城市住宅去規劃設計

城市住宅去規劃設計

　　隨著近現代城市的發展，在社會、經濟、文化、自然條件等多種因素的綜合作用下。中國城市傳統的、具有強烈禮制特征的形態已經發生了重大的作用。從許多沿海城市的原有的空間結構上面來講，這些城市經過長期的發簪，逐步形成了以下三個部分：

　　1、 城市的老城區，它是歷史上形成的原有的城市核心地區，居住、商業和服務是其功能活動的主體;

　　2、 城市的商埠區和歷史上的租界區，由于近代殖民主義入侵后對一些口岸開發城市的布局產生重要的影響。城市傳統的商業、娛樂、高級居住等功能基本集中在這些區域;

　　3、 城市邊緣形成的生活、工業混合地區，由于這些地區功能混雜，缺乏統一的規劃，環境較差，從而成為近年來各城市進行舊城改造以及功能置換活動最為集中的地區。

　　城市空間結構是一個動態的概念，特別是中國經濟轉型時期，城市空間結構變遷也呈現與以往不同的態勢。

　　在計劃經濟時代，城市空間結構的改變更多的受控與計劃，而不是城市規劃。城市土地通過行政劃撥而無償使用，土地使用的合理性依賴于政府批準使用土地是坐掌握的原則，并按照企業、單位、機關、部隊、學校的實際需要與發展情況確定其使用土地的面積。政府的投資計劃成為城市空間結構發展的原動力和支配力，而城市規劃僅僅是城市空間結構優化中的外部影響因素之一。

　　在市場經濟時代，對城市空間結構產生影響的主導因素是宏觀經濟增長和城市資源的市場化配置。隨著住房制度的改革和城市土地市場的初步建立，城市空間結構轉變的市場調控機制開始發揮作用，這也促進了土地使用權的合理流動和城市空間結構布局的優化。

　　經過二十幾年的發展，中國的城市普遍處于快速城市化階段和經濟飛速發展時期，城市各種資源的空間流動除了受到市場的影響之外，政府對其控制的能力依然很強。

　　傳統城市擴張與居住空間結構理論

　　縱觀西方國家早期對城市居住空間的研究，大致有以下幾種學說：

　　田園城市――理論是：城市環境的惡化是有城市膨脹引起的，城市具有吸引人口聚集的“磁性”，城市無限擴張和土地投機是引起城市災難的根源�；羧A德提出德“城鄉磁體”的概念，倡導把高效活躍的城市生活和清新如畫的鄉村風光結合起來。

　　集中主義――勒.柯布西埃在1932年發表的《明日的城市》一文中指出：應該充分發揮城市內的集聚效應，通過建設摩天大樓節省建筑占地面積，以換取大片綠化用地，甚至以服務功能齊全的單體建筑作為基本的城市居住社區單元。

　　有機疏散――芬蘭建筑師伊利爾.沙里寧提出的更為理性和折衷的有機疏散理論認為：城市是一個有機體，是和生命有機體，是和生命有機體的內部秩序相一致的、城市更需要創造一個即符合人類工作與交往需要，有不脫離自然、城市和鄉村優點并蓄的居住環境;城市人口和工作崗位需要分散到可以合理發展的、離開市中心的地域上去。

　　針對城市空間不同的發展結構

　　然而，20年以來中國城市經濟的快速發展，帶來中國城市空間結構的演變，當我們還沒有對自身城市發展的問題有足夠預見的時候，中國大城市發展過程中的不可避免的“大城市病”已經在慢慢滋長了。無論是誰的理論，都不能準確地描述未來城市空間結構的發展模式，因為事實上城市的發展由于其時間、空間緯度的多元重疊以及城市發展決策的或然性，使之顯得更具多變與偶然，其內在規律的驗證必須借助與實證的方式。

　　對中國城市發展趨勢的判斷

　　90年代的中國住宅類物業的開發重點將向城市外圍轉移。“城市空心化”是一種必然趨勢。城鄉結合布大型物業開發不斷增加，規模不斷擴大，將培育大型物業的規�；瘍瀯�，而且城鄉結合部價格穩定，住宅的產品素質對普通收入階層有較大的吸引力。但是對一些大城市來說，仍然具有固有的不斷向心聚集的特征。由此可見，中國的城市擴張不會是單一模式的，不同城市隨著經濟發展水平和基礎建設狀況表現出不同的擴張模式。即使在同一個城市，特別是對大城市、特大城市而言，在不同時期也會表現出幾種不同的空間擴張模式，這在地理城市規劃等領域都有著復雜、細致的分類描述和研究。

　　研究城市擴展和住區開發的相互影響層面，間單歸納為向心增長和離心增長兩種主要類型。

　　(2)城市向式增長的擴張模式

　　城市向式增長的擴張模式是指城市中心對于整個城市所輻射的空間具有很強的吸引力，致使包括城市人口在內的各種生產資源的分布仍然以城市中心為集聚中心，而向四周分散布局的狀態則隨著與中心的距離的增加呈現衰減態勢。在城市空間形態上表現為兩種現象：一是城市外圍呈現曼延式擴展;二是城市內城再開發聚集。

　　外圍蔓延式擴展(北京萬科城市花園)

　　由于交通、就業、服務等多種條件制約，城市外圍地區發展仍然和城市中心保持極密切的關系，表現出一種緩慢的空間蔓延狀態。居住空間的擴展很大程度上依賴城市中心區的綜合服務設施、市政公用設施和交通設施，就業也相對集中于城市主城區，外圍地區相對較少。在這塊區域地產開發要選擇恰當的時機，在開發規模上面應該充分考慮城市蔓延式發展帶來的城市綜合服務設施、市政公用設施以及交通設施擴張所帶來的空間區位上的負面影響予以足夠分析。

　　內城再開發聚集(天津萬科都市花園、深圳萬科金色家園)

　　內城再開發式城市中心區空間綜合價值提升的一種表現，一般規模不大，但是由于拆遷成本、低價等原因，因此多以高密度、高強度的建設模式進行。城市中居住空間的改造和再開發在更大程度上與周邊的服務設施、交通設施混合在一起，功能復合。

　　對處于這樣一種城市擴張模式或發展階段的城市來講，在項目的開發規模以及選址上需要考慮的因素很多：

　　1.需要進行內域和城市外圍在當時條件下的優勢比較，在開發過程中，突出優勢;

　　2.開發規模和建設容量上面充分考慮環境容量的要求，以及超量開發帶來的經營風險和對城市空間環境的負面影響;

　　3.考慮周邊改造和城市交通設施等方面的不確定性所帶來的空間區位上的正面和負面的影響。

　　(3)城市離心增長模式的擴張模式

　　城市的離心增長是指城市建成區的發展已達到相對飽和狀態是，城市開始依托一些骨干基礎設施形成向外跳躍式地發展的空間布局。

　　就空間形態而言，城市離心增長模式可以依據城市外圍生長部分域城市原始發展核之間的關系分為“眾心拱月”式形態核軸向連綿發展形態。在項目的開發模式以及選址上應充分考慮到城市擴張的主導因素、住區開發與城市發展走廊的區位關聯、規模效應、居住對象以及產品定位等。

　　“眾心拱月”式離心增長(上海萬科城市花園、上海春申萬科城)

　　“眾心拱月”式離心增長，是城市向心集聚發展的規模達到一定程度后，為提高城市的運行效率采取的一種有效的擴展模式。新城區核主城區保持空間上的相對獨立，但兩者之間具有便捷高效的交通聯系，只能定位上也具有一定的協調和分工。

　　“眾心拱月”式離心增長通常表現出兩方面特征：

　　一是在擴張速度上比較快，會在較短時間內形成具有一定規模、一定吸引力的新城區，達不到這一特征，也就無法實現有效的離心擴張目標;

　　二是新城的擴張成熟具有較長的時間周期和持續發展的空間條件。

　　在同時，也需要新城健康有序的發展，確是起到促進了城市離心增長，主城區、新城區協調發展的目的，主、新城協調發展的目的。如果新城的職能不明確，基礎設施支撐不足，無法形成對主城區有效的分解，同時形成具有發展吸引力的新城區。“眾心拱月”式離心增長相對應的居住空間擴展的特點是：一方面是新城區對主城區特色服務設施的依賴和緊密、便捷的交通聯系。另一方面是滿足新城區的日常生活需求的服務、就業設施不再依賴主城區，而是有各自外圍新城提供。

　　軸向連綿發展的離心增長(萬科深圳四季花城)

　　帶狀組團式結構布局式城市軸向連綿發展的離心增長的主要形式。

　　這種增長模式形成的城市空間形態具有自身突出的特點：城市主要發展組團不止一個;

　　城市各個主要發展組團之間多通過交通廊道相連，構成帶狀結構;

　　城市不同的發展組團之間再功能結構上即有一定的綜合性也體現出不同的職能分工。

　　2 城市住區區位――住區開發的空間選擇

　　住區建設過程中，除了需要把握開發時機與城市擴張模式的契合外，同時應注意具體項目的建設與由各種城市環境要素所共同決定的“區位”密切相關。

　　(1)城市住區區位概念與探源

　　有關住區區位的最早理論當數伯吉斯再20世紀20年代初期提出的“過濾論”，它一“新住宅只能建立再就住宅的外圍，并提供給高收入家庭居住”為前提，分析城市住宅的一系列現象和過程。

　　住區區位概念

　　所謂住區區位，不僅是指住宅在城市空間中所處的地理位置，而且包括由該位置出行的便捷程度，以及居住在該位置所獲得的非經濟方面的滿足程度。具體的說，就是指住宅或住區的地理位置和以此為基點進行就業、上學、購物、就醫、娛樂等出行活動所需的交通成本以及該位置的自然環境、社會人文環境等對居住者身體和心理等方面的影響。

　　住區區位具有位置靜態、環境動態的雙重屬性。住宅一經開工建設，就與土地連為一體，其空間位置便具有了固定性，即所謂的“房地不可分”，這一固定性又被住宅的使用耐久性所強化。但是于此同時，由于通達性或者環境等發生了變化，而導致住宅或住區的區位條件也將隨之發生變化。

　　為什么會關注“住區區位”

　　住宅商品化是使居住空間的實質內容和綜合價值受到關注

　　隨著中國已經全面取消福利分房制度，逐步形成了市場機制為基礎的住宅經濟運行體制，城鎮居民個人購房的比重迅速增大。

　　人們在選擇住宅的過程中，除了戶型、面積、價格等因素之外，還會考慮住宅周圍的環境，上班、上學、購物、就醫、是否便利，治安條件是否良好，是否有升值的可能。城市便捷的交通設施、良好的教育設施與醫療設施、優美舒適的環境等是城市每個居民向往的住宅外部環境，也是每個城市居民選擇住宅必然要考慮的因素。人們選擇住宅的工程也是對城市居住環境的“用腳投票“的過程。

　　城市土地有償使用，土地區位品質以低價形式進入開發建設成本

　　同樣的兩棟房子，建在不同的地區，其價格可能有相當大的區別，因為土地作為一種稀有資源，在反復大量的交易過程中價值通過地價而體現，而地價有進入到城市開發建設成本中。中國的很多城市正是以房地產作為城市產業結構調整的一個突破口，通過發展房地產業改變目前城市用地不合理的狀況。

　　無論是居民還是開發商對城市居住區位的選擇行為都影響著城市整體居住空間的結構。在這種情況下，一方面開發商為了在市場上實現其經濟利益，必須關注住宅市場的需求狀況，通過各種市場調研和市場預測分析，以此選擇開發區位，確定投資建設依據;另一方面，政府業通過房地產開發，以土地批租、城市規劃等調控手段對住宅和土地市場在住區區委方面進行干預和調控。

　　(2)城市住宅區位的影響要素分析

　　影響住區區位的要素：

　　自然要素

　　隨著人們越來越認識到自然環境的稀缺和自然環境對生活的重要性，自然條件在住區區位選擇過程中的作用也越來越大。

　　以地形為例：大部分都選擇在平地上面建造，不僅因為平地上面建造住宅，布局的選擇性比較大，建造費用較小，施工方便;而且在平地居住，生活、出現、活動等都較為方便，大多數居民也傾向與此。但隨著人們對居住質量的關注，越來越多地人愿意并能夠承擔由地形差異帶來的額外開支，因而人口密度低、污染少、景色優美的坡地成為居住區位的選擇。

　　以水資源為例：對于許多大城市而言，水資源已經成為一種重要的自然景觀資源，也是城市生活中越來越稀缺、被競爭的生態環境資源。

　　城市結構要素

　　住區也是整個城市結構的重要組成部分，其區位決定了生活中就業、出行、購物等的便捷與否，也是作為越來越理性的市場需求主體在購買住宅時必然考慮的重要因素。因此，作為市場供給主體的開發商在選擇建造住區的區為中，必須考慮城市結構對其的影響。具體表現在以下幾個方面：區域的成熟度、政府投入、功能綜合、交通便捷。

　　社會要素

　　在中國古代，“孟母三遷”的典故不僅表達了“近朱者赤，近墨者黑”這一環境決定論的觀點，也說明了社會環境在住區區位選擇中的作用自古就有之。

　　住區區位的社會要素是指因為社會交往、社會認同而實現的社會聚集。社會聚集的主要內容包括：人們具有一種相同他們所期望的并且容易結交為朋友的人相鄰而居的傾向;不同的人們需要不同的服務，需要相同服務的人往往住在一起，這些服務也因此實現一定程度的規模經濟，而這些服務的提供又會吸引相同需要的人聚集。

　　經濟要素(地價)

　　城市的工業用地、住宅用地、商業用地等的區位需要通過土地市場上的競爭形成，土地的價格也是有它所能提供的收益決定的。地價實際上是一種分配工具，按照“最高租金原則”對城市土地進行分配。因此，地價可謂城市空間結構的天然規劃師。

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