最新房地產(chǎn)市場調(diào)研報告
濟南市房地產(chǎn)市場調(diào)查分析報告
第一部分：投資環(huán)境分析
1、濟南自然環(huán)境及人口概況
濟南市南依泰山，北跨黃河，地處魯中南低山丘陵與魯西北沖積平原的交接帶上，地勢南高北低。地形可分為三帶：北部臨黃帶，中部山前平原帶，南部丘陵山區(qū)帶。濟南境內(nèi)河流主要有黃河、小清河兩大水系。湖泊有大明湖、白云湖等。
濟南是中國東部沿海經(jīng)濟大省——山東省的省會，全省政治、經(jīng)濟、文化、科技、教育和金融中心，也是國家批準的副省級城市和沿海開放城市。全市總面積8177平方公里，市區(qū)面積3257平方公里。
濟南歷史悠久，是國務(wù)院公布的歷史文化名城。濟南風(fēng)景秀麗，泉水眾多，被譽為“泉城”。濟南的市樹是柳樹，市花是荷花。
2、濟南經(jīng)濟狀況分析
(1)宏觀經(jīng)濟概況
2004年，濟南市實現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值1618.9億元，增長15.6%，綜合經(jīng)濟實力保持在全省前列，是全省重要的綜合性產(chǎn)業(yè)城市。第一產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值118.7億元，增長7.8%;第二產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值742.4億元，增長19.8%;第三產(chǎn)業(yè)實現(xiàn)增加值757.8億元，增長13.0%。。
(2)銀行存款余額概況
濟南市是中國九大金融區(qū)之一，金融機構(gòu)門類齊全，運營良好。到2004年底，全市各類銀行金融機構(gòu)存款余額2991億元，比年初增長22.1%，全市貸款余額2830億元，增長10.8%。
(3)濟南市民收入及消費概況
2004年，城市市區(qū)居民(非農(nóng)業(yè))人均可支配收入為12005元，增長9.0%;人均消費性支出8581元，增長2.2%。農(nóng)民人均純收入4116元，增長13.7%;人均生活費支出2543元，增長9.8%。城鄉(xiāng)居民的消費結(jié)構(gòu)發(fā)生較大變化，生活質(zhì)量提高。城市居民消費更注重消費質(zhì)量，休閑娛樂享受型消費發(fā)展迅速，人均休閑娛樂等服務(wù)支出800元，增長19.7%，占消費性支出的比重9.3%，提高1.3個百分點。城市人均住宅使用面積達到了19.5平方米，比上年末增加0.65平方米;農(nóng)村居民人均生活用房面積32.9平方米，增加0.4平方米。
(4)固定資產(chǎn)投資概況
2005年濟南全年全社會固定資產(chǎn)投資856.9億元，增長31.6%。在全社會固定資產(chǎn)投資中，城鎮(zhèn)及以上單位投資724.4億元，增長32.3 %;農(nóng)村投資132.6億元，增長44.0%。房地產(chǎn)開發(fā)投資121.1億元，增長9.9%，其中：住宅投資96.2億元，增長10.1%，占房地產(chǎn)開發(fā)投資的79.4%。
(5)建筑業(yè)
2005年全市具有新資質(zhì)等級的建筑業(yè)企業(yè)753家，共完成增加值93.3億元，增長10.4%;實現(xiàn)利稅22億元，增長8.6%;全員勞動生產(chǎn)率(按當年價全社會增加值計算)為13.03萬元/人,房屋施工面積3448萬平方米，房屋竣工面積1216萬平方米，其中住宅732萬平方米。
2006年一季度，全市建筑業(yè)開局平穩(wěn)，全市資質(zhì)建筑業(yè)企業(yè)共完成總產(chǎn)值48.2億元，同比增長7.8%。 其中，國有及國有控股企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值31.5億元，同比增長1.1%;非國有及國有控股企業(yè)完成16.7億元，增長19.3%。
一季度，房屋建筑施工面積2026.2萬平方米，比去年同期增長13.2 %。其中，新開工面積376.2萬平方米，同比增長34.7 %。
一季度，完成竣工產(chǎn)值14.6億元,比去年同期增長33.9 %，房屋建筑竣工面積39.4萬平方米,與去年持平。
綜合以上五方面，濟南經(jīng)濟狀況，作以下幾點分析：
(1)2005年濟南市的國內(nèi)生產(chǎn)總值水平位列全國城市的地21位，但增勢強勁，第三產(chǎn)業(yè)增幅明顯。據(jù)《濟南市總體規(guī)劃文本》顯示，到2010年三次產(chǎn)業(yè)的結(jié)構(gòu)比例調(diào)整為5:45:50，這無疑會對第三產(chǎn)業(yè)的房地產(chǎn)起到良好的促進作用。
(2)從居民銀行儲蓄和家庭月收入以及人均住宅面積分析，濟南市商品房市場需求潛力較大。數(shù)據(jù)表明，2005年濟南市人均可支配收入為12310元，在全國15個副省級城市中排第6、7位，在山東省17城市中，濟南市排第二位，相對購買力水平中高。2005年，家庭年收入?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭收入是決定市場吸納量的重要因素，以上收入特征預(yù)示著未來低價位市場需求量仍然較大，中價位市場需求逐步成為主流。
(3)濟南是一座“畸形”消費城市，貧富差距大，公款消費現(xiàn)象嚴重。
(4)房地產(chǎn)投資繼04年快速增長、05年低幅調(diào)整后，正成為熱點。
(5)在與當?shù)赝械慕佑|中發(fā)現(xiàn)，濟南部分“先富”人士已開始二次或多次購房。
3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃
(1)中心城區(qū)總體布局。
中心城區(qū)由主城區(qū)和王舍人、賢文、大金、黨家四個外圍組團組成。
A、主城區(qū)是全市的行政、金融、商貿(mào)、文化、科教、居住中心，劃分為核心區(qū)和11個功能各有傾重的片區(qū)。
● 核心區(qū)為歷山路、經(jīng)十路、鐵路圍合的地區(qū)。
● 白馬山、濼衛(wèi)、黃臺、七里河是以工業(yè)為主的片區(qū)。
● 無影山、工人新村、北園、洪樓、七里山是以居住為主的片區(qū)。
● 文東為科研文教片區(qū)。
● 千佛山為風(fēng)景旅游片區(qū)。
B、王舍人組團位于中心城區(qū)最東部，規(guī)劃為獨立工業(yè)區(qū)。重點發(fā)展冶金、石化、輕工工業(yè)。
C、賢文組團位于主城區(qū)與王舍人組團之間，以濟南開發(fā)區(qū)新區(qū)為主體構(gòu)成。重點發(fā)展電子信息、生物技術(shù)、光機電一體化等產(chǎn)業(yè)。
D、大金組團位于中心城區(qū)西部，規(guī)劃為新興產(chǎn)業(yè)園區(qū)。重點發(fā)展電子信息、材料科學(xué)等新興產(chǎn)業(yè)和倉儲業(yè)。
E、黨家組團位于中心城區(qū)西南部，規(guī)劃為汽車制造工業(yè)為主的獨立工業(yè)區(qū)，重點發(fā)展汽車制造工業(yè)。
(2)公共設(shè)施布局
A、中心商務(wù)區(qū)。
在順河街、經(jīng)一路、緯六路、經(jīng)七路圍合地區(qū)內(nèi)。
B、市級商業(yè)中心。
在泉城路、經(jīng)四路東段、西市場商業(yè)集中地區(qū)。
C、省級行政辦公用地。
集中在經(jīng)八緯一地區(qū)。同時完善古城區(qū)和歷山路兩側(cè)的省級行政辦公設(shè)施。
D、金融設(shè)施。
在中心商務(wù)區(qū)內(nèi)。
E、文化娛樂設(shè)施。
在南門、經(jīng)三緯三、普利門、經(jīng)八緯一等地區(qū)。
F、體育設(shè)施。
在臘山湖北新建市級體育中心。
G、調(diào)整完善醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施。
在白馬山、賢文、大金和黨家建設(shè)醫(yī)療衛(wèi)生院所。
H、文科設(shè)施。
完善文東科研文教區(qū)建設(shè)，在南部十六里河地區(qū)建設(shè)濟南科技活動場所，在東部鰲角山地區(qū)預(yù)留高教科研用地。
(3)濟南旅游資源開發(fā)。形成以古城旅游區(qū)為中心，四面擴展的格局。
A、古城旅游區(qū)。
主要包括大明湖、四大泉群、環(huán)城公園、芙蓉街等傳統(tǒng)街區(qū)及千佛山、佛慧山等景區(qū)。
B、向北擴展建成黃河旅游區(qū)。
主要包括黃河公園、華山、鵲山白云湖風(fēng)景區(qū)和鴨旺口溫泉旅游度假區(qū)等。
C、向東擴展建成龍山文化旅游區(qū)。
主要包括龍山文化遺址、齊長城、百脈泉群等名勝古跡。
D、向南擴展建成山川古跡旅游區(qū)。
主要包括靈巖寺、五峰山、柳埠、龍洞、蟠龍洞、小婁峪等風(fēng)景旅游區(qū)。
E、向西擴展建成平陰民俗風(fēng)情旅游區(qū)。
主要包括洪范池、翠屏門等風(fēng)景旅游區(qū)。
(4)外聯(lián)交通
A、鐵路。
2010年前建設(shè)京滬高速鐵路濟南段(含黃河高速鐵路橋)，建設(shè)邯濟線、濟龍煙線，并引入濟南樞紐。
B、公路。
近期建設(shè)大楊莊黃河公路二橋，京滬高速公路濟德、濟泰段，高速澆城公路環(huán)的東南段，京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線。
C、機場。
濟南(遙墻)機場擴建為國內(nèi)口岸一級機場。新建5萬平方米侯機樓和一條3200米跑道，延長現(xiàn)有跑道至3200米，張莊軍用機場不宜在市區(qū)內(nèi)保留，遷出選址新建。
(5)城市交通。
總體框架：3個環(huán)路、9條放射路、9條南北向和9條東西向主干路。(簡稱“三環(huán)九射、九縱九橫”)
“三環(huán)”指由經(jīng)十路、歷山路、北園路、無影山中路、濟齊路、營市街等組成的快速路環(huán);由二環(huán)東、南、西、北路組成的主干路環(huán);由京滬、京滬與濟青的聯(lián)接線和東、南繞城公路組成的高速繞城公里環(huán)。
“九射”指主干路環(huán)向外放射的濟王、濟青(青州)、濟青(青島)、濟濱、濟德、濟齊、濟兗、濟微、濟臨9條高等級公路。
“九縱”指二環(huán)西路、營市街(快速)、緯十二路、緯六路、緯二路、順河街、湖山路、歷山路(快速)、二環(huán)東路9條南北向主干路或快速路。
“九橫”指二環(huán)南路、劉長山路、經(jīng)十路(快速)、經(jīng)七路、經(jīng)四路、經(jīng)一路、北園路(快速)、清河北路、二環(huán)北路等9條東西向主干路或快速路。
4、濟南重大市政工程
(1)已建：
A、洪城高速路東、北、西線和黃河二橋建成通車。
B、英雄山路、趵突泉北路拓寬改造及濟濼路立交橋一期工程竣工使用。
C、泉城廣場建成使用。
D、濟南機場主跑道投入使用。
(2)在建：
A、“藍天工程”，市區(qū)新增綠地20萬平方米，使城市綠化覆蓋率達到36%，綠地率31%。
B、“舊城改造工程”。抓好一批舊居舊村和低洼棚戶區(qū)的改造建設(shè)，搞好舜湖社區(qū)，新世界陽光花園、北園八村以及其它居民小區(qū)的成片住宅開發(fā)和經(jīng)濟適用房建設(shè)。
(3)規(guī)劃：詳見“濟南市城市發(fā)展規(guī)劃”。
分析：從以上“3、濟南市城市發(fā)展規(guī)劃和4、濟南重大市政工程”兩項內(nèi)容分析得出以下幾點：
A、對中心城區(qū)，采取強化、改造手段，進一步確立其商業(yè)、金融、和都市旅游的核心地位。
B、重視東西兩頭的發(fā)展，以若干片區(qū)的形成確立其每個片區(qū)的核心任務(wù)。
C、南部大力開發(fā)旅游資源，形成濟南的生態(tài)區(qū)。
D、北部發(fā)展的比重在全市范圍內(nèi)最輕，對華山各案可能有影響的主要有以下幾點：
● 北向擴建黃河旅游區(qū)，其中華山旅游區(qū)作為其中一部分。
● 京滬與濟青高速公路的聯(lián)接線工程。將使外聯(lián)更方便。
● 順河高架路北延工程。
● 歷山北路拓寬工程。
第二部分房地產(chǎn)市場分析
一、房地產(chǎn)市場的總體運行情況
由于房改政策、城市基礎(chǔ)設(shè)施及舊城改造、城市新功能區(qū)域規(guī)劃建設(shè)的拉動作用，濟南市房地產(chǎn)市場正在逐步升溫。據(jù)有關(guān)部門透露，5年之內(nèi)濟南市將有4000萬平方米的住宅需求量，年需求量平均約800萬平方米。
在一輪發(fā)展機遇面前，濟南市房地產(chǎn)業(yè)的市場格局必將要發(fā)生質(zhì)的變化，一些有強大后盾支持的開發(fā)商可能會脫穎而出。
1、土地市場分析
2006年土地供應(yīng)狀況
根據(jù)濟南市土地部門的放量土地和部分區(qū)域招商土地的統(tǒng)計，濟南市市區(qū)目前可以進入市場的土地在3萬畝左右，而且新的土地供應(yīng)還不斷增加。但濟南市獲取土地渠道和價格的多樣性及歷史遺留問題的理順解決，會在一定時間內(nèi)造成明顯的供求矛盾。
2、房地產(chǎn)投資狀況分析
2006年投資預(yù)期
有關(guān)部門的信息顯示，濟南市確定積極推進房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展，今年力爭完成開發(fā)投資135億元，同比增長25%。其中：住宅建設(shè)完成投資95億元，商業(yè)用房完成投資40億元。商品房施工面積980萬平方米，其中商品住宅施工面積800萬平方米;新開工面積400萬平方米，實現(xiàn)銷售面積300萬平方米。
3、商品房銷售狀況分析
截至2006年2月末，全市商品房屋銷售建筑面積為20.8萬平方米，同比增長33.3%。其中，住宅銷售建筑面積為18.4萬平方米，同比增長18.7%，占全部銷售面積的88.5%，下降10.9個百分點。2月末，我市商品房屋空置面積為38.5萬平方米，其中空置住宅34.6萬平方米，分別比去年同期增長42.6%和31.1%。買方市場有需求釋放的跡象，但大量新開樓盤的出現(xiàn)，購房人選擇余地較大，配置一般、同質(zhì)化較強的樓盤將面臨市場的考驗。
4、商品房價格走勢
2006年2月份登記成交均價為3034元/平方米，比1月份增長18.3%。從前4個月的中檔住宅市場看，在售樓盤每平方米均價達到3500-4500元。市場出現(xiàn)10000-12000元/平米的高端住宅產(chǎn)品。
5、經(jīng)濟適用房市場分析
據(jù)悉，濟南市總共規(guī)劃了5個片區(qū)來建設(shè)經(jīng)濟適用房，其中首個向中低收入家庭銷售的槐蔭區(qū)大金莊經(jīng)濟適用房項目建設(shè)面積15萬平方米，槐蔭區(qū)世紀中華城項目7萬平方米，北全福經(jīng)濟適用房居住組團7.7萬平方米。這為廣大低收入家庭解決住房問題的同時也提供良好的居住環(huán)境。
二、房地產(chǎn)熱點區(qū)域板塊分析
濟南南部是大片的山區(qū)，北部是黃河，地理位置的特點決定了濟南市的發(fā)展方向是東西向的，加之鐵路交通線貫通東西，經(jīng)十路、經(jīng)一路、濼源大街、解放路、泉城路……，濟南的繁華街道大多是東西走向，這就造成了濟南的房地產(chǎn)業(yè)和商業(yè)形態(tài)呈現(xiàn)出沿交通線兩側(cè)帶狀發(fā)展的特點。
這種城市結(jié)構(gòu)特點造成了濟南的商業(yè)地產(chǎn)投資集中在交通干線沿線，居民住宅也大多集中在東西偏南方向。濟南自古就有“寧要歷下一張床，不住天橋一間房”的說法，談的就是這個特點。反映到濟南的房地產(chǎn)市場上，南部，東部的房價比北部西部的房價要高上一個檔次。
針對濟南市的特點，政府在制定城市規(guī)劃的時候也充分的照顧了交通干道沿線的商業(yè)的住宅開發(fā)。
成功拓寬改造后經(jīng)十路板塊顯現(xiàn)巨大商業(yè)投資價值。目前位于經(jīng)十路沿線大型樓盤，東部中潤世紀城，西部的陽光一百都有不俗的市場表現(xiàn)，越來越得到市場認可。
大改造后的經(jīng)一路板塊也是濟南市的一大投資熱點。位于經(jīng)一路延長線和大明湖西北側(cè)的巴黎花園，具備良好的地理位置和人文環(huán)境，樓盤前景看好。大明湖附近離經(jīng)一路不遠的魯能康橋，具備一定的升值潛力。另外，由山東省建工集團開發(fā)的明珠國際商務(wù)港，投資前景看好。
濟南市的歷史文化風(fēng)貌區(qū)具備較高的升值潛力。典型的就是泉城廣場沿線，周圍名勝聚集，是濟南市的中心，圍繞泉城廣場，泉城路、濼源大街兩條東西向的干道也是一個值得關(guān)注的板塊。
歷史及規(guī)劃因素形成的特色產(chǎn)業(yè)聚集地，如以山大路為中心的'科技商業(yè)地帶，以英雄山路為中心的社區(qū)、商業(yè)、通訊地帶，以北園大街為中心的建材家具、娛樂產(chǎn)業(yè)地帶，以及以趵突泉為中心的特色旅游帶等，均是應(yīng)關(guān)注的投資熱點。
屬“南控”的濟南南部地區(qū)，山青水秀，自然環(huán)境好，紅葉谷、九頂塔、野生動物園、藥鄉(xiāng)森林公園等濟南大部分近郊旅游景區(qū)也都在南部，南部獲批準開發(fā)的樓盤就具備了很好的增值空間，位于濟南南部開發(fā)的陽光舜城、偉東新都、國際風(fēng)情街等民用和商用房產(chǎn)的熱銷也說明這一點。
東部區(qū)域板塊發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場提供充沛的供應(yīng)的同時促進了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進程，仍是未來一段時間濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
第三部分 2006年濟南住宅市場分析預(yù)測
2006年住宅市場預(yù)測
1、行業(yè)發(fā)展方面
計劃經(jīng)濟——改革開放——加入世貿(mào)組織，中國的經(jīng)濟是不斷走向市場化、國際化的，各行業(yè)面臨的是世界范圍的競爭與機遇，各行業(yè)、各領(lǐng)域的市場化程度也在不斷提高。房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域，土地已基本走市場化的道路;利率政策在不斷靈活，商業(yè)銀行等市場參與者的話語權(quán)在不斷加大，央行雖在總體監(jiān)控，但越來越多的是通過市場化手段影響利率波動;匯率方面，國家匯率制度也進行了重大的改革，控制性的放開了人民幣匯率，將人民幣推向了世界貨幣市場。綜合來看所有房地產(chǎn)相關(guān)領(lǐng)域市場化程度的加深都會對房地產(chǎn)行業(yè)產(chǎn)生促進作用，推動市場不斷成熟，穩(wěn)步發(fā)展。
2、新增供應(yīng)量方面
05年由于受中央和地方各種房地產(chǎn)政策的影響，新增供應(yīng)量與04年相比大幅下降，市場一度低迷，銷售量萎縮，成交價格雖時有波動，卻并無大幅滑坡。但從長遠來看，宏觀經(jīng)濟來方面，國家在抑制投資過熱，房地產(chǎn)行業(yè)作為國家支柱產(chǎn)業(yè)之一必然是重點調(diào)控對象，但房地產(chǎn)業(yè)不僅拉動投資，也能有效拉動需求，且能帶動家電、建材等多行業(yè)的消費性支出，解決國家一直以來有效需求不足的問題。進入2006年3月份，濟南東西南北中都有大盤項目在啟動，在住宅市場上泉景·天沅(80萬平米)、歷山名郡、重汽·翡翠郡(68萬平米)、融基·湖光山色等新項目或開盤或開始大力推廣，4月份，外海中央花園(88萬平米)、蝶泉山莊、陽光100三期、京魯山莊、大地花園、嘉匯·環(huán)球廣場、繡水如意國際商都等項目啟動發(fā)售。60萬平米以上的大型樓盤就有魯能領(lǐng)秀城(320平米)、翡翠郡、名士豪庭(100萬平米以上)、外海中央花園。正在熱賣的大盤有偉東新都(103萬平米)、陽光100國際新城(178萬平米)
3、產(chǎn)品種類方面
2006年房地產(chǎn)上市品種多樣成為市場亮點。從千佛山禧園、國華東方美郡、翡翠郡到泉景·天沅、大地華園、歷山名郡，從中潤世紀廣場、嘉匯·環(huán)球廣場到第一大道、繡水如意國際商都，別墅、花園洋房、小高層住宅、高層住宅、商住社區(qū)等品種的出現(xiàn)反映了當前市場需求的多樣化。而10多個舊村改造項目及其它價格較低的項目的旺銷，也顯示了住宅市場從低端向高端推進的態(tài)勢。06年開發(fā)商應(yīng)注意市場細分，找準客戶定位，才能在較旺的市場空間中贏得一席之地。
4、居住品質(zhì)提高方面
在2006年新開工的項目中，技術(shù)含量、戶型設(shè)計、施工質(zhì)量、形象包裝、品牌營造等方面均有進步，這反映了在“節(jié)能、節(jié)地、舒適、生態(tài)環(huán)保”大背景下濟南房地產(chǎn)市場的進步。天泰太陽樹項目推出“不要空調(diào)暖氣”的恒溫恒濕宣傳主題，翡翠郡在戶型設(shè)計等方面申請5項專利。
5、戶型及面積方面
市場需求在戶型及面積方面趨于理性化。06年的熱點集中在75-90平米的兩室兩廳以及100-115平米的三室兩廳上，總價低，易于接受。南部城區(qū)的情況略有不同。詳見客戶群分析。
6、價格方面
目前國家頒布的一系列土地、稅收以及利率等方面的政策都給開發(fā)商不小的成本壓力，此外原材料價格和勞動力價格的穩(wěn)步上漲，樓盤品質(zhì)提升帶來的成本也在增加，所以預(yù)計未來一段時間價格不會下降，但今年政策中關(guān)注的經(jīng)濟適用房、舊村改造轉(zhuǎn)軌等關(guān)鍵詞，預(yù)示一定規(guī)模的中低價房的開發(fā)，同時未來一段時間新增供應(yīng)量的增加，將會對濟南樓市產(chǎn)生不小的沖擊，限制樓市價格的增長幅度。2006年前四個月，在售樓盤均價達到3500-4500元/平米，銷售勢頭良好。泉景天沅起價3830元/平米，魯能領(lǐng)秀城均價4200元/平米，位于陽光舜城的依山居5700元/平米左右，東部品質(zhì)樓盤均價在4300-4800元/平米，太陽樹醞釀10000元/平米銷售均價。
7、供應(yīng)分布方面
未來一段時間，南部將是06年住宅市場的焦點，隨著國家對房地產(chǎn)政策的收緊，許多開發(fā)商過去囤積的土地紛紛亮相，從05、06年房展會我們可以看出，南部新樓盤驟增，并且開發(fā)規(guī)模、和品質(zhì)都較高，吸引了眾多購房者的眼球;東部區(qū)域發(fā)展?jié)摿θ找骘@現(xiàn)，隨著新城建設(shè)進程的加快以及與章丘的鏈接，為區(qū)域土地市場提供充沛的供應(yīng)的同時促進了該區(qū)域房地產(chǎn)開發(fā)的進程，仍是未來一段時間濟南住宅市場的熱點區(qū)域。
8、客戶群方面
(1)潛在購房者基本特征
�、贊撛谫彿空叩哪挲g結(jié)構(gòu)趨于年輕化，40歲以下的年輕人成為購房群體主流，所占比例達73%，其中，26~30歲的購房群體為主，所占比例為29%。購房群體的年齡特征將直接影響其對住宅的戶型選擇、建筑風(fēng)格、社區(qū)配套等的需求情況。
②購房行為主要以家庭為單位，三口之家占據(jù)主導(dǎo)，比例為48%，二人世界所占的比例為27%，相比之下單身購房群體在對房產(chǎn)的需求程度和支付能力上都略顯不足，所占比例僅為12%。但單身白領(lǐng)階層的消費意識隨著社會進步發(fā)展迅速，單身一族對住宅物業(yè)要求日益強烈，對住宅的功能要求較高。該群體多為高收入、高學(xué)歷的單身者。另外，老年人消費市場正日益擴大，其消費心理和消費能力與年輕人相比，更加理性，尤其是在古城濟南，隨著人口老齡化的加快，老年人的消費力資源會比較充裕。
③潛在購房者中具有大專和本科學(xué)歷的人群已經(jīng)成長為潛在的購房主流，為79%;其次是具有高中(含中專、技校)學(xué)歷的人群，比例為17%，相應(yīng)的購房者對社區(qū)帶來的文化氣息、生活品質(zhì)、周邊配套都將提出更高的要求。初中及以下學(xué)歷的人群僅占4%。
�、軡撛谫彿空叩墓ぷ鲉挝欢酁樗綘I企業(yè)，其次為事業(yè)單位，通過對潛在購房者的家庭年收入和工作單位作交叉分析表明，年收入在6~10萬元間的購房者的工作單位中私營企業(yè)居首位，年收入在10萬元以上的潛在購房者工作單位以事業(yè)單位為首。
�、轁撛谫彿空叩闹饕鲂泄ぞ弑憩F(xiàn)為公交車，所占比例為44%，相應(yīng)的，購房者對于公交汽車站的關(guān)注程度也較強。其次為自行車/助力車，比例為24%，排列在第三位的是私家車，比例為17%，購房者的私家車擁有數(shù)量不容忽視。
(2)潛在購房群體需求特征
�、�79%的受訪者選擇1～2年內(nèi)購房，打算一年內(nèi)購房的比例為38%，2年內(nèi)購房者比例為41%，選擇2~3年內(nèi)購房的比例為15%，3年以上購房的比例僅為6%。近年來，由于拆遷的區(qū)域較大，購房者考慮改善居住條件的需求也較大，導(dǎo)致購房計劃表現(xiàn)出相對集中的特征。
�、跐撛谫彿空叩闹脴I(yè)目的中自己改善居住條件的居于首位，所占比例為69%，購房給父母及孩子的比例為23%，用于投資的潛在購房者所占的比例為6%。結(jié)合潛在購房者的住房性質(zhì)分析，商品房的擁有比例僅為16.2%，自有住房、房改房所占的比例為35.8%和30.2%，拆遷房所占的比例為9.3%。
�、蹪撛谫彿空咧杏�40%選擇在東部購房，選擇南部區(qū)域的比例為22%，選擇西部區(qū)域的比例為19%。南部區(qū)域購房者考慮的主要因素依次為：自然環(huán)境、交通便利、價格和工作方便。
�、軡撛谫彿空邔ㄖ螒B(tài)的選擇中，多層居首位，所占比例為57%，其次為小高層所占比例是37%，對于高層的選擇比例僅占6%，別墅所占的比例是1%。雖然多層依然在建筑形態(tài)中占據(jù)主導(dǎo)地位，但是小高層已經(jīng)逐漸為購房者接受，其地位日漸穩(wěn)固，而且限于稀缺的土地資源，小高層的需求容易得以實現(xiàn)，而對多層的需求則會由于其供給量的匱乏逐漸向小高層和高層轉(zhuǎn)移，購房者對小高層的需求未來將呈現(xiàn)增漲勢頭。
�、轁撛谫彿空呤走x的戶型結(jié)構(gòu)是平層，所占比例為50%，選擇復(fù)式結(jié)構(gòu)的比例為25%，選擇錯層的比例為16%，躍層結(jié)構(gòu)為8%。
⑥濟南市戶型需求綜合分析情況來看，二居室、三居室是需求的主力戶型，比例超過90%，其中二居室比例為62%，三居室比例為28%;對一居室、四居室的戶型需求極少，分別為2%、3%。戶型需求與家庭成員結(jié)構(gòu)密切相關(guān)，一居室更多地面向單身及投資者，四居室以上的戶型因其總樓款較高，相對抑制客戶的購買需求。但相關(guān)分析表明，濟南市不同區(qū)域的購房者對住宅的戶型需求略有差異，選擇市中區(qū)的購房者對三室的需求量較其他區(qū)域強勁，南部區(qū)域內(nèi)對四室的需求較顯著，表明這兩個區(qū)域大戶型住宅較有市場。南部區(qū)域需求戶型比例基本為一居室2%，二室一廳28%，二室二廳29%，三室二廳35%，四居室6%。
�、�80~100平方米之間的戶型面積指標成為大眾需求主流，比例高達39%，其次為100～120平方米，需求比例為26%，80平方米以下需求比例為19%，120～150平方米需求比例為11%，對150平方米以上的戶型需求比例為4%。
(3)潛在購房者的購買能力分析
�、偌彝ツ晔杖�?yún)^(qū)間以3~5萬元為最多，比例為44%，其次為3萬元以下的家庭，比例為29%，收入在6~10萬元之間的潛在購房者所占比例為22%，10萬元以上的潛在購房群體所占比例僅為4%。家庭年收入在3~5萬之間的，對總價的承受能力應(yīng)該在20~45萬之間。家庭年收入在6~10萬之間的，對總價的承受能力應(yīng)該在40~90萬之間。
�、趯r格的接受程度集中在4000元/平方米以下，比例超過90%，其中3500元及以下所占的比例最高，為64%，其次為3500~4000元/平方米，所占比例是30%，4000元/平方米的住宅比例僅占5%。
�、蹖ψ≌們r的承受力，以40萬元以下的為需求主流，占到總數(shù)的八成多，其中21~30萬元間的總價，購房者接受的比例約占到四成，其次是31~40萬元之間的總價，約占到三成，超過40萬元的總價水平，僅有12%的人可以接受，所以總價水平40萬元為潛在購房者的心理底線。依據(jù)潛在購房者能夠承擔的總房款價格，細分不同購房群體的需求特征為：承擔總房款在30萬元以下的潛在購房者，偏好的面積首先是81~100平米，其次為61~80平米，偏好的戶型分別為二室一廳一衛(wèi)和二室二廳二衛(wèi);總房款在31~40萬元之間的購房者偏好的面積為101~120平米，戶型為二室二廳一衛(wèi);總房款在41~60萬元之間的購房者偏好的面積為121~150平米，戶型為三室二廳二衛(wèi);總房款在61~80萬元之間的購房者偏好的面積為121~180平米之間，戶型為四室二廳二衛(wèi)。
(4)配套需求分析
�、倬G化、超級市場、幼兒園/學(xué)校是最重要的三項配套。潛在購房者關(guān)注的社區(qū)配套中，綠化居于首位，所占比例為20%，之后分別為超級市場、學(xué)校/幼兒園和運動場所。結(jié)合前文可知，潛在購房者年齡以26~30歲之間的居多，其中家庭結(jié)構(gòu)為二人世界的占五成，因此，其對幼兒教育環(huán)境關(guān)注程度較強。
�、跐撛谫彿空邔τ谟熊囄恍枨笈c無需求的比例為4：1，租用與購買所占的比例分別為49%和32%。潛在購房者比較偏好地下的車位。購房者愿意支付的車位價格主要集中于7萬元以下，比例為50%，其次為8萬元，比例為21%，購買者對車位的購買意識不強，愿意支付的價格普遍較低，車位配比應(yīng)將當前需求與未來城市發(fā)展相結(jié)合考慮。
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