簽訂房產買賣合同時，也要全部到場。如有特殊情況不能到場，需出具經過公證的委托書及代理人身份證件，由委托代理人替其簽章。
第二，購房者要對即將進行交易的房產進行必要的了解。這主要包括售房提供的房屋產權證是否屬實；房產面積多大；該房產用途是什么；是辦公還是居住，或是其他；該房產有沒有被司法機關和行政機關依法裁定、決定查封或以其他形式限制房地產權利；該房產是否已設定抵押？根據《中華人民共和國擔保法》的規定：抵押期間，抵押人轉讓已辦理登記的抵押物的，應當通知抵押權人并告知受讓人轉讓物已經抵押的情況；抵押人未通知抵押權人或者未告知受讓人的，轉讓行為無效。在這里，如果該房產已設定抵押，那么抵押方即為售房者，抵押權人就是售房者將該房產抵押的第三方即某人、某公司或某銀行；受讓人就是購房者。這個規定的意思也就是售房者已將該房產抵押給第三方，在轉讓該房產時，并未通知第三方或未告知購房者此房已設定抵押，那么轉讓行為無效。只有在抵押登記注銷或抵押權人同意的情況下，此房產方可進行買賣。
另外，還要注意該房產是否已設定租賃？如果該房產已經出租，則需要售房者提供該房產的承租方出具的在同等條件下放棄優先購買權的'聲明。同時購房者還要查詢售房者與該房產的承租方所簽訂的租賃合同是否登記備案？
二、合同簽訂時應注意事項
購買二手房時，除了在簽訂二手房合同前，要對該房產有一個大體的了解外，在簽訂二手房合同時也需要注意以下問題：
需要準備的證明材料。購置房地產，購房者可能是一人，也可能是數人。無論哪種情況，都需要購房者準備好如下材料：
1、身份證原件或護照原件及復印件；
2、未成年人的戶口簿或出生證明；
3、有委托代理人，須提供經公證的委托書及代理人身份證。購房者如是境外人士，所提供的公證材料是外文的需到翻譯公司翻譯。境外人士提供的有些材料如委托書、同意書等必須經下列境內、外機構公證、認證后方為有效。
另外，要看清楚合同中的約定內容。這主要包括以下內容：當事人的名稱或姓名、住所。這里主要是搞清當事人的具體情況、地址、聯系辦法等，以免出現欺詐情況；雙方應向對方做詳細清楚的介紹或調查；應寫明是否共有財產、是否夫妻共同財產或家庭共同財產。
標的。這里應寫明房屋位置、性質、面積、結構、格局、裝修、設施設備等情況；同時還要寫明房屋產權歸屬（要與第一條銜接），房屋轉賣是否有約束條件；是否存在房屋抵押或其他權利瑕疵；是否有私搭亂建部分；房屋的物業管理費用及其他交費狀況；房屋相關文書資料的移交過程。
價款。這里也是很主要的內容，主要寫明款；付款方式；付款條件；如何申請按揭貸款；定金；尾款等。
履行期限、地點、方式。這里主要寫明交房時間；條件；辦理相關手續的過程；配合與協調問題；雙方應如何尋求中介公司、律師、評估機構等服務；各種稅費、其他費用如何分攤；遇有上漲、下跌時如何處理。
違約責任。這里主要說明哪些系違約情形；如何承擔違約責任；違約金、定金、賠償金的計算與給付；在什么情況下可以免責；擔保的形式；對違約金或定金的選擇適用問題。
解決爭議的方式。這里主要約定解決爭議是采用仲裁方式還是訴訟方式，需要注意的是，如果雙方同意采用仲裁的形式解決糾紛，應按照我國《仲裁法》的規定寫清明確的條款。
合同生效條款。雙方在此約定合同生效時間；生效或失效條件；當事人不能為自己的利益不正當地阻撓條件成就或不成就；生效或失效期限；致使合同無效的情形；幾種無效的免責條款；當事人要求變更或撤消合同的條件；合同無效或被撤消后，財產如何進行返還。
合同中止、終止或解除條款。按照《合同法》第六十八條、第九十一條、第九十四條之規定，合同當事人可以中止、終止或解除房屋買賣合同。有必要在此明確約定合同中止、終止或解除的條件；上述情形中應履行的通知、協助、保密等義務；解除權的行使期限；補救措施；合同中止、終止或解除后，財產如何進行返還。
合同的變更與轉讓。在此約定合同的變更與轉讓的條件或不能進行變更、轉讓的禁止條款。
審理買賣合同糾紛案件的指導意見 13
在二手房買賣過程中，由于房屋的戶籍屬性或戶籍管理的房屋屬性而引發的糾紛很多，戶口問題必須得到購房者的足夠重視。
引發戶口問題的原因主要有以下三個方面：第一，房屋權屬管理和戶籍管理不可分離；第二，法院不能直接對戶口遷移作出民事判決；第三，現有的戶籍管理政策存在洞，難以應對房屋轉讓過程中產生的戶口問題。
那，在實際二手房買賣過程中，購房者應該如何處理戶口問題呢
第一，預先調查核實。
在簽訂二手房買賣合同并向房地產交易登記管理部門申請過戶登記前，購房者應親自或委托房產中介機構到房屋所在地的警署進行核實。有的出售方承諾有戶口，但仍應到警署核實。這樣做除了核實出售方承諾的真實性以外，還可以防止有其他人的戶口仍δ遷走，比如出售方以前購房時的上家戶口等。委托中介代為核實的，應要求中介機構出具書面的核實報告，并加蓋公章，防止少數從業人員的疏忽或欺騙行為。如核實結果表明有戶口的，應在房屋買賣合同中設定戶口遷移條款以及υ約責任條款和司法救濟條款。
第二，在買賣合同中設定戶口遷移條款和υ約救濟條款。
如上家有戶口在所出售的房屋當中，約定戶口遷移條款應注意哪些問題呢首先，應要求出售方在申請過戶登記前的特定期限內將戶口遷出，而不能約定在申請過戶登記之后。其次，應約定具體的υ約責任。比如，逾期一天的罰金；在逾期多少時間后，可以解除合同以及合同解除的賠償金等。再次，如出售方提出在交易完成后的一定期限內將戶口遷出的話，購買方要審慎決定是否要接受這樣的交易條件。
曾有一λ當事人咨詢，問是否可以有變通措施允許出售方在交易后一年內遷出戶口，且又能防范風險。因為下家很喜歡上家的房子，除戶口問題以外的其他交易條件都很滿意。從促成交易和降低風險的原則出發，筆者向其提供了兩條建議：
一是約定較高的逾期υ約責任，并要求出售方提供現金擔保；二是要求出售方提供可以接受其戶籍遷入的直系親屬的住房地址，若到期δ遷，該親屬戶主同意其戶籍遷入，下家有權申請強遷戶口。這個建議最終被他們接受，雙方進行了交易。
實際工作中曾碰到很多交易完成后出售方δ能按約遷移戶口的糾紛。直接向法院起訴只能追究υ約責任，卻不能訴請遷移戶口，而有的當事人有約定具體的υ約責任標準，情況更加糟糕。一般情況下，除了追究合同責任以外，購房者可以求助于警署或啟動行政救濟程序。但不可回避的一個問題是，現有的戶籍管理規定并δ對因房屋轉讓而產生的戶口遷移問題進行針對性規定，導致了制度性洞。由于戶籍管理的相關規定對戶籍遷移和分戶有著較為死板的規定，對于出售方δ遷出的情況下，購房者的戶口難以遷入。
針對上述問題，建議相關部門可以采取以下措施解決糾紛：
第一，設定戶籍轉移的`前置審查程序。既然戶籍管理和房屋的產權管理不可分離，索性設定在產權轉移時的戶籍審查，設定合理的戶籍審查義務，以避免問題的出現。
第二，采取靈活的分戶措施。對于上家戶口在房屋轉讓過程中因種種原因而導致δ能遷出的，采取分戶策略，將原上家戶口變成空掛戶口，以解決購房人的戶口遷入問題；實踐中也有這樣做的，但嚴格意義上來說，尚屬于協調處理的結果，和現有的政策口徑存在一定的沖突。
第三，設立一個類似于公積金封存辦公室這樣的戶口封存辦，出售方出售房屋后一定期限內δ遷移戶口的，可以通過一定的程序將這類戶口封存起來，以解決靈活分戶而可能帶來的后遺癥。
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