合同案例：公有住房使用權

合同案例：公有住房使用權

　　【一審情況】

　　(一)一審訴辯主張

　　原告(反訴被告)劉某訴稱：

　　2004年10月，我與被告通過中介商議購買被告承租的本市和平區成都道昭明里6號105室公產房屋，并簽訂了房屋買賣協議書，10月28日，雙方到第三人天津市津房置換有限公司辦理置換手續，簽訂的置換協議書中賣方保證所賣房屋不存在任何糾紛爭議。合同簽訂后，雙方辦理進件審批手續，原告將房款74500元轉入被告名下，一周后，原告到第三人處詢問得知被告房屋與鄰居張俊英存在使用權糾紛，被告也承認有此問題，置換手續無法辦理。被告表示準備與鄰居打官司要等一段時間，等法院判決后雙方繼續過戶并承諾賠償原告在外租房的經濟損失。被告退還原告75000元，多退的500元，雙方協商領房本后退還。被告的糾紛經法院解決后，原告經向張俊英了解，被告得到經濟補償。2005年3月9日，雙方到第三人處辦理手續，被告再次承諾賠償原告經濟損失，3月23日，第三人通知雙方結件，原告的房款75000元已入到第三人帳上，但被告拒絕把鑰匙交付原告，因雙方賠償損失及交鑰匙問題一直協商未果，故至今沒有結件，請求人民法院判令被告依據承諾賠償原告在外租房損失1500元，雙方繼續履行合同。不同意被告反訴請求，500元應依約定領房本后退還，手續費155元雙方依約定應各承擔77.5元。

　　被告(反訴原告)姚某辯稱：

　　原告所述雙方商議買賣房屋并于2004年10月28日到第三人簽訂協議的情況存在，因房屋存在糾紛無法辦理手續，被告立即將放款75000元退還原告，被告當時對原告說，錢退還給你可另行買房，多退的500元原告寫了收據，內容為取房本后退還，被告的行為實際是表示解除合同。但原告要求履行。被告從未承諾過給付原告租房損失。被告房屋糾紛解決后，雙方又與第三人重新簽訂房屋置換協議，辦理進件審批手續，第三人通知雙方辦理結件手續時，與原告聯系不上，是原告責任造成置換手續未辦理完畢。按照置換公司的要求，如果繼續辦理手續必須重新進件。原告行為未體現出誠實原則，故不同意與原告辦理置換手續，將視原告態度和本糾紛解決情況決定是否辦理。本次已付155元手續費置換公司不予退還，手續費雙方各負擔了77.5元，被告認為本次置換協議已過期限，置換協議書終止，置換手續未辦理完畢系因原告過錯造成，故反訴要求原告退還500元房款及77.5元手續費。

　　(二)一審事實與證據

　　天津市和平區人民法院經審理查明：

　　被告姚某與原告劉某于2004年10月11日簽訂協議，約定：“經雙方研究同意將坐落于本市和平區成都道昭明里6號105室公產住屋一套以75000元成交。”當月28日，雙方到第三人天津市津房置換有限公司辦理置換手續，三方簽訂了房屋置換協議書，委托第三人天津市津房置換有限公司辦理房屋置換手續。雙方辦理了進件報審手續，劉某向姚某交付了購房款74500元，尚欠500元未付。審查期間發現姚某與鄰居之間存在房屋實際使用與房屋租賃合同記載不一致的問題，故置換手續不能繼續辦理，為此姚某及時將購房款退還劉某，共退還了75000元，多退的500元，劉某開具了收據，并在在收據上寫明“欠姚某房款500元取房本時補齊”，姚某接收了該收據。

　　2005年2月7日，姚某經法院解決了與鄰居的糾紛。劉、姚雙方于同年3月9日到第三人天津市津房置換有限責任公司繼續辦理手續，重新簽訂了房屋置換協議書，內容與以前所簽內容完全一致，同時雙方辦理了進件報請審批手續。劉某將購房款75000元交付第三人天津市津房置換有限公司，待手續完畢由第三人市津房置換有限責任公司發還姚某，手續費155元，雙方當事人按約定各付77.5元。審批通過后，第三人天津市津房置換有限責任公司通知雙方辦理結件手續，此時雙方發生矛盾，未在置換單有效期限(自置換單下載打印之日起一個月內)辦理結件手續。故雙方的置換協議未履行完畢。現劉某的購房款存于第三人天津市津房置換有限責任公司未發還姚某，訟爭房屋亦未交付。按照第三人的要求，雙方當事人如果今后繼續辦理，需重新申請，本次手續費155元不予退還。

　　上述事實有雙方當事人所簽協議書、三方當事人簽訂的房屋置換協議書、付款憑證以及各方當事人庭審陳述等在案證明。

　　(三)一審判案理由

　　天津市和平區人民法院認為：

　　原告、被告雙方的協議系雙方意思表示。2005年3月9日簽訂的房屋置換協議書中，雙方約定的置換房屋的內容與雙方先前的有關約定是一致的，故該協議中雙方約定的置換房屋的部分內容具有法律效力，雙方應當全面履行。至于該協議中雙方共同委托置換公司辦理置手續的部分內容，系原告、被告與置換公司約定的委托辦理手續的協議，該內容未發生爭議，本案不予審理。

　　劉某、姚某于2004年10月28日辦理置換手續期間，發現房屋使用存在糾紛，姚某及時退還購房款，是避免給劉某造成損失行為，劉某現提出姚某曾承諾補償其在外租房損失費，姚某對此否認，劉某未提供書面證據，不予認定。劉某提出姚某接受了鄰居張俊英的賠償，因提供的證據不足以證明，且該事實與劉某的請求沒有必然關聯，不予支持。被告提出雙方3月9日訂立的合同已經終止，反訴要求原告退還500元房款，因雙方合同并非附終期合同，置換公司辦理手續的期限不影響協議中雙方置換協議部分內容的效力，原告開具收據明確寫明到領房本后退還500元，被告雖未簽字，但實際收取，是默示同意的行為，現該收據尚未到履行期限，故其反訴請求不予支持。被告反訴要求原告負擔77.5元手續費，因雙方均認可如繼續辦理手續需重新進件，本次手續費不退換，且確因原告的不配合造成雙方未及時辦理，故手續費應由原告承擔。

　　至于原告提出的繼續履行合同的訴訟請求，因被告明確表示將視糾紛的解決情況決定是否繼續辦理置換手續，且現合同的主要權利和義務尚未履行完畢，購房款及房屋均未實際交付，故法院不能判令雙方履行協議，原告的請求不予支持。

　　(四)一審定案結論

　　據此，天津市和平區人民法院依據《中華人民共和國合同法》第四十四條、第六十條的規定，判決：

　　一、原告(反訴被告)要求繼續履行合同，由被告(反訴原告)賠償經濟損失1500元的訴訟請求予以駁回;

　　二、被告(反訴原告)要求原告(被告)退還500元購房款的請求予以駁回;

　　三、自判決生效10日內，原告(反訴被告)一次給付被告(反訴原告)手續費77.5元(逾期給付遲延履行金);

　　四、駁回當事人其他訴訟請求。

　　【二審情況】

　　一審判決后，原告劉某不服，向天津市第一中級人民法院提起上訴。天津市第一中級人民法院認為，一審法院判決適用法律不妥，應將天津市津房置換有限公司列為本案第三人參加訴訟，以利于案件事實認定以及處理結果的執行。故依據《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十三條第一款第(三)項的規定，裁定：

　　一、撤銷一審判決;

　　二、發回天津市和平區人民法院重審。

　　【重審一審情況】

　　(一)訴辯主張

　　重審一審中，原告變更訴訟請求，要求被告賠償在外租房損失5600元。原告其他訴訟請求和被告反訴請求同原審一審。

　　第三人天津市房屋置換有限責任公司述稱：

　　坐落于天津市和平區成都道趙明里6-105、102的公有住房原承租人姚某于2005年3月9日與新承租人人劉某、天津市津房置換有限責任公司簽訂房屋置換協議書，約定將該房屋使用權轉讓給劉某。2005年3月21日下載并且打印置換單，置換手續已辦理完畢，但由于雙方發生糾紛，未在置換單有效期限內辦理結件手續。關于原、被告之間的糾紛，服從法院判決。

　　(二)事實與證據

　　天津市和平區人民法院經審理確認了原審一審認定的事實。

　　(三)判案理由

　　天津市和平區人民法院認為：

　　劉某與姚某及第三人就置換本市和平區成都道昭明里6號105室公產房屋達成的協議，系三方真實意思表示，2005年3月9日簽訂的房屋置換協議書中劉某、姚某及第三人約定的置換房屋的內容與先前的有關約定是—致的，故該協議書中約定的置換房屋的部分內容具有法律約束力。

　　庭審中，劉某自認多收姚某500元，故姚某反訴劉某給付500元請求，予以支持。姚某反訴要求劉某負擔77.5元手續費，不予支持。至于劉某提出的繼續履行協議，辦理置換手續的請求，考慮雙方當事人目前主要權利和義務尚未履行完畢，購房款及房屋均未實際交付，目前狀況，事實上已沒有履行合同的必要，故法院不能判令雙方繼續履行協議，劉某該請求不予支持。

　　(四)定案結論

　　綜上，天津市和平區人民法院依照《中華人民共和國民法通則》第六條，《中華人民共和國合同法》四十四條之規定，判決：

　　一、駁回劉某要求繼續履行雙方房屋置換協議的訴訟請求;

　　二、駁回劉某要求由姚某賠償經經濟損失5600元的訴訟請求;

　　三、本判決生效后三日內，劉某退還姚某500元;

　　四、劉某及姚某房屋置換手續費150元，各自承擔77.5元;

　　五、本判決生效后三日內，劉某前往第三人處領取其75000元及戶口本;

　　六、本判決生效后三日內，姚某前往第三人處領取其身份證、戶口本、房屋租賃合同、產權證及契稅票;

　　七、當事人的其他請求予以駁回。

　　【重審二審情況】

　　(一)二審訴辯主張

　　判決后，劉某不服，向天津市第一中級人民法院上訴，請求撤銷一審判決，改判被上訴人全面履行合同，訴訟費由被上訴人承擔。理由是：原審法院判決認定事實不清，適用法律錯誤。

　　姚某同意一審判決。第三人天津市津房置換有限責任公司尊重法院判決。

　　(二)二審事實與證據

　　天津市第一中級人民法院經審理確認了一審查明的事實。

　　(三)二審判案理由

　　天津市第一中級人民法院認為：

　　本案爭議的焦點為：1、置換合同是否應當繼續履行;2、劉某賠償損失的訴訟請求是否應當支持。

　　從本案爭議事實審查看，雙方對購買訟爭房曾兩次達成合意，在2004年10月28日協議后，因姚某的房屋租賃合同存在瑕疵，導致履約中止。在導致履約中止的事由消失后，2005年3月9日雙方再次簽約。從兩次簽約的事實看，雙方買賣房屋的意思表示是真實、自愿的，而因故致雙方不能如約履行的事由，雙方說法不一。在履約行為上，劉某已于2005年3月9日，將房款75000元交付第三人天津市津房置換有限責任公司收存，而房屋確被姚某占用至今。在履行結果看，雙方僅差辦理結件手續�？v觀本案實際情況及法律對合同效力的規定，本案當事人雙方對房屋交易而為的意思表示真實、自愿，在不違反法律禁止性規定的情況下，應認定合法有效，雙方應按2005年3月9日所簽合同繼續履行。另，天津市津房置換有限責任公司為配合本案的解決，其同意雙方在繼續履行合同時，可以免交本次交易的過戶費。經審查，原審人民法院對本案判決認定事實清楚，但對合同效力的認定上適用法律不當，應予變更。

　　(四)二審定案結論

　　據此，天津市第一中級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百五十二條及第一百五十三條第一款第(二)項的規定，判決：

　　一、維持天津市和平區人民法院(2005)和民二重字第005號，民事判決第二、三、四、七項;

　　二、撤銷天津市和平區人民法院(2005)和民二重字第005號民事判決第一、五、六項及案件受理費承擔部分;

　　三、確認劉某與姚某于2005年3月9日所簽房屋置換合同合法有效。自本判決生效后十五日內，由天津市津房置換有限責任公司為劉某辦理過戶手續。自過戶手續辦結后十五日內由姚某將和平區成都道昭明里6號105室房屋騰交劉某后，姚某到天津市津房置換有限責任公司領取房款75000元及相關證件等單證材料。

　　【再審申請理由】

　　終審判決作出后，姚某不服，向天津市高級人民法院申請再審。

　　再審申請人主要理由是：被申請人違約在先。第二次簽訂置換協議后，被申請人以租房損失為由，不配合申請人辦理結件手續，導致雙方未實際履行置換協議。終審判決違背房屋買賣自治原則。申請人完全有變更或解除合同的自由，其解除合同的意思表示也在和平區法院重新審理過程中向法庭陳述。原審判決繼續履行合同，違背了意思自治原則。

　　【再審裁定理由】

　　天津市高級人民法院經審查認為：

　　第一，依據我國法律規定，雙方當事人所簽訂的房屋置換協議，應為有效。首先，姚某與劉某曾于2004年10月11日、2004年10月28日和2005年3月9日三次達成置換訟爭房屋的協議，從簽訂協議的過程看，該協議是雙方當事人自愿、真實的意思表示;其次，協議有效，依法對雙方當事人具有約束力,任何一方未取得對方同意，不能擅自解除該協議。從雙方履行協議情況看，劉某于2005年3月9日將房款75000元交付于第三人天津市津房置換有限責任公司，而房屋仍由姚某占用。該行為說明被劉某已實際履行了協議。依據我國《合同法》第一百零七條規定和《民法通則》第一百一十一條規定，原終審判決雙方繼續履行合同并無不當。第二，關于房屋使用權未經有關行政部門變更登記，置換協議是否生效的問題。根據我國《合同法》有關規定，當事人未辦理登記手續，不影響合同效力。姚某與劉某簽訂的置換協議是雙方達成的合意，在房屋買賣協議成立后，雙方當事人依協議建立的債權債務關系依然存在。因此，姚某應遵循誠實信用原則，繼續履行合同。再審申請人的申請不符合《中華人民共和國民事訴訟法》第一百七十九條規定的情形，應予駁回。

　　【再審申請結論】

　　據此，天津市高級人民法院依照《中華人民共和國民事訴訟法》第一百八十一條第一款之規定，裁定：

　　駁回姚某的再審申請。

　　【解說】

　　房屋置換合同糾紛實質就是公產房屋使用權買賣糾紛，目前我國沒有出臺有關涉及該糾紛的法律規定。因此，只有參照處理商品房買賣糾紛相關的法律規定。商品房屋買賣是現代社會典型的不動產交易行為，也是典型的不動產物權變動。出賣人訂立合同的目的是取得價款，買受人支付價款的目的在于取得商品房的所有權。這樣，在商品房買賣這種典型的不動產交易中，物權變動當然就有了其原因，即商品房買賣合同。相對應的是，商品房所有權的轉移就成為這一原因的結果。在商品房合同中，兩種不同的權利變動是在兩種不同的法律基礎上進行的。依據商品房買賣合同所產生的法律關系是債權債務關系，其建立的基礎是雙方當事人的意思表示。在雙方當事人就訂立商品房買賣合同的意思表示達成一致時，合同即產生約束力，不具有排他的效力，故而物權的變動必須依賴物權變動中的公示行為，即標的物的交付(動產)或者登記(不動產)。物權變動只能在交付或者登記后才能生效。

　　將不動產物權變動的原因與結果進行區分，也是誠實信用原則的要求，《民法通則》第四條規定，民事活動應當遵循誠實信用原則。誠實信用原則是指民事主體在從事民事活動中，應誠實守信，以善意的方式履行其義務，不得濫用權利及規避法律或者合同規定的義務。同時，誠實信用原則要求維持當事人之間的利益以及當事人利益與社會利益的平衡。誠實信用原則作為民法，特別是債權法中的最高指導原則，具體內涵是：應以誠實信用的方式行使權利。權利人無論是行使財產權還是行使人身權均應尊重國家、集體和他人的利益，以善意的方式行使權利并獲得利益，不得以損害他人為目的濫用民事權利;應依誠實信用的方式履行義務。講誠實，自覺履行義務。不得出爾反爾，言而無信。

　　就本案而言，雖然房屋使用權未經有關行政部門變更登記，但置換協議是有效的。根據我國《合同法》有關規定，當事人未辦理登記手續，不影響合同效力，只是合同標的物所有權及其他物權不能轉移。姚某與劉某簽訂的置換協議是雙方達成的合意，在房屋買賣協議成立后，房產所有權沒有轉移前，雙方當事人依協議建立的債權債務關系依然存在。因此，姚某應遵循誠實信用原則，繼續履行合同。

　　【裁判要旨】：

　　雙方當事人自愿達成房屋置換協議，雖未辦理相關過戶登記手續，并不影響合同效力，當事人應當按合同繼續履行合同。

　　(當然，每個案件的具體案情有差異，此類合同的效力難以一概而論)

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