2017房地產估價師考試全真模擬試題
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一、單項選擇題(共35題，每題1分。每題的備選答案中只有一個最符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號)
1.房地產需要專業估價的基本條件是房地產具有( )的特性。
A.獨一無二和供給有限
B.獨一無二和價值最大
C.流動性差和價值最大
D.不可移動和用途多樣
2.在英國和其他英聯邦國家，法院一般( )來判斷房地產評估價值的誤差范圍。
A.使用估價對象房地產的實際成交價格
B.使用政府公布的房地產交易指導價格
C.使用近一年內房地產的平均成交價格
D.依賴于專家證人測算的估價對象房地產的價值
3.某市于2005年對市中心一平房區進行拆遷改造，該市2000年出臺的城市房屋拆遷補償指導價格在該區為4000元/m2，并且一直沒有變動;2005年該區同類建筑物的重置成本達到2000元/m2，房地產市場交易價格為6000元/m2;重新規劃后，開發商開發的該區商品房售價預計為9000元/m2;則最合理的拆遷補償價格應以( )元/m2為基礎進行修正。
A.4000
B.5000
C.6000
D.9000
4.假設某類住宅的價格從3000元/m2下降到2800元/m2，其需求量從900套上升到1000套，則用中點法計算的該類住宅需求的價格彈性為( )。
A.-1.33
B.-0.66
C.0.66
D.1.53
5.在估價中選取4個可比實例，甲成交價格4800/m2，建筑面積100m2，首次付清24萬元，其余半年后支付16萬元，一年后支付8萬元;乙成交價格5000元/m2，建筑面積120m2，首次支付24萬元，半年后付清余款36萬元;丙成交價格4700元/m2，建筑面積90m2，成交時一次付清;丁成交價格4760元/m2，建筑面積110m2，成交時支付20萬元，一年后付清余款32.36萬元。已知折現率為10%，那么這4個可比實例實際單價的高低排序為( )。
A.甲乙丙丁
B.乙丁甲丙
C.乙丙甲丁
D.丙乙丁甲
6.某宗地面積為5000m2，現狀容積率為0.8，土地市場價值為4000元/m2，擬進行改造。批準的規劃容積率為5.0，樓面地價為1500元/m2，則理論上應補交地價( )元/m2。
A. 1250
B.1750
C.2050
D.2150
7.房地產估價中，遵循獨立、客觀、公正原則的核心是估價機構和估價人員應當站在( )的立場上，評估出一個對各方當事人來說都是公平合理的價值。
A.委托人
B.估價報告預期使用者
C.管理部門
D.中立
8.回顧性房地產估價，其股價對象狀況和房地產市場狀況常見的關系是( )。
A.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為現在
B.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為現在
C.估價對象狀況為過去，房地產市場狀況為過去
D.估價對象狀況為現在，房地產市場狀況為過去
9.在市場法選擇可比實例的過程中，可比實例的規模應與估價對象的規模相當。選取的可比實例規模一般應在估價對象規模的( )范圍之內。
A.0.5～2.0
B.1.5～2.0
C.0.5～1.5
D.1.0～1.5
10.承租人甲與出租人乙于5年前簽訂了一套住宅的租賃合同，該套住宅面積為200/m2，租賃期限為8年，年租金固定不變為480元/m2.現市場上類似住宅的年租金為600元/m2.若折現率為8%，則承租人甲當前的權益價值為( )萬元。
A.6.19
B.6.42
C.7.20
D.9.58
11.某地區房地產買賣中應由賣方繳納的稅費為正常成交價的7%，應由買方繳納的稅費為正常成交價格的5%。在某宗房地產交易中，買賣雙方約定買方付給賣方2500元/m2。買賣中涉及的稅費均由賣方負擔。但之后雙方又重新約定買賣中涉及的全部稅費改由買方支付，并在原價格基礎上相應調整買方付給賣方的價格，則調整后買方應付給賣方( )元/m2。
A.2020.80
B.2214.29
C.2336.45
D.2447.37
12.某套住宅建筑面積為100m2，套內建筑面積為92m2，使用面積為80m2，每平方米使用面積的價格為3000元，則住宅每平方米建筑面積的建筑價格為( )元。
A.2400
B.2580
C.2607
D.2760
13.評估某宗房地產2005年9月末的價格，選取的可比實例成交價格為3000元/m2，成交日期為2005年1月末，該類房地產自2005年1月末至2005年9月末的價格每月與上月的變動幅度為1.5%，2.5%，0.5%，-1.5%，-2.5%，-1.0%，1.5%，-1.5%，0%。則該可比實例在2005年9月末的價格為( )元/m2。
A.2938
B.2982
C. 3329
D. 3379
14.在某宗房地產估價中，三個可比實例房地產對應的比準單價分別是6800元/m2，6700元/m2和6300元/m2，根據可比性綜合評估得到的三個可，比實例對應的比準單價的權重分別是0.3、0.5和0.2.如果分別采用加權算術平均法和中位數法測算最終的比準單價，則前者與后者的差值是( )元/m2。
A.-100
B.-50
C.50
D.100
15.下列不屬于導致建筑物經濟折舊的因素是( )。
A.交通擁擠
B.建筑技術減少
C.城市規劃改變
D.自然環境惡化
16.某8年前建成交付使用的建筑物，建筑面積是120m2，單位建筑面積的重置價格為800元/m2，建筑物殘值率為6%，年折舊率2.2%，計算該建筑物的現值是( )元。
A.76880
B.79104
C.77952
D.81562
17.某建筑物實際經過年數為10年，估價人員現場查勘后認為該建筑物建筑設計過時和維修保養差造成功能折舊和物質折舊高于正常建筑物，判斷其有效經過年數為18年，剩余經濟壽命為22年，殘值率為4%，用直線法計算該建筑物的成新率為( )。
A.43.2%
B.50%
C.56.8%
D.70%
18.某寫字樓由于市場不景氣和周邊新增居住房地產較多，造成不便于上午辦公和需求減少，估價未來期限內每年平均空置率由現在的15%上升為25%，每月可出租面積租金為70元/m2，又知該寫字樓可出租面積為1000m2，運營費用率為40%。假若該寫字樓可出租剩余年限為30年，投資報酬率為8%，其他條件保持不變，則該寫字樓將產生( )萬元的貶值。
A.548.19
B.558.15
C.567.39
D.675.40
19.某商場建成3年后補辦了土地使用權出讓手續，土地使用權出讓年限為40年。建筑物的自然壽命為50年，在這種情況下，建筑物的經濟壽命為( )年。
A.40
B.43
C.47
D.50
20.下列關于農地征收費用的表述中不正確的是( )。
A.青苗補償費的標準由省、自治區、直轄市規定
B.征地管理費的標準由省、自治區、直轄市規定
C.新菜地開發建設基金的繳納標準由省、自治區、直轄市規定
D.地上附著物補償費的標準由省、自治區，直轄市規定
21.某房地產的報酬率為8%，受益期限為30年的價格為4000元/m2.若報酬率為6%，受益期限為50年，則該房地產價格為( )元/m2。
A.3000
B.4500
C.5200
D.5600
22.某宗房地產的受益期限為40年，通過預測未來3年的年凈收益分別為15萬元、18萬元、23萬元，以后穩定在每年25萬元直到收益期限結束，該類房地產的報酬率為8%，則該宗房地產的收益價格最接近于( )萬元。
A.280
B.285
C.290
D.295
23.某寫字樓年出租猙收益為300萬元，預計未來3年內仍然維持該水平，3年后該寫字樓價格為現在寫字樓價格的1.2倍，該類房地產的報酬率為10%，則該宗寫字樓現在的價格為( )萬元。
A.4580
B.5580
C.6580
D.7580
24.某商場建成于2000年10月，收益期限從2000年10月到2040年10月，預計未來正常運行年潛在毛收入為120萬元，年平均空置率20%，年運營費用50萬元。目前該類物業無風險報酬率為5%，風險報酬率為安全利率的60%，則該商場在2005年10月的價值最接近于( )萬元。
A.536
B.549
C.557
D.816
25.某在建工程土地使用權年限40年，自取得土地使用權之日起開工，預計建成后的建筑面積為15000m2，年景收益率為480萬元，自開工到建成的開發期為3年，估計該項目至建成還需15年，一直報酬率為8%。折現率為12%，該項目開發完成后的房地產現值為( )萬元。
A.4023.04
B.4074.10
C.4768.50
D.5652.09
26.實際估價中設定未來凈收益每年不變條件下，求取凈收益最合理的方法是( )。
A.過去數據簡單算術平均法
B.過去數據加權算術平均法
C.未來數據簡單算術平均法
D.未來數據加權算術平均法
27.在采用假設開發中的傳統方法進行房地產估價時，一般不計息的項目是( )。
A.未知、需要求取的待開發房地產的價值
B.投資者購買待開發房地產應負擔的稅費
C.銷售費用和銷售稅費
D.開發成本和管理費用
28.某類房地產2001年初至2005年初的價格分別為2300元/m2、2450元/m2、2650元/m2、2830元/m2和3000元/m2，其增減量的權重分別為0.1、0.3、0.2和0.4，按平均增減量趨勢法估計，以2001年初為預測基期，則該類房地產與2006年初的價格最接近于( )元/m2。
A.3100
B.3195
C.3285
D.3300
29.當房地產價格的變動過程持續上升或者下降，并且各期上升或下降的數額大致接近時，宜采用( )預測房地產的未來價格。
A.數學曲線擬合法
B.平均增減量法
C.平均發展速度法
D.移動平均法
30.某城市2000年和2005年普通商品房的平均價格分別是3500元/m2和4800元/m2，采用平均發展速度法預測2008年的價格最接近于( )元/m2。
A.4800
B.5124
C.5800
D.7124
31.下列關于路線價法的表述中，不正確的是( )。
A.路線價法實質是一種市場法，其理論依據與市場法相同，是房地產價格形成的替代原理
B.路線價法適用于城鎮街道兩側商業用地的估價
C.運用路線價法的前提條件是街道較規整，兩側臨街土地的排列較整齊
D.路線價法是在特定的街道上設定標準臨街寬度，從中選取若干標準臨街用地求其平均價格
32.一直臨街矩形地塊甲的總價為36萬元，臨街寬度為20ft，臨街深度為75ft.現有一相鄰矩形地塊乙，臨街寬度為30ft，臨街深度為125ft.運用四三二一法則，地塊乙的總地價為( )萬元。
A.65.4
B.81.8
C.87.2
D.109.0
33.某大廈總建筑面積1000m2，房地總價值6000萬元，其中，土地總價值2500萬元。某人擁有該大廈的某一部分，該部分的房地價值為180萬元，建筑面積為240m2。如果按照土地價值進行分攤，則該人占有的土地份額為( )。
A.2.4%
B.3.0%
C.3.8%
D. 7.2%
34.影響房地產價格的環境因素不包括( )。
A.大氣環境
B.聲覺環境
C.衛生環境
D.治安環境
35.在影響房地產價格的各種因素中，“城市化”屬于( )。
A.社會因素
B.環境因素
C.人口因素
D.行政因素
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二、多項選擇題(共15題，每題2分。每題的備選答案中，有兩個或兩個以上符合題意，請在答題卡上涂黑其相應的編號。全部選對的，得2分;錯選或多選的，不得分;少選且選擇正確的每個選項得0.5分。)
1.房地產具有保值增值特性，真正的房地產自然增值是由于( )引起的。
A.裝飾裝修改造
B.通貨膨脹
C.需求增加導致稀缺性增加
D.改進物業管理
E.周圍環境改善
2.從權益的角度來看�，F實中的房地產估價對象包括( )等。
A.建筑物的土地，包括建筑物尚未建成的土地
B.“干凈”的房屋所有權和劃撥土地使用權的房地產
C.有租約限制的房地產
D.未來狀況下的房地產
E.共有的房地產
3.如果某類房地產需求富有價格彈性，則該類房地產的需求價格彈性系數有可能為( )。
A.0.5
B.1.0
C.1.5
D.2.0
E.3.0
4.雋地產的供給量是由許多因素決定的，除了隨機因素，經常起作用的因素主要有( )。
A.該種房地產的價格水平
B.消費者的預期
C.該種房地產的開發成本
D.該種房地產的開發技術水平
E.房地產開發商對未來的預期
5.根據房地產估價的合法原則，目前我國有關法律、法規規定，不得抵押意義因而不作為以抵押為目的的估價對象的房地產有( )。
A.土地所有權
B.國有工業用地使用權
C.宅基地土地使用權
D.大型游樂場
E.鄉鎮企業用房
6.運用市場法時，估價人員根據基本要求選取可比實例后，需要建立價格可比基礎，主要包括( )等。
A.統一采用總價
B.統一采用單價
C.統一幣種和貨幣單位
D.統一面積內涵和大小
E.統一付款方式
7.影響房地產價格的區位因素有( )等。
A.建筑規模
B.臨路狀況
C.樓層
D.建筑窖積率
E.繁華程度
8.成本法特別適用于那些既有收益又很少發生交易的房地產估價，這類房地產主要包括( )等。
A.圖書館
B.鋼鐵廠
C.空置的寫字樓
D.單純的建筑物
E.加油站
9.功能折舊是指建筑物在功能上的相對缺乏，落后或者過剩所造成的建筑物價值的損失。造成建筑物功能折舊的主要原因有( )等。
A.意外破壞的損毀
B.市場供給過量
C.建筑設計的缺陷
D.人們消費觀念的`改變
E.周圍環境條件惡化
10.收益性房地產的價值到底主要取決于( )。
A.已經獲得凈收益的大小
B.未來獲得凈收益的風險
C.未來獲得凈收益的大小
D.目前總收益的大小
E.未來獲得凈收益期限的長矩
11.在實際估價中，運用架設開發法估價結果的可能性，關鍵取決于( )。
A.房地產具有開發或者再開發的潛力
B.將預期遠離作為理論依據
C.正確判斷了房地產的最佳開發方式
D.正確量化了已經獲得的收益和風險
E.正確預測了未來開發完成后的房地產價值
12.長期預測法除了用于推測，判斷房地產的未來價格外，還可用于( )等。
A.收益法中預測未來的租金
B.收益法中對可比實例成交價格進行交易情況調整
C.填補某些房地產歷史價格歷史資料的缺乏
D.比較分析兩婁以上房地產價格的潛力
E.成本法中確定房地產的重新構建價格
13.某建筑物共三層，總建筑面積為600m2，每層建筑面積相等，房地總價為600萬元，土地價值480萬元，其中一層是二層的1.5倍，二層是三層的1.2倍，則關于土地份額的計算，以下正確的為( )。
A.按建筑面積分攤，二層占有的土地份額為33 3%
B.按房地價值分攤，二層占有的土地份額為30.0%
C.按土地價值分攤，二層占有的土地份額為35.0%
D.按房地價值分攤，一層占有的土地份額為45.0%
E.按土地價值分攤，一層占有的土地份額為47.9%
14.下列關于房地產價格影響因素的表述中，正確的是( )。
A.不同的房地產價格影響因素，引起房地產價格變動的方向和程度是不盡相同的
B.房地產價格影響因素對房地產價格的影響與時間無關
C.理論上，房地產價格與房地產價格利率因素成負相關
D.房地產價格影響因素對房地產價格的影響均可用數學公式或者數學模型來量化
E.匯率因素對房地產價格影響的表現是：本幣匯率上升會導致房地產價格上漲;相反，則導致房地產價格下降
15.房地產估價中，估價方法的選擇是由( )綜合決定的。
A.估價對象的房地產類型
B.估價方法適用的對象和條件
C.估價人員的技術水平
D.委托人的特殊要求
E.所收集到的資料的數量和質量
三、判斷題(共15題。每題2分。請根據判斷結果，在答題卡上涂黑其相應的符號，用“√”表示正確，用“×”表示錯誤。不答不得分，判斷錯誤扣1分，本題總分最多扣至零分。)
1.房地產所有權可分為獨有，自有和建筑物區分所有，其中建筑物區分所有權人對建筑物內的住宅、商業用房等專有部分享有所有權，對走廊、樓梯、外墻等共有部分享有共有的權利。 ( )
2.某市2004年經濟適用住房的平均價格上漲了5%，其需求量下降4%，則該類經濟適用住房的需求富有價格彈性。 ( )
3.當用成本法求得的價值大大高于用市場法或收益法求得的價值時，說明房地產市場小景氣。 ( )
4.在城市房屋拆遷沽價中，當拆遷補償實行房屋產權調換方式且所調換的房屋為期房時，由于估價對象狀況為某個時點的狀況，因此估價時點應為未來。 ( )
5.市場法中的房地產狀況調整可以分為區位狀況調整、交易情況調整和權益狀況調整。 ( )
6.成本法是先分別求取估價對象在估價作業日期的重新構建價格和折舊，然后將重新構建價格減去折舊來求取估價對象價值的方法。 ( )
7.就建筑物的重新購建價格而言，一般情況下，重建價值高于重置價格。 ( )
8.在求取整體房地產價值時，期末轉售收益是指在房地產持有期末轉售房地產并扣減抵押貸款余額之后的收益。 ( )
9.資本化率和報酬率都是將房地產的未來預
期收益轉換為價值的比率，前者是某種年收益與其價格的比率，后者是用來除一連串的未來各期凈收益，以求得未來各期凈收益現值的比率。 ( )
10.在現金流量折現法中，對開發完成后的房地產價值，開發成本，管理費用，銷售費用，銷售稅費等的測算，主要是根據估價時房地產市場狀況來預測的。 ( )
11.假設開發估價必須考慮資金的時問價值，一般采用計算利息的傳統方式和現金流量折現法，由于存在眾多未知因素和偶然因素易使預測偏高實際，因此，在實際估價中應盡量采用計算利息的傳統方法。 ( )
12.在基準地價修正法中進行交易日期調整，是將基準地價在估價時點時的值調整為其基準日期時的值。 ( )
13.某城市路線標準深度為8m，劃分為三個等分，從街道方向算起，各等分單獨深度價格修正率分別為50%、30%、20%。則臨街12m的矩形土地的平均深度價格修正率為120%�！ �( )
14.低價格房地產政策，并不意味著造成房地產價格的整體水平降低。 ( )
15.一份完整的估價報告通常由以下幾部分組成：封面，目錄，致委托人函，估價結果報告，估價技術報告和附件。 ( )
四、計算題(共2題，每題10分。要求列出算式，計算過程，需按公式計算的，要寫出公式。僅有計算結果而無計算過程的，不得分。計算結果保留小數點后兩位。請在答題。紙上作答。)
1.某企業有一在建工程，于2005年10月1日帶抵押債務轉讓。已知該在建工程占地面積10000m2，土地使用年限為2003年10月1日～2043年9月30日，規劃容積率為5%，1～4層規劃為商業，建筑面積為2萬m2;5～20層規劃為寫字樓，建筑面積為3萬m2。項目總開發成本為3000元/m2，管理費用為開發成本的5%，項目建成后，商業用于經營，寫字樓全部出售。經調查，育關數據如下：
(1)項日2004年6月動工，2005年10月1日已完成了30%的工程量，實際資金投入為總開發成本及管理費用的30%，預計在經過24個月即可完成全部工程。假定費用均勻投入。
(2)該項目所在區域同類型、同檔次寫字樓的售價為8000元/m2，銷售稅費為售價的6%，寫字樓在建成1年末時售出。
(3)商業主體建成后，還需投入2000元/m2的裝修費，裝修期為1年，裝修均勻投入，預計年經營收入為3億元，包括稅、經營成本等在內的支出為營業收入的75%，合理商業利潤為年經營收入的10%。
(4)2004年10月1日該企業辦理了在建工程抵押貸款手續，獲得了5000萬元，年利率為6%，每半年還款一次，5年內等額還款的貸款。在建工程轉讓時要求受讓方承擔2005年10月1日以后的剩余債務。
(5)項目折現率為10%，商業物業報酬率為12%。
(6)轉讓在建工程時，受讓方需按受讓價格的3%繳納有關稅費。
試計算該在建工程于2005年10月1日帶抵押債務轉讓的合理交易價格。
2.某幢寫字樓，土地面積4000m2，總建筑面積為9000m2，建成于1990年10月1日，土地使用權年限為1995年10月1目～2035年10月1日�，F在獲得類似的40余年土地使用權價格為2000元/m2，建筑物重置成本為1300元/m2.建筑物自然壽命為60年，有效經過年數為10年。其他的相關資料如下：
(1)門窗等損壞的修復費用為3萬元，裝修的重置價格為82.5萬元，平均壽命為5年，有效經過年數為4年，空調系統功能落后，必須更換，舊系統已提折舊80萬元，拆除該空調費用為10萬元，可回收殘值30萬元，重新構建價格(不含安裝費)為130萬元，安裝新的空調系統的費用為8萬元，除空調以外的設備的重置價格為250萬元。平均壽命為15年，經過年數為9年。
(2)該幢寫字樓由于層高過高和墻體隔熱保溫性差，導致與同類寫字樓相比，每月增加能耗800元。
(3)由于寫字樓所在區域剛有一化工廠建成投產，區域環境受到一定的污染，租金將長期受到負面影響，預計每年租金損失為7萬元。
(4)該類寫字樓的報酬率為10%，銀行貸款年利率為5%，土地報酬率為8%。
(5)假設除空調以外，殘值率均為零。
試求該寫字樓于2005年10月1日的折舊總額和現值。
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