2017年土地估價師考試模擬試題及答案解析
一、單項選擇題
1、 新增建設用地有償使用費的本質是( )。
A.土地的取得成本構成之一
B.政府土地收益
C.土地資源稅
D.土地流轉稅
標準答案：B
解析：基礎考核點。新增建設用地土地有償使用費，是指新增建設用地的平均土地純收益。
2、 某國營百貨公司，經批準進行企業改制。按照法律規定，政府通常應優先以( )作為該公司土地資產處置方式。
A.出讓
B.授權經營
C.劃撥
D.作價入股
標準答案： A
解析：法規考核點�！秶衅髽I改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(1998年2月11日國家土地管理局局長辦公會議審議通過，1998年2月17日國家土地管理局令第8號發布，自1998年3月1日起施行。)第三條規定，國有企業使用的劃撥土地使用權，應當依法逐步實行有償使用制度。對國有企業改革中涉及的劃撥土地使用權，根據企業改革的不同形式和具體情況，可分別采取國有土地使用權出讓、國有土地租賃、國家以土地使用權作價出資(入股)和保留劃撥用地方式予以處置。
3、 依《國土資源聽證規定》的有關規定，下列行為中，( )不需聽證。
A.更新基準地價
B.制定區域性征地補償標準
C.制定標定地價
D.修改礦產資源規劃
標準答案：C
解析：法規考核點�！秶临Y源聽證規定》規定，依照本規定具體辦理聽證事務的法制工作機構為聽證機構;但實施需報政府批準的事項可以由其經辦機構作為聽證機構。本規定所稱需報政府批準的事項，是指依法由本級人民政府批準后生效但主要由主管部門具體負責實施的事項，包括擬定或者修改基準地價、組織編制或者修改土地利用總體規劃和礦產資源規劃、擬定或者修改區域性征地補償標準、擬定擬征地項目的補償標準和安置方案、擬定非農業建設占用基本農田方案等。
4、 根據現行規定，在確認征地調查結果時，對于地上附著物，當地土地管理部門應與( )共同確認調查結果。
A.產權人
B.使用人
C.占有人
D.集體經濟組織
標準答案： A
解析：法規考核點。國務院《關于深化改革嚴格土地管理的決定》第十四條規定：“對擬征土地現狀的調查結果須經被征地農村集體經濟組織和農戶確認。”關于印發《關于完善征地補償安置制度的指導意見》的通知(國土資發〔2004〕238號)(十)確認征地調查結果。當地國土資源部門應對擬征土地的權屬、地類、面積以及地上附著物權屬、種類、數量等現狀進行調查，調查結果應與被征地農村集體經濟組織、農戶和地上附著物產權人共同確認。
5、 某國土資源管理局準備于2007年10月25日以招標方式出讓一塊國有土地，按照規定，應該在2007年( )前發布。
A.10月18日
B.10月10日
C.10月5日
D.9月25日
標準答案：C
解析：法規考核點�！墩袠伺馁u掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第八條規定，出讓人應當至少在投標、拍賣或者掛牌開始日前 20日，在土地有形市場或者指定的場所、媒介發布招標、拍賣或者掛牌公告，公布招標拍賣掛牌出讓宗地的基本情況和招標拍賣掛牌的時間、地點。
6、 2006年，某市政府擬征收100畝耕地用于公路建設，按規定，在組卷報批前需經過( )等程序。
A.二公告、一登記
B.告知、確認、依申請聽證
C.告知、聽證、調整規劃
D.調查、登記、草簽協議
標準答案：B
解析：法規考核點�！秶临Y源聽證規定》第十九條有下列情形之一的，主管部門在作出決定之前，應當書面告知當事人有要求舉行聽證的權利：(一)較大數額罰款、責令停止違法勘查或者違法開采行為、吊銷勘查許可證或者采礦許可證等行政處罰的;(二)國有土地使用權、探礦權、采礦權的許可直接涉及申請人與他人之間重大利益關系的
7、 城市地價動態監測是政府宏觀管理中( )的主要內容。
A.土地市場動態監測制度
B.土地價格評估制度
C.土地交易申報制度
D.土地利用動態監測制度
標準答案： A
解析：基礎考核點。通過城市地價動態監測，可以調查城市地價的水平及變化趨勢，及時向社會提供客觀、公正、合理的地價信息，為政府加強地價管理和宏觀調控土地市場提供決策依據。
8、 在協議出讓過程中，某意向用地者認為出讓方提出的價格明顯高于土地市場價格，可提請( )進行出讓價格爭議裁決。
A.同級人民政府
B.省級國土資源行政主管部門
C.上一級國土資源行政主管部門
D.上一級人民政府
標準答案：C
解析：法規考核點�！秴f議出讓國有土地使用權規范(試行)》(國土資源部2006年5月31日以國土資發〔2006〕114號發布，2006年8月1日實施)規定，對于經營性基礎設施、礦業開采等具有獨占性和排他性的用地，應當建立協議出讓價格爭議裁決機制。此類用地協議出讓過程中，意向用地者與出讓方在出讓價格方面有爭議難以達成一致，意向用地者認為出讓方提出的出讓價格明顯高于土地市場價格的，可提請出讓方的上一級國土資源管理部門進行出讓價格爭議裁決。
9、 關于當前我國土地管理工作的特點，下列說法不正確的是( )。
A.突出強調保護耕地
B.是進行宏觀調控的手段之一
C.正在從重經濟手段向重行政手段過渡
D.注重資源管理與資產管理
標準答案：C
解析：基礎考核點。行政方法、經濟方法、法律方法、技術方法各具特色，但又有各自的局限性，土地管理中必須綜合運用上述方法，才能收到事半功倍的效果。.行政方法只有在它符合客觀規律，反映人民群眾利益時，才能在管理中發揮重要作用。
10、 關于我國基本農田的界定，下列說法最準確的是( )。
A.一定時期內，必須確保的最低耕地數量
B.必須永久確保的最低耕地數量
C.符合最基本條件的耕地
D.產值達到一定水平以上的耕地
二、多選題
1、《中華人民共和國物權法》規定，不動產或動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括( )。
A.單位共有
B.按份共有
C.個人共有
D.共同共有
E.單位與個人共有
標準答案： B, D
解析：法規考核點�！吨腥A人民共和國物權法》第九十三條規定，不動產或者動產可以由兩個以上單位、個人共有。共有包括按份共有和共同共有。
2、在下列選項中，( )是編制土地利用總體規劃的主要依據。
A.土地價格水平
B.土地供需狀況
C.國民經濟和社會發展規劃
D.上一級土地利用總體規劃
E.土地質量特征
標準答案： B,C, D
解析：法規考核點�！锻恋毓芾矸ā返谑邨l規定，“各級人民政府應當依據國民經濟和社會發展規劃、國土整治和資源保護要求、土地供給能力以及各項建設對土地的需求，組織編制土地利用總體規劃”。第十八條規定，下級土地利用總體規劃應當依據上一級土地利用總體規劃編制。
3、甲通過轉讓獲得一宗國有土地的土地使用權，并委托登記代理機構乙代辦該宗地的變更登記手續，按照我國土地登記資料公開查詢辦法的有關規定，下列說法正確的是( )。
A.甲有權查詢該宗地的地籍調查表和土地登記卡
B.乙有權查詢該宗地的地籍調查表和土地登記卡
C.乙只有在甲的陪同下才可查詢該宗地的地籍調查表
D.任何單位和個人都有權依公開查詢辦法查詢該宗地的土地登記卡和宗地圖
E.國家安全機關在任何情況下，都有權查詢該宗地的地籍調查表
標準答案： A, B, D
解析：法規考核點。《土地登記資料公開查詢辦法》規定，單位和個人查詢土地登記資料，可以自己查詢，也可以委托代理人或者土地登記代理機構查詢。委托他人查詢的，應當出具授權委托書。本辦法所稱土地登記資料，是指：(一)土地登記結果，包括土地登記卡和宗地圖;(二)原始登記資料，包括土地權屬來源文件、土地登記申請書、地籍調查表和地籍圖。對前款第(一)項規定的土地登記結果，任何單位和個人都可以依照本辦法的規定查詢。
4、下列指標中，可以用來衡量土地利用集約度的指標有( )。
A.人均建設用地
B.容積率
C.建設用地總量
D.地均CDP
E.人均GDP
標準答案： A, B, D
解析：基礎考核點。目前由于各試點城市對城市土地集約利用內涵的理解不同，所以，各自設計的指標體系也有所不同。所有城市共同使用的指標：人均建設用地(平方米/人)：反映土地集約利用程度中土地利用強度。指城市總人口與建成區建設用地面積比。大多數城市共同使用的指標：建筑密度(福州市、南京市、包頭市無此指標)：反映土地集約利用強度。建成區范圍建筑占地面積/建成區面積×100%。城市總容積率(南京市無此指標)：反映土地集約利用強度。城市總建筑面積/城市建設用地面積×100%。地均工業產值(萬元/平方公里)(福州市、長春市、包頭市無此指標)：衡量單位土地的經濟產出，以年均單位面積工業產值指標計算。地均社會消費品商品零售額(萬元/平方公里)(福州市、天津市、包頭市無此指標)：衡量單位土地的經濟產出。具體以年均單位面積社會消費品零售總額指標反映。城市人口與用地彈性系數(天津市、南京市無此指標)：城市用地增長率/城市人口增長率。
5、耕地占補平衡考核以建設用地項目為單位進行，主要考核耕地補充方案中確定的補充耕地的數量和( )。
A.位置
B.質量
C.資金
D.地塊大小
E.土地用途
標準答案： B,C
解析：法規考核點。國土資源部《耕地占補平衡考核辦法》規定，耕地占補平衡考核，以建設用地項目為單位進行，主要考核經依法批準的補充耕地方案確定的補充耕地的數量、質量和資金。
6、土地登記時，有( )等情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定。
A.土地權屬爭議尚未解決的
B.申請登記的土地不在本登記區的
C.土地違法行為尚未處理或者正在處理的
D.提供的材料不齊全的
E.土地使用權轉讓、出租、抵押期限超過土地使用權出讓年限的
標準答案： A,C
解析：法規考核點。此題已過時。《土地登記規則(修正)》第六十七條規定，有下列情形之一的，土地管理部門可以作出暫緩登記的決定：(一)土地權屬爭議尚未解決的;(二)土地違法行為尚未處理或者正在處理的;(三)依法限制土地權利或者依法查封地上建筑物、其他附著物而限制土地權利的;(四)法律、法規規定暫緩登記的其他事項。
7、作為基本農田示范區，應具備的條件有( )。
A.具有一定的開發整理基礎
B.具有穩定的承包經營關系
C.在本區域內具有代表性
D.具有較好的社會經濟條件
E.基本農田保護工作比較扎實
標準答案： A,C, D,E
解析：法規考核點。《國土資源部關于開展設立基本農田保護示范區工作的通知》規定，示范區應當具備以下條件：(一)在本省(自治區、直轄市)內具有代表性。(二)在本省(自治區、直轄市)糧、棉、油生產中具有重要地位。(三)具有較好的經濟社會條件。(四)具有一定的土地開發整理基礎。(五)基本農田保護工作較為扎實。
8、按照現行政策，下列情況中，( )可以獲準采取協議方式出讓國有土地使用權。
A.汽車銷售中心用地
B.商品房開發用地
C.公共建筑用地
D.工業用地
E.現狀用地方式不變的情況下補辦出讓手續
標準答案：C,E
解析：法規考核點�！墩袠伺馁u掛牌出讓國有土地使用權規定》第四條規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一宗地有兩個以上意向用地者的，應當以招標、拍賣或者掛牌方式出讓。
9、建設用地開發是利用土地具有承載力和可提供操作空間的特點，把土地改造為( )的過程。
A.主要生產要素
B.主要生物產品
C.生產場地
D.生活場所
E.主要觀賞對象
標準答案：C, D
解析：基礎考核點。通過建設用地開發，把土地改造為生產場地、生活場所。
10、根據《中華人民共和國土地管理法實施條例》規定，鄉(鎮)土地利用總體規劃經依法批準后，鄉(鎮)人民政府應當在本行政區域內予以公告。公告內容應當包括( )。
A.規劃目標
B.規劃期限與規劃范圍
C.地塊用途
D.批準機關和批準日期
E.規劃編制單位
標準答案： A, B,C, D
解析：法規考核點�！锻恋毓芾矸▽嵤l例》第十一條規定，鄉(鎮)土地利用總體規劃經依法批準后，鄉(鎮)人民政府應當在本行政區域內予以公告。公告應當包括下列內容：(一)規劃目標;(二)規劃期限;(三)規劃范圍;(四)地塊用途;(五)批準機關和批準日期。
三、判斷題
1、 按照《中華人民共和國物權法》的規定，工業用地必須以招標、拍賣或掛牌方式出讓。
標準答案： 錯誤
解析：法規考核點。《物權法》并未規定“掛牌方式”出讓�！段餀喾ā返谝话偃邨l第二款規定，工業、商業、旅游、娛樂和商品住宅等經營性用地以及同一土地有兩個以上意向用地者的，應當采取招標、拍賣等公開競價的方式出讓。
2、 國有企業將其合法取得的國有土地使用權出租給其他個人或單位使用，并收取一定租金的行為稱為國有土地租賃。
標準答案： 錯誤
解析：法規考核點。一、《土地管理法實施管理條例》第二十九條:國有土地有償使用的方式包括：(一)國有土地使用權出讓;(二)國有土地租賃;(三)國有土地使用權作價出資或者入股。二、《國有企業改革中劃撥土地使用權管理暫行規定》(1998年2月17日國家土地局令第8號發布，1998年3月1日起施行)第三條第二款規定，本規定所稱國有土地租賃，是指土地使用者與縣級以上人民政府土地行政主管部門簽訂一定年期的土地租賃合同，并支付租金的行為。土地租賃合同經出租方同意后可以轉讓，改變原合同規定的使用條件，應當重新簽訂土地租賃合同。簽訂土地租賃合同和轉讓土地租賃合同應當辦理土地登記手續。租賃土地上的房屋等建筑物、構筑物可以依法抵押，抵押權實現時，土地租賃合同同時傳讓。
3、 根據我國現行法律的規定，農村集體土地不能買賣，所以其承包經營權不是一種物權，也不具有市場價值。
標準答案： 錯誤
解析：法規考核點。《農村土地承包法》第四十九條規定，通過招標、拍賣、公開協商等方式承包農村土地，經依法登記取得土地承包經營權證或者林權證等證書的，其土地承包經營權可以依法采取轉讓、出租、入股、抵押或者其他方式流轉。《物權法》規定，本法所稱物權，是指權利人依法對特定的物享有直接支配和排他的權利，包括所有權、用益物權和擔保物權。土地承包經營權屬于用益物權。
4、 對于一定區域來說，土地的總量是有限的，所以土地的供給是無彈性的。
標準答案： 正確
解析：基礎考核點。土地的供應量是固定的，供應完全無彈性。它不受任何人為因素或社會經濟因素的影響，數量固定不變，因而是無彈性供給。
5、 我國土地資源現狀具有土地總量多、人均占有量少、土地資源的地區分布不平衡等特點。
標準答案： 正確
解析：基礎考核點。我國土地資源中，土地面積絕對數量大，相對數量小。
6、 按照《中華人民共和國物權法》的規定，居住類出讓土地使用權期滿可以自動續期，免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同。
標準答案： 錯誤
解析：法規考核點。《物權法》第一百四十九條規定，住宅建設用地使用權期間屆滿的，自動續期。并未規定，“免交土地出讓金，不必重新簽訂出讓合同”。
四、分析題
1、 ××開發區成立于2001年，其區內土地已全部完成基礎設施配套和平整。2007年5月，市國土資源局擬以租賃和出讓的方式分別供應位于××開發區內的甲、乙兩塊工業用地。其中，對于地塊甲，該市政府已于2006年7月與企業A簽訂了工業項目投資協議，確定了供地范圍和年租金;2007年5月15日，市國土資源局以協議方式將甲地供應給A企業，以拍賣形式將乙地供應給B企業。在拍賣過程中，考慮到工業用地特殊性，僅對單位面積地價進行競拍，B企業競得后，根據其投資工業項目的具體特點，協商確定出讓地塊的具體面積。已知，甲地的協議年租金和乙地的拍賣成交價格分別為10元/平方米、532元/平方米(該開發區工業用地出讓最低價標準為480元/平方米)。
1.關于甲乙兩地塊的供應方式，下列說法正確的是( )。
A.甲乙兩地塊均必須采取招標拍賣或掛牌方式供應，因此本案例中，國土資源局做法不符合規定
B.當沒有第二家意向用地者時，由于沒有競爭，兩地塊均可以以協議書方式供應
C.甲地的供應方式符合有關規定
D.乙地的供應方式不符合有關規定
2.關于兩地塊的供應價格(或租金)，下列說法正確的是( )。
A.乙地的出讓價格遠高于工業用地出讓最低價標準，國土資源局的做法屬于任意抬價行為
B.乙地的出讓價格符合工業用地出讓最低限價政策
C.甲地的租金不符合最低價標準，國土資源局的做法屬于低價供應土地
D.甲地的租金只需協議雙方同意即可，不受其他任何限制
3.關于乙地的拍賣過程，下列說法正確的是( )。
A.拍賣方確定的拍賣底價可以低于最低價標準，但成交價不得低于最低價標準
B.競買人數不得低于三個，否則只能采取招標掛牌或協議方式出讓乙地
C.拍賣過程中，只競單位面積地價，后確定具體面積的方式不違反國有土地使用權出讓規范的要求
D.如果擬以拍賣方式出讓，有關部門必須在拍賣前組織用地預申請
4.關于甲地的協議租賃與乙地的拍賣出讓兩種供地方式的異同，下列說法正確的是( )。
A.均屬于國有土地有償使用的方式，在價格水平上不應有顯著差異
B.協議租賃的'主要目的是低價吸引投資，租賃價格應當較低
C.拍賣出讓的主要目的是實現土地價值的最大化，故其成交價格肯定高于同條件地塊的協議出讓價格
D.協議租賃適用于國家重點支持的行業用地，拍賣出讓適用于國家限制用地的行業用地
5.根據《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》的有關要求，乙地的出讓文件中應當包括( )等內容。
A.拍賣出讓公告及須知
B.宗地圖
C.宗地規劃指標要求
D.成交確認書
標準答案：C,A,B,C,D
解析：1.法規考核點。國土資源部、監察部《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》規定，(國土資發[2007]78號)國務院31號文件下發前，市、縣人民政府已經簽訂工業項目投資協議，確定了供地范圍和價格，所涉及的土地已辦理完農用地轉用和土地征收審批手續的，可以繼續采取協議方式出讓或租賃，但必須按照《協議出讓國有土地使用權規范》的有關規定，將意向出讓、租賃地塊的位置、用途、土地使用條件、意向用地者和土地價格等信息向社會公示后，抓緊簽訂土地出讓或租賃合同，并在2007年6月30日前簽訂完畢。不符合上述條件或者超過上述期限的，應按規定采用招標拍賣掛牌方式出讓或租賃。
適應工業項目用地特點，有針對性地組織實施工業用地招標拍賣掛牌出讓工作，要把握：采取靈活的方式，合理確定工業項目的用地面積。既可以確定出讓地塊面積后招標拍賣掛牌出讓，也可以先不確定出讓地塊的具體面積，招標拍賣掛牌中通過競單位面積地價的方式確定土地使用者，然后再根據工業項目的類別、規模、土地使用標準等合理確定出讓地塊的具體面積。
2.法規考核點。國土資源部、監察部《關于落實工業用地招標拍賣掛牌出讓制度有關問題的通知》規定，工業用地必須采用招標拍賣掛牌方式出讓，其出讓底價和成交價格均不得低于所在地土地等別(詳見附件2)相對應的最低價標準。對低于法定最高出讓年期(50年)出讓工業用地，或采取租賃方式供應工業用地的，所確定的出讓價格和年租金按照一定的還原利率修正到法定最高出讓年期的價格，均不得低于本《標準》。年期修正必須符合《城鎮土地估價規程》(GB/T18508-2001)的規定，還原利率不得低于同期中國人民銀行公布的人民幣五年期存款利率。
3.法規考核點�！墩袠伺馁u掛牌出讓國有建設用地使用權規定》第十條規定，市、縣人民政府國土資源行政主管部門應當根據土地估價結果和政府產業政策綜合確定標底或者底價。標底或者底價不得低于國家規定的最低價標準�！墩袠伺馁u掛牌出讓國有土地使用權規范》中，明確增加了“用地預申請”這一環節。具體規定是：有條件的地方，市、縣國土資源管理部門可以建立用地預申請制度。單位和個人對列入招標拍賣掛牌出讓計劃內的具體地塊有使用意向的，可以提出用地預申請，并承諾愿意支付的土地價格。市、縣國土資源管理部門認為其承諾的土地價格和條件可以接受的，應當根據土地出讓計劃和土地市場情況，適時組織實施招標拍賣掛牌出讓活動，并通知提出該宗用地預申請的單位或個人參加。提出用地預申請的單位和個人，應當參加該宗地競投或競買，且報價不得低于其承諾的土地價格。
4.法規考核點。拍賣出讓方式的特點是有利于公平競爭，它適用于區位條件好，交通便利的鬧市區、土地利用上有較大靈活性的地塊的出讓。
5.法規考核點。《招標拍賣掛牌出讓國有土地使用權規范》規定，拍賣出讓文件應當包括：(1)拍賣出讓公告(2)拍賣競買須知(3)競買申請書(4)宗地界址圖(5)宗地規劃指標要求(6)成交確認書(7)國有土地使用權出讓合同(8)其他相關文件。
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