地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文（通用5篇）
在經(jīng)濟飛速發(fā)展的今天，越來越多人會去使用報告，我們在寫報告的時候要避免篇幅過長。相信許多人會覺得報告很難寫吧，以下是小編幫大家整理的地產(chǎn)市場調(diào)研報告范文（通用5篇），歡迎閱讀與收藏。
地產(chǎn)市場調(diào)研報告1
天河是廣州的商務(wù)中心腹地，又是繼北京路舊商圈之后的新興商業(yè)圈。其商業(yè)發(fā)展是廣州市潮流發(fā)展的領(lǐng)航者。自地鐵一號線的開通，天河地鐵口的出現(xiàn)，讓天河城的中心地位奠定了基礎(chǔ)。短短的幾年時間，天河商鋪紅紅火火。天河的商用物業(yè)，在廣州所占據(jù)的主角地位是不容置疑的。
(一)分布特征
天河的商業(yè)分布特征主要是呈一個以天河城、正佳廣場為中心龍頭，四周專業(yè)市場為配套的發(fā)展形式，以大商場、高尚消費為重點，群樓商鋪加臨街商業(yè)旺鋪為輔助的發(fā)展模式。其商業(yè)分布重點盤踞在三條龍脈兩側(cè)：天河路、天河北路、黃埔大道，并有向東緩緩?fù)七M的趨勢。
代表著高檔消費的的天河城廣場、正佳廣場、宏城廣場在天河路穩(wěn)穩(wěn)占據(jù)著中心龍頭的位置；集中在珠江新城的有：美居中心、珠江新城廣場、好美家、天馬材料城、南興材料城等；集中在石牌、崗頂?shù)膇t業(yè)商場有：太平洋電腦城、天河電腦城、南方電腦城等；集中在天河北路的群樓商鋪小區(qū)主要有：希爾頓陽光花園、都市華庭、芳草園、天麒驛、帝景苑等；還有體育西路的維多利廣場、廣州購書中心，黃埔大道沿線的南國廚衛(wèi)博覽中心，東莞莊的天一廣場等等。再加上天河緩緩的東移步伐，車陂、東圃板塊以駿景花園、東方新世界、天朗明居、華景新城等一大批實力型樓盤集結(jié)的大量群樓商鋪市場。天河商業(yè)市場可以說是依托著“天河”這個響亮的名字加上區(qū)域內(nèi)外，乃至全國、世界各地充足的消費購買力，實現(xiàn)了商鋪的四面開花。
(二)供求特征
天河的商鋪可以說是淋漓滿目，滿街滿享都是，從大型商場、群樓商鋪到臨街、內(nèi)街檔口都有出貨，并且一直處于一個“興奮期”。天河商鋪的出貨量大，消化量也十分明顯。從維多利廣場的推出、正佳廣場的面市到現(xiàn)在炒得沸沸揚揚的陽光都會廣場。太平洋電腦城、廣州電腦城人氣鼎盛，整個場的出租幾乎是滿位，首層、二層的頂手費都要上30~40萬。天河北路，中信以東的群樓商鋪十分搶手，好的大型商鋪幾乎是供不應(yīng)求。天河城廣場占據(jù)著天河的軸心位置，商鋪租價不菲，動則上千元每平方米，但其仍處在一個有價無市的火熱中。但是一些條件稍遜的商場也會存在一定的招商難度�？萍冀值匿佄挥捎谒幬恢们芳眩由媳旧硭刭|(zhì)不高，存在有很多的空鋪位；珠江新城廣場也正在努力的招商中；還有很多的散租鋪位，也正在尋覓著新的商家。
天河商鋪交投活躍，從98年到02年，天河的商鋪批出量與成交量基本是一個供過于求的態(tài)勢。但是近兩年更是趨向于一個供求穩(wěn)定的理性發(fā)展，2001年天河商鋪批出量6.43萬㎡，成交量8.5萬㎡；2002年批出7.06萬㎡，成交8.64萬㎡。商鋪積壓正處于一個合理的消化中。
天河商鋪的成交量一直處于廣州的前列，與番禺、海珠穩(wěn)居全市前三甲位置。2003年天河區(qū)商鋪以9.91萬㎡的成交量比第一位的番禺區(qū)14萬㎡少約3萬㎡，穩(wěn)居全市第二。遠遠拋離第四位東山區(qū)的5.11萬㎡。并且從1998年到2003年幾年間，天河商鋪成交一直占據(jù)著全市成交總和的很大份額，天河商鋪的成交量在不斷的上升中，從1999年到2003年天河商鋪成交面積一直在一個上升的態(tài)勢，從99年的成交面積67925萬平方米到2003年的99044萬平方米，成交上升了將近一半。而2004年上半年，由于少新商鋪上市，批出量及成交量雙雙下降。
(三)價格特征
天河的商鋪可以說是寸土寸金，一個明顯的山脊效應(yīng)在天河得以體現(xiàn)。以天河城為中心，向四周呈階梯式的遞減。天河城廣場內(nèi)的鋪位月租金在1000元/㎡以上，正佳廣場首層租金750元/㎡；維多利廣場首層500-800元/㎡左右，天河北的大型群樓商鋪首層臨街最高去到400~500元/㎡的月租金；五山路的數(shù)碼科貿(mào)城首層200~250元/㎡；華景、駿景一帶小區(qū)群樓商鋪租價在100~200元/㎡左右。一個逐級遞減的模式，讓天河商鋪的價格有跡可循。
天河雖然是高檔商業(yè)圈的代名詞，但其商鋪成交均價并不是廣州內(nèi)最高的，前三名的位置拱手讓給了廣州老三區(qū)：東山、越秀、荔灣。主要還是因為天河區(qū)域跨度遠遠比前三者大，價格的不平衡導(dǎo)致了成交均價偏低。在中心地帶的臨街旺鋪月租可以上500~600元/㎡，但一些位置不佳的、偏遠些的商鋪月租才幾十元/㎡，這種不平衡，在很大程度上拉低了天河商鋪的成交均價。
縱觀天河幾年來的商鋪均價情況，天河商鋪從1998年到2003年價格走勢比較平穩(wěn)，偶有升降，基本保持一個上升的態(tài)勢。而在2003年，與全市商鋪均價大幅下跌呈鮮明對比的是，天河的商鋪均價止跌上揚，雖然步伐緩慢，但是其價格是明顯的高于全市的平均水平。幾個重量級商業(yè)城的推出，加上“天河大商圈”概念的出現(xiàn)，哄抬起了2003年天河的商鋪價格。這種與全市商鋪均價差異的擴大化，也在很大程度上突顯出了天河在廣州商業(yè)圈中的龍頭位置，并且在日益的明顯。而2004年上半年，天河區(qū)的商鋪成交均價只為15628元/平方米，比03年的12250元/平方米下降了27.58%，升幅明顯.
(四)經(jīng)營特色
天河的商鋪經(jīng)營主要是以一個高檔次的消費為中心點，周邊專業(yè)市場做輔助配套的經(jīng)營模式。以天河城、正佳廣場的綜合型高檔購物城為重心，周邊配備的專業(yè)市場包括：珠江新城的專營家居、裝飾材料的專業(yè)市場；石牌崗頂?shù)膇t、數(shù)碼、科技型專業(yè)市場；黃埔大道建材一條街專業(yè)市場；還有天河北群樓市場、體育西路的書市、沙河的服裝、東圃板塊的小區(qū)商鋪等，構(gòu)筑起了天河整個商鋪市場。
天河商鋪的經(jīng)營呈現(xiàn)出一個主附搭配、層次多面的、互補功能的商業(yè)經(jīng)營方式，形成一座由大型知名商家引領(lǐng)，加上周邊大量的，用以彌補商業(yè)中心不足的商業(yè)群體。而在這些群體之外，又有一系列的專業(yè)市場圈，從而更大地彌補了商業(yè)中心和次商業(yè)中心在經(jīng)營類別和經(jīng)營方式中的不足，這種發(fā)展趨勢和經(jīng)營現(xiàn)象，是一個成熟商業(yè)城的發(fā)展模式，使天河大商業(yè)格局初露端倪。讓天河全面啟動成了一個比較完善的商業(yè)圈，形成了集百貨、精品、時尚、科技、超市、專場、美食、娛樂等多元化的綜合、立體型商業(yè)城。
天河的商業(yè)經(jīng)營除了大賣場、高檔次的特點外，還有就是其“數(shù)字天河”的科技道路和“特色天河”的特色專賣道路。天河科技園、天河軟件園將繼續(xù)扮演廣州地區(qū)知識產(chǎn)權(quán)和高新技術(shù)產(chǎn)品交易集散中心的角色。這里是一個具有合理結(jié)構(gòu)互補產(chǎn)業(yè)群體的高新技術(shù)工業(yè)和軟件產(chǎn)業(yè)基地，確保了天河在廣州市發(fā)展高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)中的龍頭地位。特色小店也遍布天河各個角落——西黍、春之花、緣驛工作室、花の姿、泰倫、服裝小魚、大明星發(fā)屋……，林林總總的新奇異物都可以在這里看到，從精致的小花瓶、香蕈油到古玩玉佩、青絲假發(fā)都可以在這里尋覓到。
(五)天河北群樓商鋪
天河北不僅是廣州住宅市場的“晴雨表”，其群樓商鋪的標新立異更使廣州群樓市場唯馬是瞻。天河北群樓商鋪的炙手可熱主要原因有以下幾點。其一：寫字樓林立加上周邊大型高尚住宅小區(qū)的建成，構(gòu)筑起了天河北的中高收入的消費群體。其二：鉗制著廣州新中軸線的中心位置，地理位置優(yōu)越，市政規(guī)劃合理。其三：周邊交通、配套完善，東站、地鐵并存，從大型的商場購物、辦公大廈到娛樂、康體運動中心，配套齊全、高檔。
天河北路的主題式群樓經(jīng)營是天河商鋪市場的一個經(jīng)營特色。各開發(fā)商根據(jù)自己物業(yè)的地理位置，結(jié)合區(qū)域內(nèi)商鋪經(jīng)營特點，在天河北路形成了一個群樓主題經(jīng)營特色的“商場大街”。希爾頓陽光花園的群樓經(jīng)營主題是家電、電器業(yè)；萬佳入主華標廣場群樓，以一個超市經(jīng)營為主題；帝景苑群樓是以酒家為經(jīng)營主題，承租者是“金鉆潮庭”；進駐金田花園的`百佳超市的群樓經(jīng)營；還有天譽花園群樓是以一個“購書中心”為經(jīng)營主題。這類群樓商鋪具有一定的規(guī)模，各個群樓瞄準的方向都不同，客戶分類十分明確，避免了相互的競爭，走錯位經(jīng)營的道路，再加上地處天河北路的商務(wù)氣氛、臨街旺市，是區(qū)域內(nèi)的搶手貨。
地產(chǎn)市場調(diào)研報告2
一、市基本概況
市位于省東北沿海，面積1880平方公里，海岸線長144公里，水陸交通便捷，沈海高速公路、建設(shè)中的溫福鐵路、將動工建設(shè)的寧武高速公路、規(guī)劃中的福泰高速公路和寧衢鐵路交叉貫全境，構(gòu)成鐵路、公路立體交通體系，并將成為沿海通向內(nèi)陸省份的重要通道。產(chǎn)業(yè)特色明顯，工業(yè)形成了以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)，電力、冶金鑄造、建材、醫(yī)藥化工和包裝印刷為特色的地方工業(yè)體系，20xx年生產(chǎn)總值147.39億元，增長12.6%，躍居全省“縣域經(jīng)濟發(fā)展十佳”第三位；工業(yè)總產(chǎn)值248.88億元，增長11.3%，省20xx年縣市國內(nèi)生產(chǎn)總值前20名+人均GDP市位于省內(nèi)第十二位。
二、市房地產(chǎn)行業(yè)前景
政府發(fā)展思路：按照“強化中心社區(qū)，建設(shè)小城鎮(zhèn)集群”的發(fā)展思路，“十五”期間，以建設(shè)中心市區(qū)為主體，中心集鎮(zhèn)為骨干，加快了南部“金三角”城鎮(zhèn)群的建設(shè)和以國道104線、省道小浦線、楓湖路為軸線的城鎮(zhèn)帶發(fā)展。初步建立起了有利于增強城市整體服務(wù)功能、有利于生產(chǎn)生活、城市市容美觀、市政設(shè)施較完善的中心城區(qū)和布局合理、交通便捷、設(shè)施配套、環(huán)境優(yōu)美的小城鎮(zhèn)群。通過中心城區(qū)和小城鎮(zhèn)群的功能互動和優(yōu)勢互補，為建成城市化水平較高、輻射能力較強、規(guī)模較大，集政治、經(jīng)濟文化為一體的港口工業(yè)城市打下了良好基礎(chǔ)。
市人口60多萬，城區(qū)20多萬人口，人口占寧德市的1/5左右，GDP占寧德市的1/4左右，工業(yè)總量占寧德市的1/3左右，是寧德市的經(jīng)濟中心城市和閩東工業(yè)重鎮(zhèn)。龐大的人口基數(shù)本身就組成了一個龐大的居住消費、投資的市場。城市建設(shè)步伐加快，城鎮(zhèn)化水平達47.2%，比上年提高1.2個百分點。完成富春溪兩岸、坂中片區(qū)、南湖舊城片區(qū)、賽岐鎮(zhèn)區(qū)、甘棠鎮(zhèn)區(qū)控制性詳規(guī)以及溪尾鎮(zhèn)、溪柄鎮(zhèn)、曉陽鎮(zhèn)總體規(guī)劃編制。該點突出表現(xiàn)了市為促進海西建設(shè)打造文明城市的合理規(guī)劃，從中領(lǐng)悟到市合理規(guī)劃中加快了房地產(chǎn)市場的迅速發(fā)展，在這人口密集居住的城市，房產(chǎn)做為可增值性固定資產(chǎn)的投資及有效的利用、合理的市場資本運作，促進市經(jīng)濟的快速發(fā)展。在市政府“十一五”規(guī)劃草案中加快城市建設(shè)爭取至2020年，城市建設(shè)用地面積達30平方公里，城市規(guī)劃區(qū)面積達180平方公里，市區(qū)人口達31萬人。
三、市房地產(chǎn)行業(yè)市場調(diào)查
1、房貸市場余額：
隨著近幾年房地產(chǎn)的迅速發(fā)展，08年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月份房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；隨著市經(jīng)濟的快速發(fā)展，金融危機的遠去，經(jīng)濟的快速回升，從以上數(shù)字可體現(xiàn)出房貸市場的活躍性。部分已經(jīng)抵押按揭于各大銀行的房產(chǎn)，隨著房價的上升，資本的市場最大化合理利用，均可能提前還貸以該司100%抵押擔(dān)保的形式有效的、最大程度的利用固定資產(chǎn)。
2、個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押
市以三個主導(dǎo)產(chǎn)業(yè)，即電機電器、船舶修造和以茶葉加工為主食品加工業(yè)為主要經(jīng)濟產(chǎn)業(yè)。隨著三大產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展，企業(yè)家的有效資本運作，08年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；09年個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；20xx年1-5月個人經(jīng)營性貸款附房產(chǎn)抵押貸款額為萬元，同比上年增長%；該部分抵押貸款附于個人經(jīng)營性貸款當中審批過程煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等問題，現(xiàn)可用于該司做為100%抵押擔(dān)保貸款，使其資產(chǎn)最大化合理利用，企業(yè)得到充足的流動資金。
3、擔(dān)保行業(yè)狀況
市現(xiàn)有工商注冊備案在冊擔(dān)保公司20多家，如：恒實擔(dān)保、誠信擔(dān)保、信合擔(dān)保、恒順擔(dān)保等，此20多家擔(dān)保公司現(xiàn)擔(dān)保對象全部以企業(yè)及企業(yè)法人經(jīng)營性貸款進行扶持，截止20xx年5月的擔(dān)保額余額為億元，在寧德地區(qū)該司所經(jīng)營的以房產(chǎn)抵押為前提，100%對其抵押物抵押擔(dān)保的擔(dān)保模式為閩東地區(qū)首家擔(dān)保公司，在我市現(xiàn)有的擔(dān)保背景條件下該司以“謹慎操作、嚴防風(fēng)險、確保目標、有序擴展”為方針，以“積極探索、穩(wěn)健經(jīng)營”為準則，擔(dān)保業(yè)務(wù)嚴格遵循公司《章程》和《實施細則》，形成“大小并舉、助強扶弱、優(yōu)質(zhì)優(yōu)先、劣者淘汰”的擔(dān)保運行機制。是專業(yè)從事個人融資信用擔(dān)保、抵押加成個人貸款、企業(yè)融資信用擔(dān)保、風(fēng)險投資擔(dān)保及金融中介服務(wù)的智力型現(xiàn)代化企業(yè)。
四、該司前景
信泰擔(dān)保有限公司注冊資本10068萬元，該司位于市廣電大廈第十二層。該司在目前正以市政府“十一五”規(guī)劃草案相吻合，加快城市規(guī)劃建設(shè)，促進經(jīng)濟發(fā)展為首要，打造海西文明城市。該司可在以下幾點快速發(fā)展業(yè)務(wù)：
�。�1）、目前市房產(chǎn)抵押貸款余額為億元，其中大部分已抵押按揭各大銀行時間期限已久，隨著近幾年房價的上升房產(chǎn)的增值，從中大部分客戶合理利用抵押物，以該司100%的抵押貸款方式，資本市場最大化；
（2）、現(xiàn)有市企業(yè)法人經(jīng)營性貸款附加房產(chǎn)抵押于中國工商銀行的貸款，由于辦理程序煩瑣、手續(xù)復(fù)雜等原因，抵押50%-60%的抵押物可轉(zhuǎn)移部分到該司以100%抵押為企業(yè)及個體工商戶提供有效的流動資金；
�。�3）、隨著城市的有效規(guī)劃，城市建設(shè)的加快發(fā)展，開拓新的市場空間大。
五、公司優(yōu)勢
�。�1）、專業(yè)把控風(fēng)險--公司股東來自電機、貿(mào)易、蓄電池等相關(guān)行業(yè)，出資人不依賴公司融資，能更客觀把握公司對外擔(dān)保風(fēng)險；
�。�2）、專業(yè)人員--公司主要管理人員具有銀行及擔(dān)保公司多年行業(yè)經(jīng)驗；
�。�3）、專業(yè)服務(wù)—公司提供房產(chǎn)抵押加成及個人經(jīng)營貸款服務(wù)，目標客戶明確。
六、合作效益及風(fēng)險分析
風(fēng)險分析：在貸款的風(fēng)險控制方面，信泰擔(dān)保有限公司可以通過優(yōu)化貸中管理流程，形成對于小額貸后管理的個性化服務(wù)，分擔(dān)銀行的管理成本，免去中行后顧之憂。
其次，事后風(fēng)險釋放方面，信泰擔(dān)保有限公司的優(yōu)勢更是無可替代的，中行直貸的項目出現(xiàn)風(fēng)險，處置抵押物往往周期長，訴訟成本高，變現(xiàn)性不佳。信泰擔(dān)保有限公司的現(xiàn)金代償，大大解決了中行處置難的問題，使得不良貸款及時得到消除，之后更加靈活的處理手段進行風(fēng)險化解。
合作優(yōu)勢：信泰擔(dān)保有限公司的時效性快。有時候一些貸款模式流程，造成中小企業(yè)主大量時間浪費；而信泰擔(dān)保有限公司的恰恰表現(xiàn)出靈活多變的為不同企業(yè)設(shè)計專用的融資方案模式，大大節(jié)省了企業(yè)主的時間與精力，能迎合企業(yè)主急用資金的需求。
另外，信泰擔(dān)保有限公司在抵押基礎(chǔ)上的授信，額度大大超過抵押資產(chǎn)值。為中小企業(yè)提供更多的需求資金。目前，信泰擔(dān)保有限公司在貸后管理和貸款風(fēng)險化解方面的規(guī)范和高效運營，獲得了各家銀行的充分信任，雙方合作都取得比較好的合作效果。
擔(dān)保公司與銀行合作是長期發(fā)展的趨勢，發(fā)達的民營企業(yè)、正規(guī)金融機構(gòu)與民間擔(dān)保機構(gòu)之間存在的相互促進的關(guān)系，促使金融機構(gòu)與投資擔(dān)保公司加大合作，那么金融機構(gòu)在為小企業(yè)提供貸款時存在的問題能在一定程度上得到解決，民間金融能更快更好地踏上陽光化的征途，更重要的是，中小企業(yè)融資難的問題能得到有效緩解，形成正規(guī)金融機構(gòu)、投資擔(dān)保公司、中小企業(yè)三方共贏的良好局面，為經(jīng)濟的發(fā)展注入活力。
地產(chǎn)市場調(diào)研報告3
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢
一、東莞市房地產(chǎn)發(fā)展狀況
在東莞新一輪城市建設(shè)高潮的帶動下，全市房地產(chǎn)業(yè)繼續(xù)穩(wěn)步、健康、持續(xù)發(fā)展，房地產(chǎn)立項數(shù)量、商品房施工面積、商品房竣工面積，實際投入資金、實際銷售面積等較上年都有較大幅度增長，整個房地產(chǎn)呈現(xiàn)出欣欣向榮的態(tài)勢。
然而當前房地產(chǎn)還處于買方市場，消費者的購房變得更加理性，因此研究購房者的需求具有更加重要的意義。為此，我司進行了“東莞市住房消費狀況研究”的市場調(diào)研活動，我們從東莞市常平鎮(zhèn)的總體住房消費者的角度出發(fā)，對民眾對住房需求特點以及置業(yè)特點等進行了較為分析和研究。以此作為我司常平項目下階段銷售的市場依據(jù)。
二、宏觀規(guī)劃對常平房地產(chǎn)的影響
1、高水平的城市化目標，常平房地產(chǎn)業(yè)成為僅次于制造、物流為主的第三大支柱產(chǎn)業(yè)。 東莞市政府關(guān)于常平經(jīng)濟發(fā)展戰(zhàn)略預(yù)測：20xx年、20xx年和2020年常平鎮(zhèn)國內(nèi)生產(chǎn)總值分別為82.16億元、165.25億元、428.61億元；20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)化水平分別為70%、75%和80%左右。
2、常平的城市定位及重心南移的決策，使鎮(zhèn)區(qū)南部迎來了前所未有的發(fā)展機遇，必將成為常平房地產(chǎn)市場的熱點。
根據(jù)常平鎮(zhèn)新的城市規(guī)劃城市性質(zhì)為“珠江三角洲東部地區(qū)的鐵路樞紐、客流、物流中心、東莞市東部經(jīng)濟、文化中心、華南商貿(mào)重鎮(zhèn)”。規(guī)劃常平鎮(zhèn)20xx年、20xx年和2020年的城鎮(zhèn)總?cè)丝诜謩e為47.5萬人、52萬人、60萬人左右；20xx年、20xx年和2020年基礎(chǔ)設(shè)施配套人口分別按31萬人、36萬人和45萬人計算。規(guī)劃20xx年、20xx年和2020年城鎮(zhèn)建設(shè)用地規(guī)模分別為31平方公里、36平方公里和54平方公里左右。城市建設(shè)用地發(fā)展方向為主要向南，并適當向東發(fā)展，采取生活內(nèi)聚、產(chǎn)業(yè)外延的拓展方式。
3、生態(tài)住宅將成為開發(fā)商及消費者共同關(guān)注的投資亮點。
常平鎮(zhèn)城市綠地景觀規(guī)劃將其中2020年常平鎮(zhèn)建成區(qū)綠化覆蓋率不小于50%，人均公共綠地面積達到12平方米以上，城市綠地系統(tǒng)結(jié)構(gòu)為“一軸、兩帶、三心、五點”。規(guī)劃
常平城市景觀體系為“一點十廊，五軸十六節(jié)點，三區(qū)七門戶”，以“新城、碧水、綠脈”作為城市總體形象特征，將常平建設(shè)成為“水在城中，城在綠中，綠在陽光中，綠、水、城共生共融”的生態(tài)城市。
三、房地產(chǎn)市場分析
1、常平各個區(qū)域分析：
1)常平中元街及中心地段
沿中元街分布聯(lián)邦大廈、星匯大廈、建匯大廈、好運廣場、廣裕中心，中心地段分布常陽花園、金地利、天鵝湖花園、麗景新園、明珠廣場等，其座落于常平商圈區(qū)，整個區(qū)域以小戶型，小面積為主，綠化率低，配套設(shè)施少，其成功銷售的主要原因來自地段，地段決定它的價值，此區(qū)域樓盤極具投資性，投資價值高，回報快，出租率高，購買以香港本地投資客較多，部分買來住家，其交通購物方便，周邊配套設(shè)施齊全，是常平最繁華的商業(yè)圈。
2)西北面區(qū)域
西北面零星分布金美花園、藍月灣、豪苑廣場，北面為碧湖花園，并期主要以外銷為主，開發(fā)以大戶為主，大面積。主要針對香港人，新樓盤藍月灣前期目標客源定位以港人為主。一期銷售總結(jié)，本地人購買占80%，本地人購房以三戶為主，面積要求在大，對住戶要求舒適、寬敞。作為住家，香港人以二房面積小購買較多，作為旅游渡假的落腳點，北面碧湖花園是居家、渡假的好去處，空氣清新、環(huán)境污染小、配套設(shè)施齊全，注重環(huán)境，以中心湖為賣點，至力打造常平明星樓盤，該區(qū)域樓盤銷售一直看好。
3)常平南面，常黃公路沿線區(qū)域
住宅空置嚴重，原有“外銷”住宅的設(shè)計與需求日趨“內(nèi)銷”的矛盾越來越明顯。南南零星分布金碧花園、紫荊花園、陽光山莊，產(chǎn)品有別墅，洋房售價不等，以中小戶型為主，早期針對長香港業(yè)主，如紫荊花園購買者98%為香港人，其產(chǎn)品戶型設(shè)計針對港人設(shè)計，目前港人購房所占比例僅僅20%左右，而陽光山莊2004年購房80%為內(nèi)地人，常黃公路沿線區(qū)域銷售很不樂觀，目前處于滯銷局面，目前購買客戶向本地內(nèi)地市場延伸，其產(chǎn)品已不適應(yīng)消費者需求。
4)常平東門區(qū)域，
常平房地產(chǎn)的發(fā)展趨勢向東門聚集，鎮(zhèn)政府全力打造文化新城，一大批基礎(chǔ)設(shè)施相繼施工，如：鐵路公園、廣電中心、文化廣場、中心廣場、高爾夫球場、常平大劇院，因市場配套的大力支持，成為常平市場新地?zé)狳c區(qū)域。加之政府全力扶植該區(qū)域的房地產(chǎn)，如東田
麗園，旺角新城，04年一經(jīng)推出就受消費者的相當大的關(guān)注，這與常平的規(guī)劃是分不開的，成為常平打造文化新城的有力依托。
5)麗城開發(fā)商住居區(qū)，依托于隱賢山莊風(fēng)景區(qū)的人文底蘊與自然景觀為價值支撐，早期居家型物業(yè)的主要開發(fā)地。
位于常平東面鐵路旁邊分布有麗城隱賢
山莊、麗景、麗都、聚福，規(guī)劃新建落成的世紀康城，相鄰新天美地，以東莞四大旅游景點之一隱賢山莊，為文化背景，集居所、餐飲、商貿(mào)、娛樂、渡假、旅游為一體，其區(qū)域開發(fā)的商品房，配套設(shè)施較為齊全，綠化率高，環(huán)境優(yōu)美，交通便利空氣清新，遠離工業(yè)區(qū)，污染小，戶型設(shè)計超前，購買者都以早期港人居住渡假為主，投資客較小，一般自住。其購買的主要原因，來自周邊環(huán)境，空氣新鮮，其戶型設(shè)計符合早期港人需求，現(xiàn)區(qū)域內(nèi)以香港人居多。現(xiàn)今推出的新樓盤如新天美地5期、世紀康城都以精美裝修突出個性化特點，以優(yōu)質(zhì)的管理服務(wù)，新穎的產(chǎn)品設(shè)計為基礎(chǔ)，銷售均價在3600元/平方米左右，目前片區(qū)內(nèi)香港人購房呈下降趨勢，本地與內(nèi)地呈現(xiàn)上升趨勢，且該區(qū)域出租率不高。
2、本區(qū)域競爭樓盤分析
針對本案麗都花園附近幾個樓盤市調(diào)分析。
麗城鹿兒島早期以風(fēng)景區(qū)，大環(huán)境為賣點，在售戶型有二戶至三戶。早期以香港人為主，后期購房以外地人和本地人為主，占比例的80%，其戶型方正實用，樓價適中，各方面配套齊全，03、04年銷售不是很樂觀，現(xiàn)仍然有部分空置房，導(dǎo)致現(xiàn)暫停原因來自發(fā)展商，根據(jù)調(diào)查其空置房是作為抵扣工程款所用；
山水雅居現(xiàn)主打休閑地段，主要宣傳推廣其配套齊全，戶型設(shè)計新穎超前，戶型選擇的多樣性。根據(jù)我司前期的調(diào)研，該項目原定于1*年3月開盤正式發(fā)售，由于工程資金的原因推遲至5月開始認籌。現(xiàn)樓體已近封頂，由于近年常平的房地產(chǎn)市場供給相對大于需求的情況，本地的消化能力弱的客觀原因，山水雅居的客戶訪問量也較少，我司預(yù)測導(dǎo)致該盤遲遲未能發(fā)售的原因也就是由于認籌客戶量的不足造成；
新天美地，其地理位置不理想，但走品牌個性化，特設(shè)7.5米的高入口大堂，裝修材料采用頂級材料，名廠潔具及廚具，新盤推出特價單位毛胚房，造成過一時搶購熱潮，但經(jīng)過購房者的一段時間理性思考，其銷售也逐步回落，作為新推樓盤其推廣力度是相當大的，幾乎涵蓋了常平的所有媒體渠道。其產(chǎn)品中兩房購買中80%為香港人，三戶及四房購買為本地人，外地商人，銷售情況在本區(qū)域內(nèi)相對較好。
地產(chǎn)市場調(diào)研報告4
一、背景介紹
從20XX年至今，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷了萌芽、發(fā)展、壯大的規(guī)模態(tài)勢，企業(yè)也從最初的混亂向平穩(wěn)和有序邁進。據(jù)不完全統(tǒng)計，xx市目前的房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)近千家，有項目企業(yè)預(yù)計300余個。單拿xx為例，房地產(chǎn)企業(yè)已達428家，開發(fā)項目120余個，我們從稅收這個角度就可以衡量出房地產(chǎn)業(yè)這幾年的發(fā)展。20XX年稅收收入0.9億，20XX年截止11月份，已增到12億，房地產(chǎn)行業(yè)已占地方稅收收入50%以上�？梢哉f，房地產(chǎn)行業(yè)已成為小店區(qū)支柱型產(chǎn)業(yè)，該行業(yè)的興衰成敗直接影響地方財政收支情況。
縱觀20XX年－20XX年xx市房地產(chǎn)走勢，我們發(fā)現(xiàn)，在經(jīng)歷了“控制房價過快上漲” “抑制房價過快上漲” “遏制部分城市房價過快上漲”的過程中，xx市的房價一直打著政府宏觀調(diào)控政策的擦邊球，受政策影響不大。在剛剛閉幕的十八屆三中全會上，關(guān)于對財稅體制的改革，集體土地使用權(quán)的變化，以及房地產(chǎn)稅的開征及推廣，這些政府宏觀調(diào)控政策的實施都會對房價產(chǎn)生一定影響。
我們辯證地得出結(jié)論，對普通住宅的剛性需求穩(wěn)中緩升，而對非普通住宅、商鋪等高檔住房或奢侈品房的價格將會下降。
二、影響房價的變動因素
1、房價組成要素：
土地費用：目前這是重要組成部分。政府是土地財政，財政中一大部分源于政府轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)的收入，也就是賣地，地價越高，
土地成本越大，這部分成本都會轉(zhuǎn)稼到消費者頭上。隨著改革力度加大，中央對財稅體制的改革，土地財政的現(xiàn)象會逐步改善，那么關(guān)乎國計民生的普通住宅的供應(yīng)將會增大，也就是說未來房地產(chǎn)市場的改革方向要從需求市場向供給市場轉(zhuǎn)變，根據(jù)經(jīng)濟學(xué)中需求供給函數(shù)的變化，供給增多，則同樣的均衡量下，均衡價格下降，因此這是對房價的重要影響因素。
稅金及費用：20XX年房地產(chǎn)企業(yè)的稅負率7%左右，目前的稅負率近13%。拿目前銷售不錯的首開房地產(chǎn)來說，當年的銷售收入過1.2億/80套，新增稅負就要達到600萬，平均每套房多承擔(dān)稅負7.5萬，平均每平米房價增加535元。
房產(chǎn)稅的開征現(xiàn)狀：對從價的按房產(chǎn)的1.2%征收，從租按照12%，但對國家機關(guān)企事業(yè)單位以及軍隊的房產(chǎn)免稅，對個人的非營業(yè)用房產(chǎn)免稅。
三中全會對財稅體制改革的方向要開征房產(chǎn)稅，但對保障居民起碼生活水平的用于個人居住的非營業(yè)用房產(chǎn)我們認為開征的可能性很小。那么稅制改革就不會影響到普通住宅的房價，所以我們認為普通住宅會按照市場供求關(guān)系確定價格，從趨勢來看應(yīng)該是上升的。
對于非普通住宅，利潤空間較大。我們做過調(diào)查，恒實平陽的房產(chǎn)銷售收入70%來自于商鋪及寫字間，開盤時4萬/平米，目前已升至6萬/平米。隨著房產(chǎn)稅的開征，投資者會轉(zhuǎn)向別的投資市場，導(dǎo)致市場上房屋供大于求房價會下跌。拿星河灣來說，開盤時一房難
求2萬/平米，到目前已降至1.8萬/平米，該處房產(chǎn)代表了將來高端奢侈品房屋的價格走勢。
建安成本、配套設(shè)施費、廣告開發(fā)費用、開發(fā)商利潤
2、社會因素
國民經(jīng)濟的發(fā)展水平
體制改革的深化程度
居民收入水平的變化
政策導(dǎo)向
社區(qū)環(huán)境選擇
地理位臵
其中，國民經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平，隨著經(jīng)濟社會的發(fā)展，這兩項都是逐年遞增，這些因素會影響房地產(chǎn)市場的總體供求，特別是影響需求。通常來講，一個地區(qū)的經(jīng)濟發(fā)展水平越高、經(jīng)濟增長越快、產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)越合理、就業(yè)率、收入水平和投資水平越高，財政收入越多、金融形勢越好，房地產(chǎn)市場需求就越大，房價總體水平也越高。反之，房價總體水平越低。從中國的情況來看，改革開放20多年后的今天與改革初相比，房價有了巨幅增長，就是源于全國的經(jīng)濟發(fā)展水平、居民收入水平等一系列經(jīng)濟因素方面的迅猛發(fā)展。
三、政府的調(diào)控政策
三中全會提出，要讓市場在資源配臵中起決定性作用，那么政府的調(diào)控政策就是保障，不能主導(dǎo)，真正將資源推向市場，與國際接軌。
體制改革的深化程度
稅制的設(shè)臵
房地產(chǎn)稅的開征
規(guī)范性文件的出臺
國五條細則中未提及征收二手房交易20%的個稅問題。隨著市國五條細則的出臺，太原樓市開始趨于明朗化，接下來一段時間成交量可能會有所上升；但也有相關(guān)人士反映：市房管局對新建商品住房價格增幅高于城鎮(zhèn)居民家庭人均可支配收入實際增幅的企業(yè)，加大了（銷）預(yù)售證等相關(guān)證件的審評力度，這在一定程度上將導(dǎo)致部分有合法證件的房價正再一次漲價。
四、房地產(chǎn)公司如何確定未來的經(jīng)營戰(zhàn)略。
一線城市由于經(jīng)歷了幾輪調(diào)控的洗禮，開發(fā)商相對比較理性，通過降價來促進銷售已經(jīng)成為一種常態(tài)，那么就需要減少開發(fā)商的利潤來降低房價，吸引消費者，達到銷售目標。
對于二線城市來說，對于普通住宅的銷售，如正規(guī)、知名房地產(chǎn)商，如首開等，房價緩中有升，對于高檔房，如星河灣，房產(chǎn)商就要縮小自身利潤空間以尋求更多的市場。
地產(chǎn)市場調(diào)研報告5
隨著城市化進程的不斷加快，泗洪縣房地產(chǎn)業(yè)得以蓬勃發(fā)展，投資規(guī)模逐漸增大，市場交易日益活躍，居民的住房條件明顯改善。房地產(chǎn)業(yè)的快速發(fā)展對擴大就業(yè)，帶動相關(guān)產(chǎn)業(yè)發(fā)展，提升城市形象，繁榮地方經(jīng)濟作出了明顯的貢獻。
一、基本概況：
20xx年新開工面積112.5平方米,其中住宅項目15個,面積75.2萬平方米；專業(yè)市場6個，面積37.3萬平方米。批準預(yù)售面積80萬平方米，其中商業(yè)26萬平方米；網(wǎng)上銷售備案商品房2599套，面積29.7萬平方米，均價2168元/平方米；網(wǎng)上銷售備案普通住房2094套，面積23.86萬平方米，均價1924元/平方米；網(wǎng)上銷售備案商業(yè)用房505戶，面積6.87萬平方米，均價3248元/平方米。
20xx年元月至4月，網(wǎng)上銷售備案商品房2700余套，面積25.4萬平方米，均價2804元/平方米，房地產(chǎn)市場整體銷售比較穩(wěn)定，去年雖然受宏觀經(jīng)濟政策等方面因素影響，但該縣房地產(chǎn)市場整體波動不大，房地產(chǎn)市場在逐漸回暖。去年11月份至今，泗洪縣商品房銷售量明顯增長，尤其是幾個相對較大的樓盤出現(xiàn)了銷售高峰，這說明該縣房地產(chǎn)市場的需求空間仍然較大。
二、存在問題：
1、供電方面：一些小區(qū)存在供電不完善問題，為臨時用電。究其原因：供電部門要求開發(fā)企業(yè)在紅線之外架設(shè)供電專線，費用昂貴，給企業(yè)增加較大的經(jīng)濟負擔(dān)，許多開發(fā)企業(yè)迫于資金壓力，無法解決，部分小區(qū)已多次出現(xiàn)停電現(xiàn)象，群眾意見較大。
2、開發(fā)企業(yè)內(nèi)部管理有待完善，在泗洪注冊的房地產(chǎn)企業(yè)現(xiàn)有40余家，大部分為本地企業(yè)，規(guī)模小，資金缺乏，管理人才不足，在開發(fā)管理過程中，重效益輕管理，導(dǎo)致樓盤建設(shè)配套設(shè)施不完善，出現(xiàn)一些遺留問題，甚至有部分樓盤出現(xiàn)停工爛尾現(xiàn)象，影響群眾的消費心理。
3、開發(fā)企業(yè)資金短缺。20xx年上半年受宏觀調(diào)控政策影響，各金融機構(gòu)收縮銀根，下半年，全球性金融危機爆發(fā)，年底，政府出臺了放寬金融政策，但到目前為止收效尚不明顯，主要原因：各商業(yè)銀行對房地產(chǎn)開發(fā)項目的開發(fā)貸款發(fā)放條件較為苛刻，使得開發(fā)企業(yè)從銀行取得資金難度大，目前僅有個別樓盤通過開發(fā)企業(yè)自身努力爭取了部分貸款，大部分項目資金仍來源于社會融資。社會融資成本高，參與融資主體對目前市場信心不足，融資難度大，導(dǎo)致開發(fā)項目資金短缺，以至引發(fā)部分開發(fā)企業(yè)到周邊市、縣投資，大量資金外流，項目多的企業(yè)資金缺口巨大，舉步維艱，直接影響項目的推進速度，更影響樓盤的正常銷售。
4、近年來，泗洪縣四房建設(shè)穩(wěn)中推進，受到省市表彰，每年拆遷量都在50萬平方左右。由于泗洪縣拆遷安置房的價格較低，與商品住宅價格差距較大，大部分拆遷戶購買了安置房，一定程度上影響商品住宅的銷售。
5、受20xx年整體經(jīng)濟形式和一線城市降價銷售影響，雖然住房剛性需求仍然存在，但是群眾持幣觀望的情緒較濃，使得消費群體存在房屋還有降價可能或政府還會出臺更優(yōu)惠的購房政策，一定程度上影響了商品房銷售市場。
三、下步打算：
1、有序的開展拆遷規(guī)劃，適度控制招拍掛土地的數(shù)量，以平衡現(xiàn)有市場供需，預(yù)計20xx年泗洪縣將推出土地11塊，面積800畝，基本可滿足用地需求。
2、解決供電矛盾這一突出問題。土地在出讓前，詳細規(guī)劃好供電線路，從源頭上解決土地出讓后存在的供電問題，由政府牽頭出面協(xié)調(diào)解決建成小區(qū)的供電問題，杜絕新建樓盤臨時供電現(xiàn)象的出現(xiàn)。
3、加大各銀行對房地產(chǎn)企業(yè)的信貸支持力度。20xx年春節(jié)前該縣房管處兩次組織銀行與開發(fā)企業(yè)座談，會上各家銀行與開發(fā)企業(yè)簽署總額達7.06億的開發(fā)貸款協(xié)議，但開發(fā)資金仍有較大缺口，希望通過有效途徑，爭取銀行更大貸款支持，確保房地產(chǎn)在建項目的穩(wěn)步推進。
4、在確保四房建設(shè)有序推進的同時，一是出臺新的拆遷補償標準和安置房購買價格，縮小與商品房之間的價格差距；二是嚴格把握拆遷安置的準入關(guān)，打擊私下轉(zhuǎn)讓拆遷協(xié)議行為，杜絕惡意炒作現(xiàn)象的出現(xiàn)。
5、加大對房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)和項目的管理力度，各行政管理部門要樹立精心管理、全方位服務(wù)意識，建立一站式審批制，高起點規(guī)劃，高質(zhì)量施工，完善基礎(chǔ)設(shè)施配套，提升小區(qū)檔次，讓群眾滿意消費。
6、在泗洪縣政府年前已經(jīng)出臺的《促進房地產(chǎn)業(yè)健康穩(wěn)定發(fā)展的二十三條意見》的基礎(chǔ)上，根據(jù)省市及周邊縣市出臺的一些政策措施再作進一步完善，出臺補充優(yōu)惠政策。同時針對泗洪縣以往自建房和集資建房數(shù)量多的情況，為其完善手續(xù)，擴大二手房市場，爭取商業(yè)銀行對二手房按揭業(yè)務(wù)的開展，以此助推商品房市場的發(fā)展。
7、加大對群眾的輿論宣傳，通過各種新聞媒體，宣傳各種購房優(yōu)惠政策，堅持正確的輿論導(dǎo)向，激發(fā)群眾的購房欲望，以此來帶動泗洪縣房地產(chǎn)市場的持續(xù)健康發(fā)展。
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