昆明物業(yè)管理?xiàng)l例實(shí)施細(xì)則
為規(guī)范我市物業(yè)服務(wù)收費(fèi)行為，完善物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的市場(chǎng)價(jià)格形成機(jī)制，保障業(yè)主和物業(yè)服務(wù)企業(yè)的合法權(quán)益，促進(jìn)物業(yè)服務(wù)行業(yè)健康發(fā)展，根據(jù)《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》、《國(guó)務(wù)院物業(yè)管理?xiàng)l例》、《云南省物價(jià)局云南省住房和城鄉(xiāng)建設(shè)廳關(guān)于印發(fā)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)管理實(shí)施辦法》(云價(jià)綜合〔2011〕121號(hào))的規(guī)定，結(jié)合我市實(shí)際，提出如下貫徹意見，請(qǐng)遵照?qǐng)?zhí)行。
一、新建住宅物業(yè)交付使用之前，開發(fā)建設(shè)單位依法通過招投標(biāo)或協(xié)議的方式選聘物業(yè)服務(wù)企業(yè)開展前期物業(yè)服務(wù)，前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)。市價(jià)格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定主城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)并向社會(huì)公布。
其他縣(市)區(qū)的住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，可在昆明市主城區(qū)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)范圍內(nèi)，結(jié)合本地實(shí)際情況，由當(dāng)?shù)乜h(市)區(qū)價(jià)格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門制定，并向社會(huì)公布。
開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)按政府指導(dǎo)價(jià)和優(yōu)質(zhì)優(yōu)價(jià)原則，確定前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的具體標(biāo)準(zhǔn)，并與物業(yè)買受人在商品房買賣合同或協(xié)議中約定。
開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)服務(wù)企業(yè)所約定的前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不得超出最高收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。
二、物業(yè)服務(wù)收費(fèi)實(shí)行政府指導(dǎo)價(jià)的住宅(不含別墅)，物業(yè)服務(wù)包括綜合管理、共有部位和共用設(shè)施設(shè)備維護(hù)、清潔衛(wèi)生、園林綠化、公共秩序維護(hù)五類，每類物業(yè)服務(wù)收費(fèi)分為五個(gè)等級(jí)。物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)根據(jù)不同服務(wù)要求、內(nèi)容及設(shè)施設(shè)備配置情況，按相應(yīng)服務(wù)類別和等級(jí)進(jìn)行確定。
三、物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目總建筑面積在80萬平方米以上(含80萬平方米)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在市價(jià)格主管部門備案。備案后抄送市住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。市價(jià)格主管部門應(yīng)在每年第二季度內(nèi)，將上年全市備案的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)上報(bào)省級(jí)價(jià)格主管部門。物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目總建筑面積在80萬平方米以下(不含80萬平方米)的，物業(yè)服務(wù)收費(fèi)在所在區(qū)價(jià)格主管部門備案，備案后抄送區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門。區(qū)價(jià)格主管部門應(yīng)在每年第一季度內(nèi)，將上年備案的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)上報(bào)市價(jià)格主管部門。
四、經(jīng)招投標(biāo)中標(biāo)或選聘的物業(yè)服務(wù)企業(yè)，申報(bào)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)備案時(shí)應(yīng)向價(jià)格主管部門提供以下資料復(fù)印件并加蓋報(bào)送單位公章：
(一)工商營(yíng)業(yè)執(zhí)照副本和物業(yè)管理企業(yè)資質(zhì)證書的復(fù)印件
(二)經(jīng)規(guī)劃部門批準(zhǔn)的住宅小區(qū)總平面圖及車輛(機(jī)動(dòng)、非機(jī)動(dòng))停放平面圖(室內(nèi)、室外或地上、地下);
(三)前期物業(yè)服務(wù)(含物業(yè)服務(wù)合同)方案，申請(qǐng)備案物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)收費(fèi)等級(jí)的書面文書;
(四)成本測(cè)算表及物業(yè)服務(wù)費(fèi)等級(jí)資料;
(五)已售購(gòu)房合同抽樣復(fù)印件。
五、前期物業(yè)服務(wù)收費(fèi)應(yīng)在業(yè)主入住前報(bào)經(jīng)所在地價(jià)格主管部門備案，并在收費(fèi)地點(diǎn)進(jìn)行公示。標(biāo)準(zhǔn)不得超過同等級(jí)所確定的物業(yè)服務(wù)收費(fèi)指導(dǎo)價(jià)。
六、開發(fā)建設(shè)單位與物業(yè)買受人簽訂商品房買賣合同的同時(shí)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)與物業(yè)買受人應(yīng)簽訂物業(yè)服務(wù)合同。物業(yè)服務(wù)合同應(yīng)當(dāng)明確約定物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目、內(nèi)容、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、計(jì)費(fèi)方式及計(jì)費(fèi)起始時(shí)間等相關(guān)內(nèi)容。
房屋滿足交付使用條件或符合法律規(guī)定的交付使用日期生效后，無論業(yè)主是否接收房屋，其房屋的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用由業(yè)主交納。未滿足交付使用條件或不符合法律規(guī)定交付使用的房屋，物業(yè)服務(wù)費(fèi)應(yīng)當(dāng)由開發(fā)建設(shè)單位按合同規(guī)定支付物業(yè)服務(wù)企業(yè)。
七、業(yè)主大會(huì)成立后，業(yè)主委員會(huì)有權(quán)根據(jù)業(yè)主大會(huì)的`委托與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按照服務(wù)的項(xiàng)目?jī)?nèi)容、服務(wù)質(zhì)量，重新約定物業(yè)服務(wù)收費(fèi)，雙方協(xié)商一致的，報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地價(jià)格主管部門、住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案;雙方協(xié)商不一致的，可請(qǐng)求物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地價(jià)格主管部門會(huì)同同級(jí)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門協(xié)調(diào)確定。
八、業(yè)主大會(huì)成立后的住宅物業(yè)，物業(yè)服務(wù)企業(yè)依據(jù)業(yè)主大會(huì)要求提供本規(guī)定未涵蓋的服務(wù)內(nèi)容和設(shè)施設(shè)備維修養(yǎng)護(hù)的，經(jīng)雙方協(xié)商，可對(duì)原物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行調(diào)整。具體收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由業(yè)主大會(huì)與物業(yè)服務(wù)企業(yè)按服務(wù)成本協(xié)商確定，并報(bào)物業(yè)服務(wù)項(xiàng)目所在地價(jià)格主管部門與住房和城鄉(xiāng)建設(shè)主管部門備案，并向業(yè)主公布。
九、配備有電梯和二次供水等設(shè)施設(shè)備的物業(yè)，其設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng)及運(yùn)行費(fèi)用由業(yè)主或物業(yè)使用人支付，物業(yè)服務(wù)企業(yè)實(shí)行代收代管。物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)單獨(dú)列賬，�？顚Ｓ茫瑵L存使用，并定期公布收支賬目。
十、物業(yè)項(xiàng)目配建的蓄水池、化糞池、室外管網(wǎng)的清洗清掏費(fèi)用已含在物業(yè)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中，物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得另行收費(fèi)。物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)蓄水池(罐)每年至少清洗一次，清洗后的水質(zhì)必須達(dá)到飲用水標(biāo)準(zhǔn)。
十一、物業(yè)服務(wù)區(qū)域內(nèi)業(yè)主自有產(chǎn)權(quán)車庫(位)(含地上、地下)的物業(yè)服務(wù)費(fèi)，按同區(qū)域住宅物業(yè)服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)收取;車庫(位)物業(yè)服務(wù)費(fèi)按每月每車庫(位)計(jì)收，也可以按面積計(jì)收。
十二、業(yè)主、使用人對(duì)房屋進(jìn)行裝飾裝修的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)可以與業(yè)主、使用人約定裝修保證金的金額和用途，但住宅物業(yè)的裝修保證金每戶不得超過2000元。非住宅物業(yè)的裝修保證金可按每100平方米1000元收取。
裝修完成，經(jīng)物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主檢查驗(yàn)收，沒有造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修保證金應(yīng)自驗(yàn)收合格之日起30日內(nèi)全額無息退還給業(yè)主。
裝修造成物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備損壞的，裝修業(yè)主應(yīng)當(dāng)及時(shí)修復(fù)。若不能及時(shí)修復(fù)的，可按雙方約定使用保證金進(jìn)行修復(fù)，保證金有余款的，物業(yè)服務(wù)企業(yè)應(yīng)在修復(fù)后10日內(nèi)如數(shù)退還業(yè)主;若保證金不足以支付修復(fù)費(fèi)用的，業(yè)主應(yīng)在修復(fù)后10日內(nèi)補(bǔ)齊修復(fù)費(fèi)用。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主結(jié)算修復(fù)費(fèi)用時(shí)，應(yīng)當(dāng)出示修復(fù)工(料)價(jià)單。物業(yè)服務(wù)企業(yè)與業(yè)主對(duì)修復(fù)費(fèi)用有爭(zhēng)議的，可協(xié)商解決或通過法律途徑解決。
十三、物業(yè)服務(wù)企業(yè)對(duì)裝修工人實(shí)行持證管理的，其出入證押金每人每本30元。證件完好退回后，應(yīng)如數(shù)退還押金。如證件回收后不能再次使用的可向房屋裝修人按每人每證不超過10元收取出入證工本費(fèi)。
十四、物業(yè)服務(wù)企業(yè)不得向進(jìn)入物業(yè)服務(wù)區(qū)域?yàn)闃I(yè)主提供配送、維修、安裝、中介等服務(wù)人員和其他來訪人員收取任何費(fèi)用。
十五、裝修建筑垃圾收費(fèi)按房屋建筑垃圾重量收取。裝修建筑垃圾可自行清運(yùn)，也可委托物業(yè)企業(yè)代運(yùn)。代運(yùn)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)按城市生活垃圾收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中的建筑垃圾處理服務(wù)費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)執(zhí)行，并簽訂書面裝修服務(wù)協(xié)議，未簽訂書面裝修服務(wù)協(xié)議的，不得收費(fèi)。
十六、前期物業(yè)服務(wù)合同生效之日至出售房屋交付之日的三個(gè)月內(nèi)發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由開發(fā)建設(shè)單位承擔(dān)。
出售房屋交付之日的三個(gè)月后的次月至前期物業(yè)服務(wù)合同終止之日(即業(yè)主大會(huì)成立前)發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)所有權(quán)人承擔(dān)。物業(yè)產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移時(shí)，產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的當(dāng)月及以前發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)出讓人承擔(dān);產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移之日的次月起發(fā)生的物業(yè)服務(wù)費(fèi)用，由物業(yè)受讓人承擔(dān)。雙方另有約定的從其約定。
十七、房屋竣工交付使用實(shí)行出入證(含IC卡等)管理服務(wù)的，應(yīng)由開發(fā)建設(shè)單位按每戶四張卡的數(shù)量無償提供給業(yè)主;出入證(含IC卡)需要增加或者出現(xiàn)遺失、損壞需補(bǔ)辦的，可按證(含IC卡)工本費(fèi)收取。
十八、物業(yè)服務(wù)企業(yè)自立名目、自立標(biāo)準(zhǔn)擅自收費(fèi)或只收費(fèi)不服務(wù)的，按《中華人民共和國(guó)價(jià)格法》相關(guān)條款進(jìn)行處罰。
十九、本通知自2012年4月1日起實(shí)施。《昆明市住宅物業(yè)服務(wù)收費(fèi)政府指導(dǎo)價(jià)標(biāo)準(zhǔn)》有效期為二年。到期屆滿，將根據(jù)實(shí)施情況重新修訂發(fā)布。市價(jià)格主管部門與住房和城市建設(shè)主管部門此前印發(fā)的相關(guān)物業(yè)服務(wù)收費(fèi)的政策規(guī)定與本通知不一致的，以本通知為準(zhǔn)。
原昆價(jià)房地〔1997〕178號(hào)、昆價(jià)經(jīng)〔1998〕265號(hào)、昆價(jià)房〔1999〕279號(hào)、昆價(jià)房〔2000〕38號(hào)、昆價(jià)房〔2001〕9號(hào)、昆發(fā)改價(jià)格函〔2006〕63號(hào)、昆發(fā)改價(jià)格函〔2011〕44號(hào)等同時(shí)廢止。
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