物業調研報告怎么寫
物業調研報告怎么寫呢？你是怎么樣寫的？大家一起看看下面吧！
物業調研報告怎么寫
一、所轄區域住宅小區物業管理基本情況
***位于下轄五個小區，其中包括大自然城市花園、置業通寶城、新雅花園、李家斗小區、鈕店灣新村，共有居民住戶2558戶，常住人口達7750人。目前大自然城市花園、置業通寶城、新雅花園3個有物業管理，分別是大自然物業、京興
物業和錢江物業，李家斗小區屬老舊小區開放式社區管理、鈕店灣新村屬農民新村開放式管理。
二、所轄小區的發展現狀
盡管近幾年來市區住宅小區物業管理發展迅速，但涉及到的各類投訴、舉報越來越多，小區居民不滿意，物業公司有意見，物業管理工作越來越難，表現在以下四個方面:
1、物業費用難收繳。物業收費難成為制約物業企業發展的頭號難題，參與座談、調查的物業公司普遍反映，現行物業管理條例明確的收
費標準偏低，小區居民自動繳費意識不強，調查的參與23家物管企業2010年物管費平均繳費率為62.43%。僅3家企業達到收支平衡或略有盈余。
2、小區物業難管理。由于物業費用收繳不足，物業公司只能降低服務標準，減少服務人員，更加引起小區業主的對立抵觸情緒，從而形成惡性循環。部分小區服務項目只能維持樓道打掃和小區治安等簡單的內容，小區綠化缺乏管護、公共設施年久失修。調查問卷統計，42%的居民認為小區服務質量一般，20%的認為較差。
3、小區環境難維持�？傮w來說新建小區物業管理較好，老小區、安置區環境差距較大。部分小區內扒翻種植、破綠毀綠、亂拉亂接、亂停亂靠、違章建設等行為屢見不鮮。
參與調查的市民對小區停車問題反映特別強烈，83%的認為小區汽車亂停亂放，33%的認為小區行路難。以蓮花5號區為例，一到傍晚小區道路車滿為患，公共場地擠占一空，不僅小區居民難以出行，而且已經發生過居民家中失火，消防車無法通行、及時施救的嚴重情況。
4、物業經營難陽光。大部分物業公司除物業費用外，還有門面出租、廣告經營等其他收入，但這些收入和公共支出情況不公開、不透明，小區居民無法進行有效地監督和查詢。有6%的被調查對象認為物業公司存在亂收費現象。
三、當前物業管理難的主要成因
1、物業公司缺乏監管。由于房地產業發展迅速，住宅小區數量越來越多，分布范圍越來越廣，但市房管局物業管理科室僅有兩三名工作
人員從事行業主管工作，難以對面廣量大的物業公司進行有效的監督和管理。由于我市尚未制定《物業管理辦法》，街道、社區以及其他有關職能部門的物業管理監管職責還不明確，絕大部分小區沒有成立業主委員會，多層次的物業管理監管體系嚴重缺失。
2、物業收費缺乏手段。老小區執行的物管費政府指導價標準是2000年制定的，10多年來，勞動用工成本和物價指數翻了若干倍，但物管費標準一直未作較大調整。最低標準只有0.4元/㎡/月，以100㎡住宅為例，全年物管費僅480元。即便如此，物管費用仍然難以收全，由于多種原因業主往往拒絕繳納物業費用。
物業公司沒有任何強制手段，也不能夠采取斷水斷電等粗暴辦法。部分物業公司迫不得已到法院起訴，但是耗時長、費用高、執行難，即使贏了官司但卻輸了人情。
3、開發企業缺乏責任。由于房屋漏水、滲水等房屋質量問題開發商一直未能與業主達成協商，最后導致許多業主以拒交物業費的方式來表示不滿。如大自然城市花園小區，
4、小區業主缺乏素質。
隨著城市化進程不斷加快，越來越多的農民轉為市民，但是自身素質還未能夠得到提高。小區內破綠毀綠、違法搭建、亂停亂放的行為屢禁不止。物業管理公司沒有行政執法權、處罰權，只能通過宣傳說服等思想工作進行勸導。
5、職能部門工作缺位。住宅區中的私挖地下室、違章搭建、破門開窗、車輛亂停、馬路市場、噪音油煙、養狗問題等等，不論是按照《國務院物業管理條例》的規定，還是從實際出發，都應該由相關職能部門處理。但實際工作中，不少職能部門對住宅區中發生的問題處理不及時，
甚至推諉扯皮，敷衍塞責。
四、破解住宅小區物管難的思考與對策
分析市區物管難的`現狀、成因及其影響，學習借鑒先進地區比較成功的做法和經驗，現提出如下建議。
�。ㄒ唬┭杆僦贫ǔ雠_物業管理辦法，加強物業行業監督管理
針對當前物業管理工作中存在的問題，由市房管、法制部門抓緊制定出臺符合我市實際的《物業管理辦法》，進一步明確開發商前期物業管理職責、業主委員會工作職責、物業收費標準、相關法律責任等等，確保物業管理工作有法可依。
學習借鑒武漢市做法，在《物業管理辦法》中進一步明確各相關職能部門的工作職責，以及違章建設、亂停亂放、破墻開店等違法違規行為的處罰辦法。
進一步強化市房管局物業監管力量，適當增加人員和經費，確保能夠有效地開展好工作。督促加快建立專門的管理機構，暢通群眾申請使用渠道，不斷提高資金使用實效。
�。ǘ┘訌娊ㄖ|量與規劃監管，把好前期物業管理交接關
規劃、建設等部門應加強對開發商公共配套設施建設的督促與檢查，確保嚴格按規劃執行，各項配套齊全。尤其是要確保停車位建設到位，留足小區停車空間，從根本上解決好小區停車難題。做好前期開發商與物業的交接監督關，防止因交接不清而出現開發商與物業公司互相推諉、侵害業主合法權益的情況發生。
打破“誰開發誰管理”的壟斷經營模式，讓業主與物業公司在市場中進行雙向選擇，把物業管理提前介入作為核發商品房預售許可證的前置條件，切實把好對前期開發商選聘物業公司的入門關，加強對前期物業服務協議和物業服務合同的審核，讓業主在購買物業時就了解物業管理的具體事項，包括服務內容、服務質量、收費標準及業主入住公約等有關規定，以維護業主的合法權益。
�。ㄈ┩晟莆飿I管理收費制度，切實解決物業收費難題
結合我市實際，制定出臺物業管理收費實施細則，市物價部門要進一步提高現行收費標準，確定上下浮動幅度，由業主委員會和物業企業根據服務質量協商議定，報價格部門備案。
�、偌涌旖⒉⒋罅ν七M“分等定級、質價相符”的物業管理收費制度，加強對物業收費的監督檢查，督促物業企業在其服務區域內的顯著位置或收費地點，公示服務內容、服務標準、計費方式，減少亂收費現象的發生。
�、卺槍ξ飿I收費難的問題，建議推行刷卡收費方式，新建小區統一設置門禁系統，必須刷卡方可進入。業主只有自動繳納物業管理費用后，才可憑IC卡可進出小區、乘坐電梯。這樣既能將閑雜人員阻止在小區之外，又能夠確保收足物業管理費用。對老舊小區惡意拖欠物業費用的住戶，可以借鑒新加坡的做法，建立業主不交費限制過戶制度，納入銀行個人征信系統。
③針對物業糾紛的多發、突發、標的小、處理急等特性，建議參照勞動仲裁模式設立訴前物業糾紛仲裁機制，在各市（區）設立物業糾紛仲裁庭，采取快速靈活的調查和現場勘查等方式固定證據，快速裁決，及時解決糾紛。
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