徐州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則
為了規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》(蘇建房﹝2007﹞114號(hào))和《中共徐州市委 徐州市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(試行)》(徐委發(fā)﹝2013﹞42號(hào))等有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合實(shí)際，局制定了《徐州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則(試行)》，經(jīng)局研究同意，現(xiàn)印發(fā)給你們，希認(rèn)真貫徹執(zhí)行。各縣(市)、銅山區(qū)、賈汪區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。
原徐州市房產(chǎn)管理局印發(fā)的《徐州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則》(2007年1月1日發(fā)布實(shí)施)同時(shí)廢止。
徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局
2015年3月13日
徐州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則
第一章 總則
第一條 為了規(guī)范我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，保護(hù)招標(biāo)投標(biāo)當(dāng)事人的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)管理市場的公平競爭，根據(jù)《中華人民共和國招標(biāo)投標(biāo)法實(shí)施條例》、《江蘇省物業(yè)管理?xiàng)l例》、《江蘇省前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施辦法》(蘇建房﹝2007﹞114號(hào))和《中共徐州市委 徐州市政府關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)物業(yè)管理工作的意見(試行)》(徐委發(fā)﹝2013﹞42號(hào))等有關(guān)法規(guī)和政策，結(jié)合我市實(shí)際，制定本實(shí)施細(xì)則。
第二條 本市市區(qū)(鼓樓區(qū)、云龍區(qū)、泉山區(qū)、新城區(qū)、經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū))范圍內(nèi)，選聘前期物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)施物業(yè)服務(wù)而進(jìn)行的招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)，適用本細(xì)則。
第三條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)，是指在業(yè)主、業(yè)主大會(huì)選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)之前，建設(shè)單位通過招投標(biāo)的方式，將物業(yè)區(qū)域內(nèi)的房屋、公共設(shè)施設(shè)備以及場地的維修、養(yǎng)護(hù)，秩序維護(hù)、綠化養(yǎng)護(hù)、環(huán)境保潔等各類服務(wù)和管理項(xiàng)目一次性發(fā)包，由投標(biāo)人通過競標(biāo)承接管理的活動(dòng)。
第四條 徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局(以下簡稱“市房管局”)是我市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)的行政主管部門;徐州市物業(yè)管理中心(以下簡稱“市物管中心”)受市房管局的委托負(fù)責(zé)徐州市市區(qū)前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)具體實(shí)施活動(dòng)的日常管理工作。
第五條 前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)應(yīng)當(dāng)遵循公開、公平、公正和誠實(shí)信用的原則。任何單位和個(gè)人不得違反法律、行政法規(guī)規(guī)定將必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目以任何方式規(guī)避招標(biāo)，不得以任何方式非法干涉物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)。
第六條 住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅建筑面積3萬平方米以上(含3萬平方米)或非住宅建筑面積1萬平方米以上(含1萬平方米)，建設(shè)單位必須依法通過招投標(biāo)方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。對(duì)軍事、公安、金融等保密性較強(qiáng)的特殊物業(yè)項(xiàng)目，經(jīng)市房管局批準(zhǔn)，可采用邀標(biāo)或協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
第七條 有下列情形之一的，經(jīng)市房管局批準(zhǔn)，可以采用協(xié)議的方式選聘具有相應(yīng)資質(zhì)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)：
(一)連續(xù)兩次公開招標(biāo)投標(biāo)人少于3個(gè)的;
(二)住宅及同一物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的非住宅，建筑面積不足3萬平方米的，或者物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)以獨(dú)立式住宅(別墅)為主的建筑面積不足1萬平方米的，或者非住宅物業(yè)建筑面積不足1萬平方米的。
(三)其他國家規(guī)定或行業(yè)要求不適宜采用招標(biāo)方式的。
第二章 招標(biāo)
第八條 本細(xì)則所稱招標(biāo)人是指依法進(jìn)行前期物業(yè)管理招標(biāo)的新建物業(yè)建設(shè)單位。新建物業(yè)是指尚未交付使用或者已交付使用但尚未成立業(yè)主委員會(huì)的物業(yè)。
第九條 招標(biāo)人不得以不合理?xiàng)l件限制或者排斥潛在投標(biāo)人，不得對(duì)潛在投標(biāo)人實(shí)行歧視待遇，不得對(duì)潛在投標(biāo)人提出與物業(yè)管理項(xiàng)目實(shí)際不符的資格要求。
招標(biāo)人有下列行為之一的，屬于以不合理?xiàng)l件限制、排斥潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人：
(一)就同一招標(biāo)項(xiàng)目向潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人提供有差別的項(xiàng)目信息;
(二)設(shè)定的資格、技術(shù)等條件與招標(biāo)項(xiàng)目的具體特點(diǎn)和實(shí)際需要不相適應(yīng)或者與合同履行無關(guān);
(三)對(duì)潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人采取不同的資格審查或者評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn);
(四)依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目非法限定潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人的所有制形式或者組織形式;
(五)以其他不合理?xiàng)l件限制、排斥潛在投標(biāo)人或者投標(biāo)人。
第十條 前期物業(yè)管理招標(biāo)、邀標(biāo)、議標(biāo)(包括報(bào)名和評(píng)標(biāo))必須在《招標(biāo)文件》中預(yù)先確定的地點(diǎn)進(jìn)行。
第十一條 一個(gè)物業(yè)管理區(qū)域分期建設(shè)、多公司建設(shè)的項(xiàng)目，其前期物業(yè)管理招標(biāo)人應(yīng)統(tǒng)一，按總體規(guī)劃面積一次性招標(biāo)，不得將依法進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)項(xiàng)目化整為零或以其他方式規(guī)避招標(biāo)投標(biāo)。招標(biāo)人約定的物業(yè)管理區(qū)域應(yīng)當(dāng)與實(shí)際交付使用的物業(yè)管理區(qū)域相一致。
第十二條 招標(biāo)人可以委托招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)辦理招標(biāo)事宜;有能力組織和實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)的，也可以自行組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)。
依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，招標(biāo)人自行組織招標(biāo)的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)前報(bào)市、區(qū)物業(yè)行政主管部門和轄區(qū)街道辦事處審核。
第十三條 自行組織招標(biāo)的，應(yīng)具備以下條件：
(一)具備編制招標(biāo)文件、組織實(shí)施招標(biāo)活動(dòng)能力;
(二)招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)有5人以上具備工程、財(cái)務(wù)中級(jí)以上專業(yè)技術(shù)職稱，并有2人以上具有國家注冊(cè)物業(yè)管理師執(zhí)業(yè)資格;
(三)招標(biāo)公告和招標(biāo)文件應(yīng)符合法規(guī)政策要求。
第十四條 招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)人委托的范圍內(nèi)承擔(dān)下列招標(biāo)事宜，并遵守本細(xì)則的有關(guān)規(guī)定。
招標(biāo)人委托代理機(jī)構(gòu)進(jìn)行招標(biāo)的，應(yīng)提供以下材料：
(一)委托服務(wù)合同;
(二)市發(fā)改委的立項(xiàng)批文;
(三)規(guī)劃定點(diǎn)圖;
(四)地名辦項(xiàng)目名稱批復(fù);
(五)項(xiàng)目簡介;
(六)物業(yè)用房圖示;
(七)已繳納住宅工程質(zhì)量保修金、前期住宅物業(yè)開辦費(fèi)的證明。
招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)應(yīng)負(fù)責(zé)以下工作：
(一)擬定招標(biāo)公告(招標(biāo)邀請(qǐng)書);
(二)編制招標(biāo)文件;
(三)審查投標(biāo)人資格;
(四)編制標(biāo)底;
(五)組織投標(biāo)人踏勘現(xiàn)場;
(六)組織開標(biāo)、評(píng)標(biāo);
(七)向招標(biāo)人推薦評(píng)標(biāo)委員會(huì)評(píng)定的中標(biāo)順序;
(八)招標(biāo)人委托的其他事項(xiàng)。
第十五條 前期物業(yè)管理招標(biāo)分為公開招標(biāo)和邀請(qǐng)招標(biāo)。
招標(biāo)人采取公開招標(biāo)方式的，應(yīng)在市級(jí)以上公共媒介上或在市房管局政務(wù)網(wǎng)站上發(fā)布招標(biāo)公告。
招標(biāo)公告應(yīng)當(dāng)載明招標(biāo)人的名稱、地址、聯(lián)系方式和招標(biāo)項(xiàng)目的基本情況，以及獲取招標(biāo)文件的辦法等事項(xiàng)。
招標(biāo)人采取邀請(qǐng)招標(biāo)方式的，應(yīng)當(dāng)向3個(gè)以上物業(yè)服務(wù)企業(yè)發(fā)出投標(biāo)邀請(qǐng)書。投標(biāo)邀請(qǐng)書應(yīng)當(dāng)包含前款規(guī)定的事項(xiàng)。
第十六條 前期物業(yè)管理招投標(biāo)實(shí)行投標(biāo)資格預(yù)審制度。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向所在轄區(qū)房管部門提出預(yù)審申請(qǐng)，提出預(yù)審申請(qǐng)應(yīng)當(dāng)提供招標(biāo)公告或招標(biāo)邀請(qǐng)書載明資格條件的原始證件。
轄區(qū)房管部門應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人告知預(yù)審結(jié)果。
第十七條 預(yù)審合格的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人發(fā)出資格預(yù)審合格通知書，告知獲取招標(biāo)文件的時(shí)間、地點(diǎn)和方法;預(yù)審不合格的應(yīng)當(dāng)告知資格預(yù)審結(jié)果。
第十八條 資格預(yù)審合格的投標(biāo)申請(qǐng)人超過10家時(shí)，招標(biāo)人可以根據(jù)遴選規(guī)則遴選出優(yōu)質(zhì)投標(biāo)人，但遴選后的投標(biāo)人不得少于資格預(yù)審合格數(shù)量的一半。遴選規(guī)則由招標(biāo)人在招標(biāo)公告中載明，但不得違反相關(guān)法規(guī)、政策。
經(jīng)過遴選后，投標(biāo)申請(qǐng)人仍超過10家的，可以采取公開抽簽方式確定投標(biāo)人。通過抽簽方式確定的投標(biāo)人，不得少于遴選后符合條件投標(biāo)申請(qǐng)人數(shù)量的`一半。
第十九條 招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)根據(jù)前期物業(yè)管理項(xiàng)目的特點(diǎn)和需要編制招標(biāo)文件。招標(biāo)文件應(yīng)包括以下內(nèi)容：
(一)招標(biāo)人和招標(biāo)項(xiàng)目簡介，包括招標(biāo)人(招標(biāo)代理機(jī)構(gòu))名稱、地址、物業(yè)名稱、物業(yè)類型、電梯等相關(guān)設(shè)施設(shè)備的數(shù)量、物業(yè)管理服務(wù)用房、社區(qū)服務(wù)用房的配置、項(xiàng)目建設(shè)與竣工交付使用等;
(二)物業(yè)管理前期介入時(shí)間及相關(guān)要求;
(三)物業(yè)管理服務(wù)的內(nèi)容和標(biāo)準(zhǔn)，包括房屋共用部位共用設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)、公共綠化養(yǎng)護(hù)管理、公共秩序維護(hù)、車輛停放管理、消防等安全防范協(xié)助管理、裝飾裝修管理、環(huán)境衛(wèi)生保潔、物業(yè)資料管理等服務(wù)內(nèi)容、服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)等;
(四)物業(yè)服務(wù)費(fèi)用方式(包干制或酬金制);
(五)物業(yè)相關(guān)設(shè)施的經(jīng)營與管理，包括停車場、會(huì)所、幼兒園等相關(guān)設(shè)施權(quán)利歸屬、服務(wù)收費(fèi)方式、物業(yè)的使用與維護(hù)、規(guī)章制度;
(六)對(duì)投標(biāo)人和投標(biāo)書的要求，包括投標(biāo)人的資格，投標(biāo)書的格式、主要內(nèi)容和份數(shù)等;
(七)投標(biāo)企業(yè)情況，包括響應(yīng)上述管理服務(wù)總體目標(biāo)及各項(xiàng)指標(biāo)要求、擬派出的管理項(xiàng)目負(fù)責(zé)人和主要技術(shù)人員簡歷與業(yè)績、管理機(jī)構(gòu)的設(shè)立及配備的機(jī)械設(shè)備和采取的措施、財(cái)務(wù)管理制度及物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)的測算、投標(biāo)承諾、公共能耗管理等;
(八)招標(biāo)活動(dòng)方案，包括投標(biāo)保證金的繳納和領(lǐng)取投標(biāo)文件的費(fèi)用，招標(biāo)組織機(jī)構(gòu)、開標(biāo)時(shí)間及地點(diǎn)等;
(九)物業(yè)評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和評(píng)標(biāo)方法，廢標(biāo)認(rèn)定原則等;
(十)招標(biāo)人對(duì)前期物業(yè)開辦費(fèi)的使用要求;
(十一)招標(biāo)人對(duì)投標(biāo)人收取和退回保證金的約定;
(十二)物業(yè)管理服務(wù)合同的簽訂說明;
(十三)其它事項(xiàng)的說明及法律法規(guī)規(guī)定的其它內(nèi)容。
第二十條 依法必須進(jìn)行招標(biāo)的項(xiàng)目，投標(biāo)單位以現(xiàn)金或者支票形式提交的投標(biāo)保證金應(yīng)當(dāng)從其基本賬戶轉(zhuǎn)入招標(biāo)人或者代理機(jī)構(gòu)賬戶，開標(biāo)前進(jìn)行查驗(yàn)。
第二十一條 招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)確定投標(biāo)人編制投標(biāo)文件所需要的合理時(shí)間;依法必須招標(biāo)的項(xiàng)目，自招標(biāo)文件發(fā)出之日起至投標(biāo)人提交投標(biāo)文件截止之日止，最短不得少于20日。
招標(biāo)人對(duì)已發(fā)出的招標(biāo)文件進(jìn)行必要的澄清或者修改的，應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件截止時(shí)間15日前，以書面形式通知所有的招標(biāo)文件收受人。該澄清或者修改的內(nèi)容為招標(biāo)文件的組成部分。
第二十二條 招標(biāo)人根據(jù)物業(yè)管理招標(biāo)的具體情況，可以組織投標(biāo)人踏勘物業(yè)項(xiàng)目現(xiàn)場，并提供隱蔽工程圖紙等詳細(xì)資料。對(duì)投標(biāo)人提出的有關(guān)物業(yè)項(xiàng)目的問題應(yīng)當(dāng)予以書面答復(fù)。
第二十三條 招標(biāo)人不得向他人透露已獲取招標(biāo)文件的潛在投標(biāo)人的名稱、數(shù)量以及可能影響公平競爭的有關(guān)招標(biāo)投標(biāo)的其它情況。
招標(biāo)人設(shè)有標(biāo)底的，標(biāo)底必須保密。一個(gè)招標(biāo)項(xiàng)目只能編制一個(gè)標(biāo)底。
第二十四條 在確定中標(biāo)人前，招標(biāo)人不得與投標(biāo)人就投標(biāo)價(jià)格、投標(biāo)方案等實(shí)質(zhì)內(nèi)容進(jìn)行談判。
第二十五條 依法通過招標(biāo)投標(biāo)方式選擇物業(yè)服務(wù)企業(yè)的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照以下規(guī)定時(shí)限，完成前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)工作：
(一)新建現(xiàn)售商品房項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在現(xiàn)售前30日完成;
(二)預(yù)售商品房應(yīng)當(dāng)在申領(lǐng)《商品房預(yù)售許可證》之前完成;
(三)非出售的新建物業(yè)項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)在交付使用前90日完成。
第三章 投標(biāo)
第二十六條 本細(xì)則所稱投標(biāo)人是指響應(yīng)前期物業(yè)管理招標(biāo)、參與投標(biāo)競爭的物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)具有相應(yīng)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)和招標(biāo)文件要求的其它條件。
第二十七條 具有三級(jí)以上(含暫定三級(jí))中華人民共和國物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書(以下簡稱“物業(yè)服務(wù)企業(yè)資質(zhì)證書”)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，應(yīng)按以下規(guī)定承接相應(yīng)的前期物業(yè)管理項(xiàng)目。
一級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接各種物業(yè)管理項(xiàng)目;
二級(jí)資質(zhì)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接15萬平方米至25萬平方米的住宅項(xiàng)目和3平方米至8萬平方米的非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理項(xiàng)目;
三級(jí)資質(zhì)(含暫定期)物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以承接15萬平方米以下住宅項(xiàng)目3萬平方米以下非住宅項(xiàng)目的物業(yè)管理項(xiàng)目。
第二十八條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照招標(biāo)文件的內(nèi)容和要求編制投標(biāo)文件，投標(biāo)文件應(yīng)當(dāng)對(duì)招標(biāo)文件提出的實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)。
(一)投標(biāo)函;
(二)投標(biāo)人授權(quán)委托書(適用于法定代表人因故不能出席開標(biāo)活動(dòng)的);
(三)企業(yè)規(guī)模和資質(zhì)情況;
(四)社會(huì)信譽(yù)和經(jīng)營業(yè)績;對(duì)外地物業(yè)服務(wù)企業(yè)，還應(yīng)提供企業(yè)注冊(cè)地物業(yè)行政主管部門出具的誠信證明;
(五)投標(biāo)測算和投標(biāo)報(bào)價(jià);
(六)物業(yè)管理方案及其管理服務(wù)承諾;
(七)招標(biāo)文件要求提供的其它材料。
投標(biāo)人對(duì)招標(biāo)文件有疑問需要澄清的，應(yīng)當(dāng)以書面形式向招標(biāo)人提出。投標(biāo)人將專項(xiàng)服務(wù)委托專業(yè)公司承擔(dān)的，應(yīng)當(dāng)進(jìn)行說明。
第二十九條 投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，將投標(biāo)文件密封送達(dá)投標(biāo)地點(diǎn)。投標(biāo)文件發(fā)生下列情形之一的，投標(biāo)文件無效：
(一)未密封;
(二)未加蓋投標(biāo)人的法定代表人印章;
(三)送達(dá)超過提交投標(biāo)文件截止時(shí)間;
(四)招標(biāo)文件規(guī)定的其它情形。
無效的投標(biāo)文件，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)拒收。
第三十條 招標(biāo)人收到投標(biāo)文件后，應(yīng)當(dāng)向投標(biāo)人出具標(biāo)明簽收人和簽收時(shí)間的憑證，并妥善保存投標(biāo)文件。在開標(biāo)前，任何單位和個(gè)人均不得開啟投標(biāo)文件。
第三十一條 投標(biāo)人在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間前，可以補(bǔ)充、修改或者撤回已提交的投標(biāo)文件，書面通知招標(biāo)人。在招標(biāo)文件要求提交投標(biāo)文件的截止時(shí)間后送達(dá)的補(bǔ)充或者修改的內(nèi)容無效。
第三十二條 投標(biāo)人不得有下列行為：
(一)以他人名義投標(biāo)，騙取中標(biāo);
(二)排擠其他投標(biāo)人的公平競爭;
(三)采取向招標(biāo)人或者評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員賄賂等不正當(dāng)手段謀取中標(biāo)。
第三十三條 禁止投標(biāo)人相互串通投標(biāo)。
有下列情形之一的，屬于投標(biāo)人相互串通投標(biāo)：
(一)投標(biāo)人之間協(xié)商投標(biāo)報(bào)價(jià)等投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容;
(二)投標(biāo)人之間約定中標(biāo)人;
(三)投標(biāo)人之間約定部分投標(biāo)人放棄投標(biāo)或者中標(biāo);
(四)屬于同一集團(tuán)、協(xié)會(huì)、商會(huì)等組織成員的投標(biāo)人按照該組織要求協(xié)同投標(biāo);
(五)投標(biāo)人之間為謀取中標(biāo)或者排斥特定投標(biāo)人而采取的其他聯(lián)合行動(dòng)。
第三十四條 有下列情形之一的，視為投標(biāo)人相互串通投標(biāo)：
(一)不同投標(biāo)人的投標(biāo)文件由同一單位或者個(gè)人編制;
(二)不同投標(biāo)人委托同一單位或者個(gè)人辦理投標(biāo)事宜;
(三)不同投標(biāo)人的投標(biāo)文件載明的項(xiàng)目管理成員為同一人;
(四)不同投標(biāo)人的投標(biāo)文件異常一致或者投標(biāo)報(bào)價(jià)呈規(guī)律性差異;
(五)不同投標(biāo)人的投標(biāo)文件相互混裝;
(六)不同投標(biāo)人的投標(biāo)保證金從同一單位或者個(gè)人的賬戶轉(zhuǎn)出。
第三十五條 禁止招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)。
有下列情形之一的，屬于招標(biāo)人與投標(biāo)人串通投標(biāo)：
(一)招標(biāo)人在開標(biāo)前開啟投標(biāo)文件并將有關(guān)信息泄露給其他投標(biāo)人;
(二)招標(biāo)人直接或者間接向投標(biāo)人泄露標(biāo)底、評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員等信息;
(三)招標(biāo)人明示或者暗示投標(biāo)人壓低或者抬高投標(biāo)報(bào)價(jià);
(四)招標(biāo)人授意投標(biāo)人撤換、修改投標(biāo)文件;
(五)招標(biāo)人明示或者暗示投標(biāo)人為特定投標(biāo)人中標(biāo)提供方便;
(六)招標(biāo)人與投標(biāo)人為謀求特定投標(biāo)人中標(biāo)而采取的其他串通行為。
第三十六條 投標(biāo)人有下列情形之一的，屬于以其他方式弄虛作假的行為：
(一)使用偽造、變?cè)斓脑S可證件;
(二)提供虛假的財(cái)務(wù)狀況或者業(yè)績;
(三)提供虛假的項(xiàng)目負(fù)責(zé)人或者主要技術(shù)人員簡歷、勞動(dòng)關(guān)系證明;
(四)提供虛假的信用狀況;
(五)其他弄虛作假的行為。
第四章 開標(biāo)、評(píng)標(biāo)和中標(biāo)
第三十七條 開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件確定的時(shí)間內(nèi)進(jìn)行，開標(biāo)活動(dòng)應(yīng)當(dāng)由兩名以上監(jiān)督員參加。
第三十八條 開標(biāo)由招標(biāo)人(招標(biāo)代理人)主持，并邀請(qǐng)所有投標(biāo)人參加。開標(biāo)應(yīng)當(dāng)按照下列規(guī)定進(jìn)行：
(一)開標(biāo)前應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人委托的公證機(jī)構(gòu)檢查投標(biāo)文件密封情況，未委托公證機(jī)構(gòu)的應(yīng)當(dāng)由投標(biāo)人或其推選的代表檢查。
(二)開標(biāo)應(yīng)當(dāng)在房管部門(物業(yè)管理、紀(jì)檢監(jiān)察等人員)、轄區(qū)街道辦事處等監(jiān)督下進(jìn)行;
(三)開標(biāo)過程應(yīng)當(dāng)有文字、影像等記錄，并存檔備查。
第三十九條 評(píng)標(biāo)由招標(biāo)人(招標(biāo)代理人)依法組建的評(píng)標(biāo)委員會(huì)負(fù)責(zé)。
評(píng)標(biāo)委員會(huì)由招標(biāo)人代表、物業(yè)管理方面專家等組成，成員為5人至9人的單數(shù)。招標(biāo)單位可派遣數(shù)名專家，但不得超過專家成員總數(shù)的四分之一。
第四十條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)的專家成員，應(yīng)當(dāng)由招標(biāo)人(招標(biāo)代理人)在開標(biāo)前1天內(nèi)，在物業(yè)管理行政主管部門建立的《徐州市前期物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)臁分校扇‰S機(jī)抽取的方式確定。評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員的名單在開標(biāo)前應(yīng)嚴(yán)格保密。
特殊招標(biāo)項(xiàng)目可以直接從評(píng)標(biāo)專家?guī)熘写_定。
招標(biāo)人或其委托的招標(biāo)代理機(jī)構(gòu)未從《徐州市物業(yè)管理評(píng)標(biāo)專家?guī)臁分谐槿＜业�，評(píng)標(biāo)無效。
第四十一條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以用書面形式要求投標(biāo)人對(duì)投標(biāo)文件中含義不明確、對(duì)同類問題表述不一致或者有明顯文字和計(jì)算錯(cuò)誤的內(nèi)容作必要的澄清、說明或者補(bǔ)正。投標(biāo)人應(yīng)當(dāng)采用書面形式作必要的澄清、說明或者補(bǔ)正，但其內(nèi)容不得超出投標(biāo)文件的范圍或改變投標(biāo)文件的實(shí)質(zhì)性內(nèi)容。
第四十二條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)審查每一投標(biāo)文件，有下列情況之一的，應(yīng)作廢標(biāo)處理：
(一)投標(biāo)文件中沒有投標(biāo)人授權(quán)代表人的簽字和加蓋公章的;
(二)投標(biāo)文件未能對(duì)招標(biāo)文件提出的所有實(shí)質(zhì)性要求和條件作出響應(yīng)的;
(三)投標(biāo)文件附有招標(biāo)人不能接受的條件的;
(四)投標(biāo)人以明顯低于本市物業(yè)服務(wù)社會(huì)平均成本競標(biāo)的;
(五)未按時(shí)參加開標(biāo)，又無正當(dāng)理由的;
(六)招標(biāo)文件和法律法規(guī)所規(guī)定的其它情況。
第四十三條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)界定為廢標(biāo)后，因有效投標(biāo)不足3個(gè)使得投標(biāo)明顯缺乏競爭的，評(píng)標(biāo)委員會(huì)可以否決全部投標(biāo)。依法必須進(jìn)行招標(biāo)的物業(yè)管理項(xiàng)目的所有投標(biāo)被否決的，應(yīng)當(dāng)重新組織招標(biāo)。
第四十四條 曾獲國家、省、市物業(yè)管理示范(優(yōu)秀)項(xiàng)目并保持稱號(hào)的投標(biāo)人，評(píng)標(biāo)給予相應(yīng)優(yōu)惠分值。優(yōu)惠分值應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中說明。
第四十五條 評(píng)標(biāo)采取綜合評(píng)估法。綜合評(píng)估法采取分項(xiàng)評(píng)分加權(quán)求和，各分項(xiàng)權(quán)重之和為100%;分項(xiàng)應(yīng)根據(jù)投標(biāo)人誠信資信、投標(biāo)文件和投標(biāo)答辯等因素合理確定;其中投標(biāo)人誠信評(píng)分權(quán)重一般不高于20%，投標(biāo)書評(píng)分權(quán)重一般應(yīng)不低于50%，投標(biāo)答辯評(píng)分一般應(yīng)不高于20%，若將物業(yè)投標(biāo)報(bào)價(jià)單價(jià)單項(xiàng)評(píng)審的，其分項(xiàng)權(quán)重應(yīng)不高于20%。招標(biāo)人應(yīng)在招標(biāo)文件中公布評(píng)分細(xì)則及各分項(xiàng)權(quán)重比例。
第四十六條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)應(yīng)當(dāng)依據(jù)招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)方法和具體評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較，并對(duì)評(píng)審結(jié)果簽字確認(rèn)。
第四十七條 評(píng)標(biāo)中除了現(xiàn)場答辯外，評(píng)標(biāo)應(yīng)當(dāng)在保密的情況下進(jìn)行并遵守下列規(guī)定：
(一)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員應(yīng)當(dāng)客觀、公正地履行職責(zé)，遵守職業(yè)道德，對(duì)所提出的評(píng)審意見，承擔(dān)個(gè)人責(zé)任;
(二)評(píng)審?fù)稑?biāo)文件工作必須在封閉環(huán)境下進(jìn)行。評(píng)委在評(píng)標(biāo)期間不得外出、不得會(huì)客、不得使用任何通訊工具與外界聯(lián)系;
(三)評(píng)委獨(dú)立評(píng)審并打分，不準(zhǔn)互相串聯(lián)、議論有關(guān)標(biāo)書的內(nèi)容;
(四)評(píng)委不得收受投標(biāo)人及其它利害關(guān)系人的財(cái)物和影響公正評(píng)標(biāo)的宴請(qǐng)等活動(dòng);
(五)評(píng)委必須嚴(yán)格按照招標(biāo)文件確定的評(píng)標(biāo)標(biāo)準(zhǔn)和方法，對(duì)投標(biāo)文件進(jìn)行評(píng)審和比較、評(píng)分;
(六)評(píng)委將評(píng)審結(jié)果簽字確認(rèn)后，交工作人員。
第四十八條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)當(dāng)向招標(biāo)人提出書面評(píng)標(biāo)報(bào)告。評(píng)標(biāo)報(bào)告應(yīng)當(dāng)如實(shí)記載以下內(nèi)容：
(一)評(píng)標(biāo)的基本情況;
(二)評(píng)標(biāo)委員會(huì)成員及相關(guān)人員名單;
(三)符合要求的投標(biāo)一覽表;
(四)廢標(biāo)情況說明;
(五)評(píng)委評(píng)分表;
(六)評(píng)分比較一覽表;
(七)經(jīng)評(píng)審的投標(biāo)人排序及得分;
(八)評(píng)標(biāo)結(jié)果及說明;
(九)澄清、說明、補(bǔ)充事項(xiàng)紀(jì)要。
第四十九條 評(píng)標(biāo)委員會(huì)完成評(píng)標(biāo)后，應(yīng)對(duì)所有投標(biāo)人作出排序，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)按照排序先后確定中標(biāo)人。當(dāng)確定的中標(biāo)人放棄中標(biāo)或者因不可抗力提出不能履行合同的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依序確定其他中標(biāo)人。
招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)在投標(biāo)有效期截止之日起30日內(nèi)確定中標(biāo)人。投標(biāo)有效期應(yīng)當(dāng)在招標(biāo)文件中載明。由招標(biāo)人向中標(biāo)人發(fā)出中標(biāo)通知書，同時(shí)將中標(biāo)結(jié)果通知所有未中標(biāo)的投標(biāo)人。
第五十條 招標(biāo)人和中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自中標(biāo)通知書發(fā)出之日起30日內(nèi)，按照招標(biāo)文件和中標(biāo)人的投標(biāo)文件訂立物業(yè)服務(wù)合同;招標(biāo)人和中標(biāo)人不得再行訂立背離合同實(shí)質(zhì)性內(nèi)容的其它協(xié)議。
第五十一條 評(píng)標(biāo)結(jié)束后，中標(biāo)單位的標(biāo)書應(yīng)封存入檔，未中標(biāo)的投標(biāo)書應(yīng)當(dāng)場返還投標(biāo)人。
第五十二條 招標(biāo)人與中標(biāo)人應(yīng)當(dāng)自簽訂前期物業(yè)服務(wù)合同之日起15日內(nèi)，由招標(biāo)人到物業(yè)所在地房管部門辦理中標(biāo)備案。備案資料包括：
(一)中標(biāo)通知書;
(二)前期物業(yè)服務(wù)合同;
(三)招標(biāo)單位繳納的住宅工程質(zhì)量保修金和前期住宅物業(yè)開辦費(fèi)的證明，中標(biāo)單位繳納物業(yè)服務(wù)質(zhì)量保證金的證明;
(四)徐州市前期物業(yè)管理招投標(biāo)備案登記表。
中標(biāo)的物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)當(dāng)?shù)捷爡^(qū)街道辦事處辦理物業(yè)服務(wù)合同備案，普通住宅應(yīng)當(dāng)?shù)捷爡^(qū)物價(jià)部門辦理物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案。
第五十三條 招標(biāo)人無正當(dāng)理由不與中標(biāo)人簽訂合同，給中標(biāo)人造成損失的，招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)依法承擔(dān)法律責(zé)任。
第五十四條 招標(biāo)人或代理機(jī)構(gòu)應(yīng)在確定中標(biāo)人后10日內(nèi)將投標(biāo)保證金退還投標(biāo)人。
第五章 附則
第五十五條 前期物業(yè)招投標(biāo)活動(dòng)中有違反國家法律法規(guī)規(guī)定的，按相關(guān)規(guī)定予以處罰。
第五十六條 投標(biāo)人和其他利害關(guān)系人認(rèn)為招標(biāo)投標(biāo)活動(dòng)不符合本辦法有關(guān)規(guī)定的，有權(quán)向招標(biāo)人提出異議，或者依法向有關(guān)部門投訴。
第五十七條 各縣(市)、銅山區(qū)、賈汪區(qū)可參照?qǐng)?zhí)行。
第五十八條 本細(xì)則由徐州市住房保障和房產(chǎn)管理局負(fù)責(zé)解釋。
第五十九條 本細(xì)則自2015年4月 1日起執(zhí)行。原徐州市房產(chǎn)管理局印發(fā)的《徐州市前期物業(yè)管理招標(biāo)投標(biāo)實(shí)施細(xì)則》(2007年1月1日發(fā)布實(shí)施)同時(shí)廢止。
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