2016房地產(chǎn)估價師考前摸底測試
2016房地產(chǎn)估價師考試很快就要到了，剩下半個月的復(fù)習(xí)時間，你們覺得自己的水平到哪里了呢?下面是yjbys小編準(zhǔn)備的一套考前摸底測試，歡迎大家閱讀參考，更多內(nèi)容請關(guān)注應(yīng)屆畢業(yè)生網(wǎng)!
1.某房地產(chǎn)在2006年3月的價格為2009元/m2，現(xiàn)要調(diào)整為2006年9月的價格。已知該類房地產(chǎn)2006年3月至9月的價格指數(shù)分別為：99.4，94.8，966，105.1，109.3，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)112.7和118.3(均以上個月為基數(shù)100)，則該房地產(chǎn)2006年9月的價格為( )元/m2。
A.2700.8
B.2800.1
C.2800.8
D.2817.7
答案：D
2.某宗房地產(chǎn)交易的成交價格為30萬元人民幣，其中首期支付30%，余款在一年后一次性付清。該房地產(chǎn)公攤面積為建筑面積的10%，套內(nèi)建筑面積為100m2，假定折現(xiàn)率為6%，則該房地產(chǎn)按照建筑面積計算的實際單價為( )元/m2。
A.2593
B.2619
C.2727
D.2862
答案：A
3.某宗房地產(chǎn)交易，買賣雙方約定：買方付給賣方2385元/m2，買賣中涉及的稅費均由買方負(fù)擔(dān)。據(jù)悉，該地區(qū)房地產(chǎn)買賣中應(yīng)由賣方繳納的稅費為正常成交價格的6.8%，應(yīng)由買方繳納的稅費為正常成交價格的3.9%。若買賣雙方又重新約定買賣中涉及的稅費改由賣方負(fù)擔(dān)，并在原價格基礎(chǔ)上相應(yīng)調(diào)整買方付給賣方的價格，則調(diào)整后買方應(yīng)付給賣方的價格約為( )元/m2。
A.2139
B.2146
C.2651
D.2659
答案：D
4.在市場法中，對房地產(chǎn)狀況進(jìn)行間接比較調(diào)整，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)其中可比實例的房地產(chǎn)狀況優(yōu)于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得102分;
估價對象的房地產(chǎn)狀況劣于標(biāo)準(zhǔn)房地產(chǎn)狀況，得97分，則房地產(chǎn)狀況修正系數(shù)為( )。
A.0.95
B.0.99
C.1.01
D.1.05
答案：A
5.下列各類房地產(chǎn)中，特別適用于成本法估價的是( )。
A.某標(biāo)準(zhǔn)廠房
B.某酒廠廠房
C.某待出讓土地
D.某寫字樓
答案：B
6.某企業(yè)開發(fā)某土地，土地重新取得成本為1000元/m2，正常開發(fā)成本為1500元/m2，管理費用為前兩項的5%，投資利息占直接成本的5%，銷售費用為1005元/m2，直接成本利潤率為6%，則開發(fā)后的地價為( )元/m2。
A.1840
B.2840
C.2966
D.3000
答案：D
7.某宗房地產(chǎn)建筑物建成于1991年10月1日，經(jīng)濟(jì)壽命為60年。后于1996年10月1日補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)出讓年限為50年(從補辦之日算起)。2006年10月1目對該房地產(chǎn)進(jìn)行評估。經(jīng)計算，該房地產(chǎn)的土地重新購建價格為2000萬元，建筑物重新購建價格為3000萬元，殘值率為0。則在估價時點(2006年10月1日)該房地產(chǎn)的評估價值為( )萬元。
A.4091
B.4182
C.4250
D.5000
答案：B
8.某幢寫字樓，建筑物重新購建價格為2000萬元，經(jīng)濟(jì)壽命為50年，有效經(jīng)過年數(shù)為10年。其中，門窗等損壞的修復(fù)費用為10萬元;裝修的重置價格為200萬元。平均壽命為5年，有效經(jīng)過年數(shù)為4年;設(shè)備的重置價格為250萬元，平均壽命為15年，有效經(jīng)過年數(shù)為9年。假設(shè)殘值率均為零，則該幢寫字樓的物質(zhì)折舊額為( )萬元。
A.400
B.628
C.656
D.700
答案：C
9.某企業(yè)擁有一辦公樓，建成于1996年1月，1998年1月補辦了土地出讓使權(quán)手續(xù)，出讓年限為50年(自補辦之日算起)。在2006年1月時，建筑物剩余尚可使用經(jīng)濟(jì)壽命為45年，則在計算建筑物折舊時，經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)取為( )年。
A.45
B.50
C.52
D.55
答案：C
10.某在建工程，土地使用權(quán)年限為50年，自取得權(quán)證日起開工。預(yù)計該項目建成后的建筑面積為17500m2，年凈收益為350萬元。目前該項目己建設(shè)2年，估計至項目建成還需25年。已知市場同類房地產(chǎn)報酬率為7%，則評估該項目續(xù)建完成時的總價值為( )萬元。
A.375
B.3942.03
C.3966.10
D.476985
答案：D
11.某估價機構(gòu)于2005年8月10日至20日為某房地產(chǎn)抵債進(jìn)行了評估，估價時點為2005年8月16日。因估價結(jié)果有爭議，2005年12月15日進(jìn)行復(fù)估，則復(fù)估的估價時點為( )。
A.2005年8月16日
B.2005年12月15日
C.估價作業(yè)期間的任意一天
D.估價人員與委托人商定的某天
答案：A
解析：可參考教材162頁，最后一個自然段的內(nèi)容。因為是復(fù)估，即要對估價對象重新估價，并與原估價對比，為保持可比性，估價時點應(yīng)不變。
12.一般認(rèn)為，交易實例的成交日期與估價時點相隔( )以上的不易采用。
A.1年
B.0.5年
C.2年
D.3年
答案：A
解析：教材177頁，倒數(shù)第3自然段，“一般認(rèn)為……”一句話內(nèi)容。
13.一幢舊廠房改造的超級市場，在該舊廠房建成6年后補辦了土地使用權(quán)出讓手續(xù)，土地使用權(quán)年限為40年，建筑物經(jīng)濟(jì)壽命為50年。則這種情況下，(環(huán)球網(wǎng)校房地產(chǎn)估價師頻道為您整理)計算建筑物折舊的經(jīng)濟(jì)壽命應(yīng)為( )年。
A.50
B.40
C.46
D.不確定
答案：C
14.磚木結(jié)構(gòu)二等的'殘值率為( )。
A.2%
B.4%
C.3%
D.5%
答案：B
15.某宗房地產(chǎn)的收益期限為30年，通過調(diào)查判定其未來每年的凈收益基本不變，通過預(yù)測得知其未來4年的凈收益分別為23萬元，24萬元，23萬元，25萬元，報酬率為10%，則該宗房地產(chǎn)每年的固定凈收益價格為( )萬元。
A.23.75
B.24
C.23
D.23.69
答案：D
16.收益法中的運營費用包括( )。
A.所得稅
B.房地產(chǎn)改擴(kuò)建費用
C.電梯、空調(diào)等的折舊費
D.建筑物的折舊費
答案：C
解析：教材285頁，運營費部分內(nèi)容。
17.商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)，其凈收益為( )。
A.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤
B.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-商業(yè)利潤-投資利息
C.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-財務(wù)費用-投資利息
D.商品銷售收入-商品銷售成本-經(jīng)營費用-商品銷售稅金及附加-管理費用-商業(yè)利潤-投資利息
答案：A
解析：教材288頁，商業(yè)經(jīng)營的房地產(chǎn)部分內(nèi)容。
18.路線價法的關(guān)鍵和難點是( )。
A.劃分路線價區(qū)段
B.設(shè)定標(biāo)準(zhǔn)深度
C.調(diào)查評估路線價
D.制定深度百分率
答案：D
解析：教材沒有明確，但從路線價法中可以體會出制定深度百分率是關(guān)鍵和難點
19.在運用假設(shè)開發(fā)法時，對于最佳開發(fā)利用方式的判斷，最主要的標(biāo)準(zhǔn)是( )。
A.用途
B.檔次
C.規(guī)模
D.建筑結(jié)構(gòu)
答案：A
解析：教材324頁，正數(shù)第5自然段，第3句話內(nèi)容。
20.運用假設(shè)開發(fā)法，一定要搞清楚城市規(guī)劃設(shè)計條件，這主要是為( )服務(wù)。
A.估算開發(fā)成本
B.選擇最佳用途
C.確定最佳開發(fā)利用方式
D.估算房地產(chǎn)開發(fā)完成后的價值
答案：C
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