昆明物業管理條例實施細則
為規范我市物業服務收費行為，完善物業服務收費的市場價格形成機制，保障業主和物業服務企業的合法權益，促進物業服務行業健康發展，根據《中華人民共和國價格法》、《國務院物業管理條例》、《云南省物價局云南省住房和城鄉建設廳關于印發物業服務收費管理實施辦法》(云價綜合〔2011〕121號)的規定，結合我市實際，提出如下貫徹意見，請遵照執行。
一、新建住宅物業交付使用之前，開發建設單位依法通過招投標或協議的方式選聘物業服務企業開展前期物業服務，前期物業服務收費實行政府指導價。市價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門制定主城區物業服務收費標準并向社會公布。
其他縣(市)區的住宅物業服務收費標準，可在昆明市主城區物業服務收費標準范圍內，結合本地實際情況，由當地縣(市)區價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門制定，并向社會公布。
開發建設單位與物業服務企業應按政府指導價和優質優價原則，確定前期物業服務收費的具體標準，并與物業買受人在商品房買賣合同或協議中約定。
開發建設單位與物業服務企業所約定的前期物業服務收費標準不得超出最高收費標準。
二、物業服務收費實行政府指導價的住宅(不含別墅)，物業服務包括綜合管理、共有部位和共用設施設備維護、清潔衛生、園林綠化、公共秩序維護五類，每類物業服務收費分為五個等級。物業服務收費標準根據不同服務要求、內容及設施設備配置情況，按相應服務類別和等級進行確定。
三、物業服務項目總建筑面積在80萬平方米以上(含80萬平方米)的，物業服務收費在市價格主管部門備案。備案后抄送市住房和城鄉建設主管部門。市價格主管部門應在每年第二季度內，將上年全市備案的物業服務收費項目統計上報省級價格主管部門。物業服務項目總建筑面積在80萬平方米以下(不含80萬平方米)的，物業服務收費在所在區價格主管部門備案，備案后抄送區住房和城鄉建設主管部門。區價格主管部門應在每年第一季度內，將上年備案的物業服務收費項目統計上報市價格主管部門。
四、經招投標中標或選聘的物業服務企業，申報物業服務收費備案時應向價格主管部門提供以下資料復印件并加蓋報送單位公章：
(一)工商營業執照副本和物業管理企業資質證書的復印件
(二)經規劃部門批準的住宅小區總平面圖及車輛(機動、非機動)停放平面圖(室內、室外或地上、地下);
(三)前期物業服務(含物業服務合同)方案，申請備案物業服務項目、服務收費等級的書面文書;
(四)成本測算表及物業服務費等級資料;
(五)已售購房合同抽樣復印件。
五、前期物業服務收費應在業主入住前報經所在地價格主管部門備案，并在收費地點進行公示。標準不得超過同等級所確定的物業服務收費指導價。
六、開發建設單位與物業買受人簽訂商品房買賣合同的同時，物業服務企業與物業買受人應簽訂物業服務合同。物業服務合同應當明確約定物業服務項目、內容、收費標準、計費方式及計費起始時間等相關內容。
房屋滿足交付使用條件或符合法律規定的交付使用日期生效后，無論業主是否接收房屋，其房屋的物業服務費用由業主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規定交付使用的房屋，物業服務費應當由開發建設單位按合同規定支付物業服務企業。
七、業主大會成立后，業主委員會有權根據業主大會的`委托與物業服務企業按照服務的項目內容、服務質量，重新約定物業服務收費，雙方協商一致的，報物業服務項目所在地價格主管部門、住房和城鄉建設主管部門備案;雙方協商不一致的，可請求物業服務項目所在地價格主管部門會同同級住房和城鄉建設主管部門協調確定。
八、業主大會成立后的住宅物業，物業服務企業依據業主大會要求提供本規定未涵蓋的服務內容和設施設備維修養護的，經雙方協商，可對原物業服務收費標準進行調整。具體收費標準由業主大會與物業服務企業按服務成本協商確定，并報物業服務項目所在地價格主管部門與住房和城鄉建設主管部門備案，并向業主公布。
九、配備有電梯和二次供水等設施設備的物業，其設備的維護保養及運行費用由業主或物業使用人支付，物業服務企業實行代收代管。物業服務企業應單獨列賬，�？顚Ｓ�，滾存使用，并定期公布收支賬目。
十、物業項目配建的蓄水池、化糞池、室外管網的清洗清掏費用已含在物業服務收費標準中，物業服務企業不得另行收費。物業服務企業對蓄水池(罐)每年至少清洗一次，清洗后的水質必須達到飲用水標準。
十一、物業服務區域內業主自有產權車庫(位)(含地上、地下)的物業服務費，按同區域住宅物業服務費標準收取;車庫(位)物業服務費按每月每車庫(位)計收，也可以按面積計收。
十二、業主、使用人對房屋進行裝飾裝修的，物業服務企業可以與業主、使用人約定裝修保證金的金額和用途，但住宅物業的裝修保證金每戶不得超過2000元。非住宅物業的裝修保證金可按每100平方米1000元收取。
裝修完成，經物業服務企業與業主檢查驗收，沒有造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修保證金應自驗收合格之日起30日內全額無息退還給業主。
裝修造成物業共用部位、共用設施設備損壞的，裝修業主應當及時修復。若不能及時修復的，可按雙方約定使用保證金進行修復，保證金有余款的，物業服務企業應在修復后10日內如數退還業主;若保證金不足以支付修復費用的，業主應在修復后10日內補齊修復費用。物業服務企業與業主結算修復費用時，應當出示修復工(料)價單。物業服務企業與業主對修復費用有爭議的，可協商解決或通過法律途徑解決。
十三、物業服務企業對裝修工人實行持證管理的，其出入證押金每人每本30元。證件完好退回后，應如數退還押金。如證件回收后不能再次使用的可向房屋裝修人按每人每證不超過10元收取出入證工本費。
十四、物業服務企業不得向進入物業服務區域為業主提供配送、維修、安裝、中介等服務人員和其他來訪人員收取任何費用。
十五、裝修建筑垃圾收費按房屋建筑垃圾重量收取。裝修建筑垃圾可自行清運，也可委托物業企業代運。代運收費標準按城市生活垃圾收費標準中的建筑垃圾處理服務費標準執行，并簽訂書面裝修服務協議，未簽訂書面裝修服務協議的，不得收費。
十六、前期物業服務合同生效之日至出售房屋交付之日的三個月內發生的物業服務費用，由開發建設單位承擔。
出售房屋交付之日的三個月后的次月至前期物業服務合同終止之日(即業主大會成立前)發生的物業服務費用，由物業所有權人承擔。物業產權轉移時，產權轉移之日的當月及以前發生的物業服務費用，由物業出讓人承擔;產權轉移之日的次月起發生的物業服務費用，由物業受讓人承擔。雙方另有約定的從其約定。
十七、房屋竣工交付使用實行出入證(含IC卡等)管理服務的，應由開發建設單位按每戶四張卡的數量無償提供給業主;出入證(含IC卡)需要增加或者出現遺失、損壞需補辦的，可按證(含IC卡)工本費收取。
十八、物業服務企業自立名目、自立標準擅自收費或只收費不服務的，按《中華人民共和國價格法》相關條款進行處罰。
十九、本通知自2012年4月1日起實施。《昆明市住宅物業服務收費政府指導價標準》有效期為二年。到期屆滿，將根據實施情況重新修訂發布。市價格主管部門與住房和城市建設主管部門此前印發的相關物業服務收費的政策規定與本通知不一致的，以本通知為準。
原昆價房地〔1997〕178號、昆價經〔1998〕265號、昆價房〔1999〕279號、昆價房〔2000〕38號、昆價房〔2001〕9號、昆發改價格函〔2006〕63號、昆發改價格函〔2011〕44號等同時廢止。
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