房地產營銷策劃書

【主要任務】從宏觀上整體把握項目所在地房地產市場情況，從區域環境、區域房地產市場情況、項目所在地板塊競爭項目分析，對項目情況作初步了解，為項目可行性研究提供依據。 

階段A：房地產宏觀環境分析

第一、區域環境。研究區域環境要注重這幾個方面：區域概況、面積、人口、交通、通信、旅游等。

第二、經濟環境。經濟環境研究通常包含國民經濟情況、財政收支、產業結構和主導產業、家庭收入和支出、消費結構和消費水平、對外貿易，以及經濟發展規模、趨勢、速度和效益等等。

第三、政策環境。即與地產市場相關的房改政策、房地產價格政策、房地產金融政策、土地制度和土地政策、稅收政策等。

第四、行業環境。有關國民經濟社會發展計劃、發展規劃、土地利用總體規劃、城市建設規劃和區域規劃、城市發展戰略等。

與此同時，在地產開發過程中，資本流動量、項目的分析和評估手段、投資價值與決策、交易規模和交易過程、貨幣信貸情況等方面也應該做出系統的研究。

 

階段B：房地產項目所在地房地產市場狀況分析

第一、城市房地產市場發展描述。主要通過數據的.統計，進而對供應量與需求量、價格走勢進行客觀、到位的描述。

第二、市場現狀剖析。通常通過對比近3-5年的成交量、供應量及成交價格，結合當地居民的居住觀念及開發商的開發模式，對當地市場現狀進行深層次的剖析。

第三、未來走勢預測。在現狀剖析的基礎上，就與項目相關的方面，如郊區住宅發展趨勢等，做出預測（約3-5年）。

 

階段C：房地產項目所在地板塊市場分析

第一、板塊總體規劃。主要包括其住宅規劃、配套規劃、道路規劃、綠地規劃等。

第二、板塊功能定位。是CLD還是CBD等都是要加以區分的。

第三、板塊開發動態。已建、在建和即將開發的項目都要有個全面、扼要的認識。

第四、板塊物業價格水平分析。這是制訂價格策略的基礎，因此一定要搜集準確、全面的資料，并進行歸類、分析。

 

階段D：房地產項目地塊環境研究分析

地塊環境研究報告一般的結構是：對開發地塊周圍1-2公里范圍內，以及開發地塊未來在城市發展走勢中的地位研究分析。 

第一、生活配套。主要包括交通狀況、商業網點狀況、休閑、體育場所、醫療、教育設施分布及未來發展預測

第二、交通狀況。各種交通工具的通勤半徑、停車設施狀況研究、各種公路交通工具維修點狀況

第三、周邊景觀。自然景觀、歷史人文景觀等

第四、污染狀況。空氣質量、水質狀況、土質狀況、輻射物輻射狀況、能見度狀況、水氣及腐蝕狀況及未來變化

第五、社會治安。

第六、未來發展狀況。交通未來發展狀況研究、教育及醫療未來發展狀況研究、購物及休閑未來發展狀況研究、體育及旅游景點未來發展狀況研究 

 

階段E：項目地塊特性分析

第一、項目地塊的基本情況。主要有地理位置、占地面積、規劃用途、規劃指標（容積率、建筑密度、綠化率、建筑限高）及其它一些基本情況。

第二、項目地塊SWOT分析。從區位、時機、政策及經濟環境、自身條件和外部可利用資源等對項目進行優勢、劣勢、機會和威脅分析。

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