2017年土地估價師考試仿真題及答案解析
一、單項選擇題
1、某市在某年的土地出讓總面積為1萬平方米，土地平均出讓純收益標準為90元/平方米，則該年應從出讓金中劃出的農業開發資金最低為( )萬元。
A.18
B.13.5
C.9
D.4.5
標準答案： B
解 析：法規考核點。國務院關于將部分土地出讓金用于農業土地開發有關問題的通知(國發[2004]8號)規定，土地出讓金用于農業土地開發的比例，由各省、自治區、直轄市及計劃單列市人民政府根據不同情況，按各市、縣不低于土地出讓平均純收益的15%確定。10000平方米×90元/平方米×15%=13.5萬元。
2、下列行為中，( )應當處三年以下有期徒刑或拘役。
A.非法轉讓非基本農田的耕地二十畝以上
B.非法轉讓土地，獲利三十萬元以上，五十萬元以下
C.非法倒賣基本農田五畝以上，十畝以下
D.非法倒賣基本農田，獲利七十萬元以上
標準答案： C
解 析：法規考核點�！缎谭ā返诙俣藯l規定， 以牟利為目的，違反土地管理法規，非法轉讓、倒賣土地使用權，情節嚴重的，處三年以下有期徒刑或者拘役，并處或者單處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金;情節特別嚴重的，處三年以上七年以下有期徒刑，并處非法轉讓、倒賣土地使用權價額百分之五以上百分之二十以下罰金。《最高院關于審理破壞土地資源刑事案件具體應用法律若干問題的解釋》第一條規定：屬“情節嚴重”情形包括：(1)非法轉讓、倒賣基本農田五畝以上的。(2)非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地十畝以上的。(3)非法轉讓、倒賣其他土地二十畝以上的。(4)非法五十萬元以上等。屬“情節特別嚴重”情形包括：(1)非法轉讓、倒賣基本農田十畝以上的。(2)非法轉讓、倒賣基本農田以外的耕地二十畝以上的。(3)非法轉讓、倒賣其他土地四十畝以上的。(4)非法一百萬元以上等。
3、按價格的產生方式劃分，土地價格可分為( )。
A.交易價格和評估價格
B.土地所有權價格和使用權價格
C.土地租賃價格和土地抵押價格
D.基準地價和標定地價
標準答案： A
解 析：基礎考核點。按土地價格形成方式分類：交易價格、理論價格、評估價格等。
4、土地關系是指社會發展的某一階段中，人們在利用土地過程中所發生的( )之間的關系。
A.人與人
B.人與地
C.地與地
D.土地使用權與土地所有者
標準答案： B
解 析：基礎考核點。
5、通過對運輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出一定范圍內工業產品生產成本的最低點，并以此作為配置工業企業的理想區位。該觀點是由德國經濟學家( )首創。
A.杜能
B.韋伯
C.克里斯塔勒
D.豪斯霍費爾
標準答案： B
解 析：基礎考核點。工業區位理論的奠基人是德國經濟學家阿爾申爾德?韋伯。其理論的核心就是通過對運輸、勞力及集聚因素相互作用的分析和計算，找出工業產品的生產成本最低點，作為配置工業企業的理想區位。
6、我國土地制度改革主要是指( )改革。
A.土地儲備制度
B.土地所有制度和管理制度
C.土地用途管制制度
D.土地使用制度和土地管理制度
標準答案： D
解 析：基礎考核點。城鎮國有土地使用制度改革簡稱土地使用制度改革，把過去那種城鎮國有土地使用權與所有權合一，土地供應采取無償劃撥，無限期使用，不得轉讓的做法，改變成了土地使用權與所有權分離，主要采取招標、拍賣、掛牌等方式將土地使用權有償出讓給單位或者個人，有限期使用，可以轉讓、出租、抵押的做法。
7、土地登記中的“分攤面積”是指土地使用者在( )中應分攤的面積。
A.共有土地使用面積
B.全部土地使用面積
C.建筑物共有面積
D.建筑物總面積
標準答案： A
解 析：法規考核點。土地登記中的“分攤面積”指使用者在共有使用權面積中應分攤的面積，共同使用一幢建筑物時，可按使用的建筑面積比例分攤。
8、根據《關于房地產開發企業土地增值稅清算管理通知》的規定，下列不屬于必須進行土地增值稅清算的情況是( )。
A.整體轉讓未竣工決算房地產開發項目
B.房地產開發項目全部竣工、完成銷售
C.取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的
D.直接轉讓土地使用權
標準答案： C
解 析：法規考核點�！蛾P于房地產開發企業土地增值稅清算管理通知》的規定，符合下列情形之一的，納稅人應進行土地增值稅的清算：1)房地產開發項目全部竣工、完成銷售的;2)整體轉讓未竣工決算房地產開發項目的;3)直接轉讓土地使用權的。符合下列情形之一的，主管稅務機關可要求納稅人進行土地增值稅清算：1)已竣工驗收的房地產開發項目，已轉讓的房地產建筑面積占整個項目可售建筑面積的比例在85%以上，或該比例雖未超過85%，但剩余的可售建筑面積已經出租或自用的;2)取得銷售(預售)許可證滿三年仍未銷售完畢的;3)納稅人申請注銷稅務登記但未辦理土地增值稅清算手續的;4)省稅務機關規定的其他情況。
9、近期在一些地方出現在集體所有土地上建造住宅，并向社會公開出售的行為，對此，下列說法最準確的是( )。
A.補辦農地轉用手續和規劃手續即可銷售
B.只要集體經濟組織三分之二以上成員贊同，即為合法行為
C.所售房屋的產權不受現行法律保護，無法取得產權證，屬違章建設
D.屬非法占用耕地，應追究刑事責任
標準答案： C
解 析：法規考核點。目前小產權房所售房屋的產權不受現行法律保護，無法取得產權證，屬違章建設。
10、影響土地利用的主要因素有( )。
A.自然因素和社會經濟因素
B.社會經濟因素和制度因素
C.自然因素、社會經濟因素以及制度因素
D.總體因素、區域因素及個別因素
標準答案： C
解 析：基礎考核點。影響土地利用的因素包括：1)自然因素。土地利用直接受制于自然因素的影響。這些因素主要包括氣候、地貌、水文、土壤、植被、礦藏、景觀和位置等。2)經濟因素。自然因素決定了不同土地利用的物質基礎，而不同的經濟因素則決定了土地利用的方式、結構及如何利用。經濟因素包括經濟發展水平、產業結構、投入水平等。3)制度因素。制度、人口、法規、政策、教育、技術乃至風俗和宗教都對土地利用構成較大的影響。其中，土地制度、人口和國家政策對土地利用的影響尤其明顯。
二、多選題
1、某人民政府經批準征收集體土地，其中包括20畝耕地和3畝鄉鎮企業廠房用地，根據《土地管理法》的有關規定，應支付的征地補償費中包括( )。
A.23畝被征土地的土地補償費
D.3畝鄉鎮企業廠房的補償費
C.23畝被征土地上供養人員的失業保障金
D.20畝被征耕地上供養人員的安置補助費
E.20畝被征耕地上的青苗補償費
標準答案： A, B, D, E
解 析：法規考核點。3畝被征土地上供養人員的失業保障金，不屬于“應支付的征地補償費”。
2、下列( )情況下，可以依法收回國有土地使用權。
A.因地震造成原出讓土地上的商場倒塌
B.因單位撤銷而停止使用原劃撥的國有土地
C.因城市規劃進行舊城區改建需要調整使用土地
D.因在原土地上重新建房而改變建筑結構和容積率
E.土地出讓合同約定的使用期限屆滿而未獲準續期
標準答案： B, C, E
解 析：法規考核點。國家收回土地使用權有多種原因，如使用期限屆滿、提前收回、沒收等。國家無償收回劃撥土地使用權有多種原因，主要有以下七種：①土地使用者因遷移、解散、撤銷、破產或其他原因而停止使用土地的;②國家為了公共利益需要和城市規劃的要求收回土地使用權;③各級司法部門沒收其所有財產而收回土地使用權;④土地使用者自動放棄土地使用權;⑤未經原批準機關同意，連續2年未使用;⑥不按批準用途使用土地;⑦鐵路、公路、機場、礦場等核準報廢的土地。國家無償收回劃撥土地使用權時，對其地上建筑物、其他附著物，應當依法給予補償。
3、我國耕地占補平衡制度認定的占用耕地的補充方式有( )。
A.用農民自行開發利用的廢棄地補充
B.繳納耕地開墾費集中開墾新耕地
C.東部省份到西部省份異地開發
D.用國家投資的土地開發整理項目的新增耕地補充
E.占用耕地的單位負責開墾與所占耕地的數量和質量相當的耕地
標準答案： B, E
解 析：法規考核點。《耕地占補平衡考核辦法》規定，補充耕地的責任單位是：(一)單獨選址建設項目用地，由建設單位自行補充耕地的，建設單位為補充耕地的責任單位;(二)城市分批次建設用地，所在市、縣人民政府為補充耕地的責任單位;(三)村莊、集鎮分批次建設用地，所涉及的農村集體經濟組織為補充耕地的責任單位;(四)因沒有條件開墾或者開墾的耕地不符合要求，按照省、自治區、直轄市的規定繳納耕地開墾費，由收取耕地開墾費的地方人民政府或者有關部門代履行補充耕地義務的，有關地方人民政府或者部門為補充耕地的責任單位;(五)因耕地后備資源匱乏，經省、自治區、直轄市國土資源管理部門統一安排，通過收取耕地開墾費在本省、自治區、直轄市行政區域內易地補充耕地的，接收耕地開墾費的有關地方人民政府或部門為補充耕地的責任單位。
4、世界各國實行的主要土地登記制度有( )。
A.權利登記制
B.契據登記制
C.科斯登記制
D.詹姆斯登記制
E.托侖斯登記制
標準答案： A, B, E
解 析：基礎考核點。根據登記的內容和方式的不同，各國房地產登記制度分為契據登記制和產權登記制兩大類型。產權登記制又可分為權利登記制和托倫斯登記制兩種。
5、根據國土資源部和國家工商管理局的有關規定，( )等內容應在《國有土地使用權出讓合同補充協議》中予以明確。
A.竣工時間
B.商品房項目的最高房價
C.工業用地的投資強度
D.商業項目的最低土地增值收益率
E.最低容積率和建筑系數
標準答案： A, C, E
解 析：法規考核點。根據《國有土地使用權出讓合同補充協議》規定。
6、《中華人民共和國物權法》規定，不動產或動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括( )。
A.單位共有
B.按份共有
C.個人共有
D.共同共有
E.單位與個人共有
標準答案： B, D
解 析：法規考核點�！吨腥A人民共和國物權法》第九十三條規定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
7、在下列選項中，( )是編制土地利用總體規劃的主要依據。
A.土地價格水平
B.土地供需狀況
C.國民經濟和社會發展規劃
D.上一級土地利用總體規劃
E.土地質量特征
標準答案： B, C, D
解 析：法規考核點。《土地管理法》第十七條規定，“各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源保護要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃”。第十八條規定，下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。
8、甲通過轉讓獲得一宗國有土地的土地使用權，并委托登記代理機構乙代辦該宗地的變更登記手續，按照我國土地登記資料公開查詢辦法的有關規定，下列說法正確的是( )。
A.甲有權查詢該宗地的地籍調查表和土地登記卡
B.乙有權查詢該宗地的地籍調查表和土地登記卡
C.乙只有在甲的陪同下才可查詢該宗地的地籍調查表
D.任何單位和個人都有權依公開查詢辦法查詢該宗地的土地登記卡和宗地圖
E.國家安全機關在任何情況下，都有權查詢該宗地的地籍調查表
標準答案： A, B, D
解 析：法規考核點�！锻恋氐怯涃Y料公開查詢辦法》規定，單位和個人查詢土地登記資料，可以自己查詢，也可以委托代理人或者土地登記代理機構查詢。委托他人查詢的，應當出具授權委托書。本辦法所稱土地登記資料，是指：(一)土地登記結果，包括土地登記卡和宗地圖;(二)原始登記資料，包括土地權屬來源文件、土地登記申請書、地籍調查表和地籍圖。對前款第(一)項規定的土地登記結果，任何單位和個人都可以依照本辦法的規定查詢。
9、下列指標中，可以用來衡量土地利用集約度的指標有( )。
A.人均建設用地
B.容積率
C.建設用地總量
D.地均CDP
E.人均GDP
標準答案： A, B, D
解 析：基礎考核點。目前由于各試點城市對城市土地集約利用內涵的理解不同，所以，各自設計的指標體系也有所不同。所有城市共同使用的指標：人均建設用地(平方米/人)：反映土地集約利用程度中土地利用強度。指城市總人口與建成區建設用地面積比。大多數城市共同使用的指標：建筑密度(福州市、南京市、包頭市無此指標)：反映土地集約利用強度。建成區范圍建筑占地面積/建成區面積×100%。城市總容積率(南京市無此指標)：反映土地集約利用強度。城市總建筑面積/城市建設用地面積×100%。地均工業產值(萬元/平方公里)(福州市、長春市、包頭市無此指標)：衡量單位土地的經濟產出，以年均單位面積工業產值指標計算。地均社會消費品商品零售額(萬元/平方公里)(福州市、天津市、包頭市無此指標)：衡量單位土地的經濟產出。具體以年均單位面積社會消費品零售總額指標反映。城市人口與用地彈性系數(天津市、南京市無此指標)：城市用地增長率/城市人口增長率。
10、耕地占補平衡考核以建設用地項目為單位進行，主要考核耕地補充方案中確定的補充耕地的數量和( )。
A.位置
B.質量
C.資金
D.地塊大小
E.土地用途
標準答案： B, C
解 析：法規考核點。國土資源部《耕地占補平衡考核辦法》規定，耕地占補平衡考核，以建設用地項目為單位進行，主要考核經依法批準的補充耕地方案確定的補充耕地的數量、質量和資金。
11、土地登記時，有( )等情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的'決定。
A.土地權屬爭議尚未解決的
B.申請登記的土地不在本登記區的
C.土地違法行為尚未處理或者正在處理的
D.提供的材料不齊全的
E.土地使用權轉讓、出租、抵押期限超過土地使用權出讓年限的
標準答案： A, C
解 析：法規考核點。此題已過時。《土地登記規則(修正)》第六十七條規定，有下列情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定：(一)土地權屬爭議尚未解決的;(二)土地違法行為尚未處理或者正在處理的;(三)依法限制土地權利或者依法查封地上建筑物、其他附著物而限制土地權利的;(四)法律、法規規定暫緩登記的其他事項。
12、作為基本農田示范區，應具備的條件有( )。
A.具有一定的開發整理基礎
B.具有穩定的承包經營關系
C.在本區域內具有代表性
D.具有較好的社會經濟條件
E.基本農田保護工作比較扎實
標準答案： A, C, D, E
解 析：法規考核點�！秶临Y源部關于開展設立基本農田保護示范區工作的通知》規定，示范區應當具備以下條件：(一)在本省(自治區、直轄市)內具有代表性。(二)在本省(自治區、直轄市)糧、棉、油生產中具有重要地位。(三)具有較好的經濟社會條件。(四)具有一定的土地開發整理基礎。(五)基本農田保護工作較為扎實。
13、按照現行政策，下列情況中，( )可以獲準采取協議方式出讓國有土地使用權。
A.汽車銷售中心用地
B.商品房開發用地
C.公共建筑用地
D.工業用地
E.現狀用地方式不變的情況下補辦出讓手續
標準答案： C, E
解 析：法規考核點�！墩袠伺馁u掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
14、建設用地開發是利用土地具有承載力和可提供操作空間的特點，把土地改造為( )的過程。
A.主要生產要素
B.主要生物產品
C.生產場地
D.生活場所
E.主要觀賞對象
標準答案： C, D
解 析：基礎考核點。通過建設用地開發，把土地改造為生產場地、生活場所。
15、根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》規定，鄉(鎮)土地利用總體規劃經依法批準后，鄉(鎮)人民政府應當在本行政區域內予以公告。公告內容應當包括( )。
A.規劃目標
B.規劃期限與規劃范圍
C.地塊用途
D.批準機關和批準日期
E.規劃編制單位
標準答案： A, B, C, D
解 析：法規考核點。《土地管理法實施條例》第十一條規定，鄉(鎮)土地利用總體規劃經依法批準后，鄉(鎮)人民政府應當在本行政區域內予以公告。公告應當包括下列內容：(一)規劃目標;(二)規劃期限;(三)規劃范圍;(四)地塊用途;(五)批準機關和批準日期。
三、判斷題
1、國有企業將其合法取得的國有土地使用權出租給其他個人或單位使用，并收取一定租金的行為稱為國有土地租賃。
標準答案： 錯誤
解 析：法規考核點。一、《土地管理法實施管理條例》第二十九條:國有土地有償使用的方式包括：(一)國有土地使用權出讓;(二)國有土地租賃;(三)國有土地使用權作價出資或者入股。二、《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(1998年2月17日國家土地局令第8號發布，1998年3月1日起施行)第三條第二款規定，本規定所稱國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經出租方同意后可以轉讓，改變原合同規定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當辦理土地登記手續。租賃土地上的房屋等建筑物、構筑物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時傳讓。
2、根據我國現行法律的規定，農村集體土地不能買賣，所以其承包經營權不是一種物權，也不具有市場價值。
標準答案： 錯誤
解 析：法規考核點。《農村土地承包法》第四十九條規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉�！段餀喾ā芬幎ǎ痉ㄋQ物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。土地承包經營權屬于用益物權。|
3、對于一定區域來說，土地的總量是有限的，所以土地的供給是無彈性的。
標準答案： 正確
解 析：基礎考核點。土地的供應量是固定的，供應完全無彈性。它不受任何人為因素或社會經濟因素的影響，數量固定不變，因而是無彈性供給。
4、我國土地資源現狀具有土地總量多、人均占有量少、土地資源的地區分布不平衡等特點。
標準答案： 正確
解 析：基礎考核點。我國土地資源中，土地面積絕對數量大，相對數量小。
5、按照《中華人民共和國物權法》的規定，居住類出讓土地使用權期滿可以自動續期，免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同。
標準答案： 錯誤
解 析：法規考核點�！段餀喾ā返谝话偎氖艞l規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。并未規定，“免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同”。
四、案例分析題:
1、××開發區成立于2001年，其區內土地已全部完成基礎設施配套和平整。2007年5月，市國土資源局擬以租賃和出讓的方式分別供應位于××開發區內的甲、乙兩塊工業用地。其中，對于地塊甲，該市政府已于2006年7月與企業A簽訂了工業項目投資協議，確定了供地范圍和年租金;2007年5月15日，市國土資源局以協議方式將甲地供應給A企業，以拍賣形式將乙地供應給B企業。在拍賣過程中，考慮到工業用地特殊性，僅對單位面積地價進行競拍，B企業競得后，根據其投資工業項目的具體特點，協商確定出讓地塊的具體面積。已知，甲地的協議年租金和乙地的拍賣成交價格分別為10元/平方米、532元/平方米(該開發區工業用地出讓最低價標準為480元/平方米)。關于甲乙兩地塊的供應方式，下列說法正確的是( )。
A.甲乙兩地塊均必須采取招標拍賣或掛牌方式供應，因此本案例中，國土資源局做法不符合規定
B.當沒有第二家意向用地者時，由于沒有競爭，兩地塊均可以以協議書方式供應
C.甲地的供應方式符合有關規定
D.乙地的供應方式不符合有關規定
標準答案： C
解 析：法規考核點。國土資源部、監察部《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》規定，(國土資發[2007]78號)國務院31號文件下發前，市、縣人民政府已經簽訂工業項目投資協議，確定了供地范圍和價格，所涉及的土地已辦理完農用地轉用和土地征收審批手續的，可以繼續采取協議方式出讓或租賃，但必須按照《協議出讓國有土地使用權規范》的有關規定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價格等信息向社會公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過上述期限的，應按規定采用招標拍賣掛牌方式出讓或租賃。適應工業項目用地特點，有針對性地組織實施工業用地招標拍賣掛牌出讓工作，要把握：采取靈活的方式，合理確定工業項目的用地面積。既可以確定出讓地塊面積后招標拍賣掛牌出讓，也可以先不確定出讓地塊的具體面積，招標拍賣掛牌中通過競單位面積地價的方式確定土地使用者，然后再根據工業項目的類別、規模、土地使用標準等合理確定出讓地塊的具體面積。
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